石神井公園ピアレス　ザ・タワー 3LDK 15,680万円利回り1.8% 築24年中古マンション投資

石神井公園ピアレス　ザ・タワー

練馬区石神井町２丁目14-1 | 石神井公園駅 2分

23区内新耐震B級立地

15,680万円 3LDK 104.25㎡坪単価 497万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：1.8% | リスクスコア：100/100

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物件概要

物件名	石神井公園ピアレス　ザ・タワー
物件種別	中古マンション
所在地	練馬区石神井町２丁目14-1
交通	石神井公園駅 2分
価格	15,680万円
間取り・専有面積	3LDK 104.25㎡
所在階	33階 / 33階建
築年数	24年3ヶ月
想定賃料	23.6万円/月
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り1.8%

実質利回り1.4%

リスクスコア100/100

坪単価497万円

築年数24年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築24年(-5)

?リノベ済(+5)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	23.6万円/月
年間賃料収入	283.2万円/年
管理費・諸経費	▲ 28.3万円/年
実質賃貸収入	254.9万円/年
月次返済（想定）	▲ 36.6万円/月
表面利回り	1.8%
実質利回り	1.4%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 石神井町エリア （練馬区内、過去5年間）活発

取引件数：465件 | 月平均 7.8件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低66万円 → 中央値264万円 → 最高826万円

当物件の坪単価：497.2万円 → 相場比 +88.3%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	18件	290万円	119〜485
2025年第4四半期	29件	227万円	95〜505
2025年第3四半期	49件	312万円	101〜481
2025年第2四半期	33件	269万円	154〜441
2025年第1四半期	49件	292万円	71〜630
2024年第4四半期	34件	309万円	71〜476
2024年第3四半期	14件	239万円	113〜468
2024年第2四半期	26件	285万円	123〜439
2024年第1四半期	20件	251万円	142〜472
2023年第4四半期	20件	233万円	142〜547
2023年第3四半期	24件	240万円	91〜826
2023年第2四半期	26件	251万円	66〜387
2023年第1四半期	14件	260万円	72〜370
2022年第4四半期	25件	240万円	140〜370
2022年第3四半期	21件	252万円	99〜370
2022年第2四半期	36件	237万円	71〜397
2022年第1四半期	27件	236万円	106〜355

