世田谷区上馬 2LDK+S（納戸） 9,800万円利回り3.9% 築5年中古一戸建て投資

世田谷区上馬

松陰神社前駅 8分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 現況賃貸が有利

9,800万円 2LDK+S（納戸）建物74.4㎡土地85.73㎡

総合評価：要注意（C） | 賃貸利回り：3.9% | 建替え利回り：2.7%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	世田谷区上馬
交通	松陰神社前駅 8分
価格	9,800万円
間取り	2LDK+S（納戸）
建物面積	74.4㎡
土地面積	85.73㎡
築年数	5年2ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

総合評価グレード要注意（C）

現況賃貸利回り3.9%

建替え利回り2.7%

築年数5年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	32.0万円/月
年間賃料収入	384.0万円/年
経費（15%）	▲ 57.6万円/年
実質収入	326.4万円/年
月次返済（想定）	▲ 22.9万円/月
表面利回り	3.9%

現状賃貸の利回りはやや低め。築5年の3LDK、値引き交渉余地あり。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×2 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	9.0万円/月
2F	1K	—	9.0万円/月
1F	1LDK	—	14.5万円/月

建築費（想定）4,321万円

総投資額14,493万円

月額賃料（想定）32.5万円/月

建替え後利回り2.7%

解体再建でも利回り2.7%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 上馬エリア （世田谷区内、過去5年間）活発

取引件数：484件 | 月平均 8.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低110万円 → 中央値359万円 → 最高1729万円

当物件の坪単価：377.9万円 → 相場比 +5.3%（相場並）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	24件	372万円	159〜882
2025年第4四半期	24件	397万円	147〜814
2025年第3四半期	30件	387万円	198〜842
2025年第2四半期	25件	375万円	147〜756
2025年第1四半期	29件	378万円	165〜793
2024年第4四半期	32件	404万円	228〜721
2024年第3四半期	33件	389万円	110〜1459
2024年第2四半期	30件	364万円	196〜1022
2024年第1四半期	31件	355万円	169〜962
2023年第4四半期	21件	334万円	159〜509
2023年第3四半期	33件	346万円	178〜1729
2023年第2四半期	27件	331万円	161〜945
2023年第1四半期	24件	322万円	215〜529
2022年第4四半期	30件	379万円	157〜555
2022年第3四半期	23件	344万円	190〜555
2022年第2四半期	30件	322万円	116〜682
2022年第1四半期	38件	354万円	172〜1045

