目黒区鷹番

学芸大学駅 2分

23区内A級立地建ぺい率 60%容積率 200%再建築可

24,900万円 105.01㎡（31.8坪）坪単価 784万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：1.6%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	目黒区鷹番
交通	学芸大学駅 2分
価格	24,900万円
土地面積	105.01㎡（31.8坪）
坪単価	784万円
建ぺい率	60%
容積率	200%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 1.6%

実質利回り（推定） 1.2%

坪単価784万円

建築可能延床189㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 63.0㎡ | 最大延床面積: 210.0㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	9.0万円/月
2F	1K	—	9.0万円/月
1F	1K	—	9.0万円/月

建築費（想定）5,293万円

総投資額（土地+建築）30,193万円

月額賃料合計（想定）41.5万円/月

表面利回り1.6%

※坪単価93万円 × 189㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	498.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 74.7万円
実質賃貸収入	423.3万円/年
総投資額（土地＋建築）	30,193万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 70.5万円/月
表面利回り	1.6%
実質利回り	1.2%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 鷹番エリア （目黒区内、過去5年間）活発

取引件数：128件 | 月平均 2.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低147万円 → 中央値392万円 → 最高1417万円

当物件の坪単価：783.9万円 → 相場比 +100.0%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	4件	501万円	264〜589
2025年第3四半期	7件	458万円	179〜708
2025年第2四半期	8件	537万円	291〜1417
2025年第1四半期	7件	520万円	339〜661
2024年第4四半期	10件	472万円	285〜647
2024年第3四半期	5件	421万円	236〜690
2024年第2四半期	4件	573万円	314〜689
2024年第1四半期	6件	385万円	147〜937
2023年第4四半期	7件	391万円	179〜999
2023年第3四半期	9件	392万円	209〜529
2023年第2四半期	2件	378万円	361〜378
2023年第1四半期	7件	331万円	215〜455
2022年第4四半期	12件	424万円	252〜509
2022年第3四半期	14件	402万円	159〜647
2022年第2四半期	9件	364万円	191〜467
2022年第1四半期	11件	364万円	281〜452
2021年第4四半期	3件	339万円	259〜614
2021年第3四半期	3件	389万円	298〜408

