東急ドエル・アルス西船橋 3LDK 2,580万円利回り5.6% 築32年中古マンション投資

東急ドエル・アルス西船橋

船橋市海神町南 | 海神駅 9分

南向き新耐震D級立地

2,580万円 3LDK 61.48㎡坪単価 139万円

評価グレード：優良（A） | 利回り：5.6% | リスクスコア：88/100

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物件概要

物件名	東急ドエル・アルス西船橋
物件種別	中古マンション
所在地	船橋市海神町南
交通	海神駅 9分
価格	2,580万円
間取り・専有面積	3LDK 61.48㎡
所在階	-階 / -
築年数	32年4ヶ月
想定賃料	12.0万円/月
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

評価グレード優良（A）

表面利回り5.6%

実質利回り4.5%

リスクスコア88/100

坪単価139万円

築年数32年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築32年(-10)

?駅9分(-5)

?南向き(+3)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	12.0万円/月
年間賃料収入	144.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 14.4万円/年
実質賃貸収入	129.6万円/年
月次返済（想定）	▲ 6.0万円/月
表面利回り	5.6%
実質利回り	4.5%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 海神町南エリア （船橋市内、過去5年間）活発

取引件数：125件 | 月平均 2.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低35万円 → 中央値150万円 → 最高324万円

当物件の坪単価：138.7万円 → 相場比 -7.5%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	6件	220万円	93〜254
2025年第4四半期	9件	163万円	74〜292
2025年第3四半期	11件	143万円	70〜179
2025年第2四半期	8件	234万円	122〜285
2025年第1四半期	13件	162万円	112〜224
2024年第4四半期	8件	170万円	103〜217
2024年第3四半期	7件	112万円	35〜153
2024年第2四半期	3件	158万円	83〜216
2024年第1四半期	10件	119万円	94〜264
2023年第4四半期	4件	137万円	94〜149
2023年第3四半期	8件	150万円	78〜244
2023年第2四半期	5件	115万円	79〜191
2023年第1四半期	8件	214万円	99〜324
2022年第4四半期	6件	145万円	80〜190
2022年第3四半期	5件	193万円	141〜253
2022年第2四半期	6件	145万円	66〜163
2022年第1四半期	8件	165万円	106〜220