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	55㎡	4,400万円	264万円	－
2026年第1四半期	230㎡	30,000万円	431万円	6.1m
2026年第1四半期	90㎡	9,800万円	360万円	3.9m
2026年第1四半期	130㎡	11,000万円	280万円	10.9m
2026年第1四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2026年第1四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2026年第1四半期	130㎡	19,000万円	483万円	11m
2026年第1四半期	60㎡	16,000万円	882万円	－
2026年第1四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2026年第1四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2026年第1四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2026年第1四半期	55㎡	8,500万円	511万円	－
2026年第1四半期	55㎡	11,000万円	661万円	－
2026年第1四半期	80㎡	7,200万円	298万円	－
2026年第1四半期	45㎡	3,400万円	250万円	－
2026年第1四半期	80㎡	9,000万円	372万円	－
2026年第1四半期	45㎡	4,800万円	353万円	－
2026年第1四半期	55㎡	13,000万円	781万円	－
2026年第1四半期	40㎡	5,300万円	438万円	－
2026年第1四半期	45㎡	8,200万円	602万円	－
2026年第1四半期	30㎡	3,400万円	375万円	－
2026年第1四半期	45㎡	3,700万円	272万円	－
2026年第1四半期	55㎡	10,000万円	601万円	－
2026年第1四半期	15㎡	720万円	159万円	－
2025年第4四半期	105㎡	14,000万円	441万円	5.5m
2025年第4四半期	40㎡	2,500万円	207万円	－
2025年第4四半期	45㎡	2,000万円	147万円	－
2025年第4四半期	60㎡	5,100万円	281万円	3.7m
2025年第4四半期	60㎡	7,200万円	397万円	6.4m
2025年第4四半期	125㎡	9,000万円	238万円	4m
2025年第4四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2025年第4四半期	100㎡	15,000万円	496万円	6m
2025年第4四半期	145㎡	16,000万円	365万円	10.9m
2025年第4四半期	105㎡	14,000万円	441万円	33m
2025年第4四半期	20㎡	2,900万円	479万円	－
2025年第4四半期	65㎡	16,000万円	814万円	－
2025年第4四半期	30㎡	4,800万円	529万円	－
2025年第4四半期	45㎡	4,400万円	323万円	－
2025年第4四半期	70㎡	9,500万円	449万円	－
2025年第4四半期	85㎡	13,000万円	506万円	4m
2025年第4四半期	60㎡	5,200万円	287万円	－
2025年第4四半期	45㎡	2,000万円	147万円	－
2025年第4四半期	55㎡	8,000万円	481万円	－
2025年第4四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2025年第4四半期	65㎡	15,000万円	763万円	－
2025年第4四半期	80㎡	13,000万円	537万円	4m
2025年第4四半期	70㎡	6,700万円	316万円	－
2025年第3四半期	125㎡	16,000万円	423万円	3.3m
2025年第3四半期	80㎡	7,500万円	310万円	8m
2025年第3四半期	220㎡	24,000万円	361万円	6.4m
2025年第3四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第3四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2025年第3四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2025年第3四半期	80㎡	7,800万円	322万円	3.4m
2025年第3四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2025年第3四半期	35㎡	3,700万円	349万円	－
2025年第3四半期	70㎡	10,000万円	472万円	6m
2025年第3四半期	55㎡	6,400万円	385万円	－
2025年第3四半期	45㎡	7,000万円	514万円	－
2025年第3四半期	50㎡	10,000万円	661万円	6.3m
2025年第3四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2025年第3四半期	65㎡	7,600万円	387万円	－
2025年第3四半期	35㎡	2,400万円	227万円	－
2025年第3四半期	50㎡	4,100万円	271万円	－
2025年第3四半期	125㎡	9,000万円	238万円	4.5m
2025年第3四半期	75㎡	18,000万円	793万円	－
2025年第3四半期	50㎡	6,900万円	456万円	4m
2025年第3四半期	60㎡	5,100万円	281万円	－
2025年第3四半期	45㎡	7,800万円	573万円	－
2025年第3四半期	55㎡	14,000万円	842万円	－
2025年第3四半期	55㎡	12,000万円	721万円	－
2025年第3四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2025年第3四半期	70㎡	15,000万円	708万円	－
2025年第3四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2025年第3四半期	70㎡	16,000万円	756万円	－
2025年第3四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2025年第2四半期	40㎡	2,500万円	207万円	8m
2025年第2四半期	80㎡	13,000万円	537万円	5.9m
2025年第2四半期	270㎡	38,000万円	465万円	7.1m
2025年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2025年第2四半期	45㎡	2,000万円	147万円	3m
2025年第2四半期	105㎡	13,000万円	409万円	4m
2025年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第2四半期	55㎡	6,200万円	373万円	－
2025年第2四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第2四半期	80㎡	11,000万円	455万円	10.9m
2025年第2四半期	55㎡	12,000万円	721万円	－
2025年第2四半期	85㎡	14,000万円	545万円	－
2025年第2四半期	75㎡	7,900万円	348万円	－
2025年第2四半期	35㎡	5,000万円	472万円	－
2025年第2四半期	60㎡	11,000万円	606万円	－
2025年第2四半期	80㎡	7,800万円	322万円	－
2025年第2四半期	70㎡	16,000万円	756万円	－
2025年第2四半期	60㎡	6,200万円	342万円	－
2025年第2四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2025年第2四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2025年第2四半期	45㎡	3,800万円	279万円	－
2025年第1四半期	35㎡	5,200万円	491万円	－
2025年第1四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2025年第1四半期	65㎡	7,000万円	356万円	－
2025年第1四半期	15㎡	900万円	198万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2025年第1四半期	75㎡	18,000万円	793万円	－
2025年第1四半期	35㎡	2,400万円	227万円	－
2025年第1四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2025年第1四半期	55㎡	8,400万円	505万円	－
2025年第1四半期	55㎡	6,200万円	373万円	3.2m
2025年第1四半期	105㎡	12,000万円	378万円	6m
2025年第1四半期	50㎡	8,700万円	575万円	－
2025年第1四半期	65㎡	9,000万円	458万円	－
2025年第1四半期	60㎡	11,000万円	606万円	－
2025年第1四半期	25㎡	1,300万円	172万円	－
2025年第1四半期	80㎡	11,000万円	455万円	8.8m
2025年第1四半期	130㎡	13,000万円	331万円	3.6m
2025年第1四半期	65㎡	8,900万円	453万円	3.3m
2025年第1四半期	160㎡	18,000万円	372万円	4m
2025年第1四半期	35㎡	2,000万円	189万円	3.5m
2025年第1四半期	115㎡	15,000万円	431万円	5.2m
