リフォームマンション◆牛込ハイマンション 2LDK 5,990万円利回り4.4% 築57年中古マンション投資

リフォームマンション◆牛込ハイマンション

新宿区原町 | 牛込柳町駅 1分

23区内角部屋旧耐震確認推奨S級立地

5,990万円 2LDK 60.13㎡坪単価 329万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：4.4% | リスクスコア：73/100

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件名	リフォームマンション◆牛込ハイマンション
物件種別	中古マンション
所在地	新宿区原町
交通	牛込柳町駅 1分
価格	5,990万円
間取り・専有面積	2LDK 60.13㎡
所在階	-階 / -
築年数	57年2ヶ月
想定賃料	22.0万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り4.4%

実質利回り3.5%

リスクスコア73/100

坪単価329万円

築年数57年

リスク・確認事項

要注意

⚠旧耐震の可能性あり（築57年）

⚠旧耐震(-15)

要確認

?築57年(-20)

?リノベ済(+5)

?角部屋(+3)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	22.0万円/月
年間賃料収入	264.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 26.4万円/年
実質賃貸収入	237.6万円/年
月次返済（想定）	▲ 14.0万円/月
表面利回り	4.4%
実質利回り	3.5%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 原町エリア （新宿区内、過去5年間）活発

取引件数：171件 | 月平均 2.9件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低110万円 → 中央値406万円 → 最高793万円

当物件の坪単価：329.3万円 → 相場比 -18.9%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	4件	435万円	402〜793
2025年第3四半期	16件	439万円	198〜712
2025年第2四半期	15件	448万円	264〜670
2025年第1四半期	14件	507万円	186〜642
2024年第4四半期	9件	397万円	110〜569
2024年第3四半期	17件	479万円	245〜628
2024年第2四半期	2件	424万円	194〜424
2024年第1四半期	10件	419万円	236〜573
2023年第4四半期	10件	397万円	193〜463
2023年第3四半期	8件	430万円	298〜472
2023年第2四半期	6件	349万円	152〜455
2023年第1四半期	11件	453万円	336〜529
2022年第4四半期	19件	367万円	125〜583
2022年第3四半期	6件	413万円	264〜485
2022年第2四半期	6件	319万円	165〜474
2022年第1四半期	6件	485万円	347〜512
2021年第4四半期	2件	442万円	331〜442
2021年第3四半期	10件	321万円	220〜509

