杉並区永福 2LDK+2S（納戸）+WIC+ルーフバルコニー+カースペース 10,977万円利回り2.7% 築2年中古一戸建て投資

杉並区永福

永福町駅 7分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

10,977万円 2LDK+2S（納戸）+WIC+ルーフバルコニー+カースペース建物97.02㎡土地100.31㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：2.7% | 建替え利回り：2.5%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	杉並区永福
交通	永福町駅 7分
価格	10,977万円
間取り	2LDK+2S（納戸）+WIC+ルーフバルコニー+カースペース
建物面積	97.02㎡
土地面積	100.31㎡
築年数	2年7ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り2.7%

建替え利回り2.5%

築年数2年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	25.0万円/月
年間賃料収入	300.0万円/年
経費（15%）	▲ 45.0万円/年
実質収入	255.0万円/年
月次返済（想定）	▲ 25.6万円/月
表面利回り	2.7%

現状賃貸では投資効率が低い。築2年の3LDK、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月
0F	1LDK	—	12.0万円/月

建築費（想定）5,056万円

総投資額16,518万円

月額賃料（想定）34.5万円/月

建替え後利回り2.5%

解体再建でも利回り2.5%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 永福エリア （杉並区内、過去5年間）活発

取引件数：201件 | 月平均 3.4件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低31万円 → 中央値281万円 → 最高631万円

当物件の坪単価：361.8万円 → 相場比 +28.8%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	14件	368万円	187〜595
2025年第3四半期	9件	278万円	143〜496
2025年第2四半期	13件	296万円	159〜573
2025年第1四半期	10件	304万円	141〜522
2024年第4四半期	10件	276万円	176〜482
2024年第3四半期	11件	299万円	132〜529
2024年第2四半期	15件	305万円	31〜423
2024年第1四半期	8件	248万円	189〜361
2023年第4四半期	12件	256万円	121〜427
2023年第3四半期	21件	298万円	188〜428
2023年第2四半期	4件	413万円	264〜463
2023年第1四半期	9件	201万円	149〜331
2022年第4四半期	7件	248万円	108〜409
2022年第3四半期	10件	293万円	182〜413
2022年第2四半期	11件	247万円	118〜322
2022年第1四半期	9件	269万円	182〜368
2021年第4四半期	11件	298万円	141〜631
2021年第3四半期	17件	264万円	113〜369