2025年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2025年第1四半期	50㎡	2,500万円	165万円	－
2025年第1四半期	35㎡	3,200万円	302万円	－
2025年第1四半期	60㎡	9,000万円	496万円	－
2025年第1四半期	40㎡	7,800万円	645万円	－
2025年第1四半期	55㎡	8,000万円	481万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第4四半期	155㎡	25,000万円	533万円	5.2m
2024年第4四半期	250㎡	22,000万円	291万円	3.9m
2024年第4四半期	170㎡	18,000万円	350万円	5.9m
2024年第4四半期	380㎡	63,000万円	548万円	5.9m
2024年第4四半期	100㎡	12,000万円	397万円	3.7m
2024年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2024年第4四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第4四半期	90㎡	10,000万円	367万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第4四半期	30㎡	5,100万円	562万円	－
2024年第4四半期	15㎡	2,100万円	463万円	－
2024年第4四半期	60㎡	8,000万円	441万円	－
2024年第4四半期	25㎡	4,800万円	635万円	－
2024年第4四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2024年第4四半期	55㎡	6,300万円	379万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第4四半期	65㎡	6,800万円	346万円	－
2024年第4四半期	55㎡	12,000万円	721万円	－
2024年第4四半期	70㎡	8,200万円	387万円	4m
2024年第4四半期	55㎡	11,000万円	661万円	－
2024年第4四半期	60㎡	9,600万円	529万円	－
2024年第4四半期	50㎡	7,500万円	496万円	8m
2024年第4四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2024年第4四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2024年第4四半期	45㎡	3,100万円	228万円	－
2024年第4四半期	35㎡	2,800万円	264万円	－
2024年第4四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2024年第4四半期	45㎡	5,500万円	404万円	－
2024年第4四半期	35㎡	5,100万円	482万円	－
2024年第4四半期	105㎡	12,000万円	378万円	3.7m
2024年第4四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第3四半期	100㎡	28,000万円	926万円	33m
2024年第3四半期	55㎡	20,000万円	1202万円	25m
2024年第3四半期	430㎡	52,000万円	400万円	3.8m
2024年第3四半期	85㎡	10,000万円	389万円	4m
2024年第3四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2024年第3四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2024年第3四半期	50㎡	3,100万円	205万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2024年第3四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
2024年第3四半期	60㎡	6,200万円	342万円	－
2024年第3四半期	95㎡	7,800万円	271万円	4.2m
2024年第3四半期	170㎡	75,000万円	1459万円	30m
2024年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第3四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2024年第3四半期	40㎡	4,700万円	388万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第3四半期	15㎡	500万円	110万円	－
2024年第3四半期	40㎡	6,700万円	554万円	－
2024年第3四半期	440㎡	25,000万円	188万円	4m
2024年第3四半期	45㎡	6,300万円	463万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第3四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2024年第3四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2024年第3四半期	20㎡	880万円	145万円	－
2024年第3四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2024年第3四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2024年第3四半期	65㎡	13,000万円	661万円	－
2024年第3四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2024年第3四半期	75㎡	6,800万円	300万円	－
2024年第3四半期	50㎡	6,300万円	417万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2024年第3四半期	75㎡	8,000万円	353万円	6m
2024年第3四半期	45㎡	5,800万円	426万円	－
2024年第2四半期	95㎡	11,000万円	383万円	4m
2024年第2四半期	80㎡	9,100万円	376万円	3m
2024年第2四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2024年第2四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
2024年第2四半期	40㎡	4,400万円	364万円	－
2024年第2四半期	25㎡	1,500万円	198万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第2四半期	105㎡	15,000万円	472万円	－
2024年第2四半期	80㎡	9,500万円	393万円	－
2024年第2四半期	55㎡	6,100万円	367万円	－
2024年第2四半期	75㎡	8,800万円	388万円	－
2024年第2四半期	50㎡	6,100万円	403万円	－
2024年第2四半期	55㎡	17,000万円	1022万円	25m
2024年第2四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2024年第2四半期	65㎡	7,600万円	387万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
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2024年第2四半期	55㎡	6,100万円	367万円	－
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2024年第1四半期	230㎡	12,000万円	172万円	4m
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2024年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
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2024年第1四半期	85㎡	10,000万円	389万円	8.1m
2024年第1四半期	75㎡	8,900万円	392万円	10.9m
2024年第1四半期	65㎡	8,200万円	417万円	－
2023年第4四半期	115㎡	14,000万円	402万円	3.6m
2023年第4四半期	280㎡	32,000万円	378万円	4m
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2023年第4四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2023年第4四半期	35㎡	3,400万円	321万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2023年第4四半期	45㎡	4,800万円	353万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2023年第4四半期	150㎡	23,000万円	507万円	4.5m
2023年第4四半期	55㎡	5,500万円	331万円	－
2023年第4四半期	35㎡	3,800万円	359万円	－
2023年第4四半期	75㎡	6,900万円	304万円	－
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2023年第4四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
