エクセレントシティ新松戸グラン 3LDK 3,780万円利回り3.8% 築4年中古マンション投資

エクセレントシティ新松戸グラン

松戸市大谷口 | 小金城趾駅 8分

新耐震D級立地

3,780万円 3LDK 65.4㎡坪単価 191万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：3.8% | リスクスコア：95/100

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件名	エクセレントシティ新松戸グラン
物件種別	中古マンション
所在地	松戸市大谷口
交通	小金城趾駅 8分
価格	3,780万円
間取り・専有面積	3LDK 65.4㎡
所在階	-階 / -
築年数	4年6ヶ月
想定賃料	12.0万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り3.8%

実質利回り3.0%

リスクスコア95/100

坪単価191万円

築年数4年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?駅8分(-5)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	12.0万円/月
年間賃料収入	144.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 14.4万円/年
実質賃貸収入	129.6万円/年
月次返済（想定）	▲ 8.8万円/月
表面利回り	3.8%
実質利回り	3.0%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 大谷口エリア （松戸市内、過去5年間）活発

取引件数：75件 | 月平均 1.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低20万円 → 中央値116万円 → 最高209万円

当物件の坪単価：191.1万円 → 相場比 +64.7%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	3件	182万円	90〜209
2025年第3四半期	3件	127万円	61〜176
2025年第2四半期	2件	132万円	87〜132
2025年第1四半期	3件	176万円	92〜193
2024年第4四半期	9件	87万円	68〜188
2024年第3四半期	5件	176万円	83〜208
2024年第2四半期	5件	86万円	54〜184
2023年第4四半期	6件	116万円	28〜127
2023年第3四半期	2件	149万円	64〜149
2023年第2四半期	5件	83万円	78〜138
2023年第1四半期	6件	129万円	20〜187
2022年第4四半期	6件	137万円	78〜193
2022年第3四半期	1件	66万円	66〜66
2022年第2四半期	10件	127万円	45〜186
2022年第1四半期	4件	109万円	40〜123
2021年第4四半期	3件	66万円	66〜128
2021年第3四半期	2件	88万円	71〜88

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	60㎡	3,300万円	182万円	－
2025年第4四半期	65㎡	4,100万円	209万円	－
2025年第4四半期	155㎡	4,200万円	90万円	5.9m
2025年第3四半期	65㎡	1,200万円	61万円	－
2025年第3四半期	65㎡	2,500万円	127万円	－
2025年第3四半期	60㎡	3,200万円	176万円	－
2025年第2四半期	60㎡	2,400万円	132万円	－
2025年第2四半期	155㎡	4,100万円	87万円	5.9m
2025年第1四半期	65㎡	1,800万円	92万円	－
2025年第1四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2025年第1四半期	75㎡	4,000万円	176万円	－
2024年第4四半期	100㎡	2,600万円	86万円	2.8m
2024年第4四半期	65㎡	3,700万円	188万円	－
2024年第4四半期	75㎡	2,100万円	93万円	－
2024年第4四半期	65㎡	1,700万円	86万円	－
2024年第4四半期	75㎡	4,000万円	176万円	－
2024年第4四半期	100㎡	2,600万円	86万円	3.3m
2024年第4四半期	75㎡	3,700万円	163万円	－
2024年第4四半期	140㎡	2,900万円	68万円	－
2024年第4四半期	80㎡	2,100万円	87万円	－
2024年第3四半期	220㎡	6,300万円	95万円	6m
2024年第3四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2024年第3四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2024年第3四半期	60㎡	3,200万円	176万円	－
2024年第3四半期	100㎡	2,500万円	83万円	3.3m
2024年第2四半期	140㎡	2,300万円	54万円	5m
2024年第2四半期	135㎡	3,500万円	86万円	5m
2024年第2四半期	70㎡	3,900万円	184万円	－
2024年第2四半期	75㎡	3,900万円	172万円	－
2024年第2四半期	70㎡	1,400万円	66万円	－
2023年第4四半期	400㎡	3,400万円	28万円	4.5m
2023年第4四半期	75㎡	2,600万円	115万円	－
2023年第4四半期	140㎡	5,100万円	120万円	5.5m
2023年第4四半期	145㎡	5,100万円	116万円	6.5m
2023年第4四半期	135㎡	5,200万円	127万円	5.5m
2023年第4四半期	70㎡	1,800万円	85万円	－
2023年第3四半期	120㎡	5,400万円	149万円	5.5m
2023年第3四半期	140㎡	2,700万円	64万円	5m
2023年第2四半期	80㎡	2,000万円	83万円	－
2023年第2四半期	130㎡	4,800万円	122万円	5.5m
2023年第2四半期	125㎡	5,200万円	138万円	5.5m
2023年第2四半期	80㎡	2,000万円	83万円	－
2023年第2四半期	85㎡	2,000万円	78万円	－
2023年第1四半期	120㎡	4,500万円	124万円	5m
2023年第1四半期	120㎡	4,700万円	129万円	6m
2023年第1四半期	145㎡	860万円	20万円	3m
2023年第1四半期	70㎡	2,800万円	132万円	－
2023年第1四半期	60㎡	3,400万円	187万円	－
2023年第1四半期	85㎡	2,000万円	78万円	－
2022年第4四半期	140㎡	5,100万円	120万円	5.5m
2022年第4四半期	75㎡	3,100万円	137万円	－
2022年第4四半期	120㎡	5,300万円	146万円	5.5m
2022年第4四半期	85㎡	2,000万円	78万円	－
2022年第4四半期	85㎡	3,100万円	121万円	－
2022年第4四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2022年第3四半期	70㎡	1,400万円	66万円	－
2022年第2四半期	120㎡	5,300万円	146万円	5m
2022年第2四半期	125㎡	4,500万円	119万円	5m
2022年第2四半期	125㎡	4,800万円	127万円	5m
2022年第2四半期	120㎡	5,400万円	149万円	5m
2022年第2四半期	75㎡	2,300万円	101万円	－
2022年第2四半期	95㎡	1,300万円	45万円	10.4m
2022年第2四半期	80㎡	1,900万円	79万円	－
2022年第2四半期	70㎡	3,400万円	161万円	－
2022年第2四半期	80㎡	4,500万円	186万円	－
2022年第2四半期	80㎡	1,700万円	70万円	－
2022年第1四半期	115㎡	3,800万円	109万円	8m
2022年第1四半期	150㎡	4,500万円	99万円	6m
2022年第1四半期	70㎡	2,600万円	123万円	－
2022年第1四半期	460㎡	5,500万円	40万円	4.5m
2021年第4四半期	110㎡	2,200万円	66万円	2.7m
2021年第4四半期	110㎡	2,200万円	66万円	3.8m
2021年第4四半期	75㎡	2,900万円	128万円	－
2021年第3四半期	70㎡	1,500万円	71万円	－
2021年第3四半期	75㎡	2,000万円	88万円	－