ニックハイム渋江公園 3LDK 3,980万円利回り4.5% 築42年中古マンション投資

ニックハイム渋江公園

葛飾区東立石 | 京成立石駅 8分

23区内新耐震C級立地

3,980万円 3LDK 64.4㎡坪単価 204万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：4.5% | リスクスコア：75/100

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件名	ニックハイム渋江公園
物件種別	中古マンション
所在地	葛飾区東立石
交通	京成立石駅 8分
価格	3,980万円
間取り・専有面積	3LDK 64.4㎡
所在階	-階 / -
築年数	42年5ヶ月
想定賃料	15.0万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り4.5%

実質利回り3.6%

リスクスコア75/100

坪単価204万円

築年数42年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築42年(-20)

?駅8分(-5)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	15.0万円/月
年間賃料収入	180.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 18.0万円/年
実質賃貸収入	162.0万円/年
月次返済（想定）	▲ 9.3万円/月
表面利回り	4.5%
実質利回り	3.6%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 東立石エリア （葛飾区内、過去5年間）活発

取引件数：198件 | 月平均 3.3件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低14万円 → 中央値171万円 → 最高612万円

当物件の坪単価：204.3万円 → 相場比 +19.5%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	9件	281万円	113〜331
2025年第3四半期	13件	202万円	143〜347
2025年第2四半期	9件	203万円	86〜290
2025年第1四半期	13件	168万円	86〜325
2024年第4四半期	18件	238万円	82〜507
2024年第3四半期	13件	150万円	114〜364
2024年第2四半期	8件	179万円	105〜344
2024年第1四半期	8件	159万円	102〜364
2023年第4四半期	12件	168万円	99〜185
2023年第3四半期	6件	175万円	99〜241
2023年第2四半期	6件	244万円	112〜270
2023年第1四半期	9件	132万円	56〜402
2022年第4四半期	14件	163万円	90〜326
2022年第3四半期	8件	158万円	149〜369
2022年第2四半期	17件	145万円	102〜430
2022年第1四半期	11件	238万円	116〜612
2021年第4四半期	14件	164万円	96〜413
2021年第3四半期	10件	138万円	14〜270

