練馬区上石神井２丁目

上石神井駅 5分

23区内B級立地建ぺい率 80%容積率 300%再建築可

7,880万円 104.25㎡（31.5坪）坪単価 250万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：3.9%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

掲載ページで写真を見る →

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	練馬区上石神井２丁目
交通	上石神井駅 5分
価格	7,880万円
土地面積	104.25㎡（31.5坪）
坪単価	250万円
建ぺい率	80%
容積率	300%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 3.9%

実質利回り（推定） 2.9%

坪単価250万円

建築可能延床313㎡

推奨建築4階建重量鉄骨/RC造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 83.4㎡ | 最大延床面積: 312.8㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
4F	1K	—	7.5万円/月
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）10,946万円

総投資額（土地+建築）18,826万円

月額賃料合計（想定）61.5万円/月

表面利回り3.9%

※坪単価116万円 × 313㎡（延床）で算出（重量鉄骨/RC造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	738.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 110.7万円
実質賃貸収入	627.3万円/年
総投資額（土地＋建築）	18,826万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 44.0万円/月
表面利回り	3.9%
実質利回り	2.9%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 上石神井エリア （練馬区内、過去5年間）活発

取引件数：318件 | 月平均 5.3件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低24万円 → 中央値228万円 → 最高832万円

当物件の坪単価：249.9万円 → 相場比 +9.6%（相場並）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	17件	237万円	106〜371
2025年第4四半期	26件	264万円	137〜380
2025年第3四半期	19件	240万円	129〜521
2025年第2四半期	17件	271万円	172〜397
2025年第1四半期	17件	245万円	116〜508
2024年第4四半期	18件	264万円	63〜321
2024年第3四半期	20件	206万円	119〜832
2024年第2四半期	16件	254万円	123〜322
2024年第1四半期	27件	205万円	110〜380
2023年第4四半期	21件	214万円	64〜425
2023年第3四半期	17件	226万円	24〜410
2023年第2四半期	13件	227万円	53〜331
2023年第1四半期	13件	210万円	118〜331
2022年第4四半期	26件	238万円	155〜364
2022年第3四半期	14件	228万円	127〜347
2022年第2四半期	19件	212万円	75〜344
2022年第1四半期	18件	202万円	70〜331

