中野区沼袋 2DK 3,250万円利回り2.5% 築48年中古一戸建て投資

中野区沼袋

沼袋駅 3分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 現況賃貸が有利

3,250万円 2DK 建物42.7㎡土地36.11㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：2.5% | 建替え利回り：1.7%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	中野区沼袋
交通	沼袋駅 3分
価格	3,250万円
間取り	2DK
建物面積	42.7㎡
土地面積	36.11㎡
築年数	48年3ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り2.5%

建替え利回り1.7%

築年数48年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

?築48年 — 旧耐震の可能性あり、要確認

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	6.8万円/月
年間賃料収入	81.6万円/年
経費（15%）	▲ 12.2万円/年
実質収入	69.4万円/年
月次返済（想定）	▲ 7.6万円/月
表面利回り	2.5%

現状賃貸では投資効率が低い。築48年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×1戸

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）1,820万円

総投資額5,284万円

月額賃料（想定）7.5万円/月

建替え後利回り1.7%

解体再建でも利回り1.7%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 沼袋エリア （中野区内、過去5年間）活発

取引件数：217件 | 月平均 3.6件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低53万円 → 中央値264万円 → 最高1014万円

当物件の坪単価：297.5万円 → 相場比 +12.7%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	20件	344万円	63〜458
2025年第3四半期	11件	254万円	153〜378
2025年第2四半期	14件	270万円	156〜392
2025年第1四半期	14件	340万円	111〜1014
2024年第4四半期	13件	214万円	132〜356
2024年第3四半期	10件	280万円	105〜361
2024年第2四半期	11件	213万円	123〜441
2024年第1四半期	10件	298万円	145〜349
2023年第4四半期	9件	311万円	114〜428
2023年第3四半期	16件	264万円	154〜529
2023年第2四半期	11件	213万円	148〜317
2023年第1四半期	9件	273万円	155〜366
2022年第4四半期	9件	276万円	140〜383
2022年第3四半期	9件	228万円	53〜326
2022年第2四半期	9件	216万円	94〜413
2022年第1四半期	11件	304万円	105〜706
2021年第4四半期	16件	281万円	103〜391
2021年第3四半期	15件	276万円	116〜575

