港区高輪4丁目

品川駅 8分

23区内S級立地建ぺい率 60%容積率 200%再建築可

82,800万円 110.19㎡（33.3坪）坪単価 2484万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：0.7%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	港区高輪4丁目
交通	品川駅 8分
価格	82,800万円
土地面積	110.19㎡（33.3坪）
坪単価	2484万円
建ぺい率	60%
容積率	200%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 0.7%

実質利回り（推定） 0.5%

坪単価2484万円

建築可能延床198㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 66.1㎡ | 最大延床面積: 220.4㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	11.0万円/月
2F	1K	—	11.0万円/月
1F	1K	—	11.0万円/月

建築費（想定）5,554万円

総投資額（土地+建築）88,354万円

月額賃料合計（想定）51.0万円/月

表面利回り0.7%

※坪単価93万円 × 198㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	612.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 91.8万円
実質賃貸収入	520.2万円/年
総投資額（土地＋建築）	88,354万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 206.4万円/月
表面利回り	0.7%
実質利回り	0.5%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 高輪エリア （港区内、過去5年間）活発

取引件数：791件 | 月平均 13.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低80万円 → 中央値529万円 → 最高5025万円

当物件の坪単価：2484.2万円 → 相場比 +369.6%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	36件	661万円	272〜1221
2025年第3四半期	45件	601万円	264〜2543
2025年第2四半期	38件	721万円	260〜1984
2025年第1四半期	53件	661万円	198〜1368
2024年第4四半期	38件	559万円	231〜1150
2024年第3四半期	46件	582万円	218〜2805
2024年第2四半期	49件	496万円	217〜1157
2024年第1四半期	52件	562万円	191〜5025
2023年第4四半期	49件	496万円	165〜2057
2023年第3四半期	40件	541万円	238〜808
2023年第2四半期	58件	567万円	264〜793
2023年第1四半期	47件	504万円	220〜882
2022年第4四半期	55件	463万円	80〜793
2022年第3四半期	33件	579万円	264〜760
2022年第2四半期	50件	517万円	215〜801
2022年第1四半期	35件	455万円	205〜599
2021年第4四半期	32件	534万円	227〜3306
2021年第3四半期	35件	452万円	165〜931

