葛飾区細田1丁目 2SLDK 5,950万円利回り1.5% 築4年中古一戸建て投資

葛飾区細田1丁目

小岩駅 13分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

5,950万円 2SLDK 建物82.0㎡土地50.16㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：1.5% | 建替え利回り：1.8%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	葛飾区細田1丁目
交通	小岩駅 13分
価格	5,950万円
間取り	2SLDK
建物面積	82.0㎡
土地面積	50.16㎡
築年数	4年3ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り1.5%

建替え利回り1.8%

築年数4年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	7.5万円/月
年間賃料収入	90.0万円/年
経費（15%）	▲ 13.5万円/年
実質収入	76.5万円/年
月次返済（想定）	▲ 13.9万円/月
表面利回り	1.5%

現状賃貸では投資効率が低い。築4年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×2戸

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	6.5万円/月
2F	1K	—	6.5万円/月

建築費（想定）2,528万円

総投資額8,888万円

月額賃料（想定）13.0万円/月

建替え後利回り1.8%

解体再建でも利回り1.8%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 細田エリア （葛飾区内、過去5年間）活発

取引件数：135件 | 月平均 2.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低43万円 → 中央値154万円 → 最高303万円

当物件の坪単価：392.2万円 → 相場比 +154.7%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	3件	132万円	128〜149
2025年第4四半期	5件	189万円	153〜280
2025年第3四半期	11件	150万円	83〜246
2025年第2四半期	14件	213万円	87〜303
2025年第1四半期	7件	99万円	83〜303
2024年第4四半期	9件	150万円	66〜224
2024年第3四半期	6件	151万円	108〜242
2024年第2四半期	2件	269万円	83〜269
2024年第1四半期	10件	158万円	95〜219
2023年第4四半期	14件	203万円	69〜259
2023年第3四半期	10件	146万円	116〜264
2023年第2四半期	8件	203万円	153〜284
2023年第1四半期	4件	198万円	73〜214
2022年第4四半期	3件	194万円	55〜209
2022年第3四半期	8件	127万円	92〜264
2022年第2四半期	6件	151万円	61〜271
2022年第1四半期	6件	132万円	66〜150
2021年第4四半期	9件	176万円	43〜245

