船橋市薬円台２丁目

習志野駅 10分

D建ぺい率 60%容積率 180%再建築可

15,690万円 676.0㎡（204.5坪）坪単価 77万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：3.5%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	船橋市薬円台２丁目
交通	習志野駅 10分
価格	15,690万円
土地面積	676.0㎡（204.5坪）
坪単価	77万円
建ぺい率	60%
容積率	180%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 3.5%

実質利回り（推定） 2.6%

坪単価77万円

建築可能延床1217㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 405.6㎡ | 最大延床面積: 1216.8㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	2LDK	—	10.5万円/月
2F	2LDK	—	10.5万円/月
1F	2LDK	—	10.5万円/月

建築費（想定）34,070万円

総投資額（土地+建築）49,760万円

月額賃料合計（想定）147.0万円/月

表面利回り3.5%

※坪単価93万円 × 1217㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	1764.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 264.6万円
実質賃貸収入	1499.4万円/年
総投資額（土地＋建築）	49,760万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 116.3万円/月
表面利回り	3.5%
実質利回り	2.6%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 薬円台エリア （船橋市内、過去5年間）活発

取引件数：205件 | 月平均 3.4件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低10万円 → 中央値90万円 → 最高253万円

当物件の坪単価：76.7万円 → 相場比 -14.8%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	8件	113万円	10〜152
2025年第4四半期	17件	104万円	72〜135
2025年第3四半期	11件	106万円	31〜132
2025年第2四半期	18件	88万円	34〜142
2025年第1四半期	15件	83万円	22〜156
2024年第4四半期	6件	103万円	27〜104
2024年第3四半期	12件	83万円	55〜123
2024年第2四半期	9件	99万円	56〜138
2024年第1四半期	11件	92万円	43〜251
2023年第4四半期	7件	94万円	46〜113
2023年第3四半期	19件	84万円	28〜253
2023年第2四半期	16件	97万円	29〜174
2023年第1四半期	7件	85万円	61〜147
2022年第4四半期	13件	76万円	41〜165
2022年第3四半期	9件	83万円	30〜121
2022年第2四半期	8件	94万円	39〜132
2022年第1四半期	11件	99万円	44〜117
2021年第4四半期	8件	92万円	48〜106