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2026年第1四半期	120㎡	9,000万円	248万円	12.7m
2026年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2026年第1四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2026年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2026年第1四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2026年第1四半期	65㎡	7,300万円	371万円	－
2026年第1四半期	60㎡	4,000万円	220万円	－
2026年第1四半期	60㎡	3,600万円	198万円	4m
2026年第1四半期	70㎡	5,900万円	279万円	－
2026年第1四半期	120㎡	6,100万円	168万円	6m
2026年第1四半期	100㎡	7,100万円	235万円	－
2026年第1四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2026年第1四半期	130㎡	9,300万円	237万円	4m
2026年第1四半期	120㎡	7,300万円	201万円	7.2m
2026年第1四半期	65㎡	3,400万円	173万円	－
2026年第1四半期	140㎡	4,500万円	106万円	－
2025年第4四半期	15㎡	730万円	161万円	－
2025年第4四半期	175㎡	14,000万円	264万円	11m
2025年第4四半期	90㎡	7,200万円	264万円	7.4m
2025年第4四半期	55㎡	2,500万円	150万円	13.5m
2025年第4四半期	90㎡	5,800万円	213万円	4m
2025年第4四半期	75㎡	6,700万円	295万円	4.5m
2025年第4四半期	180㎡	19,000万円	349万円	7.3m
2025年第4四半期	55㎡	4,400万円	264万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第4四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2025年第4四半期	50㎡	3,900万円	258万円	－
2025年第4四半期	75㎡	4,400万円	194万円	－
2025年第4四半期	110㎡	6,700万円	201万円	5.5m
2025年第4四半期	90㎡	9,400万円	345万円	－
2025年第4四半期	75㎡	5,400万円	238万円	－
2025年第4四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2025年第4四半期	55㎡	2,900万円	174万円	－
2025年第4四半期	75㎡	6,700万円	295万円	4.5m
2025年第4四半期	40㎡	3,400万円	281万円	－
2025年第4四半期	60㎡	6,400万円	353万円	－
2025年第4四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2025年第4四半期	55㎡	3,700万円	222万円	－
2025年第4四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2025年第4四半期	130㎡	6,600万円	168万円	5m
2025年第4四半期	135㎡	5,600万円	137万円	4.5m
2025年第3四半期	105㎡	11,000万円	346万円	4m
2025年第3四半期	210㎡	14,000万円	220万円	4m
2025年第3四半期	110㎡	4,300万円	129万円	5m
2025年第3四半期	125㎡	7,400万円	196万円	4m
2025年第3四半期	165㎡	26,000万円	521万円	7.2m
2025年第3四半期	100㎡	6,400万円	212万円	4m
2025年第3四半期	200㎡	15,000万円	248万円	3.7m
2025年第3四半期	195㎡	12,000万円	203万円	7.3m
2025年第3四半期	310㎡	39,000万円	416万円	7.1m
2025年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第3四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2025年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2025年第3四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2025年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第3四半期	95㎡	5,500万円	191万円	4m
2025年第3四半期	95㎡	6,900万円	240万円	－
2025年第3四半期	80㎡	5,000万円	207万円	－
2025年第3四半期	90㎡	4,000万円	147万円	－
2025年第2四半期	100㎡	6,500万円	215万円	6m
2025年第2四半期	120㎡	10,000万円	276万円	15m
2025年第2四半期	105㎡	8,600万円	271万円	5m
2025年第2四半期	210㎡	18,000万円	283万円	4.5m
2025年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	15㎡	980万円	216万円	－
2025年第2四半期	30㎡	2,100万円	231万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第2四半期	85㎡	8,200万円	319万円	－
2025年第2四半期	100㎡	6,800万円	225万円	4m
2025年第2四半期	105㎡	8,600万円	271万円	5m
2025年第2四半期	95㎡	7,300万円	254万円	－
2025年第2四半期	60㎡	6,100万円	336万円	－
2025年第2四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	75㎡	5,800万円	256万円	－
2025年第2四半期	25㎡	1,300万円	172万円	－
2025年第1四半期	60㎡	3,400万円	187万円	－
2025年第1四半期	20㎡	860万円	142万円	－
2025年第1四半期	110㎡	9,900万円	298万円	4m
2025年第1四半期	45㎡	1,900万円	140万円	－
2025年第1四半期	95㎡	10,000万円	348万円	－
2025年第1四半期	100㎡	6,500万円	215万円	6m
2025年第1四半期	50㎡	5,500万円	364万円	－
2025年第1四半期	250㎡	14,000万円	185万円	4m
2025年第1四半期	20㎡	700万円	116万円	－
2025年第1四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2025年第1四半期	65㎡	6,900万円	351万円	－
2025年第1四半期	280㎡	43,000万円	508万円	4.1m
2025年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2025年第1四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2025年第1四半期	330㎡	16,000万円	160万円	3.6m
2025年第1四半期	85㎡	6,300万円	245万円	－
2024年第4四半期	95㎡	6,700万円	233万円	4.9m
2024年第4四半期	125㎡	12,000万円	317万円	4m
2024年第4四半期	100㎡	7,200万円	238万円	4m
2024年第4四半期	105㎡	2,000万円	63万円	4m
2024年第4四半期	100㎡	7,900万円	261万円	4m
2024年第4四半期	145㎡	3,900万円	89万円	－
2024年第4四半期	45㎡	3,800万円	279万円	－
2024年第4四半期	15㎡	890万円	196万円	－
