中野区白鷺2丁目

鷺ノ宮駅 8分

23区内B級立地建ぺい率 50%容積率 150%再建築可

7,999万円 79.82㎡（24.1坪）坪単価 331万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：2.4%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	中野区白鷺2丁目
交通	鷺ノ宮駅 8分
価格	7,999万円
土地面積	79.82㎡（24.1坪）
坪単価	331万円
建ぺい率	50%
容積率	150%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 2.4%

実質利回り（推定） 1.8%

坪単価331万円

建築可能延床120㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 39.9㎡ | 最大延床面積: 119.7㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）3,352万円

総投資額（土地+建築）11,351万円

月額賃料合計（想定）22.5万円/月

表面利回り2.4%

※坪単価93万円 × 120㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	270.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 40.5万円
実質賃貸収入	229.5万円/年
総投資額（土地＋建築）	11,351万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 26.5万円/月
表面利回り	2.4%
実質利回り	1.8%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 白鷺エリア （中野区内、過去5年間）活発

取引件数：178件 | 月平均 3.0件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低59万円 → 中央値256万円 → 最高766万円

当物件の坪単価：331.3万円 → 相場比 +29.4%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	9件	298万円	188〜397
2025年第3四半期	7件	225万円	151〜397
2025年第2四半期	13件	268万円	104〜383
2025年第1四半期	20件	289万円	116〜450
2024年第4四半期	8件	264万円	59〜324
2024年第3四半期	10件	270万円	132〜463
2024年第2四半期	9件	249万円	203〜766
2024年第1四半期	8件	260万円	119〜344
2023年第4四半期	6件	264万円	209〜364
2023年第3四半期	12件	264万円	146〜397
2023年第2四半期	15件	212万円	97〜356
2023年第1四半期	6件	309万円	193〜331
2022年第4四半期	11件	220万円	110〜288
2022年第3四半期	8件	202万円	86〜273
2022年第2四半期	8件	289万円	156〜367
2022年第1四半期	9件	228万円	66〜450
2021年第4四半期	10件	250万円	163〜413
2021年第3四半期	9件	256万円	165〜370