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	70㎡	1,300万円	61万円	－
2026年第1四半期	165㎡	500万円	10万円	5.7m
2026年第1四半期	100㎡	4,600万円	152万円	4.5m
2026年第1四半期	70㎡	2,300万円	109万円	－
2026年第1四半期	90㎡	3,600万円	132万円	－
2026年第1四半期	85㎡	2,900万円	113万円	－
2026年第1四半期	45㎡	1,100万円	81万円	－
2026年第1四半期	75㎡	3,200万円	141万円	－
2025年第4四半期	250㎡	8,000万円	106万円	8m
2025年第4四半期	165㎡	3,600万円	72万円	4m
2025年第4四半期	145㎡	3,800万円	87万円	5.7m
2025年第4四半期	165㎡	4,600万円	92万円	4m
2025年第4四半期	110㎡	3,900万円	117万円	5.5m
2025年第4四半期	100㎡	2,600万円	86万円	4.5m
2025年第4四半期	120㎡	3,200万円	88万円	6m
2025年第4四半期	70㎡	2,800万円	132万円	－
2025年第4四半期	100㎡	2,800万円	93万円	4.5m
2025年第4四半期	255㎡	8,000万円	104万円	8m
2025年第4四半期	110㎡	4,500万円	135万円	－
2025年第4四半期	150㎡	4,000万円	88万円	－
2025年第4四半期	110㎡	4,000万円	120万円	－
2025年第4四半期	115㎡	4,200万円	121万円	－
2025年第4四半期	135㎡	4,000万円	98万円	－
2025年第4四半期	110㎡	4,100万円	123万円	－
2025年第4四半期	45㎡	1,600万円	118万円	－
2025年第3四半期	75㎡	2,400万円	106万円	－
2025年第3四半期	80㎡	2,000万円	83万円	－
2025年第3四半期	75㎡	700万円	31万円	－
2025年第3四半期	110㎡	4,000万円	120万円	－
2025年第3四半期	110㎡	4,200万円	126万円	－
2025年第3四半期	110㎡	4,400万円	132万円	6m
2025年第3四半期	110㎡	4,000万円	120万円	6m
2025年第3四半期	115㎡	4,600万円	132万円	4.5m
2025年第3四半期	110㎡	2,500万円	75万円	4m
2025年第3四半期	790㎡	17,000万円	71万円	8.5m
2025年第3四半期	80㎡	1,800万円	74万円	－
2025年第2四半期	30㎡	450万円	50万円	－
2025年第2四半期	90㎡	3,100万円	114万円	－
2025年第2四半期	70㎡	1,600万円	76万円	－
2025年第2四半期	75㎡	3,100万円	137万円	－
2025年第2四半期	130㎡	1,700万円	43万円	－
2025年第2四半期	130㎡	1,900万円	48万円	5.8m
2025年第2四半期	110㎡	4,400万円	132万円	－
2025年第2四半期	110㎡	4,400万円	132万円	－
2025年第2四半期	125㎡	4,000万円	106万円	－
2025年第2四半期	110㎡	4,400万円	132万円	6m
2025年第2四半期	165㎡	2,700万円	54万円	4m
2025年第2四半期	80㎡	2,500万円	103万円	－
2025年第2四半期	60㎡	1,600万円	88万円	－
2025年第2四半期	70㎡	3,000万円	142万円	－
2025年第2四半期	115㎡	1,800万円	52万円	4m
2025年第2四半期	85㎡	880万円	34万円	4m
2025年第2四半期	165㎡	1,800万円	36万円	4m
2025年第2四半期	40㎡	1,000万円	83万円	－
2025年第1四半期	115㎡	4,000万円	115万円	4.5m
2025年第1四半期	140㎡	4,800万円	113万円	6.1m
2025年第1四半期	70㎡	2,000万円	94万円	－
2025年第1四半期	130㎡	2,900万円	74万円	4m
2025年第1四半期	115㎡	3,800万円	109万円	4m
2025年第1四半期	165㎡	2,300万円	46万円	3.6m
2025年第1四半期	80㎡	1,600万円	66万円	－
2025年第1四半期	60㎡	690万円	38万円	－
2025年第1四半期	75㎡	800万円	35万円	－
2025年第1四半期	75㎡	2,000万円	88万円	－
2025年第1四半期	80㎡	2,000万円	83万円	－
2025年第1四半期	75㎡	550万円	24万円	－
2025年第1四半期	85㎡	4,000万円	156万円	－
2025年第1四半期	85㎡	3,700万円	144万円	－
2025年第1四半期	75㎡	490万円	22万円	－
2024年第4四半期	70㎡	580万円	27万円	－