2024年第4四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2024年第4四半期	45㎡	3,600万円	264万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第4四半期	70㎡	6,800万円	321万円	－
2024年第4四半期	90㎡	6,300万円	231万円	－
2024年第4四半期	75㎡	6,000万円	264万円	－
2024年第4四半期	75㎡	5,400万円	238万円	－
2024年第4四半期	60㎡	5,500万円	303万円	－
2024年第4四半期	60㎡	5,000万円	276万円	5m
2024年第4四半期	90㎡	8,500万円	312万円	－
2024年第3四半期	95㎡	6,500万円	226万円	4m
2024年第3四半期	125㎡	4,500万円	119万円	5m
2024年第3四半期	155㎡	39,000万円	832万円	7.2m
2024年第3四半期	125㎡	6,800万円	180万円	4m
2024年第3四半期	105㎡	4,500万円	142万円	5m
2024年第3四半期	110㎡	9,900万円	298万円	4m
2024年第3四半期	145㎡	10,000万円	228万円	5.4m
2024年第3四半期	180㎡	14,000万円	257万円	4m
2024年第3四半期	180㎡	8,900万円	163万円	4m
2024年第3四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2024年第3四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2024年第3四半期	70㎡	7,200万円	340万円	－
2024年第3四半期	20㎡	890万円	147万円	－
2024年第3四半期	70㎡	6,900万円	326万円	4m
2024年第3四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2024年第3四半期	65㎡	3,500万円	178万円	－
2024年第3四半期	25㎡	1,200万円	159万円	－
2024年第3四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2024年第3四半期	145㎡	8,700万円	198万円	4m
2024年第3四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2024年第2四半期	80㎡	7,300万円	302万円	4m
2024年第2四半期	35㎡	1,300万円	123万円	3.2m
2024年第2四半期	80㎡	4,300万円	178万円	4m
2024年第2四半期	60㎡	5,800万円	320万円	7.2m
2024年第2四半期	50㎡	4,400万円	291万円	5m
2024年第2四半期	280㎡	16,000万円	189万円	4m
2024年第2四半期	80㎡	4,200万円	174万円	4m
2024年第2四半期	65㎡	2,700万円	137万円	－
2024年第2四半期	60㎡	4,000万円	220万円	－
2024年第2四半期	50㎡	2,400万円	159万円	－
2024年第2四半期	330㎡	13,000万円	130万円	3.6m
2024年第2四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2024年第2四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
2024年第2四半期	70㎡	6,600万円	312万円	－
2024年第2四半期	65㎡	5,700万円	290万円	－
2024年第2四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2024年第1四半期	65㎡	5,600万円	285万円	－
2024年第1四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2024年第1四半期	35㎡	1,400万円	132万円	－
2024年第1四半期	95㎡	5,200万円	181万円	5m
2024年第1四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2024年第1四半期	90㎡	8,500万円	312万円	－
2024年第1四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2024年第1四半期	60㎡	4,000万円	220万円	－
2024年第1四半期	25㎡	1,300万円	172万円	－
2024年第1四半期	85㎡	4,900万円	191万円	－
2024年第1四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2024年第1四半期	125㎡	5,800万円	153万円	4m
2024年第1四半期	150㎡	5,000万円	110万円	5m
2024年第1四半期	145㎡	5,800万円	132万円	4m
2024年第1四半期	140㎡	5,600万円	132万円	14.5m
2024年第1四半期	55㎡	3,400万円	204万円	－
2024年第1四半期	15㎡	600万円	132万円	－
2024年第1四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2024年第1四半期	145㎡	6,400万円	146万円	4m
2024年第1四半期	95㎡	5,900万円	205万円	4m
2024年第1四半期	110㎡	8,400万円	252万円	4m
2024年第1四半期	35㎡	1,300万円	123万円	3.2m
2024年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第1四半期	15㎡	800万円	176万円	－
2024年第1四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2024年第1四半期	70㎡	5,600万円	264万円	－
2024年第1四半期	75㎡	4,900万円	216万円	－
2023年第4四半期	95㎡	8,200万円	285万円	7m
2023年第4四半期	110㎡	6,100万円	183万円	4m
2023年第4四半期	120㎡	5,100万円	141万円	4m
2023年第4四半期	145㎡	2,800万円	64万円	－
2023年第4四半期	90㎡	5,700万円	209万円	7.4m
2023年第4四半期	55㎡	2,000万円	120万円	4.2m
2023年第4四半期	35㎡	4,500万円	425万円	4m
2023年第4四半期	180㎡	5,300万円	97万円	4m
2023年第4四半期	85㎡	5,500万円	214万円	4m
2023年第4四半期	220㎡	19,000万円	286万円	4m
2023年第4四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第4四半期	75㎡	4,200万円	185万円	－
2023年第4四半期	80㎡	5,600万円	231万円	－
2023年第4四半期	70㎡	6,300万円	298万円	－
2023年第4四半期	95㎡	6,600万円	230万円	4m
2023年第4四半期	70㎡	4,000万円	189万円	－
2023年第4四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2023年第4四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2023年第4四半期	85㎡	5,500万円	214万円	4m
2023年第4四半期	80㎡	4,900万円	202万円	－
2023年第4四半期	75㎡	5,700万円	251万円	－
2023年第3四半期	80㎡	5,500万円	227万円	7.1m
2023年第3四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2023年第3四半期	220㎡	27,000万円	406万円	5m
2023年第3四半期	175㎡	10,000万円	189万円	5.4m
2023年第3四半期	1600㎡	53,000万円	110万円	6m
2023年第3四半期	9999㎡	72,000万円	24万円	6.5m
2023年第3四半期	85㎡	6,200万円	241万円	4.8m
2023年第3四半期	9999㎡	410,000万円	136万円	5.3m