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	60㎡	14,000万円	771万円	－
2025年第4四半期	75㎡	23,000万円	1014万円	－
2025年第4四半期	80㎡	27,000万円	1116万円	－
2025年第4四半期	85㎡	26,000万円	1011万円	－
2025年第4四半期	55㎡	6,300万円	379万円	－
2025年第4四半期	85㎡	12,000万円	467万円	－
2025年第4四半期	45㎡	10,000万円	735万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第4四半期	45㎡	8,900万円	654万円	－
2025年第4四半期	45㎡	8,500万円	624万円	－
2025年第4四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2025年第4四半期	40㎡	5,200万円	430万円	－
2025年第4四半期	45㎡	4,600万円	338万円	－
2025年第4四半期	50㎡	10,000万円	661万円	－
2025年第4四半期	45㎡	5,500万円	404万円	－
2025年第4四半期	80㎡	29,000万円	1198万円	－
2025年第4四半期	65㎡	9,500万円	483万円	－
2025年第4四半期	45㎡	5,700万円	419万円	－
2025年第4四半期	65㎡	24,000万円	1221万円	－
2025年第4四半期	85㎡	21,000万円	817万円	－
2025年第4四半期	60㎡	13,000万円	716万円	－
2025年第4四半期	60㎡	16,000万円	882万円	－
2025年第4四半期	35㎡	4,800万円	453万円	－
2025年第4四半期	70㎡	19,000万円	897万円	－
2025年第4四半期	55㎡	18,000万円	1082万円	－
2025年第4四半期	40㎡	10,000万円	826万円	－
2025年第4四半期	80㎡	20,000万円	826万円	－
2025年第4四半期	35㎡	4,400万円	416万円	－
2025年第4四半期	100㎡	14,000万円	463万円	－
2025年第4四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2025年第4四半期	25㎡	4,800万円	635万円	－
2025年第4四半期	80㎡	26,000万円	1074万円	－
2025年第4四半期	85㎡	24,000万円	933万円	－
2025年第4四半期	85㎡	23,000万円	895万円	－
2025年第4四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2025年第4四半期	45㎡	3,700万円	272万円	－
2025年第3四半期	130㎡	100,000万円	2543万円	6.3m
2025年第3四半期	125㎡	35,000万円	926万円	－
2025年第3四半期	55㎡	19,000万円	1142万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2025年第3四半期	20㎡	3,200万円	529万円	－
2025年第3四半期	20㎡	3,400万円	562万円	－
2025年第3四半期	75㎡	22,000万円	970万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2025年第3四半期	55㎡	10,000万円	601万円	－
2025年第3四半期	30㎡	3,700万円	408万円	－
2025年第3四半期	80㎡	22,000万円	909万円	－
2025年第3四半期	50㎡	8,900万円	588万円	－
2025年第3四半期	85㎡	34,000万円	1322万円	－
2025年第3四半期	55㎡	5,600万円	337万円	－
2025年第3四半期	95㎡	25,000万円	870万円	－
2025年第3四半期	40㎡	4,400万円	364万円	－
2025年第3四半期	80㎡	25,000万円	1033万円	4m
2025年第3四半期	85㎡	21,000万円	817万円	－
2025年第3四半期	30㎡	2,400万円	264万円	－
2025年第3四半期	90㎡	18,000万円	661万円	－
2025年第3四半期	15㎡	1,600万円	353万円	－
2025年第3四半期	80㎡	19,000万円	785万円	－
2025年第3四半期	45㎡	4,600万円	338万円	－
2025年第3四半期	30㎡	3,700万円	408万円	－
2025年第3四半期	85㎡	20,000万円	778万円	－
2025年第3四半期	95㎡	13,000万円	452万円	－
2025年第3四半期	70㎡	16,000万円	756万円	－
2025年第3四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2025年第3四半期	80㎡	20,000万円	826万円	－
2025年第3四半期	70㎡	26,000万円	1228万円	－
2025年第3四半期	150㎡	24,000万円	529万円	－
2025年第3四半期	20㎡	3,400万円	562万円	－
2025年第3四半期	60㎡	13,000万円	716万円	－
2025年第3四半期	75㎡	25,000万円	1102万円	－
2025年第3四半期	85㎡	23,000万円	895万円	－
2025年第3四半期	55㎡	11,000万円	661万円	－
2025年第3四半期	65㎡	14,000万円	712万円	－
2025年第3四半期	80㎡	24,000万円	992万円	－
2025年第3四半期	50㎡	5,300万円	350万円	－
2025年第3四半期	60㎡	19,000万円	1047万円	－
2025年第3四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2025年第3四半期	55㎡	8,800万円	529万円	－
2025年第3四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2025年第3四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2025年第3四半期	105㎡	13,000万円	409万円	－
2025年第2四半期	55㎡	12,000万円	721万円	3m
2025年第2四半期	130㎡	24,000万円	610万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第2四半期	20㎡	12,000万円	1984万円	－
2025年第2四半期	25㎡	5,800万円	767万円	－
2025年第2四半期	105㎡	50,000万円	1574万円	－
2025年第2四半期	55㎡	20,000万円	1202万円	－
2025年第2四半期	70㎡	19,000万円	897万円	－
2025年第2四半期	710㎡	270,000万円	1257万円	10.8m
2025年第2四半期	35㎡	6,800万円	642万円	－
2025年第2四半期	40㎡	4,500万円	372万円	－
2025年第2四半期	105㎡	32,000万円	1008万円	－
2025年第2四半期	75㎡	22,000万円	970万円	－
2025年第2四半期	40㎡	8,900万円	736万円	－
