杉並区上井草 4LDK 9,480万円利回り1.1% 築27年中古一戸建て投資

杉並区上井草

上井草駅 7分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

9,480万円 4LDK 建物125.03㎡土地115.71㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：1.1% | 建替え利回り：2.6%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	杉並区上井草
交通	上井草駅 7分
価格	9,480万円
間取り	4LDK
建物面積	125.03㎡
土地面積	115.71㎡
築年数	27年7ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り1.1%

建替え利回り2.6%

築年数27年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	8.3万円/月
年間賃料収入	99.6万円/年
経費（15%）	▲ 14.9万円/年
実質収入	84.7万円/年
月次返済（想定）	▲ 22.1万円/月
表面利回り	1.1%

現状賃貸では投資効率が低い。築27年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月
0F	1LDK	—	12.0万円/月

建築費（想定）5,832万円

総投資額15,937万円

月額賃料（想定）34.5万円/月

建替え後利回り2.6%

解体再建でも利回り2.6%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 上井草エリア （杉並区内、過去5年間）活発

取引件数：213件 | 月平均 3.5件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低61万円 → 中央値251万円 → 最高695万円

当物件の坪単価：270.9万円 → 相場比 +7.9%（相場並）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	10件	299万円	216〜408
2025年第3四半期	21件	260万円	124〜455
2025年第2四半期	25件	271万円	124〜428
2025年第1四半期	14件	287万円	61〜695
2024年第4四半期	9件	331万円	165〜364
2024年第3四半期	8件	282万円	198〜357
2024年第2四半期	16件	261万円	132〜364
2024年第1四半期	21件	242万円	113〜346
2023年第4四半期	8件	252万円	169〜298
2023年第3四半期	7件	220万円	150〜281
2023年第2四半期	7件	193万円	131〜298
2023年第1四半期	15件	246万円	116〜356
2022年第4四半期	7件	244万円	156〜264
2022年第3四半期	11件	236万円	98〜441
2022年第2四半期	6件	251万円	157〜296
2022年第1四半期	11件	201万円	124〜282
2021年第4四半期	6件	233万円	198〜256
2021年第3四半期	11件	216万円	66〜256