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	80㎡	7,700万円	318万円	3.9m
2025年第4四半期	80㎡	7,000万円	289万円	4m
2025年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2025年第4四半期	100㎡	5,700万円	188万円	4m
2025年第4四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2025年第4四半期	95㎡	8,700万円	303万円	－
2025年第4四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2025年第4四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2025年第4四半期	90㎡	6,900万円	253万円	－
2025年第3四半期	130㎡	7,800万円	198万円	4m
2025年第3四半期	55㎡	6,600万円	397万円	－
2025年第3四半期	80㎡	7,500万円	310万円	－
2025年第3四半期	65㎡	3,200万円	163万円	－
2025年第3四半期	75㎡	5,100万円	225万円	4m
2025年第3四半期	70㎡	3,200万円	151万円	－
2025年第3四半期	75㎡	5,500万円	242万円	－
2025年第2四半期	95㎡	7,000万円	244万円	3.8m
2025年第2四半期	65㎡	5,200万円	264万円	4m
2025年第2四半期	95㎡	11,000万円	383万円	3.7m
2025年第2四半期	70㎡	5,800万円	274万円	5.4m
2025年第2四半期	90㎡	7,300万円	268万円	－
2025年第2四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2025年第2四半期	50㎡	2,100万円	139万円	－
2025年第2四半期	70㎡	2,200万円	104万円	－
2025年第2四半期	75㎡	7,900万円	348万円	3.8m
2025年第2四半期	95㎡	7,300万円	254万円	－
2025年第2四半期	60㎡	4,300万円	237万円	－
2025年第2四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2025年第2四半期	85㎡	7,500万円	292万円	4m
2025年第1四半期	80㎡	7,000万円	289万円	－
2025年第1四半期	90㎡	8,800万円	323万円	－
2025年第1四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2025年第1四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2025年第1四半期	80㎡	2,800万円	116万円	－
2025年第1四半期	70㎡	6,900万円	326万円	－
2025年第1四半期	85㎡	7,000万円	272万円	－
2025年第1四半期	70㎡	6,900万円	326万円	－
2025年第1四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2025年第1四半期	75㎡	5,700万円	251万円	－
2025年第1四半期	75㎡	5,200万円	229万円	－
2025年第1四半期	75㎡	7,600万円	335万円	3.8m
2025年第1四半期	75㎡	7,600万円	335万円	3.8m
2025年第1四半期	95㎡	7,500万円	261万円	3.8m
2025年第1四半期	90㎡	3,500万円	129万円	－
2025年第1四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2025年第1四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2025年第1四半期	60㎡	4,800万円	264万円	－
2025年第1四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
2025年第1四半期	65㎡	5,200万円	264万円	－
2024年第4四半期	80㎡	6,400万円	264万円	4.7m
2024年第4四半期	90㎡	1,600万円	59万円	5.3m
2024年第4四半期	90㎡	7,900万円	290万円	3.3m
2024年第4四半期	75㎡	6,600万円	291万円	－
2024年第4四半期	40㎡	2,700万円	223万円	－
2024年第4四半期	100㎡	5,500万円	182万円	3.6m
2024年第4四半期	75㎡	5,800万円	256万円	4.5m
2024年第4四半期	95㎡	9,300万円	324万円	－
2024年第3四半期	90㎡	3,600万円	132万円	－
2024年第3四半期	110㎡	6,700万円	201万円	3.9m
2024年第3四半期	55㎡	4,500万円	270万円	4m
2024年第3四半期	50㎡	2,300万円	152万円	6m
2024年第3四半期	300㎡	42,000万円	463万円	4.4m
2024年第3四半期	70㎡	5,900万円	279万円	3.8m
2024年第3四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2024年第3四半期	65㎡	6,400万円	326万円	－
2024年第3四半期	115㎡	7,000万円	201万円	5.4m
2024年第3四半期	95㎡	6,500万円	226万円	－
2024年第2四半期	75㎡	7,200万円	317万円	4m
2024年第2四半期	95㎡	22,000万円	766万円	8.5m
2024年第2四半期	65㎡	4,900万円	249万円	8.5m
2024年第2四半期	55㎡	4,700万円	283万円	3.9m
2024年第2四半期	90㎡	6,300万円	231万円	－
2024年第2四半期	95㎡	6,800万円	237万円	－
2024年第2四半期	70㎡	4,300万円	203万円	4m
2024年第2四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2024年第2四半期	100㎡	6,800万円	225万円	－
2024年第1四半期	85㎡	6,100万円	237万円	3.5m
2024年第1四半期	75㎡	4,100万円	181万円	－
2024年第1四半期	55㎡	4,400万円	264万円	－
2024年第1四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2024年第1四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第1四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2024年第1四半期	50㎡	1,800万円	119万円	－
2023年第4四半期	90㎡	5,700万円	209万円	3.7m
2023年第4四半期	30㎡	3,300万円	364万円	－
2023年第4四半期	60㎡	5,200万円	287万円	－