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	40㎡	1,600万円	132万円	4m
2026年第1四半期	60㎡	2,700万円	149万円	－
2026年第1四半期	70㎡	2,700万円	128万円	4m
2025年第4四半期	55㎡	3,000万円	180万円	4m
2025年第4四半期	70㎡	4,000万円	189万円	10.9m
2025年第4四半期	65㎡	3,000万円	153万円	4m
2025年第4四半期	85㎡	7,200万円	280万円	4m
2025年第4四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2025年第3四半期	260㎡	9,500万円	121万円	12.1m
2025年第3四半期	80㎡	2,000万円	83万円	4m
2025年第3四半期	180㎡	7,000万円	129万円	9.1m
2025年第3四半期	110㎡	5,400万円	162万円	7.3m
2025年第3四半期	50㎡	3,000万円	198万円	3.9m
2025年第3四半期	70㎡	5,100万円	241万円	－
2025年第3四半期	70㎡	2,900万円	137万円	4m
2025年第3四半期	95㎡	3,600万円	125万円	4m
2025年第3四半期	95㎡	4,300万円	150万円	4m
2025年第3四半期	75㎡	5,200万円	229万円	10.9m
2025年第3四半期	70㎡	5,200万円	246万円	－
2025年第2四半期	70㎡	4,000万円	189万円	－
2025年第2四半期	60㎡	2,600万円	143万円	－
2025年第2四半期	115㎡	7,400万円	213万円	5.4m
2025年第2四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2025年第2四半期	110㎡	3,700万円	111万円	5.8m
2025年第2四半期	60㎡	5,500万円	303万円	－
2025年第2四半期	70㎡	5,600万円	264万円	－
2025年第2四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2025年第2四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2025年第2四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
2025年第2四半期	45㎡	2,400万円	176万円	4m
2025年第2四半期	115㎡	7,400万円	213万円	5.4m
2025年第2四半期	720㎡	19,000万円	87万円	5.5m
2025年第2四半期	60㎡	3,600万円	198万円	－
2025年第1四半期	60㎡	1,500万円	83万円	4m
2025年第1四半期	90㎡	5,600万円	206万円	7.2m
2025年第1四半期	60㎡	1,500万円	83万円	3m
2025年第1四半期	60㎡	5,500万円	303万円	7.3m
2025年第1四半期	55㎡	1,500万円	90万円	7.2m
2025年第1四半期	75㎡	3,500万円	154万円	7.2m
2025年第1四半期	50㎡	1,500万円	99万円	－
2024年第4四半期	90㎡	4,600万円	169万円	5.5m
2024年第4四半期	75㎡	1,500万円	66万円	3m
2024年第4四半期	45㎡	930万円	68万円	4m
2024年第4四半期	95㎡	5,700万円	198万円	7.3m
2024年第4四半期	80㎡	5,100万円	211万円	5.8m
2024年第4四半期	40㎡	1,000万円	83万円	4m
2024年第4四半期	200㎡	9,100万円	150万円	9m
2024年第4四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2024年第4四半期	40㎡	930万円	77万円	4m
2024年第3四半期	80㎡	5,100万円	211万円	5.4m
2024年第3四半期	90㎡	3,100万円	114万円	7.2m
2024年第3四半期	90㎡	4,100万円	151万円	5.8m
2024年第3四半期	95㎡	3,100万円	108万円	7.2m
2024年第3四半期	75㎡	5,500万円	242万円	－
2024年第3四半期	70㎡	3,000万円	142万円	－
2024年第2四半期	80㎡	2,000万円	83万円	4m
2024年第2四半期	160㎡	13,000万円	269万円	7.3m
2024年第1四半期	150㎡	4,300万円	95万円	5.5m
2024年第1四半期	220㎡	7,700万円	116万円	5.8m
2024年第1四半期	1100㎡	70,000万円	210万円	7.4m
2024年第1四半期	170㎡	6,200万円	121万円	12.2m
2024年第1四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2024年第1四半期	95㎡	5,700万円	198万円	4m
2024年第1四半期	1100㎡	50,000万円	150万円	5.5m
2024年第1四半期	65㎡	3,100万円	158万円	－
2024年第1四半期	75㎡	3,700万円	163万円	－
2024年第1四半期	110㎡	4,100万円	123万円	5.4m
2023年第4四半期	60㎡	4,700万円	259万円	5.8m
2023年第4四半期	65㎡	3,800万円	193万円	4m
2023年第4四半期	100㎡	2,800万円	93万円	7.1m
2023年第4四半期	100㎡	2,500万円	83万円	4m
2023年第4四半期	85㎡	5,400万円	210万円	4m
2023年第4四半期	100㎡	4,000万円	132万円	4m
2023年第4四半期	480㎡	10,000万円	69万円	7.3m
2023年第4四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2023年第4四半期	70㎡	5,200万円	246万円	4.5m
2023年第4四半期	70㎡	5,400万円	255万円	9m
2023年第4四半期	100㎡	4,100万円	136万円	4.5m
2023年第4四半期	45㎡	1,500万円	110万円	3.9m
2023年第4四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2023年第4四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2023年第3四半期	55㎡	4,400万円	264万円	7.2m
2023年第3四半期	165㎡	6,500万円	130万円	7.2m
2023年第3四半期	120㎡	4,400万円	121万円	7.3m
2023年第3四半期	90㎡	3,300万円	121万円	5.8m
2023年第3四半期	75㎡	5,000万円	220万円	4.5m
2023年第3四半期	125㎡	4,400万円	116万円	7.2m
2023年第3四半期	70㎡	3,100万円	146万円	－
2023年第3四半期	145㎡	6,700万円	153万円	5.4m
2023年第3四半期	70㎡	3,200万円	151万円	－
2023年第3四半期	70㎡	2,700万円	128万円	－
2023年第2四半期	75㎡	4,500万円	198万円	4m
2023年第2四半期	50㎡	3,800万円	251万円	7.3m
2023年第2四半期	50㎡	4,300万円	284万円	13.8m
2023年第2四半期	65㎡	3,000万円	153万円	－
2023年第2四半期	65㎡	3,500万円	178万円	－
2023年第2四半期	60㎡	4,600万円	253万円	5.8m
2023年第2四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2023年第2四半期	120㎡	7,000万円	193万円	10.9m
2023年第1四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
2023年第1四半期	45㎡	1,000万円	73万円	4m
2023年第1四半期	70㎡	4,200万円	198万円	－
2023年第1四半期	75㎡	3,500万円	154万円	－
2022年第4四半期	60㎡	1,000万円	55万円	7.3m
2022年第4四半期	65㎡	4,100万円	209万円	－
2022年第4四半期	70㎡	4,100万円	194万円	－
2022年第3四半期	65㎡	2,100万円	107万円	4.5m
2022年第3四半期	65㎡	2,500万円	127万円	4m
2022年第3四半期	65㎡	1,800万円	92万円	5.8m
2022年第3四半期	45㎡	3,600万円	264万円	19m
2022年第3四半期	970㎡	28,000万円	95万円	10.9m
2022年第3四半期	70㎡	2,600万円	123万円	－
2022年第3四半期	75㎡	4,900万円	216万円	12.1m
2022年第3四半期	65㎡	4,800万円	244万円	7.2m
2022年第2四半期	80㎡	4,000万円	165万円	10.9m
2022年第2四半期	70㎡	3,200万円	151万円	－
2022年第2四半期	70㎡	1,300万円	61万円	4m
2022年第2四半期	65㎡	2,600万円	132万円	－
2022年第2四半期	50㎡	4,100万円	271万円	6.6m
2022年第2四半期	100㎡	4,000万円	132万円	7.3m
2022年第1四半期	75㎡	3,400万円	150万円	4.5m
2022年第1四半期	40㎡	800万円	66万円	－
2022年第1四半期	50㎡	2,000万円	132万円	－
2022年第1四半期	65㎡	2,500万円	127万円	－
2022年第1四半期	45㎡	2,000万円	147万円	－
2022年第1四半期	100㎡	2,100万円	69万円	5.4m
2021年第4四半期	55㎡	720万円	43万円	4m
2021年第4四半期	80㎡	4,200万円	174万円	4m
2021年第4四半期	80㎡	4,300万円	178万円	3.7m
2021年第4四半期	75㎡	4,000万円	176万円	5.8m
2021年第4四半期	50㎡	3,700万円	245万円	4m
2021年第4四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
2021年第4四半期	75㎡	3,300万円	145万円	－
2021年第4四半期	70㎡	4,200万円	198万円	－
2021年第4四半期	115㎡	6,000万円	172万円	7.3m