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	55㎡	4,200万円	252万円	9m
2025年第4四半期	80㎡	5,900万円	244万円	－
2025年第4四半期	35㎡	1,200万円	113万円	－
2025年第4四半期	55㎡	5,500万円	331万円	6.3m
2025年第4四半期	55㎡	5,400万円	325万円	6.3m
2025年第4四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2025年第4四半期	100㎡	8,500万円	281万円	6.3m
2025年第4四半期	50㎡	4,500万円	298万円	4m
2025年第4四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2025年第3四半期	55㎡	2,400万円	144万円	7.3m
2025年第3四半期	200㎡	21,000万円	347万円	3.3m
2025年第3四半期	50㎡	4,600万円	304万円	6.3m
2025年第3四半期	85㎡	6,300万円	245万円	5.5m
2025年第3四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
2025年第3四半期	75㎡	3,800万円	168万円	－
2025年第3四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2025年第3四半期	60㎡	3,100万円	171万円	－
2025年第3四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2025年第3四半期	80㎡	4,900万円	202万円	－
2025年第3四半期	80㎡	3,800万円	157万円	－
2025年第3四半期	60㎡	2,600万円	143万円	－
2025年第3四半期	75㎡	3,800万円	168万円	4.5m
2025年第2四半期	50㎡	3,300万円	218万円	6.3m
2025年第2四半期	60㎡	4,300万円	237万円	4m
2025年第2四半期	50㎡	1,300万円	86万円	4m
2025年第2四半期	65㎡	5,700万円	290万円	－
2025年第2四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2025年第2四半期	80㎡	4,400万円	182万円	－
2025年第2四半期	75㎡	2,700万円	119万円	－
2025年第2四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2025年第2四半期	70㎡	4,200万円	198万円	－
2025年第1四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2025年第1四半期	65㎡	3,300万円	168万円	－
2025年第1四半期	65㎡	1,700万円	86万円	7.2m
2025年第1四半期	60㎡	1,800万円	99万円	－
2025年第1四半期	60㎡	2,400万円	132万円	－
2025年第1四半期	60㎡	5,900万円	325万円	11m
2025年第1四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2025年第1四半期	55㎡	1,800万円	108万円	－
2025年第1四半期	70㎡	4,800万円	227万円	3.3m
2025年第1四半期	190㎡	12,000万円	209万円	5.4m
2025年第1四半期	45㎡	1,200万円	88万円	3.6m
2025年第1四半期	70㎡	6,300万円	298万円	4m
2025年第1四半期	70㎡	6,600万円	312万円	4m
2024年第4四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2024年第4四半期	15㎡	2,300万円	507万円	－
2024年第4四半期	15㎡	2,300万円	507万円	－
2024年第4四半期	40㎡	2,300万円	190万円	－
2024年第4四半期	95㎡	5,300万円	184万円	－
2024年第4四半期	75㎡	4,000万円	176万円	－
2024年第4四半期	70㎡	3,700万円	175万円	－
2024年第4四半期	75㎡	3,300万円	145万円	－
2024年第4四半期	40㎡	5,700万円	471万円	6.4m
2024年第4四半期	60㎡	5,700万円	314万円	6.3m
2024年第4四半期	210㎡	7,800万円	123万円	4m
2024年第4四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2024年第4四半期	15㎡	850万円	187万円	－
2024年第4四半期	15㎡	370万円	82万円	－
2024年第4四半期	15㎡	1,800万円	397万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2024年第4四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2024年第4四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2024年第3四半期	95㎡	4,500万円	157万円	9m
2024年第3四半期	180㎡	9,800万円	180万円	11.8m
2024年第3四半期	45㎡	2,100万円	154万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第3四半期	60㎡	2,700万円	149万円	－
2024年第3四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2024年第3四半期	30㎡	1,100万円	121万円	－
2024年第3四半期	65㎡	2,700万円	137万円	－
2024年第3四半期	20㎡	690万円	114万円	－
2024年第3四半期	55㎡	2,500万円	150万円	－
2024年第3四半期	70㎡	4,600万円	217万円	－
2024年第3四半期	80㎡	4,500万円	186万円	9m
2024年第3四半期	70㎡	2,900万円	137万円	－
2024年第2四半期	60㎡	1,900万円	105万円	4m
2024年第2四半期	240㎡	25,000万円	344万円	18m
2024年第2四半期	15㎡	810万円	179万円	－
2024年第2四半期	20㎡	980万円	162万円	－
2024年第2四半期	65㎡	4,100万円	209万円	－
2024年第2四半期	20㎡	810万円	134万円	－
2024年第2四半期	70㎡	4,100万円	194万円	－
2024年第2四半期	75㎡	3,000万円	132万円	－
2024年第1四半期	85㎡	5,500万円	214万円	9m
2024年第1四半期	115㎡	3,700万円	106万円	2.6m
2024年第1四半期	400㎡	24,000万円	198万円	6.8m
2024年第1四半期	250㎡	12,000万円	159万円	7.2m
2024年第1四半期	95㎡	3,400万円	118万円	5m
2024年第1四半期	195㎡	6,000万円	102万円	3m
2024年第1四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第1四半期	65㎡	2,800万円	142万円	－
2023年第4四半期	60㎡	2,900万円	160万円	4m
2023年第4四半期	65㎡	3,600万円	183万円	－
2023年第4四半期	50㎡	2,800万円	185万円	－
2023年第4四半期	45㎡	1,500万円	110万円	－
2023年第4四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2023年第4四半期	60㎡	2,800万円	154万円	－
2023年第4四半期	60㎡	3,300万円	182万円	－
2023年第4四半期	255㎡	13,000万円	169万円	11.7m