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	100㎡	1,900万円	63万円	－
2025年第4四半期	60㎡	7,800万円	430万円	5.2m
2025年第4四半期	300㎡	20,000万円	220万円	4.5m
2025年第4四半期	35㎡	1,100万円	104万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第4四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2025年第4四半期	55㎡	3,100万円	186万円	－
2025年第4四半期	45㎡	3,700万円	272万円	－
2025年第4四半期	65㎡	9,000万円	458万円	－
2025年第4四半期	60㎡	5,900万円	325万円	3.6m
2025年第4四半期	65㎡	6,500万円	331万円	4m
2025年第4四半期	65㎡	7,900万円	402万円	3.8m
2025年第4四半期	65㎡	7,900万円	402万円	4m
2025年第4四半期	65㎡	7,400万円	376万円	4m
2025年第4四半期	70㎡	7,700万円	364万円	5.2m
2025年第4四半期	35㎡	1,800万円	170万円	－
2025年第4四半期	65㎡	5,200万円	264万円	－
2025年第4四半期	65㎡	7,400万円	376万円	4m
2025年第4四半期	35㎡	1,900万円	179万円	－
2025年第3四半期	260㎡	12,000万円	153万円	4m
2025年第3四半期	90㎡	7,700万円	283万円	4m
2025年第3四半期	35㎡	3,300万円	312万円	5.2m
2025年第3四半期	45㎡	3,300万円	242万円	3.4m
2025年第3四半期	35㎡	3,700万円	349万円	－
2025年第3四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2025年第3四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2025年第3四半期	85㎡	6,200万円	241万円	5.4m
2025年第3四半期	80㎡	6,500万円	269万円	4m
2025年第3四半期	135㎡	9,200万円	225万円	4m
2025年第3四半期	70㎡	8,000万円	378万円	3.7m
2025年第2四半期	210㎡	13,000万円	205万円	5.3m
2025年第2四半期	80㎡	6,500万円	269万円	4m
2025年第2四半期	110㎡	9,000万円	270万円	6.2m
2025年第2四半期	70㎡	8,300万円	392万円	4m
2025年第2四半期	70㎡	7,200万円	340万円	5.2m
2025年第2四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第2四半期	70㎡	8,300万円	392万円	4m
2025年第2四半期	75㎡	7,600万円	335万円	－
2025年第2四半期	65㎡	7,300万円	371万円	3.7m
2025年第2四半期	95㎡	6,400万円	223万円	5.2m
2025年第2四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2025年第2四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2025年第2四半期	75㎡	7,200万円	317万円	5.4m
2025年第2四半期	55㎡	2,600万円	156万円	－
2025年第1四半期	75㎡	23,000万円	1014万円	3.6m
2025年第1四半期	195㎡	10,000万円	170万円	4m
2025年第1四半期	570㎡	30,000万円	174万円	4m
2025年第1四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2025年第1四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2025年第1四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2025年第1四半期	65㎡	6,500万円	331万円	－
2025年第1四半期	20㎡	670万円	111万円	－
2025年第1四半期	110㎡	9,200万円	277万円	5.4m
2025年第1四半期	90㎡	10,000万円	367万円	4m
2025年第1四半期	65㎡	7,900万円	402万円	4m
2025年第1四半期	65㎡	7,500万円	381万円	3.3m
2025年第1四半期	65㎡	7,500万円	381万円	3.3m
2025年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2024年第4四半期	70㎡	6,400万円	302万円	3.7m
2024年第4四半期	240㎡	13,000万円	179万円	4m
2024年第4四半期	105㎡	9,700万円	305万円	7.8m
2024年第4四半期	45㎡	1,800万円	132万円	3.1m
2024年第4四半期	105㎡	4,800万円	151万円	4m
2024年第4四半期	95㎡	7,500万円	261万円	3.3m
2024年第4四半期	65㎡	7,000万円	356万円	2.7m
2024年第4四半期	170㎡	11,000万円	214万円	5.5m
2024年第4四半期	90㎡	6,300万円	231万円	4m
2024年第4四半期	75㎡	7,700万円	339万円	4m
2024年第4四半期	40㎡	2,200万円	182万円	－
2024年第4四半期	20㎡	890万円	147万円	－
2024年第4四半期	55㎡	2,600万円	156万円	－
2024年第3四半期	85㎡	7,200万円	280万円	4.8m
2024年第3四半期	110㎡	12,000万円	361万円	8m
2024年第3四半期	155㎡	7,000万円	149万円	5m
2024年第3四半期	70㎡	6,700万円	316万円	5.2m
2024年第3四半期	70㎡	5,700万円	269万円	3.4m
2024年第3四半期	50㎡	3,200万円	212万円	6.2m
2024年第3四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2024年第3四半期	40㎡	1,800万円	149万円	－
2024年第3四半期	30㎡	950万円	105万円	－
2024年第3四半期	70㎡	6,000万円	283万円	4m
2024年第2四半期	105㎡	3,900万円	123万円	4m
2024年第2四半期	45㎡	3,000万円	220万円	4m
2024年第2四半期	210㎡	8,700万円	137万円	5.7m
2024年第2四半期	240㎡	32,000万円	441万円	3.9m
2024年第2四半期	95㎡	5,500万円	191万円	6m
2024年第2四半期	20㎡	800万円	132万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2024年第2四半期	70㎡	6,300万円	298万円	8m
2024年第2四半期	35㎡	1,400万円	132万円	5.4m
2024年第2四半期	70㎡	6,600万円	312万円	5.2m
2024年第2四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2024年第1四半期	75㎡	4,800万円	212万円	2.8m
2024年第1四半期	85㎡	5,500万円	214万円	3.6m
2024年第1四半期	220㎡	20,000万円	301万円	3.5m
2024年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2024年第1四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2024年第1四半期	35㎡	3,700万円	349万円	－
2024年第1四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2024年第1四半期	100㎡	5,200万円	172万円	4m
2024年第1四半期	40㎡	3,600万円	298万円	－
2024年第1四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2023年第4四半期	85㎡	8,000万円	311万円	7.6m
2023年第4四半期	65㎡	2,900万円	147万円	3.8m
