エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル 3LDK 5,780万円利回り2.5% 築5年中古マンション投資

エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル

船橋市海神 | 新船橋駅 9分

新耐震D級立地

5,780万円 3LDK 64.07㎡坪単価 298万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：2.5% | リスクスコア：95/100

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件名	エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル
物件種別	中古マンション
所在地	船橋市海神
交通	新船橋駅 9分
価格	5,780万円
間取り・専有面積	3LDK 64.07㎡
所在階	-階 / -
築年数	5年3ヶ月
想定賃料	12.0万円/月
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り2.5%

実質利回り2.0%

リスクスコア95/100

坪単価298万円

築年数5年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?駅9分(-5)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	12.0万円/月
年間賃料収入	144.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 14.4万円/年
実質賃貸収入	129.6万円/年
月次返済（想定）	▲ 13.5万円/月
表面利回り	2.5%
実質利回り	2.0%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 海神エリア （船橋市内、過去5年間）活発

取引件数：262件 | 月平均 4.4件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低4万円 → 中央値132万円 → 最高402万円

当物件の坪単価：298.2万円 → 相場比 +125.9%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	6件	141万円	81〜239
2025年第4四半期	18件	120万円	34〜215
2025年第3四半期	20件	142万円	51〜287
2025年第2四半期	22件	174万円	57〜302
2025年第1四半期	13件	155万円	73〜229
2024年第4四半期	26件	163万円	33〜402
2024年第3四半期	17件	143万円	27〜231
2024年第2四半期	10件	116万円	14〜260
2024年第1四半期	13件	170万円	53〜274
2023年第4四半期	15件	136万円	39〜237
2023年第3四半期	16件	121万円	4〜242
2023年第2四半期	11件	112万円	74〜260
2023年第1四半期	7件	141万円	61〜345
2022年第4四半期	16件	146万円	79〜325
2022年第3四半期	13件	114万円	19〜168
2022年第2四半期	16件	117万円	38〜211
2022年第1四半期	15件	115万円	31〜246
2021年第4四半期	8件	99万円	15〜183