2023年第4四半期	80㎡	3,700万円	153万円	－
2023年第4四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2023年第4四半期	65㎡	3,600万円	183万円	－
2023年第4四半期	50㎡	1,500万円	99万円	－
2023年第3四半期	70㎡	3,700万円	175万円	－
2023年第3四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2023年第3四半期	800㎡	24,000万円	99万円	7.3m
2023年第3四半期	85㎡	6,200万円	241万円	11.5m
2023年第3四半期	55㎡	2,700万円	162万円	－
2023年第3四半期	60㎡	3,200万円	176万円	－
2023年第2四半期	70㎡	5,600万円	264万円	5m
2023年第2四半期	370㎡	19,000万円	170万円	6.3m
2023年第2四半期	65㎡	5,300万円	270万円	5.2m
2023年第2四半期	100㎡	3,400万円	112万円	5.4m
2023年第2四半期	65㎡	4,800万円	244万円	4m
2023年第2四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2023年第1四半期	95㎡	1,600万円	56万円	5m
2023年第1四半期	85㎡	3,000万円	117万円	11.5m
2023年第1四半期	370㎡	45,000万円	402万円	15m
2023年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第1四半期	120㎡	4,400万円	121万円	－
2023年第1四半期	65㎡	5,100万円	259万円	2.6m
2023年第1四半期	45㎡	1,800万円	132万円	－
2023年第1四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2023年第1四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2022年第4四半期	80㎡	3,200万円	132万円	－
2022年第4四半期	65㎡	2,900万円	147万円	－
2022年第4四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2022年第4四半期	60㎡	3,100万円	171万円	－
2022年第4四半期	75㎡	4,200万円	185万円	－
2022年第4四半期	85㎡	3,500万円	136万円	4m
2022年第4四半期	135㎡	9,300万円	228万円	3.6m
2022年第4四半期	55㎡	1,500万円	90万円	4m
2022年第4四半期	55㎡	1,600万円	96万円	4m
2022年第4四半期	95㎡	3,900万円	136万円	7.4m
2022年第4四半期	65㎡	6,400万円	326万円	6.3m
2022年第4四半期	65㎡	3,200万円	163万円	－
2022年第4四半期	55㎡	2,700万円	162万円	－
2022年第4四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2022年第3四半期	70㎡	3,200万円	151万円	－
2022年第3四半期	140㎡	6,500万円	153万円	3.6m
2022年第3四半期	75㎡	3,400万円	150万円	－
2022年第3四半期	60㎡	2,700万円	149万円	－
2022年第3四半期	65㎡	3,100万円	158万円	－
2022年第3四半期	60㎡	6,700万円	369万円	6.3m
2022年第3四半期	15㎡	830万円	183万円	－
2022年第3四半期	70㎡	3,400万円	161万円	－
2022年第2四半期	65㎡	5,200万円	264万円	5.4m
2022年第2四半期	70㎡	4,400万円	208万円	9m
2022年第2四半期	135㎡	4,300万円	105万円	7.3m
2022年第2四半期	55㎡	4,300万円	258万円	3.5m
2022年第2四半期	65㎡	2,000万円	102万円	5.4m
2022年第2四半期	55㎡	4,100万円	246万円	6m
2022年第2四半期	55㎡	2,300万円	138万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2022年第2四半期	65㎡	3,200万円	163万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2022年第2四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2022年第2四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2022年第2四半期	75㎡	3,200万円	141万円	－
2022年第2四半期	55㎡	2,000万円	120万円	－
2022年第2四半期	30㎡	1,100万円	121万円	－
2022年第2四半期	70㎡	3,400万円	161万円	－
2022年第2四半期	70㎡	2,500万円	118万円	－
2022年第1四半期	60㎡	3,300万円	182万円	7.2m
2022年第1四半期	35㎡	3,100万円	293万円	6.3m
2022年第1四半期	135㎡	25,000万円	612万円	15m
2022年第1四半期	820㎡	59,000万円	238万円	6.8m
2022年第1四半期	45㎡	3,900万円	287万円	4m
2022年第1四半期	60㎡	2,100万円	116万円	－
2022年第1四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2022年第1四半期	50㎡	3,900万円	258万円	4m
2022年第1四半期	230㎡	12,000万円	172万円	11.9m
2022年第1四半期	70㎡	5,900万円	279万円	5.4m
2022年第1四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2021年第4四半期	720㎡	21,000万円	96万円	6m
2021年第4四半期	55㎡	4,800万円	289万円	7.3m
2021年第4四半期	125㎡	6,200万円	164万円	7.2m
2021年第4四半期	80㎡	2,600万円	107万円	4m
2021年第4四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2021年第4四半期	60㎡	2,700万円	149万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2021年第4四半期	55㎡	2,400万円	144万円	－
2021年第4四半期	65㎡	2,700万円	137万円	－
2021年第4四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2021年第4四半期	85㎡	5,000万円	194万円	6.3m
2021年第4四半期	45㎡	2,600万円	191万円	－
2021年第4四半期	70㎡	3,700万円	175万円	－
2021年第4四半期	65㎡	2,100万円	107万円	－
2021年第3四半期	35㎡	150万円	14万円	2m
2021年第3四半期	50㎡	970万円	64万円	4m
2021年第3四半期	100㎡	2,600万円	86万円	9m
2021年第3四半期	55㎡	4,500万円	270万円	4.5m
2021年第3四半期	55㎡	2,300万円	138万円	－
2021年第3四半期	55㎡	3,000万円	180万円	－
2021年第3四半期	55㎡	2,500万円	150万円	－
2021年第3四半期	50㎡	2,500万円	165万円	－
2021年第3四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2021年第3四半期	55㎡	1,300万円	78万円	－