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2026年第1四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2026年第1四半期	75㎡	9,700万円	428万円	－
2026年第1四半期	60㎡	5,700万円	314万円	－
2026年第1四半期	115㎡	8,000万円	230万円	4m
2026年第1四半期	105㎡	6,200万円	195万円	4m
2026年第1四半期	90㎡	6,800万円	250万円	－
2026年第1四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2026年第1四半期	70㎡	8,100万円	383万円	－
2026年第1四半期	20㎡	720万円	119万円	－
2026年第1四半期	210㎡	15,000万円	236万円	6m
2026年第1四半期	160㎡	11,000万円	227万円	5m
2026年第1四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2026年第1四半期	120㎡	13,000万円	358万円	4.4m
2026年第1四半期	65㎡	5,700万円	290万円	－
2026年第1四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2026年第1四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2026年第1四半期	65㎡	7,800万円	397万円	－
2025年第4四半期	55㎡	3,200万円	192万円	4.4m
2025年第4四半期	65㎡	5,900万円	300万円	7.4m
2025年第4四半期	210㎡	8,500万円	134万円	5.2m
2025年第4四半期	50㎡	2,800万円	185万円	4m
2025年第4四半期	105㎡	7,500万円	236万円	4m
2025年第4四半期	400㎡	17,000万円	141万円	5m
2025年第4四半期	85㎡	4,400万円	171万円	4m
2025年第4四半期	55㎡	7,200万円	433万円	－
2025年第4四半期	105㎡	7,200万円	227万円	－
2025年第4四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2025年第4四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第4四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2025年第4四半期	55㎡	8,400万円	505万円	－
2025年第4四半期	870㎡	25,000万円	95万円	11m
2025年第4四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2025年第4四半期	100㎡	9,300万円	307万円	5.3m
2025年第4四半期	110㎡	7,300万円	219万円	4m
2025年第4四半期	25㎡	1,200万円	159万円	－
2025年第4四半期	75㎡	6,600万円	291万円	－
2025年第4四半期	180㎡	11,000万円	202万円	4m
2025年第4四半期	200㎡	12,000万円	198万円	5.2m
2025年第4四半期	75㎡	8,300万円	366万円	4m
2025年第4四半期	80㎡	9,500万円	393万円	－
2025年第4四半期	55㎡	8,400万円	505万円	－
2025年第4四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2025年第4四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2025年第4四半期	60㎡	4,000万円	220万円	－
2025年第4四半期	70㎡	7,400万円	349万円	－
2025年第4四半期	75㎡	9,000万円	397万円	－
2025年第3四半期	85㎡	7,400万円	288万円	8m
2025年第3四半期	115㎡	9,800万円	282万円	4m
2025年第3四半期	90㎡	8,100万円	298万円	4m
2025年第3四半期	115㎡	7,000万円	201万円	5m
2025年第3四半期	260㎡	18,000万円	229万円	10m
2025年第3四半期	100㎡	7,300万円	241万円	8m
2025年第3四半期	110㎡	9,300万円	280万円	8m
2025年第3四半期	105㎡	11,000万円	346万円	5m
2025年第3四半期	100㎡	9,000万円	298万円	8m
2025年第3四半期	110㎡	13,000万円	391万円	5m
2025年第3四半期	115㎡	3,500万円	101万円	4m
2025年第3四半期	110㎡	13,000万円	391万円	5m
2025年第3四半期	110㎡	14,000万円	421万円	5m
2025年第3四半期	110㎡	13,000万円	391万円	5m
2025年第3四半期	110㎡	13,000万円	391万円	5m
2025年第3四半期	110㎡	13,000万円	391万円	5m
2025年第3四半期	80㎡	7,700万円	318万円	5m
2025年第3四半期	110㎡	12,000万円	361万円	5m
2025年第3四半期	100㎡	11,000万円	364万円	5m
2025年第3四半期	80㎡	6,100万円	252万円	4.9m
2025年第3四半期	110㎡	13,000万円	391万円	5m
2025年第3四半期	290㎡	17,000万円	194万円	6m
2025年第3四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2025年第3四半期	70㎡	9,100万円	430万円	－
2025年第3四半期	100㎡	12,000万円	397万円	－
2025年第3四半期	40㎡	4,600万円	380万円	－
2025年第3四半期	110㎡	16,000万円	481万円	－
2025年第3四半期	70㎡	8,700万円	411万円	－
2025年第3四半期	110㎡	8,200万円	246万円	6m
2025年第3四半期	150㎡	9,900万円	218万円	5m
2025年第3四半期	110㎡	7,000万円	210万円	4m
2025年第3四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2025年第3四半期	105㎡	12,000万円	378万円	－
2025年第3四半期	85㎡	8,000万円	311万円	－
2025年第3四半期	100㎡	8,800万円	291万円	4m
2025年第3四半期	80㎡	9,500万円	393万円	－
2025年第3四半期	75㎡	8,200万円	361万円	－
2025年第3四半期	60㎡	6,800万円	375万円	－
2025年第3四半期	90㎡	8,500万円	312万円	5m
2025年第3四半期	85㎡	7,700万円	299万円	5m
2025年第3四半期	45㎡	1,800万円	132万円	－
2025年第3四半期	40㎡	2,400万円	198万円	－
2025年第3四半期	45㎡	5,500万円	404万円	－
2025年第3四半期	45㎡	4,600万円	338万円	－
2025年第3四半期	50㎡	2,800万円	185万円	2.9m
2025年第3四半期	90㎡	8,500万円	312万円	5m
2025年第3四半期	90㎡	4,900万円	180万円	7.2m
2025年第3四半期	75㎡	8,700万円	383万円	－
2025年第3四半期	80㎡	9,700万円	401万円	－
2025年第2四半期	115㎡	7,600万円	218万円	4m
2025年第2四半期	250㎡	27,000万円	357万円	16m
2025年第2四半期	100㎡	4,700万円	155万円	5m
2025年第2四半期	130㎡	11,000万円	280万円	5m
2025年第2四半期	125㎡	15,000万円	397万円	4m
2025年第2四半期	180㎡	24,000万円	441万円	5.4m
2025年第2四半期	390㎡	22,000万円	186万円	4m
2025年第2四半期	105㎡	11,000万円	346万円	5m
2025年第2四半期	85㎡	5,900万円	229万円	4m
2025年第2四半期	100㎡	7,800万円	258万円	6m
2025年第2四半期	175㎡	14,000万円	264万円	7.3m
2025年第2四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2025年第2四半期	55㎡	4,700万円	283万円	－
2025年第2四半期	85㎡	8,400万円	327万円	4m
2025年第2四半期	210㎡	13,000万円	205万円	3.2m