2023年第4四半期	85㎡	11,000万円	428万円	4.5m
2023年第4四半期	185㎡	8,700万円	155万円	4m
2023年第4四半期	60㎡	7,000万円	386万円	4m
2023年第4四半期	250㎡	8,600万円	114万円	3.2m
2023年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2023年第4四半期	60㎡	7,000万円	386万円	4m
2023年第4四半期	75㎡	6,000万円	264万円	4m
2023年第3四半期	310㎡	20,000万円	213万円	8m
2023年第3四半期	105㎡	9,000万円	283万円	4m
2023年第3四半期	480㎡	53,000万円	365万円	5.4m
2023年第3四半期	55㎡	3,100万円	186万円	4m
2023年第3四半期	100㎡	5,100万円	169万円	2.1m
2023年第3四半期	65㎡	5,200万円	264万円	－
2023年第3四半期	15㎡	2,400万円	529万円	－
2023年第3四半期	15㎡	2,300万円	507万円	－
2023年第3四半期	75㎡	3,500万円	154万円	－
2023年第3四半期	30㎡	4,500万円	496万円	4m
2023年第3四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2023年第3四半期	70㎡	5,200万円	246万円	－
2023年第3四半期	100㎡	8,800万円	291万円	5.4m
2023年第3四半期	75㎡	5,400万円	238万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第3四半期	30㎡	2,100万円	231万円	－
2023年第2四半期	165㎡	12,000万円	240万円	3.6m
2023年第2四半期	100㎡	6,400万円	212万円	3.8m
2023年第2四半期	410㎡	20,000万円	161万円	5.6m
2023年第2四半期	60㎡	3,100万円	171万円	5.4m
2023年第2四半期	80㎡	5,500万円	227万円	3.6m
2023年第2四半期	80㎡	6,000万円	248万円	3.8m
2023年第2四半期	145㎡	6,500万円	148万円	2.8m
2023年第2四半期	70㎡	4,500万円	213万円	2.4m
2023年第2四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2023年第2四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2023年第2四半期	100㎡	6,300万円	208万円	4.9m
2023年第1四半期	45㎡	4,200万円	309万円	6.6m
2023年第1四半期	100㎡	4,700万円	155万円	3.8m
2023年第1四半期	75㎡	8,300万円	366万円	6m
2023年第1四半期	410㎡	28,000万円	226万円	5.5m
2023年第1四半期	55㎡	4,700万円	283万円	－
2023年第1四半期	70㎡	5,900万円	279万円	3.3m
2023年第1四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2023年第1四半期	65㎡	4,800万円	244万円	4m
2023年第1四半期	20㎡	980万円	162万円	－
2022年第4四半期	100㎡	5,900万円	195万円	3.4m
2022年第4四半期	100㎡	7,300万円	241万円	4.5m
2022年第4四半期	90㎡	7,500万円	276万円	8m
2022年第4四半期	125㎡	5,300万円	140万円	4m
2022年第4四半期	115㎡	5,600万円	161万円	4m
2022年第4四半期	40㎡	4,300万円	355万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2022年第3四半期	90㎡	6,700万円	246万円	4m
2022年第3四半期	50㎡	800万円	53万円	4m
2022年第3四半期	65㎡	6,400万円	326万円	4m
2022年第3四半期	95㎡	7,000万円	244万円	4m
2022年第3四半期	50㎡	3,100万円	205万円	－
2022年第3四半期	30㎡	1,500万円	165万円	－
2022年第3四半期	35㎡	850万円	80万円	－
2022年第3四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2022年第3四半期	45㎡	4,300万円	316万円	－
2022年第2四半期	80㎡	7,700万円	318万円	3.6m
2022年第2四半期	55㎡	2,000万円	120万円	4m
2022年第2四半期	40㎡	5,000万円	413万円	4m
2022年第2四半期	95㎡	5,200万円	181万円	3.6m
2022年第2四半期	115㎡	9,100万円	262万円	4m
2022年第2四半期	20㎡	570万円	94万円	－
2022年第2四半期	55㎡	3,600万円	216万円	－
2022年第2四半期	60㎡	2,600万円	143万円	－
2022年第2四半期	70㎡	7,000万円	331万円	5.4m
2022年第1四半期	120㎡	3,800万円	105万円	3m
2022年第1四半期	85㎡	7,400万円	288万円	5.3m
2022年第1四半期	220㎡	47,000万円	706万円	4m
2022年第1四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2022年第1四半期	50㎡	2,400万円	159万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	75㎡	6,900万円	304万円	6m
2022年第1四半期	75㎡	7,300万円	322万円	6m
2022年第1四半期	40㎡	1,700万円	141万円	－
2022年第1四半期	40㎡	5,300万円	438万円	4m
2021年第4四半期	35㎡	1,500万円	142万円	－
2021年第4四半期	75㎡	3,300万円	145万円	4.7m
2021年第4四半期	290㎡	18,000万円	205万円	5.4m
2021年第4四半期	220㎡	14,000万円	210万円	3.7m
2021年第4四半期	180㎡	11,000万円	202万円	7.3m
2021年第4四半期	100㎡	9,600万円	317万円	4m
2021年第4四半期	55㎡	6,500万円	391万円	8m
2021年第4四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2021年第4四半期	25㎡	780万円	103万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2021年第4四半期	95㎡	5,800万円	202万円	5.2m
2021年第4四半期	65㎡	6,500万円	331万円	4m
2021年第4四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2021年第4四半期	40㎡	3,500万円	289万円	－
2021年第3四半期	75㎡	7,000万円	309万円	4m
2021年第3四半期	115㎡	20,000万円	575万円	6m
2021年第3四半期	70㎡	6,100万円	288万円	5.4m
2021年第3四半期	60㎡	5,000万円	276万円	5.4m
2021年第3四半期	60㎡	5,000万円	276万円	4m
2021年第3四半期	80㎡	2,800万円	116万円	3.6m
2021年第3四半期	40㎡	3,600万円	298万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2021年第3四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2021年第3四半期	75㎡	6,600万円	291万円	5.4m
2021年第3四半期	60㎡	5,000万円	276万円	4m
2021年第3四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2021年第3四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2021年第3四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2021年第3四半期	60㎡	5,000万円	276万円	5.4m