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	55㎡	9,800万円	589万円	－
2025年第4四半期	30㎡	2,400万円	264万円	－
2025年第4四半期	60㎡	9,100万円	501万円	－
2025年第4四半期	65㎡	6,800万円	346万円	－
2025年第3四半期	230㎡	44,000万円	632万円	5.5m
2025年第3四半期	70㎡	15,000万円	708万円	－
2025年第3四半期	40㎡	5,100万円	422万円	－
2025年第3四半期	65㎡	9,000万円	458万円	－
2025年第3四半期	45㎡	4,100万円	301万円	－
2025年第3四半期	95㎡	15,000万円	522万円	－
2025年第3四半期	35㎡	1,900万円	179万円	－
2025年第2四半期	105㎡	9,800万円	309万円	2.6m
2025年第2四半期	35㎡	15,000万円	1417万円	5.5m
2025年第2四半期	105㎡	11,000万円	346万円	－
2025年第2四半期	85㎡	15,000万円	583万円	－
2025年第2四半期	55㎡	10,000万円	601万円	－
2025年第2四半期	80㎡	13,000万円	537万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2025年第2四半期	75㎡	8,800万円	388万円	－
2025年第1四半期	65㎡	13,000万円	661万円	－
2025年第1四半期	55㎡	11,000万円	661万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2025年第1四半期	65㎡	11,000万円	559万円	－
2025年第1四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2025年第1四半期	75㎡	7,700万円	339万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2024年第4四半期	90㎡	14,000万円	514万円	3.6m
2024年第4四半期	510㎡	44,000万円	285万円	4m
2024年第4四半期	370㎡	40,000万円	357万円	3.9m
2024年第4四半期	230㎡	45,000万円	647万円	7.2m
2024年第4四半期	65㎡	7,100万円	361万円	－
2024年第4四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2024年第4四半期	55㎡	9,500万円	571万円	5.6m
2024年第4四半期	70㎡	13,000万円	614万円	－
2024年第4四半期	75㎡	10,000万円	441万円	－
2024年第4四半期	50㎡	6,400万円	423万円	－
2024年第3四半期	115㎡	24,000万円	690万円	5.3m
2024年第3四半期	35㎡	2,500万円	236万円	－
2024年第3四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2024年第3四半期	55㎡	9,800万円	589万円	－
2024年第3四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2024年第2四半期	120㎡	25,000万円	689万円	5.4m
2024年第2四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2024年第2四半期	75㎡	13,000万円	573万円	3.3m
2024年第2四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2024年第1四半期	75㎡	16,000万円	705万円	3.4m
2024年第1四半期	60㎡	17,000万円	937万円	5.3m
2024年第1四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2024年第1四半期	55㎡	6,400万円	385万円	－
2024年第1四半期	35㎡	1,700万円	161万円	－
2024年第1四半期	65㎡	2,900万円	147万円	－
2023年第4四半期	140㎡	19,000万円	449万円	5.3m
2023年第4四半期	430㎡	130,000万円	999万円	5.4m
2023年第4四半期	55㎡	6,500万円	391万円	－
2023年第4四半期	75㎡	8,000万円	353万円	－
2023年第4四半期	80㎡	7,900万円	326万円	－
2023年第4四半期	80㎡	10,000万円	413万円	－
2023年第4四半期	35㎡	1,900万円	179万円	－
2023年第3四半期	65㎡	8,400万円	427万円	－
2023年第3四半期	60㎡	7,900万円	435万円	－
2023年第3四半期	65㎡	4,100万円	209万円	－
2023年第3四半期	60㎡	5,500万円	303万円	－
2023年第3四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第3四半期	140㎡	12,000万円	283万円	5.4m
2023年第3四半期	75㎡	12,000万円	529万円	3.3m
2023年第3四半期	70㎡	8,300万円	392万円	－
2023年第2四半期	210㎡	24,000万円	378万円	7.2m
2023年第2四半期	75㎡	8,200万円	361万円	－
2023年第1四半期	100㎡	8,800万円	291万円	4m
2023年第1四半期	130㎡	13,000万円	331万円	5.4m
2023年第1四半期	110㎡	10,000万円	301万円	3.4m
2023年第1四半期	55㎡	6,500万円	391万円	－
2023年第1四半期	50㎡	6,500万円	430万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2023年第1四半期	80㎡	11,000万円	455万円	－
2022年第4四半期	65㎡	7,000万円	356万円	－
2022年第4四半期	60㎡	7,900万円	435万円	－
2022年第4四半期	35㎡	2,700万円	255万円	－
2022年第4四半期	60㎡	7,700万円	424万円	－
2022年第4四半期	65㎡	10,000万円	509万円	3m
2022年第4四半期	160㎡	19,000万円	393万円	4.2m
2022年第4四半期	210㎡	16,000万円	252万円	7.2m
2022年第4四半期	20㎡	3,000万円	496万円	－
2022年第4四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2022年第4四半期	55㎡	7,900万円	475万円	－
2022年第4四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2022年第4四半期	75㎡	7,900万円	348万円	－
2022年第3四半期	80㎡	13,000万円	537万円	3.5m
2022年第3四半期	230㎡	45,000万円	647万円	5.2m
2022年第3四半期	230㎡	32,000万円	460万円	4m
2022年第3四半期	60㎡	7,700万円	424万円	－
2022年第3四半期	55㎡	5,200万円	313万円	－
2022年第3四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2022年第3四半期	60㎡	7,000万円	386万円	－
2022年第3四半期	50㎡	2,400万円	159万円	－
2022年第3四半期	55㎡	9,000万円	541万円	－
2022年第3四半期	65㎡	7,700万円	392万円	－
2022年第3四半期	65㎡	7,900万円	402万円	－
2022年第3四半期	80㎡	8,700万円	360万円	－
2022年第3四半期	35㎡	1,800万円	170万円	－
2022年第3四半期	80㎡	8,700万円	360万円	－
2022年第2四半期	290㎡	41,000万円	467万円	7m
2022年第2四半期	40㎡	4,700万円	388万円	23m
2022年第2四半期	80㎡	9,000万円	372万円	－
2022年第2四半期	60㎡	4,800万円	264万円	－
2022年第2四半期	60㎡	6,600万円	364万円	－
2022年第2四半期	90㎡	5,200万円	191万円	－
2022年第2四半期	45㎡	3,900万円	287万円	－
2022年第2四半期	75㎡	10,000万円	441万円	3.8m
2022年第2四半期	50㎡	4,100万円	271万円	－
2022年第1四半期	380㎡	52,000万円	452万円	5m
2022年第1四半期	95㎡	9,600万円	334万円	3m
2022年第1四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2022年第1四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2022年第1四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2022年第1四半期	55㎡	6,600万円	397万円	－
2022年第1四半期	30㎡	3,300万円	364万円	－
2022年第1四半期	75㎡	7,100万円	313万円	－
2022年第1四半期	40㎡	3,400万円	281万円	－
2022年第1四半期	85㎡	9,000万円	350万円	－
2021年第4四半期	70㎡	13,000万円	614万円	4.3m
2021年第4四半期	75㎡	7,700万円	339万円	4m
2021年第4四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2021年第3四半期	60㎡	7,400万円	408万円	2.7m
2021年第3四半期	85㎡	10,000万円	389万円	2.6m
2021年第3四半期	80㎡	7,200万円	298万円	－