2025年第2四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2025年第2四半期	65㎡	4,500万円	229万円	4m
2025年第2四半期	100㎡	12,000万円	397万円	5m
2025年第2四半期	100㎡	9,500万円	314万円	－
2025年第2四半期	70㎡	5,700万円	269万円	－
2025年第2四半期	65㎡	6,800万円	346万円	－
2025年第2四半期	60㎡	4,300万円	237万円	－
2025年第2四半期	185㎡	13,000万円	232万円	5m
2025年第2四半期	50㎡	5,100万円	337万円	－
2025年第2四半期	60㎡	2,800万円	154万円	4m
2025年第2四半期	110㎡	8,200万円	246万円	6m
2025年第2四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2025年第2四半期	95㎡	8,500万円	296万円	4m
2025年第2四半期	95㎡	8,100万円	282万円	4m
2025年第2四半期	120㎡	14,000万円	386万円	5m
2025年第2四半期	80㎡	10,000万円	413万円	－
2025年第2四半期	65㎡	6,700万円	341万円	－
2025年第2四半期	100㎡	7,800万円	258万円	6m
2025年第1四半期	115㎡	9,200万円	264万円	6.5m
2025年第1四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2025年第1四半期	110㎡	12,000万円	361万円	－
2025年第1四半期	55㎡	5,700万円	343万円	－
2025年第1四半期	150㎡	15,000万円	331万円	10.9m
2025年第1四半期	70㎡	9,100万円	430万円	－
2025年第1四半期	45㎡	5,500万円	404万円	－
2025年第1四半期	75㎡	9,300万円	410万円	－
2025年第1四半期	100㎡	10,000万円	331万円	4m
2025年第1四半期	80㎡	7,300万円	302万円	－
2025年第1四半期	80㎡	8,900万円	368万円	－
2025年第1四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2025年第1四半期	60㎡	7,700万円	424万円	－
2025年第1四半期	65㎡	7,300万円	371万円	－
2025年第1四半期	185㎡	11,000万円	197万円	4m
2025年第1四半期	85㎡	7,500万円	292万円	－
2025年第1四半期	820㎡	38,000万円	153万円	11.4m
2025年第1四半期	65㎡	4,200万円	214万円	4m
2025年第1四半期	85㎡	8,000万円	311万円	4m
2025年第1四半期	430㎡	28,000万円	215万円	3.8m
2025年第1四半期	330㎡	20,000万円	200万円	3.8m
2025年第1四半期	85㎡	8,000万円	311万円	4m
2025年第1四半期	75㎡	7,900万円	348万円	4m
2025年第1四半期	140㎡	3,000万円	71万円	－
2025年第1四半期	115㎡	7,200万円	207万円	5m
2025年第1四半期	500㎡	71,000万円	469万円	6m
2025年第1四半期	250㎡	22,000万円	291万円	16m
2025年第1四半期	110㎡	5,400万円	162万円	4m
2025年第1四半期	110㎡	7,500万円	225万円	5m
2025年第1四半期	175㎡	13,000万円	246万円	4m
2025年第1四半期	100㎡	10,000万円	331万円	4m
2025年第1四半期	140㎡	4,800万円	113万円	9.3m
2025年第1四半期	45㎡	1,500万円	110万円	5m
2025年第1四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2025年第1四半期	105㎡	14,000万円	441万円	－
2025年第1四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2025年第1四半期	65㎡	6,900万円	351万円	－
2025年第1四半期	60㎡	7,500万円	413万円	－
2025年第1四半期	15㎡	900万円	198万円	－
2025年第1四半期	70㎡	9,300万円	439万円	－
2025年第1四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2025年第1四半期	55㎡	7,700万円	463万円	－
2025年第1四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
2025年第1四半期	55㎡	3,100万円	186万円	－
2025年第1四半期	105㎡	20,000万円	630万円	－
2025年第1四半期	50㎡	5,700万円	377万円	－
2025年第1四半期	150㎡	5,800万円	128万円	5m
2025年第1四半期	85㎡	6,400万円	249万円	4m
2025年第1四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2024年第4四半期	85㎡	5,300万円	206万円	4m
2024年第4四半期	125㎡	18,000万円	476万円	4m
2024年第4四半期	140㎡	13,000万円	307万円	12m
2024年第4四半期	130㎡	15,000万円	381万円	6.7m
2024年第4四半期	230㎡	11,000万円	158万円	5m
2024年第4四半期	145㎡	8,500万円	194万円	3.7m
2024年第4四半期	140㎡	8,200万円	194万円	4m
2024年第4四半期	85㎡	7,100万円	276万円	4m
2024年第4四半期	85㎡	9,100万円	354万円	4.5m
2024年第4四半期	60㎡	5,600万円	309万円	－
2024年第4四半期	70㎡	9,800万円	463万円	－
2024年第4四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2024年第4四半期	35㎡	4,200万円	397万円	－
2024年第4四半期	50㎡	5,700万円	377万円	－
2024年第4四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2024年第4四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2024年第4四半期	70㎡	7,200万円	340万円	－
2024年第4四半期	95㎡	5,900万円	205万円	3.3m
2024年第4四半期	110㎡	9,300万円	280万円	4m
2024年第4四半期	90㎡	8,100万円	298万円	4m
2024年第4四半期	80㎡	8,200万円	339万円	－
2024年第4四半期	40㎡	3,200万円	264万円	－
2024年第4四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2024年第4四半期	65㎡	5,600万円	285万円	－
2024年第4四半期	55㎡	5,700万円	343万円	－
2024年第4四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2024年第4四半期	75㎡	7,200万円	317万円	－
2024年第4四半期	70㎡	7,800万円	368万円	－
2024年第4四半期	75㎡	9,800万円	432万円	－
2024年第4四半期	90㎡	8,100万円	298万円	4m
2024年第4四半期	140㎡	3,000万円	71万円	2.6m
2024年第4四半期	75㎡	7,500万円	331万円	－
2024年第4四半期	70㎡	7,300万円	345万円	－
2024年第4四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2024年第3四半期	120㎡	17,000万円	468万円	6m
2024年第3四半期	180㎡	13,000万円	239万円	4m
2024年第3四半期	185㎡	12,000万円	214万円	11m
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2023年第2四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
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2022年第4四半期	100㎡	8,400万円	278万円	4m
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