2023年第3四半期	440㎡	16,000万円	120万円	5.7m
2023年第3四半期	55㎡	2,800万円	168万円	4m
2023年第3四半期	95㎡	8,100万円	282万円	7.3m
2023年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第3四半期	60㎡	4,100万円	226万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第3四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2023年第3四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2023年第2四半期	50㎡	2,700万円	179万円	－
2023年第2四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2023年第2四半期	80㎡	4,500万円	186万円	4.2m
2023年第2四半期	70㎡	4,100万円	194万円	－
2023年第2四半期	100㎡	8,300万円	274万円	5.5m
2023年第2四半期	145㎡	7,500万円	171万円	3.5m
2023年第2四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第2四半期	15㎡	240万円	53万円	－
2023年第2四半期	45㎡	3,600万円	264万円	－
2023年第2四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2023年第2四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第1四半期	220㎡	8,400万円	126万円	3.6m
2023年第1四半期	85㎡	6,300万円	245万円	－
2023年第1四半期	75㎡	3,600万円	159万円	－
2023年第1四半期	80㎡	5,100万円	211万円	－
2023年第1四半期	110㎡	7,000万円	210万円	－
2023年第1四半期	130㎡	8,500万円	216万円	6m
2023年第1四半期	90㎡	6,700万円	246万円	4.5m
2023年第1四半期	110㎡	6,200万円	186万円	5.5m
2023年第1四半期	210㎡	7,500万円	118万円	12.7m
2023年第1四半期	60㎡	3,600万円	198万円	－
2023年第1四半期	20㎡	930万円	154万円	－
2022年第4四半期	60㎡	4,400万円	242万円	－
2022年第4四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2022年第4四半期	60㎡	5,000万円	276万円	4m
2022年第4四半期	125㎡	6,900万円	182万円	5m
2022年第4四半期	175㎡	8,200万円	155万円	4m
2022年第4四半期	100㎡	7,800万円	258万円	4.5m
2022年第4四半期	120㎡	7,400万円	204万円	4.5m
2022年第4四半期	120㎡	8,700万円	240万円	4.5m
2022年第4四半期	160㎡	10,000万円	207万円	4m
2022年第4四半期	80㎡	5,100万円	211万円	4m
2022年第4四半期	60㎡	2,900万円	160万円	7.5m
2022年第4四半期	110㎡	6,600万円	198万円	5.5m
2022年第4四半期	100㎡	7,000万円	231万円	5.5m
2022年第4四半期	1400㎡	110,000万円	260万円	12.7m
2022年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2022年第4四半期	15㎡	970万円	214万円	－
2022年第4四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第4四半期	75㎡	5,400万円	238万円	－
2022年第4四半期	75㎡	5,200万円	229万円	－
2022年第4四半期	90㎡	5,600万円	206万円	－
2022年第4四半期	80㎡	5,800万円	240万円	20m
2022年第4四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2022年第4四半期	90㎡	6,700万円	246万円	4.5m
2022年第3四半期	135㎡	9,500万円	233万円	4.2m
2022年第3四半期	110㎡	7,600万円	228万円	6m
2022年第3四半期	175㎡	7,600万円	144万円	4m
2022年第3四半期	110㎡	4,300万円	129万円	5.5m
2022年第3四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2022年第3四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2022年第3四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2022年第3四半期	50㎡	3,700万円	245万円	－
2022年第3四半期	155㎡	7,700万円	164万円	－
2022年第3四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2022年第3四半期	155㎡	7,600万円	162万円	4m
2022年第3四半期	110㎡	6,200万円	186万円	4.5m
2022年第2四半期	110㎡	7,000万円	210万円	6m
2022年第2四半期	140㎡	7,000万円	165万円	6m
2022年第2四半期	125㎡	13,000万円	344万円	4m
2022年第2四半期	145㎡	3,300万円	75万円	4m
2022年第2四半期	390㎡	20,000万円	170万円	5.5m
2022年第2四半期	95㎡	6,700万円	233万円	4m
2022年第2四半期	35㎡	1,700万円	161万円	4m
2022年第2四半期	120㎡	7,500万円	207万円	4.5m
2022年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2022年第2四半期	15㎡	940万円	207万円	－
2022年第2四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2022年第2四半期	15㎡	960万円	212万円	－
2022年第2四半期	80㎡	5,500万円	227万円	－
2022年第2四半期	150㎡	8,200万円	181万円	4m
2022年第2四半期	80㎡	5,500万円	227万円	－
2022年第2四半期	75㎡	6,200万円	273万円	－
2022年第2四半期	75㎡	5,100万円	225万円	－
2022年第2四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2022年第2四半期	95㎡	5,400万円	188万円	－
2022年第1四半期	120㎡	4,800万円	132万円	4m
2022年第1四半期	15㎡	750万円	165万円	－
2022年第1四半期	90㎡	4,200万円	154万円	7m
2022年第1四半期	90㎡	5,500万円	202万円	7m
2022年第1四半期	80㎡	1,700万円	70万円	3.1m
2022年第1四半期	260㎡	9,800万円	125万円	5m
2022年第1四半期	110㎡	7,500万円	225万円	5m
2022年第1四半期	100㎡	7,400万円	245万円	4m
2022年第1四半期	145㎡	7,400万円	169万円	3.5m
2022年第1四半期	100㎡	6,300万円	208万円	6m
2022年第1四半期	135㎡	6,900万円	169万円	4.5m
2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2022年第1四半期	45㎡	3,100万円	228万円	－
2022年第1四半期	75㎡	5,300万円	234万円	－
2022年第1四半期	50㎡	1,900万円	126万円	－
2022年第1四半期	135㎡	7,600万円	186万円	4m
2022年第1四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－