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	220㎡	18,000万円	270万円	4m
2025年第4四半期	170㎡	14,000万円	272万円	5m
2025年第4四半期	70㎡	7,800万円	368万円	8m
2025年第4四半期	25㎡	3,900万円	516万円	－
2025年第4四半期	80㎡	13,000万円	537万円	4.2m
2025年第4四半期	30㎡	5,400万円	595万円	－
2025年第4四半期	30㎡	5,300万円	584万円	－
2025年第4四半期	50㎡	4,100万円	271万円	－
2025年第4四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2025年第4四半期	30㎡	1,700万円	187万円	－
2025年第4四半期	100㎡	7,700万円	255万円	9.5m
2025年第4四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2025年第4四半期	95㎡	11,000万円	383万円	4m
2025年第4四半期	70㎡	8,000万円	378万円	－
2025年第3四半期	95㎡	8,000万円	278万円	6m
2025年第3四半期	65㎡	7,700万円	392万円	－
2025年第3四半期	15㎡	1,600万円	353万円	－
2025年第3四半期	10㎡	900万円	298万円	－
2025年第3四半期	30㎡	4,500万円	496万円	－
2025年第3四半期	45㎡	3,600万円	264万円	－
2025年第3四半期	160㎡	13,000万円	269万円	5.4m
2025年第3四半期	40㎡	2,400万円	198万円	－
2025年第3四半期	30㎡	1,300万円	143万円	－
2025年第2四半期	350㎡	30,000万円	283万円	3.8m
2025年第2四半期	140㎡	18,000万円	425万円	4m
2025年第2四半期	190㎡	17,000万円	296万円	6m
2025年第2四半期	105㎡	11,000万円	346万円	6m
2025年第2四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2025年第2四半期	75㎡	6,200万円	273万円	8m
2025年第2四半期	80㎡	6,200万円	256万円	8m
2025年第2四半期	135㎡	13,000万円	318万円	4m
2025年第2四半期	100㎡	4,800万円	159万円	4m
2025年第2四半期	45㎡	7,800万円	573万円	9.8m
2025年第2四半期	20㎡	1,000万円	165万円	－
2025年第2四半期	95㎡	7,300万円	254万円	4m
2025年第2四半期	70㎡	7,700万円	364万円	－
2025年第1四半期	185㎡	17,000万円	304万円	6m
2025年第1四半期	75㎡	5,400万円	238万円	5.4m
2025年第1四半期	95㎡	15,000万円	522万円	4m
2025年第1四半期	195㎡	8,300万円	141万円	4m
2025年第1四半期	140㎡	6,700万円	158万円	4m
2025年第1四半期	45㎡	5,900万円	433万円	－
2025年第1四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－
2025年第1四半期	180㎡	17,000万円	312万円	4m
2025年第1四半期	45㎡	2,400万円	176万円	－
2025年第1四半期	105㎡	7,000万円	220万円	－
2024年第4四半期	135㎡	11,000万円	269万円	4m
2024年第4四半期	35㎡	5,100万円	482万円	－
2024年第4四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2024年第4四半期	90㎡	7,500万円	276万円	－
2024年第4四半期	30㎡	1,600万円	176万円	－
2024年第4四半期	55㎡	6,800万円	409万円	－
2024年第4四半期	110㎡	8,000万円	240万円	－
2024年第4四半期	40㎡	5,100万円	422万円	－
2024年第4四半期	120㎡	11,000万円	303万円	4m
2024年第4四半期	110㎡	8,000万円	240万円	－
2024年第3四半期	95㎡	3,800万円	132万円	4m
2024年第3四半期	165㎡	15,000万円	301万円	6m
2024年第3四半期	105㎡	9,500万円	299万円	7.1m
2024年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第3四半期	30㎡	2,600万円	287万円	－
2024年第3四半期	310㎡	22,000万円	235万円	10.9m
2024年第3四半期	50㎡	8,000万円	529万円	9.7m
2024年第3四半期	80㎡	8,500万円	351万円	4m
2024年第3四半期	30㎡	1,600万円	176万円	－
2024年第3四半期	175㎡	15,000万円	283万円	4m
2024年第2四半期	125㎡	16,000万円	423万円	4m
2024年第2四半期	380㎡	28,000万円	244万円	4m
2024年第2四半期	65㎡	7,300万円	371万円	3.3m
2024年第2四半期	180㎡	14,000万円	257万円	4m
2024年第2四半期	90㎡	7,900万円	290万円	4m
2024年第2四半期	175㎡	10,000万円	189万円	5m
2024年第2四半期	15㎡	140万円	31万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2024年第2四半期	110㎡	13,000万円	391万円	5m
2024年第2四半期	390㎡	38,000万円	322万円	4m
2024年第2四半期	130㎡	12,000万円	305万円	5.8m
2024年第2四半期	110㎡	13,000万円	391万円	－
2024年第2四半期	105㎡	9,700万円	305万円	－
2024年第2四半期	135㎡	9,500万円	233万円	4.3m
2024年第2四半期	110㎡	12,000万円	361万円	3.9m
2024年第1四半期	125㎡	9,700万円	257万円	4m
2024年第1四半期	85㎡	9,000万円	350万円	4m
2024年第1四半期	160㎡	12,000万円	248万円	6m
2024年第1四半期	135㎡	7,700万円	189万円	4m
2024年第1四半期	135㎡	10,000万円	245万円	4m
2024年第1四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2024年第1四半期	115㎡	7,200万円	207万円	7.8m
2024年第1四半期	110㎡	12,000万円	361万円	10.6m
2023年第4四半期	100㎡	8,100万円	268万円	4m
2023年第4四半期	15㎡	620万円	137万円	－
2023年第4四半期	65㎡	8,400万円	427万円	－
2023年第4四半期	80㎡	3,000万円	124万円	3.6m
2023年第4四半期	80㎡	6,200万円	256万円	4.8m
2023年第4四半期	120㎡	7,600万円	209万円	5.5m
2023年第4四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2023年第4四半期	70㎡	8,400万円	397万円	－
2023年第4四半期	70㎡	6,300万円	298万円	－
2023年第4四半期	30㎡	1,600万円	176万円	－
2023年第4四半期	30㎡	1,100万円	121万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第3四半期	85㎡	7,800万円	303万円	4m
2023年第3四半期	65㎡	8,400万円	427万円	3.7m