2025年第2四半期	105㎡	9,000万円	283万円	－
2025年第2四半期	55㎡	16,000万円	962万円	－
2025年第2四半期	130㎡	40,000万円	1017万円	－
2025年第2四半期	75㎡	5,900万円	260万円	－
2025年第2四半期	55㎡	12,000万円	721万円	－
2025年第2四半期	125㎡	25,000万円	661万円	－
2025年第2四半期	110㎡	29,000万円	872万円	－
2025年第2四半期	60㎡	17,000万円	937万円	－
2025年第2四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2025年第2四半期	55㎡	15,000万円	902万円	－
2025年第2四半期	35㎡	5,800万円	548万円	－
2025年第2四半期	50㎡	4,200万円	278万円	－
2025年第2四半期	80㎡	20,000万円	826万円	－
2025年第2四半期	65㎡	6,500万円	331万円	－
2025年第2四半期	55㎡	6,300万円	379万円	－
2025年第2四半期	60㎡	20,000万円	1102万円	－
2025年第2四半期	120㎡	20,000万円	551万円	－
2025年第2四半期	70㎡	18,000万円	850万円	－
2025年第2四半期	35㎡	3,100万円	293万円	－
2025年第2四半期	25㎡	4,300万円	569万円	－
2025年第2四半期	55㎡	4,900万円	295万円	－
2025年第2四半期	100㎡	14,000万円	463万円	－
2025年第2四半期	60㎡	12,000万円	661万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第1四半期	480㎡	110,000万円	758万円	3.4m
2025年第1四半期	65㎡	14,000万円	712万円	－
2025年第1四半期	90㎡	19,000万円	698万円	－
2025年第1四半期	130㎡	45,000万円	1144万円	－
2025年第1四半期	60㎡	8,800万円	485万円	－
2025年第1四半期	70㎡	5,400万円	255万円	2.4m
2025年第1四半期	70㎡	28,000万円	1322万円	－
2025年第1四半期	75㎡	21,000万円	926万円	－
2025年第1四半期	50㎡	14,000万円	926万円	4m
2025年第1四半期	290㎡	120,000万円	1368万円	4.2m
2025年第1四半期	310㎡	44,000万円	469万円	6.5m
2025年第1四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第1四半期	20㎡	3,300万円	545万円	－
2025年第1四半期	70㎡	16,000万円	756万円	－
2025年第1四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2025年第1四半期	45㎡	7,800万円	573万円	－
2025年第1四半期	25㎡	4,600万円	608万円	－
2025年第1四半期	20㎡	3,100万円	512万円	－
2025年第1四半期	35㎡	5,500万円	520万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第1四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2025年第1四半期	60㎡	14,000万円	771万円	－
2025年第1四半期	20㎡	3,000万円	496万円	－
2025年第1四半期	65㎡	6,700万円	341万円	－
2025年第1四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2025年第1四半期	55㎡	19,000万円	1142万円	－
2025年第1四半期	60㎡	12,000万円	661万円	－
2025年第1四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2025年第1四半期	85㎡	25,000万円	972万円	－
2025年第1四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2025年第1四半期	30㎡	1,800万円	198万円	－
2025年第1四半期	75㎡	9,900万円	436万円	－
2025年第1四半期	40㎡	13,000万円	1074万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2025年第1四半期	45㎡	9,500万円	698万円	－
2025年第1四半期	45㎡	13,000万円	955万円	－
2025年第1四半期	60㎡	6,300万円	347万円	－
2025年第1四半期	50㎡	6,500万円	430万円	－
2025年第1四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2025年第1四半期	40㎡	5,100万円	422万円	－
2025年第1四半期	65㎡	18,000万円	916万円	4m
2025年第1四半期	60㎡	14,000万円	771万円	－
2025年第1四半期	40㎡	13,000万円	1074万円	－
2025年第1四半期	120㎡	28,000万円	771万円	－
2025年第1四半期	80㎡	21,000万円	868万円	－
2025年第1四半期	75㎡	28,000万円	1234万円	－
2025年第1四半期	60㎡	14,000万円	771万円	－
2025年第1四半期	45㎡	10,000万円	735万円	－
2025年第1四半期	85㎡	25,000万円	972万円	－
2025年第1四半期	75㎡	20,000万円	882万円	－
2025年第1四半期	75㎡	8,600万円	379万円	－
2025年第1四半期	80㎡	16,000万円	661万円	－
2025年第1四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2024年第4四半期	115㎡	40,000万円	1150万円	－
2024年第4四半期	25㎡	4,400万円	582万円	－
2024年第4四半期	50㎡	7,800万円	516万円	－
2024年第4四半期	100㎡	9,900万円	327万円	－
2024年第4四半期	75㎡	16,000万円	705万円	－
2024年第4四半期	55㎡	16,000万円	962万円	－
2024年第4四半期	60㎡	12,000万円	661万円	－
2024年第4四半期	50㎡	7,200万円	476万円	－
2024年第4四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2024年第4四半期	80㎡	15,000万円	620万円	－
2024年第4四半期	65㎡	11,000万円	559万円	－
2024年第4四半期	50㎡	4,600万円	304万円	－
2024年第4四半期	75㎡	26,000万円	1146万円	－
2024年第4四半期	70㎡	15,000万円	708万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第4四半期	60㎡	14,000万円	771万円	－
2024年第4四半期	40㎡	4,200万円	347万円	－
