シティパル松戸・元山2 3LDK 2,198万円利回り6.6% 築37年中古マンション投資

シティパル松戸・元山2

松戸市五香南２丁目 | 元山駅 5分

新耐震D級立地

2,198万円 3LDK 70.04㎡坪単価 104万円

評価グレード：優良（A） | 利回り：6.6% | リスクスコア：95/100

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物件概要

物件名	シティパル松戸・元山2
物件種別	中古マンション
所在地	松戸市五香南２丁目
交通	元山駅 5分
価格	2,198万円
間取り・専有面積	3LDK 70.04㎡
所在階	4階 / 4階建
築年数	37年9ヶ月
想定賃料	12.0万円/月
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

評価グレード優良（A）

表面利回り6.6%

実質利回り5.3%

リスクスコア95/100

坪単価104万円

築年数37年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築37年(-10)

?リノベ済(+5)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	12.0万円/月
年間賃料収入	144.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 14.4万円/年
実質賃貸収入	129.6万円/年
月次返済（想定）	▲ 5.1万円/月
表面利回り	6.6%
実質利回り	5.3%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 五香南エリア （松戸市内、過去5年間）活発

取引件数：78件 | 月平均 1.3件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低3万円 → 中央値66万円 → 最高257万円

当物件の坪単価：103.7万円 → 相場比 +57.1%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	2件	70万円	62〜70
2025年第4四半期	2件	66万円	25〜66
2025年第3四半期	6件	77万円	50〜84
2025年第2四半期	5件	66万円	43〜100
2025年第1四半期	5件	99万円	44〜257
2024年第4四半期	3件	62万円	31〜66
2024年第3四半期	6件	57万円	3〜99
2024年第2四半期	7件	90万円	19〜103
2024年第1四半期	5件	61万円	44〜95
2023年第4四半期	4件	106万円	98〜109
2023年第3四半期	6件	64万円	35〜83
2023年第2四半期	7件	76万円	45〜110
2023年第1四半期	7件	63万円	11〜71
2022年第4四半期	2件	56万円	24〜56
2022年第3四半期	4件	52万円	30〜61
2022年第2四半期	4件	99万円	47〜116
2022年第1四半期	3件	66万円	62〜77

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	80㎡	1,700万円	70万円	－
2026年第1四半期	80㎡	1,500万円	62万円	－
2025年第4四半期	170㎡	1,300万円	25万円	－
2025年第4四半期	170㎡	3,400万円	66万円	4m
2025年第3四半期	140㎡	2,100万円	50万円	4m
2025年第3四半期	140㎡	2,500万円	59万円	－
2025年第3四半期	55㎡	1,400万円	84万円	－
2025年第3四半期	60㎡	1,400万円	77万円	－
2025年第3四半期	110㎡	2,700万円	81万円	－
2025年第3四半期	145㎡	2,500万円	57万円	4m
2025年第2四半期	200㎡	2,600万円	43万円	4m
2025年第2四半期	65㎡	1,300万円	66万円	－
2025年第2四半期	50㎡	980万円	65万円	3.8m
2025年第2四半期	80㎡	2,400万円	99万円	4m
2025年第2四半期	135㎡	4,100万円	100万円	4m
2025年第1四半期	60㎡	790万円	44万円	4m
2025年第1四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2025年第1四半期	60㎡	1,800万円	99万円	－
2025年第1四半期	180㎡	14,000万円	257万円	4m
2025年第1四半期	60㎡	1,800万円	99万円	－
2024年第4四半期	65㎡	600万円	31万円	4m
2024年第4四半期	80㎡	1,500万円	62万円	－
2024年第4四半期	125㎡	2,500万円	66万円	4m
2024年第3四半期	65㎡	1,000万円	51万円	－
2024年第3四半期	330㎡	300万円	3万円	3.5m
2024年第3四半期	70㎡	1,200万円	57万円	－
2024年第3四半期	130㎡	3,900万円	99万円	－
2024年第3四半期	100㎡	2,800万円	93万円	6m
2024年第3四半期	85㎡	730万円	28万円	4m
2024年第2四半期	110㎡	3,300万円	99万円	5.3m
2024年第2四半期	125㎡	3,600万円	95万円	－
2024年第2四半期	125㎡	3,900万円	103万円	－
2024年第2四半期	125㎡	3,400万円	90万円	－
2024年第2四半期	65㎡	1,400万円	71万円	－
2024年第2四半期	105㎡	2,100万円	66万円	4m
2024年第2四半期	60㎡	350万円	19万円	4m
2024年第1四半期	70㎡	1,300万円	61万円	－
2024年第1四半期	125㎡	3,600万円	95万円	－
2024年第1四半期	80㎡	1,800万円	74万円	－
2024年第1四半期	115㎡	2,000万円	57万円	4m
2024年第1四半期	165㎡	2,200万円	44万円	4m
2023年第4四半期	110㎡	3,500万円	105万円	4m
2023年第4四半期	125㎡	4,000万円	106万円	－
2023年第4四半期	125㎡	3,700万円	98万円	－
2023年第4四半期	130㎡	4,300万円	109万円	－
2023年第3四半期	125㎡	1,700万円	45万円	6m
2023年第3四半期	55㎡	670万円	40万円	4m
2023年第3四半期	240㎡	4,700万円	65万円	5.7m
2023年第3四半期	200㎡	2,100万円	35万円	4m
2023年第3四半期	175㎡	3,400万円	64万円	4m
2023年第3四半期	60㎡	1,500万円	83万円	－
2023年第2四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2023年第2四半期	150㎡	2,900万円	64万円	5m
2023年第2四半期	120㎡	2,600万円	72万円	4m
2023年第2四半期	85㎡	2,500万円	97万円	4m
2023年第2四半期	125㎡	1,700万円	45万円	6m
2023年第2四半期	60㎡	2,000万円	110万円	－
2023年第2四半期	65㎡	2,000万円	102万円	－
2023年第1四半期	110㎡	2,100万円	63万円	4.5m
2023年第1四半期	100㎡	320万円	11万円	4m
2023年第1四半期	65㎡	1,400万円	71万円	－
2023年第1四半期	125㎡	2,600万円	69万円	4m
2023年第1四半期	150㎡	2,900万円	64万円	4.6m
2023年第1四半期	240㎡	3,300万円	45万円	5.7m
2023年第1四半期	80㎡	800万円	33万円	4m
2022年第4四半期	110㎡	790万円	24万円	4m
2022年第4四半期	65㎡	1,100万円	56万円	－
2022年第3四半期	220㎡	2,900万円	44万円	4.5m
2022年第3四半期	350㎡	3,200万円	30万円	4.6m
2022年第3四半期	70㎡	1,100万円	52万円	－
2022年第3四半期	65㎡	1,200万円	61万円	4.5m
2022年第2四半期	170㎡	2,400万円	47万円	4m
2022年第2四半期	420㎡	6,300万円	50万円	5m
2022年第2四半期	60㎡	2,100万円	116万円	－
2022年第2四半期	100㎡	3,000万円	99万円	4m
2022年第1四半期	70㎡	1,400万円	66万円	－
2022年第1四半期	75㎡	1,400万円	62万円	－
2022年第1四半期	60㎡	1,400万円	77万円	－