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	85㎡	3,500万円	136万円	－
2026年第1四半期	130㎡	9,400万円	239万円	6.4m
2026年第1四半期	115㎡	4,900万円	141万円	－
2026年第1四半期	65㎡	1,600万円	81万円	－
2026年第1四半期	230㎡	6,200万円	89万円	4m
2026年第1四半期	125㎡	7,100万円	188万円	4m
2025年第4四半期	55㎡	1,600万円	96万円	4.6m
2025年第4四半期	115㎡	2,400万円	69万円	3.4m
2025年第4四半期	120㎡	6,400万円	176万円	3.5m
2025年第4四半期	75㎡	4,000万円	176万円	4m
2025年第4四半期	55㎡	2,200万円	132万円	4m
2025年第4四半期	120㎡	3,500万円	96万円	3.6m
2025年第4四半期	55㎡	2,000万円	120万円	－
2025年第4四半期	270㎡	3,500万円	43万円	4m
2025年第4四半期	240㎡	2,500万円	34万円	4m
2025年第4四半期	75㎡	1,000万円	44万円	1.9m
2025年第4四半期	1200㎡	36,000万円	99万円	15m
2025年第4四半期	60㎡	3,900万円	215万円	－
2025年第4四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2025年第4四半期	65㎡	3,000万円	153万円	－
2025年第4四半期	335㎡	7,900万円	78万円	3.6m
2025年第4四半期	20㎡	280万円	46万円	－
2025年第4四半期	120㎡	6,400万円	176万円	－
2025年第4四半期	120㎡	6,000万円	165万円	－
2025年第3四半期	105㎡	2,100万円	66万円	4m
2025年第3四半期	65㎡	1,000万円	51万円	4m
2025年第3四半期	165㎡	5,000万円	100万円	14m
2025年第3四半期	410㎡	18,000万円	145万円	4m
2025年第3四半期	100㎡	4,000万円	132万円	4m
2025年第3四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2025年第3四半期	65㎡	2,900万円	147万円	4m
2025年第3四半期	75㎡	4,800万円	212万円	4.5m
2025年第3四半期	560㎡	10,000万円	59万円	5m
2025年第3四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2025年第3四半期	130㎡	2,200万円	56万円	3.6m
2025年第3四半期	450㎡	17,000万円	125万円	3.6m
2025年第3四半期	85㎡	4,400万円	171万円	－
2025年第3四半期	100㎡	4,300万円	142万円	3.8m
2025年第3四半期	65㎡	3,900万円	198万円	－
2025年第3四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2025年第3四半期	60㎡	2,000万円	110万円	－
2025年第3四半期	105㎡	4,000万円	126万円	－
2025年第3四半期	60㎡	2,000万円	110万円	－
2025年第3四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2025年第2四半期	90㎡	6,000万円	220万円	6.5m
2025年第2四半期	340㎡	9,400万円	91万円	3m
2025年第2四半期	100㎡	2,500万円	83万円	4m
2025年第2四半期	220㎡	6,000万円	90万円	4.5m
2025年第2四半期	170㎡	7,000万円	136万円	5m
2025年第2四半期	80㎡	4,200万円	174万円	4m
2025年第2四半期	70㎡	6,400万円	302万円	－
2025年第2四半期	200㎡	10,000万円	165万円	4m
2025年第2四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2025年第2四半期	15㎡	390万円	86万円	－
2025年第2四半期	65㎡	4,600万円	234万円	4.5m
2025年第2四半期	75㎡	2,700万円	119万円	－
2025年第2四半期	70㎡	1,200万円	57万円	－
2025年第2四半期	315㎡	5,600万円	59万円	2.7m
2025年第2四半期	80㎡	5,800万円	240万円	－
2025年第2四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2025年第2四半期	80㎡	4,300万円	178万円	－
2025年第2四半期	65㎡	5,000万円	254万円	12.7m
2025年第2四半期	140㎡	3,900万円	92万円	2.7m
2025年第2四半期	70㎡	3,900万円	184万円	－
2025年第2四半期	105㎡	3,600万円	113万円	3.6m
2025年第2四半期	70㎡	4,000万円	189万円	－
2025年第1四半期	30㎡	690万円	76万円	4m
2025年第1四半期	120㎡	5,000万円	138万円	3.9m
2025年第1四半期	100㎡	2,200万円	73万円	4.3m
2025年第1四半期	100㎡	3,400万円	112万円	3.3m
2025年第1四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2025年第1四半期	100㎡	4,700万円	155万円	4.3m
2025年第1四半期	120㎡	5,000万円	138万円	4m
2025年第1四半期	80㎡	4,900万円	202万円	－
2025年第1四半期	95㎡	5,900万円	205万円	6.4m
2025年第1四半期	80㎡	4,800万円	198万円	－
2025年第1四半期	130㎡	3,200万円	81万円	9m
2025年第1四半期	65㎡	4,400万円	224万円	4.5m
2025年第1四半期	65㎡	4,500万円	229万円	4.5m
2024年第4四半期	310㎡	15,000万円	160万円	4m
2024年第4四半期	145㎡	3,700万円	84万円	4m
2024年第4四半期	120㎡	4,300万円	118万円	16m
2024年第4四半期	100㎡	1,700万円	56万円	4m
2024年第4四半期	340㎡	8,100万円	79万円	5.4m
2024年第4四半期	100㎡	1,900万円	63万円	3.3m
