四谷ガーデニア 11,800万円利回り0.7% 築44年中古マンション投資

四谷ガーデニア

新宿区住吉町 | 曙橋駅 2分

23区内新耐震S級立地

11,800万円 77.9㎡坪単価 501万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：0.7% | リスクスコア：80/100

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物件概要

物件名	四谷ガーデニア
物件種別	中古マンション
所在地	新宿区住吉町
交通	曙橋駅 2分
価格	11,800万円
間取り・専有面積	77.9㎡
所在階	7階 / 10階建
築年数	44年8ヶ月
想定賃料	7.0万円/月
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り0.7%

実質利回り0.6%

リスクスコア80/100

坪単価501万円

築年数44年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築44年(-20)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	7.0万円/月
年間賃料収入	84.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 8.4万円/年
実質賃貸収入	75.6万円/年
月次返済（想定）	▲ 27.6万円/月
表面利回り	0.7%
実質利回り	0.6%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 住吉町エリア （新宿区内、過去5年間）活発

取引件数：88件 | 月平均 1.5件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低137万円 → 中央値372万円 → 最高1700万円

当物件の坪単価：500.8万円 → 相場比 +34.6%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	11件	507万円	251〜1427
2025年第4四半期	4件	472万円	281〜523
2025年第3四半期	9件	386万円	240〜575
2025年第2四半期	9件	364万円	251〜562
2025年第1四半期	3件	397万円	286〜463
2024年第4四半期	3件	436万円	387〜1700
2024年第3四半期	7件	372万円	220〜507
2024年第2四半期	5件	264万円	182〜481
2024年第1四半期	1件	408万円	408〜408
2023年第4四半期	4件	380万円	240〜485
2023年第3四半期	3件	383万円	342〜520
2023年第2四半期	1件	380万円	380〜380
2023年第1四半期	2件	278万円	270〜278
2022年第4四半期	9件	347万円	185〜1669
2022年第3四半期	1件	353万円	353〜353
2022年第2四半期	5件	331万円	248〜386
2022年第1四半期	4件	331万円	137〜354
2021年第4四半期	7件	364万円	325〜511

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	95㎡	41,000万円	1427万円	25m
2026年第1四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2026年第1四半期	55㎡	15,000万円	902万円	－
2026年第1四半期	55㎡	10,000万円	601万円	－
2026年第1四半期	65㎡	8,600万円	437万円	－
2026年第1四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2026年第1四半期	60㎡	15,000万円	826万円	－
2026年第1四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2026年第1四半期	45㎡	6,500万円	478万円	－
2026年第1四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2026年第1四半期	60㎡	9,200万円	507万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第4四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2025年第4四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2025年第4四半期	60㎡	9,500万円	523万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第3四半期	50㎡	8,700万円	575万円	－
2025年第3四半期	60㎡	7,000万円	386万円	－
2025年第3四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2025年第3四半期	95㎡	12,000万円	418万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	45㎡	4,100万円	301万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2025年第2四半期	50㎡	8,500万円	562万円	4m
2025年第2四半期	160㎡	21,000万円	434万円	5.4m
2025年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2025年第2四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2025年第2四半期	55㎡	6,800万円	409万円	－
2025年第2四半期	200㎡	19,000万円	314万円	2.9m
2025年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第2四半期	50㎡	6,800万円	450万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2025年第1四半期	220㎡	19,000万円	286万円	2.4m
2025年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第1四半期	50㎡	7,000万円	463万円	－
2024年第4四半期	175㎡	90,000万円	1700万円	25m
2024年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第4四半期	35㎡	4,100万円	387万円	－
2024年第3四半期	45㎡	6,900万円	507万円	4m
2024年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第3四半期	55㎡	7,100万円	427万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第3四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2024年第3四半期	40㎡	4,500万円	372万円	－
2024年第3四半期	60㎡	7,500万円	413万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2024年第2四半期	55㎡	8,000万円	481万円	2.6m
2024年第1四半期	30㎡	3,700万円	408万円	－
2023年第4四半期	110㎡	8,000万円	240万円	4m
2023年第4四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第4四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2023年第3四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2023年第3四半期	75㎡	8,700万円	383万円	－
2023年第3四半期	145㎡	15,000万円	342万円	－
2023年第2四半期	40㎡	4,600万円	380万円	－
2023年第1四半期	110㎡	9,000万円	270万円	4.4m
2023年第1四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2022年第4四半期	105㎡	53,000万円	1669万円	13.3m
2022年第4四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第4四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2022年第4四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2022年第4四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2022年第4四半期	70㎡	6,800万円	321万円	－
2022年第4四半期	25㎡	1,400万円	185万円	－
2022年第4四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2022年第3四半期	30㎡	3,200万円	353万円	－
2022年第2四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2022年第2四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2022年第2四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第2四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2022年第1四半期	20㎡	830万円	137万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	30㎡	2,800万円	309万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2021年第4四半期	60㎡	8,500万円	468万円	－
2021年第4四半期	60㎡	5,900万円	325万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	55㎡	8,500万円	511万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－