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	70㎡	3,000万円	142万円	－
2026年第1四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2026年第1四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2026年第1四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2026年第1四半期	75㎡	2,100万円	93万円	－
2026年第1四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2025年第4四半期	60㎡	1,900万円	105万円	－
2025年第4四半期	75㎡	4,000万円	176万円	6.3m
2025年第4四半期	60㎡	5,300万円	292万円	4m
2025年第4四半期	65㎡	3,200万円	163万円	－
2025年第4四半期	75㎡	1,800万円	79万円	－
2025年第4四半期	80㎡	1,800万円	74万円	－
2025年第4四半期	70㎡	3,200万円	151万円	－
2025年第4四半期	60㎡	5,300万円	292万円	4m
2025年第4四半期	75㎡	4,000万円	176万円	6.2m
2025年第3四半期	65㎡	3,100万円	158万円	－
2025年第3四半期	90㎡	3,500万円	129万円	－
2025年第3四半期	60㎡	2,600万円	143万円	－
2025年第3四半期	80㎡	1,700万円	70万円	－
2025年第3四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2025年第3四半期	70㎡	3,200万円	151万円	－
2025年第3四半期	65㎡	2,600万円	132万円	－
2025年第3四半期	75㎡	3,400万円	150万円	－
2025年第3四半期	55㎡	1,500万円	90万円	－
2025年第3四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2025年第3四半期	90㎡	4,500万円	165万円	－
2025年第2四半期	80㎡	6,900万円	285万円	8m
2025年第2四半期	50㎡	3,600万円	238万円	8m
2025年第2四半期	70㎡	2,700万円	128万円	－
2025年第2四半期	65㎡	2,600万円	132万円	－
2025年第2四半期	50㎡	3,600万円	238万円	7.9m
2025年第2四半期	80㎡	3,700万円	153万円	－
2025年第2四半期	75㎡	5,300万円	234万円	－
2025年第2四半期	95㎡	3,500万円	122万円	－
2025年第1四半期	75㎡	3,700万円	163万円	－
2025年第1四半期	50㎡	2,400万円	159万円	－
2025年第1四半期	50㎡	2,400万円	159万円	－
2025年第1四半期	85㎡	4,400万円	171万円	－
2025年第1四半期	65㎡	3,400万円	173万円	－
2025年第1四半期	65㎡	2,200万円	112万円	－
2025年第1四半期	70㎡	3,100万円	146万円	－
2025年第1四半期	90㎡	4,400万円	162万円	－
2025年第1四半期	70㎡	2,400万円	113万円	－
2025年第1四半期	70㎡	4,200万円	198万円	－
2025年第1四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2025年第1四半期	95㎡	4,900万円	171万円	－
2025年第1四半期	70㎡	2,600万円	123万円	－
2024年第4四半期	80㎡	3,700万円	153万円	－
2024年第4四半期	70㎡	3,000万円	142万円	－
2024年第4四半期	65㎡	2,200万円	112万円	－
2024年第4四半期	75㎡	4,600万円	203万円	－
2024年第4四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2024年第4四半期	80㎡	2,500万円	103万円	－
2024年第4四半期	70㎡	4,600万円	217万円	－
2024年第4四半期	65㎡	3,600万円	183万円	－
2024年第3四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2024年第3四半期	65㎡	3,000万円	153万円	－
2024年第3四半期	70㎡	2,200万円	104万円	－
2024年第3四半期	50㎡	2,000万円	132万円	－
2024年第3四半期	75㎡	2,200万円	97万円	－
2024年第3四半期	65㎡	2,200万円	112万円	－
2024年第3四半期	105㎡	1,100万円	35万円	－
2024年第2四半期	80㎡	2,000万円	83万円	－
2024年第2四半期	65㎡	3,100万円	158万円	－
2024年第2四半期	75㎡	4,900万円	216万円	－
2024年第1四半期	55㎡	1,800万円	108万円	－
2024年第1四半期	70㎡	2,000万円	94万円	－
2024年第1四半期	50㎡	1,800万円	119万円	－
2024年第1四半期	70㎡	2,300万円	109万円	－
2024年第1四半期	75㎡	4,400万円	194万円	－
2024年第1四半期	55㎡	1,800万円	108万円	－
2024年第1四半期	60㎡	1,800万円	99万円	－
2024年第1四半期	70㎡	2,900万円	137万円	－
2024年第1四半期	75㎡	3,100万円	137万円	－
2024年第1四半期	60㎡	4,800万円	264万円	6.2m
2023年第4四半期	60㎡	2,700万円	149万円	－
2023年第4四半期	70㎡	2,000万円	94万円	－
2023年第4四半期	70㎡	2,600万円	123万円	－
2023年第4四半期	65㎡	2,700万円	137万円	－
2023年第3四半期	65㎡	4,800万円	244万円	6.3m
2023年第3四半期	60㎡	2,700万円	149万円	－
2023年第3四半期	55㎡	1,300万円	78万円	－
2023年第3四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2023年第3四半期	80㎡	4,900万円	202万円	－
2023年第3四半期	45㎡	1,300万円	96万円	－
2023年第3四半期	75㎡	3,400万円	150万円	－
2023年第3四半期	65㎡	2,400万円	122万円	－
2023年第2四半期	75㎡	2,600万円	115万円	－
2023年第2四半期	80㎡	1,900万円	79万円	－
2023年第2四半期	55㎡	1,800万円	108万円	－
2023年第2四半期	70㎡	2,700万円	128万円	－
2023年第2四半期	85㎡	4,900万円	191万円	－
2023年第1四半期	490㎡	48,000万円	324万円	5.9m
2023年第1四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2023年第1四半期	55㎡	2,100万円	126万円	－
2023年第1四半期	70㎡	2,100万円	99万円	－
2023年第1四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2023年第1四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2023年第1四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2023年第1四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
2022年第4四半期	1400㎡	74,000万円	175万円	6.4m
2022年第4四半期	65㎡	2,500万円	127万円	－
2022年第4四半期	50㎡	2,200万円	145万円	－
2022年第4四半期	70㎡	1,700万円	80万円	－
2022年第4四半期	70㎡	2,500万円	118万円	－
2022年第4四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2022年第3四半期	55㎡	2,400万円	144万円	－
2022年第3四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2022年第3四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2022年第3四半期	60㎡	4,600万円	253万円	－
2022年第3四半期	80㎡	3,400万円	141万円	－
2022年第2四半期	70㎡	3,300万円	156万円	－
2022年第2四半期	80㎡	1,600万円	66万円	4m
2022年第2四半期	75㎡	3,700万円	163万円	－
2022年第2四半期	75㎡	2,700万円	119万円	－
2022年第2四半期	75㎡	3,300万円	145万円	－
2022年第2四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2022年第1四半期	75㎡	2,400万円	106万円	－
2022年第1四半期	75㎡	5,000万円	220万円	4.5m
2022年第1四半期	60㎡	3,000万円	165万円	－
2022年第1四半期	70㎡	3,900万円	184万円	6.5m
2022年第1四半期	85㎡	3,900万円	152万円	6.5m
2022年第1四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2022年第1四半期	70㎡	2,400万円	113万円	－
2022年第1四半期	55㎡	2,700万円	162万円	－