2024年第4四半期	50㎡	2,000万円	132万円	－
2024年第4四半期	340㎡	5,000万円	49万円	54m
2024年第4四半期	150㎡	1,500万円	33万円	4m
2024年第4四半期	130㎡	4,000万円	102万円	4.5m
2024年第4四半期	50㎡	1,900万円	126万円	－
2024年第4四半期	75㎡	3,900万円	172万円	5.4m
2024年第4四半期	90㎡	6,000万円	220万円	6.5m
2024年第4四半期	75㎡	4,700万円	207万円	－
2024年第4四半期	50㎡	3,700万円	245万円	2.7m
2024年第4四半期	230㎡	28,000万円	402万円	4m
2024年第4四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2024年第4四半期	60㎡	3,900万円	215万円	－
2024年第4四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2024年第4四半期	75㎡	5,700万円	251万円	3.3m
2024年第4四半期	55㎡	3,900万円	234万円	3.7m
2024年第4四半期	65㎡	2,400万円	122万円	－
2024年第4四半期	70㎡	3,700万円	175万円	－
2024年第4四半期	75㎡	3,600万円	159万円	－
2024年第4四半期	85㎡	4,200万円	163万円	－
2024年第4四半期	65㎡	4,600万円	234万円	4.5m
2024年第3四半期	110㎡	5,700万円	171万円	3.2m
2024年第3四半期	100㎡	830万円	27万円	4m
2024年第3四半期	120㎡	4,000万円	110万円	6.4m
2024年第3四半期	200㎡	3,000万円	50万円	3.3m
2024年第3四半期	70㎡	4,900万円	231万円	3.6m
2024年第3四半期	140㎡	6,400万円	151万円	6.4m
2024年第3四半期	155㎡	3,000万円	64万円	6m
2024年第3四半期	170㎡	4,000万円	78万円	－
2024年第3四半期	80㎡	4,000万円	165万円	－
2024年第3四半期	120㎡	5,700万円	157万円	3.6m
2024年第3四半期	80㎡	4,300万円	178万円	－
2024年第3四半期	315㎡	9,500万円	100万円	4.5m
2024年第3四半期	80㎡	3,500万円	145万円	－
2024年第3四半期	285㎡	7,900万円	92万円	5.1m
2024年第3四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2024年第3四半期	95㎡	4,100万円	143万円	5.4m
2024年第3四半期	75㎡	3,900万円	172万円	－
2024年第2四半期	95㎡	1,800万円	63万円	4.5m
2024年第2四半期	240㎡	6,500万円	90万円	15m
2024年第2四半期	100㎡	3,500万円	116万円	5m
2024年第2四半期	60㎡	2,200万円	121万円	－
2024年第2四半期	120㎡	500万円	14万円	－
2024年第2四半期	135㎡	7,700万円	189万円	6.5m
2024年第2四半期	75㎡	5,800万円	256万円	3m
2024年第2四半期	55㎡	1,500万円	90万円	－
2024年第2四半期	20㎡	410万円	68万円	－
2024年第2四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2024年第1四半期	130㎡	5,700万円	145万円	4m
2024年第1四半期	75㎡	4,000万円	176万円	－
2024年第1四半期	75㎡	3,600万円	159万円	－
2024年第1四半期	115㎡	4,000万円	115万円	4m
2024年第1四半期	75㎡	1,200万円	53万円	3.6m
2024年第1四半期	70㎡	2,500万円	118万円	4m
2024年第1四半期	120㎡	7,300万円	201万円	6.5m
2024年第1四半期	135㎡	7,400万円	181万円	6.5m
2024年第1四半期	155㎡	6,200万円	132万円	5m
2024年第1四半期	70㎡	5,800万円	274万円	4m
2024年第1四半期	85㎡	5,800万円	226万円	5.5m
2024年第1四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2024年第1四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2023年第4四半期	105㎡	3,100万円	98万円	3.3m
2023年第4四半期	100㎡	4,800万円	159万円	4m
2023年第4四半期	170㎡	2,000万円	39万円	3.6m
2023年第4四半期	60㎡	4,300万円	237万円	4.5m
2023年第4四半期	200㎡	4,400万円	73万円	4m
2023年第4四半期	210㎡	3,800万円	60万円	2.7m
2023年第4四半期	130㎡	2,800万円	71万円	4m
2023年第4四半期	120㎡	6,900万円	190万円	6.4m
2023年第4四半期	100㎡	5,900万円	195万円	3m
2023年第4四半期	15㎡	410万円	90万円	－
2023年第4四半期	145㎡	3,500万円	80万円	3.6m
2023年第4四半期	70㎡	3,100万円	146万円	－
2023年第4四半期	90㎡	3,700万円	136万円	－
2023年第4四半期	70㎡	4,700万円	222万円	－
2023年第4四半期	100㎡	5,900万円	195万円	4m
2023年第3四半期	20㎡	500万円	83万円	－
2023年第3四半期	85㎡	4,200万円	163万円	－
2023年第3四半期	130㎡	6,300万円	160万円	6m
2023年第3四半期	75㎡	5,200万円	229万円	5.8m
2023年第3四半期	100㎡	4,300万円	142万円	4m
2023年第3四半期	100㎡	3,600万円	119万円	4.5m
2023年第3四半期	210㎡	7,700万円	121万円	2.7m
2023年第3四半期	40㎡	1,200万円	99万円	－
2023年第3四半期	40㎡	1,200万円	99万円	－
2023年第3四半期	140㎡	4,200万円	99万円	5.2m
2023年第3四半期	125㎡	7,300万円	193万円	6.4m
2023年第3四半期	65㎡	3,000万円	153万円	－
2023年第3四半期	60㎡	4,400万円	242万円	4m