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	30㎡	3,700万円	408万円	－
2025年第4四半期	35㎡	4,600万円	435万円	－
2025年第4四半期	60㎡	7,300万円	402万円	－
2025年第4四半期	75㎡	18,000万円	793万円	－
2025年第3四半期	40㎡	3,500万円	289万円	1.8m
2025年第3四半期	60㎡	8,800万円	485万円	－
2025年第3四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2025年第3四半期	65㎡	14,000万円	712万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2025年第3四半期	30㎡	4,100万円	452万円	－
2025年第3四半期	55㎡	7,300万円	439万円	－
2025年第3四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2025年第3四半期	65㎡	3,900万円	198万円	－
2025年第3四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2025年第3四半期	60㎡	3,900万円	215万円	－
2025年第3四半期	45㎡	9,300万円	683万円	－
2025年第3四半期	40㎡	3,500万円	289万円	1.8m
2025年第3四半期	60㎡	7,300万円	402万円	－
2025年第3四半期	40㎡	7,000万円	579万円	－
2025年第2四半期	360㎡	73,000万円	670万円	3.3m
2025年第2四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2025年第2四半期	30㎡	3,600万円	397万円	－
2025年第2四半期	30㎡	5,100万円	562万円	－
2025年第2四半期	75㎡	15,000万円	661万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第2四半期	20㎡	3,600万円	595万円	－
2025年第2四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2025年第2四半期	80㎡	11,000万円	455万円	－
2025年第2四半期	35㎡	5,100万円	482万円	－
2025年第2四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2025年第2四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	65㎡	8,800万円	448万円	－
2025年第2四半期	60㎡	7,600万円	419万円	－
2025年第2四半期	30㎡	2,400万円	264万円	－
2025年第1四半期	105㎡	5,900万円	186万円	1.4m
2025年第1四半期	35㎡	6,800万円	642万円	－
2025年第1四半期	65㎡	11,000万円	559万円	－
2025年第1四半期	35㎡	4,300万円	406万円	－
2025年第1四半期	55㎡	6,800万円	409万円	－
2025年第1四半期	100㎡	12,000万円	397万円	2.4m
2025年第1四半期	25㎡	4,100万円	542万円	－
2025年第1四半期	40㎡	6,300万円	521万円	－
2025年第1四半期	45㎡	6,300万円	463万円	－
2025年第1四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2025年第1四半期	60㎡	9,200万円	507万円	－
2025年第1四半期	55㎡	5,900万円	355万円	－
2025年第1四半期	60㎡	11,000万円	606万円	－
2025年第1四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2024年第4四半期	360㎡	62,000万円	569万円	3.5m
2024年第4四半期	105㎡	3,500万円	110万円	1.6m
2024年第4四半期	45㎡	4,500万円	331万円	－
2024年第4四半期	50㎡	5,300万円	350万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第4四半期	35㎡	4,500万円	425万円	－
2024年第4四半期	35㎡	4,200万円	397万円	4m
2024年第4四半期	50㎡	5,200万円	344万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,900万円	479万円	－
2024年第3四半期	15㎡	2,600万円	573万円	－
2024年第3四半期	50㎡	9,500万円	628万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第3四半期	30㎡	4,600万円	507万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第3四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2024年第3四半期	20㎡	3,800万円	628万円	－
2024年第3四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
2024年第3四半期	50㎡	3,700万円	245万円	－
2024年第3四半期	60㎡	9,500万円	523万円	－
2024年第3四半期	50㎡	5,800万円	383万円	－
2024年第3四半期	70㎡	5,800万円	274万円	－
2024年第3四半期	70㎡	13,000万円	614万円	－
2024年第3四半期	65㎡	8,300万円	422万円	－
2024年第3四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2024年第3四半期	60㎡	9,300万円	512万円	－
2024年第2四半期	70㎡	4,100万円	194万円	－
2024年第2四半期	60㎡	7,700万円	424万円	－
2024年第1四半期	35㎡	2,500万円	236万円	－
2024年第1四半期	50㎡	6,500万円	430万円	－
2024年第1四半期	85㎡	9,200万円	358万円	－
2024年第1四半期	85㎡	8,000万円	311万円	－
2024年第1四半期	75㎡	13,000万円	573万円	－
2024年第1四半期	35㎡	4,100万円	387万円	－
2024年第1四半期	50㎡	5,200万円	344万円	6.3m
2024年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第1四半期	30㎡	3,800万円	419万円	－
2024年第1四半期	15㎡	2,300万円	507万円	－
2023年第4四半期	15㎡	1,900万円	419万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2023年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2023年第4四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2023年第4四半期	35㎡	2,900万円	274万円	－
2023年第4四半期	110㎡	11,000万円	331万円	7.6m
2023年第4四半期	15㎡	2,100万円	463万円	－
2023年第4四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2023年第4四半期	60㎡	7,500万円	413万円	－
2023年第4四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2023年第3四半期	30㎡	3,800万円	419万円	－
2023年第3四半期	65㎡	9,200万円	468万円	2.5m
2023年第3四半期	35㎡	4,300万円	406万円	－
2023年第3四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2023年第3四半期	60㎡	7,800万円	430万円	－
2023年第3四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2023年第3四半期	60㎡	6,800万円	375万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第2四半期	65㎡	6,000万円	305万円	3.6m
2023年第2四半期	50㎡	2,300万円	152万円	－
2023年第2四半期	75㎡	7,900万円	348万円	3.2m
2023年第2四半期	40㎡	5,500万円	455万円	－
2023年第2四半期	35㎡	3,700万円	349万円	－
2023年第2四半期	35㎡	3,900万円	368万円	－
2023年第1四半期	100㎡	14,000万円	463万円	3.6m
2023年第1四半期	35㎡	5,500万円	520万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2023年第1四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2023年第1四半期	55㎡	6,100万円	367万円	－
2023年第1四半期	30㎡	3,700万円	408万円	－
2023年第1四半期	40㎡	5,500万円	455万円	－
2023年第1四半期	60㎡	6,100万円	336万円	－
2023年第1四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2023年第1四半期	75㎡	12,000万円	529万円	－
2023年第1四半期	35㎡	4,800万円	453万円	－
2022年第4四半期	55㎡	6,700万円	403万円	3.8m
2022年第4四半期	85㎡	15,000万円	583万円	3.3m
2022年第4四半期	75㎡	5,000万円	220万円	1.4m
2022年第4四半期	50㎡	4,700万円	311万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第4四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2022年第4四半期	15㎡	2,100万円	463万円	－
2022年第4四半期	100㎡	7,000万円	231万円	2.9m
2022年第4四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2022年第4四半期	45㎡	1,700万円	125万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第4四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2022年第4四半期	35㎡	3,700万円	349万円	－
2022年第4四半期	60㎡	3,100万円	171万円	－
2022年第4四半期	60㎡	7,900万円	435万円	－
2022年第4四半期	25㎡	1,500万円	198万円	－
2022年第4四半期	35㎡	2,800万円	264万円	－
2022年第4四半期	95㎡	7,000万円	244万円	3.1m
2022年第4四半期	50㎡	6,500万円	430万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2022年第3四半期	45㎡	6,000万円	441万円	－
2022年第3四半期	45㎡	4,100万円	301万円	－
2022年第3四半期	70㎡	5,600万円	264万円	－
2022年第3四半期	75㎡	11,000万円	485万円	7.5m
2022年第2四半期	55㎡	3,100万円	186万円	2.4m
2022年第2四半期	55㎡	5,300万円	319万円	－
2022年第2四半期	30㎡	4,300万円	474万円	－
2022年第2四半期	260㎡	13,000万円	165万円	－
2022年第2四半期	35㎡	4,300万円	406万円	－
2022年第2四半期	60㎡	5,300万円	292万円	－
2022年第1四半期	55㎡	6,600万円	397万円	3.5m
2022年第1四半期	40㎡	6,200万円	512万円	－
2022年第1四半期	35㎡	5,300万円	501万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第1四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
2022年第1四半期	40㎡	5,300万円	438万円	－
2021年第4四半期	65㎡	8,700万円	442万円	－
2021年第4四半期	100㎡	10,000万円	331万円	2.5m
2021年第3四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第3四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2021年第3四半期	35㎡	3,400万円	321万円	－
2021年第3四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2021年第3四半期	70㎡	9,700万円	458万円	－
2021年第3四半期	35㎡	3,200万円	302万円	－
2021年第3四半期	40㎡	3,400万円	281万円	－
2021年第3四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2021年第3四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－