2024年第4四半期	50㎡	10,000万円	661万円	－
2024年第4四半期	65㎡	9,700万円	493万円	－
2024年第4四半期	50㎡	3,500万円	231万円	－
2024年第4四半期	70㎡	8,400万円	397万円	－
2024年第4四半期	40㎡	5,500万円	455万円	－
2024年第4四半期	55㎡	5,200万円	313万円	－
2024年第4四半期	65㎡	17,000万円	865万円	－
2024年第4四半期	45㎡	8,300万円	610万円	－
2024年第4四半期	75㎡	8,500万円	375万円	－
2024年第4四半期	80㎡	20,000万円	826万円	－
2024年第4四半期	230㎡	38,000万円	546万円	3.7m
2024年第4四半期	170㎡	48,000万円	933万円	3.8m
2024年第4四半期	60㎡	15,000万円	826万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2024年第4四半期	65㎡	8,400万円	427万円	－
2024年第4四半期	20㎡	3,200万円	529万円	－
2024年第4四半期	100㎡	24,000万円	793万円	－
2024年第4四半期	90㎡	26,000万円	955万円	－
2024年第4四半期	75㎡	15,000万円	661万円	－
2024年第3四半期	60㎡	11,000万円	606万円	－
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2024年第1四半期	85㎡	16,000万円	622万円	－
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2022年第1四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2022年第1四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2022年第1四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2021年第4四半期	85㎡	14,000万円	545万円	－
2021年第4四半期	30㎡	2,600万円	287万円	－
2021年第4四半期	480㎡	110,000万円	758万円	7.2m
2021年第4四半期	70㎡	14,000万円	661万円	－
2021年第4四半期	55㎡	9,900万円	595万円	－
2021年第4四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2021年第4四半期	45㎡	8,200万円	602万円	－
2021年第4四半期	110㎡	110,000万円	3306万円	33m
2021年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2021年第4四半期	30㎡	4,000万円	441万円	－
2021年第4四半期	410㎡	63,000万円	508万円	5.3m
2021年第4四半期	80㎡	13,000万円	537万円	－
2021年第4四半期	45㎡	7,500万円	551万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	75㎡	14,000万円	617万円	4m
2021年第4四半期	35㎡	2,400万円	227万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2021年第4四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2021年第4四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2021年第4四半期	50㎡	7,500万円	496万円	－
2021年第4四半期	40㎡	5,200万円	430万円	－
2021年第4四半期	40㎡	7,200万円	595万円	－
2021年第4四半期	40㎡	5,600万円	463万円	－
2021年第4四半期	55㎡	9,900万円	595万円	－
2021年第4四半期	45㎡	3,900万円	287万円	－
2021年第4四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2021年第4四半期	35㎡	5,800万円	548万円	－
2021年第4四半期	60㎡	9,700万円	534万円	－
2021年第4四半期	55㎡	9,000万円	541万円	－
2021年第4四半期	265㎡	56,000万円	699万円	－
2021年第4四半期	40㎡	5,100万円	422万円	－
2021年第3四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2021年第3四半期	45㎡	6,300万円	463万円	－
2021年第3四半期	20㎡	3,600万円	595万円	－
2021年第3四半期	120㎡	26,000万円	716万円	－
2021年第3四半期	35㎡	5,000万円	472万円	－
2021年第3四半期	60㎡	8,200万円	452万円	－
2021年第3四半期	45㎡	8,400万円	617万円	4.5m
2021年第3四半期	270㎡	76,000万円	931万円	20.2m
2021年第3四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2021年第3四半期	50㎡	6,800万円	450万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,000万円	165万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,000万円	165万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2021年第3四半期	45㎡	4,100万円	301万円	－
2021年第3四半期	75㎡	12,000万円	529万円	－
2021年第3四半期	85㎡	9,300万円	362万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2021年第3四半期	35㎡	5,100万円	482万円	－
2021年第3四半期	70㎡	9,700万円	458万円	－
2021年第3四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2021年第3四半期	25㎡	1,600万円	212万円	－
2021年第3四半期	45㎡	6,700万円	492万円	－
2021年第3四半期	90㎡	13,000万円	478万円	－
2021年第3四半期	65㎡	4,900万円	249万円	－
2021年第3四半期	70㎡	13,000万円	614万円	－
2021年第3四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2021年第3四半期	80㎡	13,000万円	537万円	－
2021年第3四半期	60㎡	7,300万円	402万円	－
2021年第3四半期	45㎡	2,500万円	184万円	－
2021年第3四半期	60㎡	5,100万円	281万円	－
2021年第3四半期	60㎡	7,300万円	402万円	－
2021年第3四半期	85㎡	12,000万円	467万円	－