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2023年第4四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
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2023年第3四半期	85㎡	8,600万円	334万円	－
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2023年第2四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
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2023年第2四半期	70㎡	8,700万円	411万円	4.1m
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2023年第2四半期	70㎡	6,000万円	283万円	－
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2023年第2四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
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2023年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2023年第2四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
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2023年第2四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
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2023年第1四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
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2023年第1四半期	60㎡	4,300万円	237万円	－
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2023年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
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2023年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
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2023年第1四半期	85㎡	13,000万円	506万円	3.6m
2023年第1四半期	80㎡	7,800万円	322万円	－
2023年第1四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2023年第1四半期	60㎡	7,700万円	424万円	－
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2023年第1四半期	80㎡	6,900万円	285万円	－
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2022年第4四半期	75㎡	11,000万円	485万円	3.4m
2022年第4四半期	60㎡	7,300万円	402万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第4四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2022年第4四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2022年第4四半期	50㎡	6,100万円	403万円	－
2022年第4四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
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2022年第4四半期	25㎡	4,000万円	529万円	－
2022年第4四半期	55㎡	8,100万円	487万円	－
2022年第4四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2022年第4四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2022年第4四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2022年第4四半期	45㎡	6,500万円	478万円	－
2022年第4四半期	20㎡	950万円	157万円	－
2022年第4四半期	55㎡	6,100万円	367万円	－
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2022年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
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2022年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第3四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2022年第3四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
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2022年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
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2022年第2四半期	130㎡	12,000万円	305万円	30m
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2022年第2四半期	55㎡	7,600万円	457万円	－
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2022年第2四半期	65㎡	9,000万円	458万円	－
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2022年第2四半期	60㎡	7,600万円	419万円	－
2022年第2四半期	60㎡	7,900万円	435万円	－
2022年第2四半期	60㎡	5,600万円	309万円	－
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2022年第1四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
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2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	250㎡	79,000万円	1045万円	7.9m
2022年第1四半期	50㎡	7,200万円	476万円	25m
2022年第1四半期	85㎡	12,000万円	467万円	3.5m
2022年第1四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2022年第1四半期	35㎡	3,400万円	321万円	－
2022年第1四半期	25㎡	1,300万円	172万円	－
2022年第1四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2022年第1四半期	15㎡	1,900万円	419万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2022年第1四半期	115㎡	15,000万円	431万円	6.3m
2022年第1四半期	170㎡	20,000万円	389万円	6.4m
2022年第1四半期	40㎡	2,500万円	207万円	－
2022年第1四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2022年第1四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2022年第1四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2022年第1四半期	25㎡	4,000万円	529万円	－
2022年第1四半期	70㎡	8,100万円	383万円	－
2022年第1四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2022年第1四半期	50㎡	5,100万円	337万円	－
2022年第1四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2022年第1四半期	70㎡	9,300万円	439万円	－
2022年第1四半期	60㎡	8,600万円	474万円	－
2022年第1四半期	85㎡	6,600万円	257万円	－
2022年第1四半期	35㎡	3,800万円	359万円	－
2022年第1四半期	35㎡	2,600万円	246万円	－
2022年第1四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－