2023年第4四半期	85㎡	6,700万円	261万円	4m
2023年第4四半期	90㎡	5,700万円	209万円	－
2023年第4四半期	65㎡	5,200万円	264万円	－
2023年第3四半期	95㎡	7,200万円	251万円	3.6m
2023年第3四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第3四半期	65㎡	5,200万円	264万円	－
2023年第3四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2023年第3四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2023年第3四半期	95㎡	5,000万円	174万円	4m
2023年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第3四半期	70㎡	3,100万円	146万円	－
2023年第3四半期	40㎡	3,500万円	289万円	－
2023年第3四半期	75㎡	5,700万円	251万円	－
2023年第3四半期	70㎡	5,200万円	246万円	－
2023年第2四半期	75㎡	7,500万円	331万円	4m
2023年第2四半期	250㎡	16,000万円	212万円	5.4m
2023年第2四半期	130㎡	7,000万円	178万円	5.4m
2023年第2四半期	65㎡	7,000万円	356万円	4m
2023年第2四半期	130㎡	7,500万円	191万円	5.4m
2023年第2四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第2四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2023年第2四半期	80㎡	6,900万円	285万円	3.4m
2023年第2四半期	90㎡	7,600万円	279万円	5m
2023年第2四半期	95㎡	2,800万円	97万円	2.8m
2023年第2四半期	70㎡	4,100万円	194万円	－
2023年第2四半期	80㎡	3,600万円	149万円	－
2023年第2四半期	80㎡	3,800万円	157万円	－
2023年第2四半期	85㎡	7,000万円	272万円	4m
2023年第1四半期	250㎡	15,000万円	198万円	5.5m
2023年第1四半期	240㎡	14,000万円	193万円	5.5m
2023年第1四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2023年第1四半期	65㎡	6,500万円	331万円	－
2023年第1四半期	90㎡	8,800万円	323万円	－
2023年第1四半期	40㎡	3,600万円	298万円	－
2022年第4四半期	70㎡	6,100万円	288万円	－
2022年第4四半期	65㎡	5,500万円	280万円	－
2022年第4四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2022年第4四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2022年第4四半期	115㎡	9,100万円	262万円	5.3m
2022年第4四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2022年第4四半期	105㎡	3,500万円	110万円	－
2022年第4四半期	90㎡	4,300万円	158万円	－
2022年第4四半期	100㎡	6,200万円	205万円	4m
2022年第4四半期	90㎡	6,700万円	246万円	4.4m
2022年第4四半期	80㎡	3,600万円	149万円	－
2022年第3四半期	120㎡	5,900万円	163万円	4m
2022年第3四半期	85㎡	2,800万円	109万円	4m
2022年第3四半期	85㎡	2,200万円	86万円	4.1m
2022年第3四半期	170㎡	9,000万円	175万円	3.9m
2022年第3四半期	95㎡	7,200万円	251万円	4m
2022年第3四半期	95㎡	7,200万円	251万円	4m
2022年第3四半期	95㎡	5,800万円	202万円	4m
2022年第3四半期	75㎡	6,200万円	273万円	－
2022年第2四半期	45㎡	5,000万円	367万円	3.7m
2022年第2四半期	80㎡	7,000万円	289万円	5m
2022年第2四半期	80㎡	7,400万円	306万円	6m
2022年第2四半期	85㎡	6,300万円	245万円	－
2022年第2四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2022年第2四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2022年第2四半期	90㎡	6,300万円	231万円	－
2022年第2四半期	125㎡	5,900万円	156万円	3.3m
2022年第1四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2022年第1四半期	80㎡	3,300万円	136万円	－
2022年第1四半期	30㎡	3,300万円	364万円	－
2022年第1四半期	45㎡	3,100万円	228万円	－
2022年第1四半期	70㎡	1,400万円	66万円	1.5m
2022年第1四半期	70㎡	5,100万円	241万円	4m
2022年第1四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2022年第1四半期	85㎡	6,800万円	264万円	－
2022年第1四半期	60㎡	2,600万円	143万円	－
2021年第4四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2021年第4四半期	85㎡	4,200万円	163万円	4m
2021年第4四半期	85㎡	6,600万円	257万円	4m
2021年第4四半期	110㎡	6,000万円	180万円	4m
2021年第4四半期	85㎡	6,600万円	257万円	3.3m
2021年第4四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－
2021年第4四半期	95㎡	6,300万円	219万円	4m
2021年第4四半期	70㎡	4,000万円	189万円	－
2021年第4四半期	45㎡	3,400万円	250万円	－
2021年第3四半期	80㎡	6,400万円	264万円	－
2021年第3四半期	65㎡	5,300万円	270万円	4m
2021年第3四半期	50㎡	2,500万円	165万円	－
2021年第3四半期	135㎡	7,300万円	179万円	4m
2021年第3四半期	75㎡	6,400万円	282万円	－
2021年第3四半期	75㎡	5,800万円	256万円	4m
2021年第3四半期	75㎡	5,800万円	256万円	4m
2021年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2021年第3四半期	70㎡	3,700万円	175万円	－