ガーデンホーム早稲田 2LDK 8,990万円利回り2.9% 築30年中古マンション投資

ガーデンホーム早稲田

新宿区弁天町 | 早稲田駅 7分

23区内新耐震S級立地

8,990万円 2LDK 51.22㎡坪単価 580万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：2.9% | リスクスコア：95/100

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物件概要

物件名	ガーデンホーム早稲田
物件種別	中古マンション
所在地	新宿区弁天町
交通	早稲田駅 7分
価格	8,990万円
間取り・専有面積	2LDK 51.22㎡
所在階	-階 / -
築年数	30年10ヶ月
想定賃料	22.0万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り2.9%

実質利回り2.3%

リスクスコア95/100

坪単価580万円

築年数30年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築30年(-5)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	22.0万円/月
年間賃料収入	264.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 26.4万円/年
実質賃貸収入	237.6万円/年
月次返済（想定）	▲ 21.0万円/月
表面利回り	2.9%
実質利回り	2.3%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 弁天町エリア （新宿区内、過去5年間）活発

取引件数：95件 | 月平均 1.6件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低132万円 → 中央値397万円 → 最高1044万円

当物件の坪単価：580.3万円 → 相場比 +46.2%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	4件	606万円	509〜617
2025年第3四半期	6件	661万円	418〜865
2025年第2四半期	4件	601万円	463〜661
2025年第1四半期	8件	452万円	331〜1044
2024年第4四半期	7件	413万円	132〜744
2024年第3四半期	6件	413万円	211〜571
2024年第2四半期	7件	397万円	210〜573
2024年第1四半期	3件	364万円	342〜409
2023年第4四半期	7件	406万円	257〜584
2023年第3四半期	6件	386万円	273〜501
2023年第2四半期	2件	410万円	380〜410
2023年第1四半期	4件	314万円	223〜348
2022年第4四半期	2件	419万円	397〜419
2022年第3四半期	5件	346万円	331〜413
2022年第2四半期	8件	311万円	198〜413
2022年第1四半期	5件	283万円	204〜397
2021年第4四半期	7件	260万円	174〜364
2021年第3四半期	4件	355万円	298〜446

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	75㎡	14,000万円	617万円	4.2m
2025年第4四半期	60㎡	11,000万円	606万円	－
2025年第4四半期	105㎡	17,000万円	535万円	3.4m
2025年第4四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2025年第3四半期	50㎡	10,000万円	661万円	－
2025年第3四半期	65㎡	17,000万円	865万円	－
2025年第3四半期	55㎡	11,000万円	661万円	－
2025年第3四半期	75㎡	17,000万円	749万円	－
2025年第3四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2025年第3四半期	95㎡	12,000万円	418万円	－
2025年第2四半期	40㎡	5,700万円	471万円	3.2m
2025年第2四半期	70㎡	9,800万円	463万円	－
2025年第2四半期	75㎡	15,000万円	661万円	－
2025年第2四半期	55㎡	10,000万円	601万円	－
2025年第1四半期	95㎡	30,000万円	1044万円	4.2m
2025年第1四半期	135㎡	16,000万円	392万円	－
2025年第1四半期	60㎡	8,200万円	452万円	－
2025年第1四半期	60㎡	7,500万円	413万円	－
2025年第1四半期	60㎡	9,000万円	496万円	－
2025年第1四半期	60㎡	7,300万円	402万円	－
2025年第1四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2025年第1四半期	60㎡	8,600万円	474万円	－
2024年第4四半期	90㎡	12,000万円	441万円	－
2024年第4四半期	50㎡	5,400万円	357万円	－
2024年第4四半期	200㎡	45,000万円	744万円	7.8m
2024年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第4四半期	40㎡	1,600万円	132万円	－
2024年第4四半期	100㎡	12,000万円	397万円	－
2024年第3四半期	80㎡	5,100万円	211万円	－
2024年第3四半期	55㎡	9,500万円	571万円	－
2024年第3四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第3四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2024年第3四半期	55㎡	9,300万円	559万円	－
2024年第2四半期	55㎡	6,600万円	397万円	－
2024年第2四半期	30㎡	5,200万円	573万円	－
2024年第2四半期	280㎡	19,000万円	224万円	4.4m
2024年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第2四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－
2024年第2四半期	45㎡	4,200万円	309万円	－
2024年第1四半期	60㎡	6,600万円	364万円	－
2024年第1四半期	105㎡	13,000万円	409万円	3.2m
2024年第1四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2023年第4四半期	65㎡	5,500万円	280万円	4m
2023年第4四半期	30㎡	5,300万円	584万円	－
2023年第4四半期	70㎡	8,600万円	406万円	－
2023年第4四半期	45㎡	4,300万円	316万円	－
2023年第4四半期	15㎡	2,000万円	441万円	－
2023年第4四半期	15㎡	2,000万円	441万円	－
2023年第4四半期	90㎡	7,000万円	257万円	－
2023年第3四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2023年第3四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2023年第3四半期	35㎡	5,300万円	501万円	－
2023年第3四半期	50㎡	6,500万円	430万円	－
2023年第3四半期	60㎡	7,000万円	386万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第2四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第1四半期	95㎡	10,000万円	348万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第1四半期	40㎡	2,700万円	223万円	－
2022年第4四半期	150㎡	19,000万円	419万円	2.5m
2022年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第3四半期	105㎡	11,000万円	346万円	4m
2022年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2022年第3四半期	100㎡	10,000万円	331万円	－
2022年第3四半期	70㎡	8,500万円	401万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第2四半期	190㎡	13,000万円	226万円	2.5m
2022年第2四半期	50㎡	3,000万円	198万円	3.4m
2022年第2四半期	80㎡	6,400万円	264万円	－
2022年第2四半期	50㎡	4,700万円	311万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2022年第2四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第2四半期	40㎡	3,600万円	298万円	－
2022年第1四半期	60㎡	3,700万円	204万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第1四半期	55㎡	4,700万円	283万円	－
2022年第1四半期	30㎡	2,000万円	220万円	－
2021年第4四半期	60㎡	4,400万円	242万円	－
2021年第4四半期	150㎡	12,000万円	264万円	－
2021年第4四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2021年第4四半期	135㎡	13,000万円	318万円	－
2021年第4四半期	175㎡	12,000万円	227万円	4m
2021年第4四半期	165㎡	13,000万円	260万円	4m
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2021年第3四半期	40㎡	4,300万円	355万円	－
2021年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－