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	95㎡	8,600万円	299万円	9m
2025年第4四半期	75㎡	8,000万円	353万円	－
2025年第4四半期	70㎡	6,300万円	298万円	4m
2025年第4四半期	100㎡	7,400万円	245万円	5.4m
2025年第4四半期	95㎡	6,500万円	226万円	－
2025年第4四半期	95㎡	6,200万円	216万円	－
2025年第4四半期	75㎡	7,000万円	309万円	11m
2025年第4四半期	60㎡	7,400万円	408万円	11m
2025年第4四半期	80㎡	6,600万円	273万円	5.4m
2025年第4四半期	85㎡	8,400万円	327万円	－
2025年第3四半期	60㎡	4,500万円	248万円	8m
2025年第3四半期	50㎡	5,200万円	344万円	－
2025年第3四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2025年第3四半期	280㎡	13,000万円	153万円	5.4m
2025年第3四半期	100㎡	6,800万円	225万円	5.4m
2025年第3四半期	170㎡	13,000万円	253万円	4m
2025年第3四半期	930㎡	35,000万円	124万円	5.5m
2025年第3四半期	100㎡	10,000万円	331万円	5m
2025年第3四半期	80㎡	11,000万円	455万円	－
2025年第3四半期	65㎡	7,900万円	402万円	－
2025年第3四半期	100㎡	6,200万円	205万円	5.4m
2025年第3四半期	80㎡	6,300万円	260万円	－
2025年第3四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2025年第3四半期	155㎡	9,200万円	196万円	5.4m
2025年第3四半期	95㎡	7,800万円	271万円	4m
2025年第3四半期	45㎡	3,800万円	279万円	－
2025年第3四半期	75㎡	7,900万円	348万円	－
2025年第3四半期	70㎡	7,200万円	340万円	－
2025年第3四半期	105㎡	5,600万円	176万円	4m
2025年第3四半期	75㎡	6,600万円	291万円	4m
2025年第3四半期	90㎡	6,700万円	246万円	5.4m
2025年第2四半期	210㎡	8,500万円	134万円	4.5m
2025年第2四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2025年第2四半期	80㎡	7,000万円	289万円	4m
2025年第2四半期	125㎡	10,000万円	264万円	5.4m
2025年第2四半期	95㎡	9,000万円	313万円	9m
2025年第2四半期	125㎡	5,900万円	156万円	4m
2025年第2四半期	100㎡	8,700万円	288万円	5.4m
2025年第2四半期	100㎡	9,000万円	298万円	5m
2025年第2四半期	100㎡	9,800万円	324万円	7.3m
2025年第2四半期	105㎡	9,400万円	296万円	5.4m
2025年第2四半期	100㎡	11,000万円	364万円	5.4m
2025年第2四半期	75㎡	6,900万円	304万円	－
2025年第2四半期	95㎡	8,200万円	285万円	5.4m
2025年第2四半期	100㎡	7,800万円	258万円	5.4m
2025年第2四半期	100㎡	6,800万円	225万円	5.4m
2025年第2四半期	85㎡	5,900万円	229万円	－
2025年第2四半期	75㎡	4,800万円	212万円	－
2025年第2四半期	125㎡	5,900万円	156万円	4m
2025年第2四半期	115㎡	6,900万円	198万円	5.4m
2025年第2四半期	100㎡	8,600万円	284万円	4.5m
2025年第2四半期	80㎡	6,700万円	277万円	－
2025年第2四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2025年第2四半期	45㎡	3,500万円	257万円	－
2025年第2四半期	115㎡	4,300万円	124万円	4m
2025年第2四半期	50㎡	4,100万円	271万円	－
2025年第1四半期	85㎡	6,300万円	245万円	8m
2025年第1四半期	140㎡	7,200万円	170万円	4m
2025年第1四半期	195㎡	41,000万円	695万円	5.4m
2025年第1四半期	95㎡	10,000万円	348万円	5m
2025年第1四半期	125㎡	7,100万円	188万円	5.4m
2025年第1四半期	100㎡	10,000万円	331万円	5m
2025年第1四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2025年第1四半期	105㎡	9,100万円	287万円	3.9m
2025年第1四半期	105㎡	9,500万円	299万円	5.4m
2025年第1四半期	55㎡	2,700万円	162万円	－
2025年第1四半期	100㎡	7,300万円	241万円	5.4m
2025年第1四半期	35㎡	650万円	61万円	－
2025年第1四半期	340㎡	15,000万円	146万円	5.2m
2025年第1四半期	70㎡	6,700万円	316万円	4m
2024年第4四半期	90㎡	5,500万円	202万円	－