2023年第3四半期	110㎡	3,900万円	117万円	1.8m
2023年第3四半期	110㎡	3,900万円	117万円	4m
2023年第3四半期	65㎡	80万円	4万円	4m
2023年第2四半期	125㎡	5,200万円	138万円	6.5m
2023年第2四半期	120㎡	7,100万円	196万円	6.5m
2023年第2四半期	110㎡	2,900万円	87万円	5.2m
2023年第2四半期	100㎡	3,400万円	112万円	4.5m
2023年第2四半期	600㎡	25,000万円	138万円	6m
2023年第2四半期	105㎡	3,000万円	94万円	3.9m
2023年第2四半期	95㎡	2,200万円	77万円	2.7m
2023年第2四半期	70㎡	5,500万円	260万円	5.5m
2023年第2四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2023年第2四半期	165㎡	5,000万円	100万円	－
2023年第2四半期	20㎡	450万円	74万円	－
2023年第1四半期	70㎡	1,300万円	61万円	4m
2023年第1四半期	105㎡	4,500万円	142万円	4m
2023年第1四半期	115㎡	3,800万円	109万円	13m
2023年第1四半期	230㎡	24,000万円	345万円	2.7m
2023年第1四半期	100㎡	4,300万円	142万円	－
2023年第1四半期	135㎡	4,000万円	98万円	2.6m
2023年第1四半期	80㎡	3,400万円	141万円	－
2022年第4四半期	150㎡	3,600万円	79万円	3m
2022年第4四半期	95㎡	4,500万円	157万円	3.9m
2022年第4四半期	790㎡	38,000万円	159万円	15.2m
2022年第4四半期	100㎡	3,100万円	102万円	4m
2022年第4四半期	250㎡	7,000万円	93万円	3.6m
2022年第4四半期	240㎡	12,000万円	165万円	3.8m
2022年第4四半期	50㎡	1,500万円	99万円	－
2022年第4四半期	40㎡	2,000万円	165万円	3.8m
2022年第4四半期	65㎡	2,000万円	102万円	4.6m
2022年第4四半期	145㎡	6,300万円	144万円	4m
2022年第4四半期	550㎡	54,000万円	325万円	12.5m
2022年第4四半期	110㎡	3,400万円	102万円	－
2022年第4四半期	1100㎡	39,000万円	117万円	6m
2022年第4四半期	165㎡	7,400万円	148万円	4m
2022年第4四半期	70㎡	3,100万円	146万円	－
2022年第4四半期	60㎡	3,300万円	182万円	－
2022年第3四半期	145㎡	4,300万円	98万円	4m
2022年第3四半期	210㎡	7,500万円	118万円	7.2m
2022年第3四半期	310㎡	1,800万円	19万円	2.5m
2022年第3四半期	200㎡	5,700万円	94万円	3.7m
2022年第3四半期	70㎡	2,500万円	118万円	－
2022年第3四半期	20㎡	430万円	71万円	－
2022年第3四半期	90㎡	2,500万円	92万円	－
2022年第3四半期	50㎡	1,900万円	126万円	－
2022年第3四半期	105㎡	4,900万円	154万円	15.9m
2022年第3四半期	110㎡	3,800万円	114万円	3.6m
2022年第3四半期	65㎡	3,300万円	168万円	－
2022年第3四半期	80㎡	3,900万円	161万円	－
2022年第3四半期	140㎡	4,000万円	94万円	6.1m
2022年第2四半期	150㎡	6,000万円	132万円	3.6m
2022年第2四半期	160㎡	3,800万円	79万円	6.2m
2022年第2四半期	130㎡	4,900万円	125万円	5m
2022年第2四半期	85㎡	4,400万円	171万円	4m
2022年第2四半期	135㎡	5,200万円	127万円	4m
2022年第2四半期	115㎡	2,800万円	80万円	5.2m
2022年第2四半期	165㎡	4,600万円	92万円	6m
2022年第2四半期	370㎡	13,000万円	116万円	4m
2022年第2四半期	500㎡	16,000万円	106万円	6.5m
2022年第2四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2022年第2四半期	65㎡	3,500万円	178万円	4m
2022年第2四半期	15㎡	530万円	117万円	－
2022年第2四半期	55㎡	1,800万円	108万円	－
2022年第2四半期	80㎡	5,100万円	211万円	－
2022年第2四半期	130㎡	3,800万円	97万円	－
2022年第2四半期	55㎡	630万円	38万円	－
2022年第1四半期	65㎡	2,800万円	142万円	4m
2022年第1四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2022年第1四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2022年第1四半期	75㎡	3,300万円	145万円	－
2022年第1四半期	160㎡	2,700万円	56万円	3.8m
2022年第1四半期	55㎡	4,100万円	246万円	4m
2022年第1四半期	175㎡	2,900万円	55万円	4m
2022年第1四半期	130㎡	4,000万円	102万円	5m
2022年第1四半期	170㎡	5,900万円	115万円	3.6m
2022年第1四半期	400㎡	7,000万円	58万円	3.2m
2022年第1四半期	15㎡	520万円	115万円	－
2022年第1四半期	150㎡	2,200万円	48万円	1.5m
2022年第1四半期	470㎡	12,000万円	84万円	3.3m
2022年第1四半期	90㎡	4,500万円	165万円	3m
2022年第1四半期	40㎡	380万円	31万円	－
2021年第4四半期	20㎡	420万円	69万円	－
2021年第4四半期	75㎡	3,800万円	168万円	－
2021年第4四半期	290㎡	8,300万円	95万円	3.8m
2021年第4四半期	620㎡	2,900万円	15万円	3.6m
2021年第4四半期	130㎡	3,900万円	99万円	5m
2021年第4四半期	50㎡	2,200万円	145万円	－
2021年第4四半期	65㎡	3,600万円	183万円	－
2021年第4四半期	15㎡	420万円	93万円	－