2024年第4四半期	70㎡	2,200万円	104万円	－
2024年第4四半期	140㎡	2,000万円	47万円	4.5m
2024年第4四半期	230㎡	2,600万円	37万円	5m
2024年第4四半期	35㎡	1,100万円	104万円	－
2024年第4四半期	135㎡	4,200万円	103万円	4.5m
2024年第3四半期	175㎡	4,000万円	76万円	6.4m
2024年第3四半期	780㎡	13,000万円	55万円	11m
2024年第3四半期	110㎡	2,300万円	69万円	6m
2024年第3四半期	100㎡	2,500万円	83万円	4.5m
2024年第3四半期	75㎡	2,300万円	101万円	－
2024年第3四半期	80㎡	2,300万円	95万円	－
2024年第3四半期	75㎡	2,200万円	97万円	－
2024年第3四半期	70㎡	1,800万円	85万円	－
2024年第3四半期	75㎡	2,800万円	123万円	－
2024年第3四半期	120㎡	3,000万円	83万円	6m
2024年第3四半期	130㎡	2,300万円	58万円	5.8m
2024年第3四半期	95㎡	1,700万円	59万円	4m
2024年第2四半期	200㎡	4,200万円	69万円	4m
2024年第2四半期	65㎡	2,700万円	137万円	－
2024年第2四半期	70㎡	2,800万円	132万円	－
2024年第2四半期	70㎡	2,100万円	99万円	－
2024年第2四半期	240㎡	10,000万円	138万円	5.5m
2024年第2四半期	400㎡	6,800万円	56万円	4.5m
2024年第2四半期	130㎡	3,300万円	84万円	4.5m
2024年第2四半期	140㎡	3,800万円	90万円	－
2024年第2四半期	75㎡	2,800万円	123万円	－
2024年第1四半期	85㎡	3,600万円	140万円	4m
2024年第1四半期	105㎡	4,900万円	154万円	6m
2024年第1四半期	260㎡	7,200万円	92万円	6m
2024年第1四半期	105㎡	1,500万円	47万円	9m
2024年第1四半期	100㎡	7,600万円	251万円	11.9m
2024年第1四半期	85㎡	1,100万円	43万円	5m
2024年第1四半期	140㎡	3,000万円	71万円	6m
2024年第1四半期	130㎡	4,400万円	112万円	6m
2024年第1四半期	35㎡	530万円	50万円	9m
2024年第1四半期	120㎡	2,200万円	61万円	6m
2024年第1四半期	110㎡	3,200万円	96万円	6m
2023年第4四半期	120㎡	3,500万円	96万円	6m
2023年第4四半期	80㎡	1,700万円	70万円	－
2023年第4四半期	120㎡	3,500万円	96万円	4m
2023年第4四半期	120㎡	4,100万円	113万円	6m
2023年第4四半期	115㎡	1,600万円	46万円	4m
2023年第4四半期	70㎡	2,000万円	94万円	4m
2023年第4四半期	100㎡	2,300万円	76万円	4.5m
2023年第3四半期	105㎡	3,900万円	123万円	4m
2023年第3四半期	60㎡	4,600万円	253万円	6m
2023年第3四半期	110㎡	2,500万円	75万円	6m
2023年第3四半期	620㎡	12,000万円	64万円	6m
2023年第3四半期	115㎡	2,000万円	57万円	5m
2023年第3四半期	65㎡	2,300万円	117万円	－
2023年第3四半期	70㎡	1,100万円	52万円	－
2023年第3四半期	60㎡	1,600万円	88万円	－
2023年第3四半期	90㎡	3,500万円	129万円	－
2023年第3四半期	130㎡	3,300万円	84万円	4.5m
2023年第3四半期	135㎡	3,100万円	76万円	4m
2023年第3四半期	100㎡	850万円	28万円	4.5m
2023年第3四半期	105㎡	3,500万円	110万円	4.1m
2023年第3四半期	70㎡	2,300万円	109万円	－
2023年第3四半期	70㎡	1,600万円	76万円	－
2023年第3四半期	120㎡	2,000万円	55万円	4m
2023年第3四半期	60㎡	1,700万円	94万円	－
2023年第3四半期	75㎡	1,100万円	48万円	－
2023年第3四半期	100㎡	3,500万円	116万円	－
2023年第2四半期	90㎡	3,300万円	121万円	8m
2023年第2四半期	70㎡	1,200万円	57万円	－
2023年第2四半期	1200㎡	63,000万円	174万円	6m
2023年第2四半期	165㎡	5,200万円	104万円	4m
2023年第2四半期	110㎡	2,000万円	60万円	4m
2023年第2四半期	195㎡	1,700万円	29万円	4m
2023年第2四半期	110㎡	1,900万円	57万円	4m