2024年第4四半期	110㎡	11,000万円	331万円	5.4m
2024年第4四半期	150㎡	7,500万円	165万円	4m
2024年第4四半期	95㎡	9,700万円	338万円	5m
2024年第4四半期	100㎡	10,000万円	331万円	5m
2024年第4四半期	105㎡	8,200万円	258万円	5m
2024年第4四半期	100㎡	10,000万円	331万円	5m
2024年第4四半期	95㎡	9,000万円	313万円	5m
2024年第4四半期	100㎡	11,000万円	364万円	9.4m
2024年第3四半期	85㎡	7,700万円	299万円	8m
2024年第3四半期	50㎡	5,400万円	357万円	4.5m
2024年第3四半期	75㎡	6,400万円	282万円	－
2024年第3四半期	100㎡	7,900万円	261万円	4.5m
2024年第3四半期	95㎡	9,900万円	345万円	8m
2024年第3四半期	60㎡	4,800万円	264万円	－
2024年第3四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2024年第3四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2024年第2四半期	125㎡	13,000万円	344万円	8m
2024年第2四半期	125㎡	13,000万円	344万円	8m
2024年第2四半期	50㎡	2,000万円	132万円	4m
2024年第2四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2024年第2四半期	105㎡	8,300万円	261万円	7.2m
2024年第2四半期	105㎡	6,100万円	192万円	5.5m
2024年第2四半期	105㎡	8,100万円	255万円	4m
2024年第2四半期	100㎡	11,000万円	364万円	5.4m
2024年第2四半期	50㎡	3,900万円	258万円	－
2024年第2四半期	70㎡	5,600万円	264万円	－
2024年第2四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2024年第2四半期	70㎡	7,200万円	340万円	－
2024年第2四半期	70㎡	7,300万円	345万円	－
2024年第2四半期	75㎡	5,500万円	242万円	－
2024年第2四半期	100㎡	7,800万円	258万円	－
2024年第2四半期	75㎡	5,600万円	247万円	－
2024年第1四半期	200㎡	8,500万円	141万円	8m
2024年第1四半期	75㎡	5,800万円	256万円	4m
2024年第1四半期	160㎡	8,600万円	178万円	8m
2024年第1四半期	35㎡	3,300万円	312万円	－
2024年第1四半期	75㎡	6,000万円	264万円	5.4m
2024年第1四半期	105㎡	8,000万円	252万円	5m
2024年第1四半期	60㎡	5,500万円	303万円	4m
2024年第1四半期	105㎡	7,800万円	246万円	5m
2024年第1四半期	50㎡	2,500万円	165万円	－
2024年第1四半期	65㎡	6,800万円	346万円	－
2024年第1四半期	105㎡	6,400万円	202万円	5.4m
2024年第1四半期	90㎡	6,000万円	220万円	5m
2024年第1四半期	45㎡	3,300万円	242万円	－
2024年第1四半期	35㎡	1,200万円	113万円	－
2024年第1四半期	70㎡	6,800万円	321万円	－
2024年第1四半期	75㎡	5,600万円	247万円	4.9m
2024年第1四半期	55㎡	3,600万円	216万円	－
2024年第1四半期	105㎡	6,000万円	189万円	－
2024年第1四半期	110㎡	6,400万円	192万円	5.4m
2024年第1四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
2024年第1四半期	95㎡	6,300万円	219万円	5.4m
2023年第4四半期	80㎡	4,100万円	169万円	8m
2023年第4四半期	35㎡	2,800万円	264万円	－
2023年第4四半期	95㎡	6,400万円	223万円	5.4m
2023年第4四半期	105㎡	8,000万円	252万円	5m
2023年第4四半期	105㎡	8,000万円	252万円	5m
2023年第4四半期	105㎡	8,300万円	261万円	7.2m
2023年第4四半期	70㎡	6,300万円	298万円	－
2023年第4四半期	60㎡	4,300万円	237万円	－
2023年第3四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2023年第3四半期	80㎡	4,900万円	202万円	4m
2023年第3四半期	230㎡	13,000万円	187万円	5.4m
2023年第3四半期	100㎡	8,500万円	281万円	7.2m
2023年第3四半期	20㎡	910万円	150万円	－
2023年第3四半期	90㎡	6,900万円	253万円	5.3m
2023年第3四半期	90㎡	7,000万円	257万円	5.3m
2023年第2四半期	40㎡	3,600万円	298万円	－
2023年第2四半期	650㎡	38,000万円	193万円	5.4m
2023年第2四半期	100㎡	7,600万円	251万円	5.4m
2023年第2四半期	210㎡	8,300万円	131万円	5.4m