2023年第3四半期	140㎡	8,300万円	196万円	6.3m
2023年第3四半期	140㎡	17,000万円	401万円	5.4m
2023年第3四半期	115㎡	7,600万円	218万円	5.5m
2023年第3四半期	390㎡	32,000万円	271万円	6m
2023年第3四半期	95㎡	5,400万円	188万円	4m
2023年第3四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2023年第3四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2023年第3四半期	40㎡	3,400万円	281万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第3四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2023年第3四半期	125㎡	9,000万円	238万円	4.1m
2023年第3四半期	185㎡	17,000万円	304万円	5.9m
2023年第3四半期	155㎡	11,000万円	235万円	3.5m
2023年第3四半期	45㎡	3,700万円	272万円	－
2023年第3四半期	75㎡	8,700万円	383万円	－
2023年第3四半期	185㎡	17,000万円	304万円	6m
2023年第3四半期	90㎡	11,000万円	404万円	－
2023年第3四半期	85㎡	8,500万円	331万円	4m
2023年第2四半期	100㎡	8,000万円	264万円	6m
2023年第2四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2023年第2四半期	85㎡	10,000万円	389万円	20m
2023年第2四半期	320㎡	40,000万円	413万円	20m
2023年第1四半期	200㎡	11,000万円	182万円	5.8m
2023年第1四半期	85㎡	8,000万円	311万円	6m
2023年第1四半期	230㎡	14,000万円	201万円	5.1m
2023年第1四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第1四半期	50㎡	2,600万円	172万円	－
2023年第1四半期	220㎡	9,900万円	149万円	2.7m
2023年第1四半期	60㎡	3,500万円	193万円	4m
2023年第1四半期	225㎡	14,000万円	206万円	5.4m
2023年第1四半期	80㎡	8,000万円	331万円	8m
2022年第4四半期	280㎡	24,000万円	283万円	4m
2022年第4四半期	105㎡	13,000万円	409万円	3.3m
2022年第4四半期	220㎡	13,000万円	195万円	4m
2022年第4四半期	160㎡	12,000万円	248万円	5.5m
2022年第4四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2022年第4四半期	30㎡	980万円	108万円	－
2022年第4四半期	25㎡	1,200万円	159万円	－
2022年第3四半期	45㎡	5,300万円	389万円	4m
2022年第3四半期	90㎡	7,100万円	261万円	4m
2022年第3四半期	115㎡	6,500万円	187万円	4m
2022年第3四半期	75㎡	6,900万円	304万円	3.8m
2022年第3四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2022年第3四半期	30㎡	2,600万円	287万円	－
2022年第3四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2022年第3四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2022年第3四半期	110㎡	8,300万円	249万円	5.4m
2022年第3四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2022年第2四半期	90㎡	6,800万円	250万円	4m
2022年第2四半期	85㎡	7,800万円	303万円	8m
2022年第2四半期	140㎡	5,000万円	118万円	2.7m
2022年第2四半期	85㎡	6,400万円	249万円	－
2022年第2四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2022年第2四半期	95㎡	7,100万円	247万円	4m
2022年第2四半期	95㎡	6,400万円	223万円	－
2022年第2四半期	115㎡	8,500万円	244万円	7.3m
2022年第2四半期	80㎡	7,800万円	322万円	8m
2022年第2四半期	85㎡	7,000万円	272万円	－
2022年第2四半期	120㎡	5,000万円	138万円	－
2022年第1四半期	125㎡	7,000万円	185万円	4m
2022年第1四半期	50㎡	5,100万円	337万円	7.9m
2022年第1四半期	100㎡	5,500万円	182万円	6m
2022年第1四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2022年第1四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2022年第1四半期	135㎡	11,000万円	269万円	6m
2022年第1四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2022年第1四半期	80㎡	8,000万円	331万円	4m
2022年第1四半期	70㎡	7,800万円	368万円	4m
2021年第4四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2021年第4四半期	15㎡	640万円	141万円	－
2021年第4四半期	100㎡	8,300万円	274万円	4m
2021年第4四半期	60㎡	7,100万円	391万円	4m
2021年第4四半期	330㎡	63,000万円	631万円	3.4m
2021年第4四半期	170㎡	19,000万円	369万円	5.9m
2021年第4四半期	85㎡	7,400万円	288万円	4m
2021年第4四半期	95㎡	4,900万円	171万円	4m
2021年第4四半期	65㎡	6,400万円	326万円	8m
2021年第4四半期	70㎡	7,400万円	349万円	5.9m
2021年第4四半期	80㎡	5,200万円	215万円	3.8m
2021年第3四半期	120㎡	11,000万円	303万円	4.9m
2021年第3四半期	85㎡	8,300万円	323万円	4m
2021年第3四半期	80㎡	7,200万円	298万円	4m
2021年第3四半期	85㎡	7,800万円	303万円	4m
2021年第3四半期	15㎡	900万円	198万円	－
2021年第3四半期	15㎡	670万円	148万円	－
2021年第3四半期	50㎡	5,300万円	350万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2021年第3四半期	35㎡	1,200万円	113万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2021年第3四半期	170㎡	19,000万円	369万円	－
2021年第3四半期	205㎡	15,000万円	242万円	－
2021年第3四半期	40㎡	2,700万円	223万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2021年第3四半期	155㎡	10,000万円	213万円	3.5m
2021年第3四半期	100㎡	8,000万円	264万円	6m
2021年第3四半期	55㎡	5,300万円	319万円	－