2023年第2四半期	65㎡	1,800万円	92万円	－
2023年第2四半期	75㎡	770万円	34万円	－
2023年第2四半期	75㎡	1,200万円	53万円	－
2023年第2四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2023年第2四半期	70㎡	2,700万円	128万円	－
2023年第2四半期	100㎡	3,800万円	126万円	4m
2023年第2四半期	100㎡	3,800万円	126万円	4m
2023年第2四半期	70㎡	2,600万円	123万円	－
2023年第2四半期	65㎡	1,900万円	97万円	－
2023年第1四半期	90㎡	4,000万円	147万円	7m
2023年第1四半期	135㎡	2,500万円	61万円	6m
2023年第1四半期	90㎡	2,200万円	81万円	－
2023年第1四半期	85㎡	3,200万円	124万円	8m
2023年第1四半期	70㎡	1,800万円	85万円	－
2023年第1四半期	90㎡	4,000万円	147万円	－
2023年第1四半期	80㎡	1,900万円	79万円	－
2022年第4四半期	60㎡	3,000万円	165万円	－
2022年第4四半期	175㎡	3,200万円	60万円	1.8m
2022年第4四半期	135㎡	3,800万円	93万円	66m
2022年第4四半期	130㎡	2,100万円	53万円	4m
2022年第4四半期	270㎡	6,900万円	84万円	9m
2022年第4四半期	35㎡	800万円	76万円	－
2022年第4四半期	80㎡	1,700万円	70万円	－
2022年第4四半期	160㎡	2,400万円	50万円	4m
2022年第4四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2022年第4四半期	75㎡	2,400万円	106万円	－
2022年第4四半期	80㎡	2,800万円	116万円	－
2022年第4四半期	20㎡	250万円	41万円	－
2022年第4四半期	90㎡	3,000万円	110万円	7m
2022年第3四半期	620㎡	8,500万円	45万円	6m
2022年第3四半期	60㎡	1,500万円	83万円	6.2m
2022年第3四半期	380㎡	10,000万円	87万円	4m
2022年第3四半期	100㎡	1,700万円	56万円	11.1m
2022年第3四半期	70㎡	1,500万円	71万円	－
2022年第3四半期	30㎡	770万円	85万円	－
2022年第3四半期	60㎡	2,200万円	121万円	－
2022年第3四半期	310㎡	2,800万円	30万円	4m
2022年第3四半期	85㎡	2,400万円	93万円	－
2022年第2四半期	55㎡	650万円	39万円	6m
2022年第2四半期	80㎡	2,000万円	83万円	－
2022年第2四半期	15㎡	300万円	66万円	－
2022年第2四半期	60㎡	2,400万円	132万円	－
2022年第2四半期	90㎡	1,800万円	66万円	3.7m
2022年第2四半期	55㎡	1,700万円	102万円	－
2022年第2四半期	60㎡	1,700万円	94万円	－
2022年第2四半期	75㎡	2,400万円	106万円	－
2022年第1四半期	75㎡	2,600万円	115万円	－
2022年第1四半期	70㎡	1,900万円	90万円	－
2022年第1四半期	65㎡	1,800万円	92万円	－
2022年第1四半期	90㎡	1,800万円	66万円	3.6m
2022年第1四半期	85㎡	2,000万円	78万円	－
2022年第1四半期	190㎡	5,700万円	99万円	4m
2022年第1四半期	340㎡	4,500万円	44万円	13m
2022年第1四半期	65㎡	2,300万円	117万円	－
2022年第1四半期	65㎡	2,300万円	117万円	－
2022年第1四半期	60㎡	1,800万円	99万円	－
2022年第1四半期	75㎡	2,600万円	115万円	－
2021年第4四半期	95㎡	2,100万円	73万円	4m
2021年第4四半期	80㎡	1,900万円	79万円	－
2021年第4四半期	65㎡	1,800万円	92万円	－
2021年第4四半期	135㎡	3,500万円	86万円	8.9m
2021年第4四半期	75㎡	1,100万円	48万円	－
2021年第4四半期	75㎡	2,300万円	101万円	－
2021年第4四半期	75㎡	2,300万円	101万円	－
2021年第4四半期	75㎡	2,400万円	106万円	－

出典：国土交通省不動産情報ライブラリ（XIT001）

立地情報

習志野駅 10分

AI による物件分析

利回り不足。坪単価77万、地価高により投資回収困難。自己居住向き

分析: GPT-4o | 2026-07-30

アクション

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