2023年第2四半期	70㎡	3,000万円	142万円	－
2023年第2四半期	15㎡	780万円	172万円	－
2023年第2四半期	80㎡	6,000万円	248万円	－
2023年第1四半期	600㎡	39,000万円	215万円	15m
2023年第1四半期	35㎡	2,700万円	255万円	－
2023年第1四半期	130㎡	14,000万円	356万円	5.5m
2023年第1四半期	90㎡	6,700万円	246万円	6.2m
2023年第1四半期	100㎡	6,700万円	222万円	6.2m
2023年第1四半期	95㎡	8,100万円	282万円	5.4m
2023年第1四半期	95㎡	8,900万円	310万円	4.5m
2023年第1四半期	95㎡	7,900万円	275万円	4.5m
2023年第1四半期	95㎡	9,600万円	334万円	5.4m
2023年第1四半期	60㎡	2,600万円	143万円	4m
2023年第1四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2023年第1四半期	50㎡	2,300万円	152万円	－
2023年第1四半期	310㎡	12,000万円	128万円	4m
2023年第1四半期	75㎡	4,100万円	181万円	－
2023年第1四半期	25㎡	880万円	116万円	－
2022年第4四半期	90㎡	6,000万円	220万円	－
2022年第4四半期	80㎡	5,900万円	244万円	－
2022年第4四半期	70㎡	3,300万円	156万円	－
2022年第4四半期	75㎡	6,000万円	264万円	5.4m
2022年第4四半期	75㎡	6,000万円	264万円	5.4m
2022年第4四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2022年第4四半期	560㎡	28,000万円	165万円	4m
2022年第3四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2022年第3四半期	65㎡	2,100万円	107万円	－
2022年第3四半期	100㎡	7,300万円	241万円	5.5m
2022年第3四半期	65㎡	2,100万円	107万円	4m
2022年第3四半期	270㎡	36,000万円	441万円	5.4m
2022年第3四半期	280㎡	8,300万円	98万円	8m
2022年第3四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2022年第3四半期	75㎡	3,800万円	168万円	8m
2022年第3四半期	200㎡	7,400万円	122万円	4m
2022年第3四半期	45㎡	3,500万円	257万円	－
2022年第3四半期	100㎡	7,300万円	241万円	5.2m
2022年第2四半期	95㎡	7,200万円	251万円	4m
2022年第2四半期	95㎡	8,500万円	296万円	5m
2022年第2四半期	380㎡	18,000万円	157万円	9.5m
2022年第2四半期	100㎡	7,500万円	248万円	8m
2022年第2四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2022年第2四半期	85㎡	7,400万円	288万円	5.4m
2022年第1四半期	120㎡	7,300万円	201万円	5.4m
2022年第1四半期	100㎡	7,600万円	251万円	4m
2022年第1四半期	60㎡	3,100万円	171万円	4m
2022年第1四半期	130㎡	7,500万円	191万円	8m
2022年第1四半期	90㎡	7,600万円	279万円	5m
2022年第1四半期	90㎡	7,300万円	268万円	5m
2022年第1四半期	95㎡	8,100万円	282万円	5.4m
2022年第1四半期	120㎡	4,500万円	124万円	4m
2022年第1四半期	75㎡	5,100万円	225万円	－
2022年第1四半期	495㎡	29,000万円	194万円	5.3m
2022年第1四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2021年第4四半期	40㎡	3,100万円	256万円	－
2021年第4四半期	90㎡	6,200万円	228万円	5.5m
2021年第4四半期	95㎡	6,700万円	233万円	4m
2021年第4四半期	75㎡	4,500万円	198万円	5.5m
2021年第4四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2021年第4四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2021年第3四半期	95㎡	6,600万円	230万円	5.4m
2021年第3四半期	95㎡	6,300万円	219万円	5.4m
2021年第3四半期	100㎡	6,900万円	228万円	4m
2021年第3四半期	95㎡	6,000万円	209万円	5.5m
2021年第3四半期	95㎡	6,700万円	233万円	4m
2021年第3四半期	80㎡	4,700万円	194万円	－
2021年第3四半期	80㎡	3,600万円	149万円	4m
2021年第3四半期	30㎡	600万円	66万円	－
2021年第3四半期	30㎡	750万円	83万円	－
2021年第3四半期	75㎡	4,900万円	216万円	－
2021年第3四半期	75㎡	5,800万円	256万円	4.5m