エステムプラザ新小岩ルミナス 2LDK 7,400万円利回り1.8% 築4年中古マンション投資

エステムプラザ新小岩ルミナス

葛飾区東新小岩 | 新小岩駅 6分

23区内角部屋新耐震C級立地

7,400万円 2LDK 55.03㎡坪単価 445万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：1.8% | リスクスコア：100/100

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物件概要

物件名	エステムプラザ新小岩ルミナス
物件種別	中古マンション
所在地	葛飾区東新小岩
交通	新小岩駅 6分
価格	7,400万円
間取り・専有面積	2LDK 55.03㎡
所在階	-階 / -
築年数	4年8ヶ月
想定賃料	11.0万円/月
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り1.8%

実質利回り1.4%

リスクスコア100/100

坪単価445万円

築年数4年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?角部屋(+3)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	11.0万円/月
年間賃料収入	132.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 13.2万円/年
実質賃貸収入	118.8万円/年
月次返済（想定）	▲ 17.3万円/月
表面利回り	1.8%
実質利回り	1.4%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 東新小岩エリア （葛飾区内、過去5年間）活発

取引件数：453件 | 月平均 7.5件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低9万円 → 中央値208万円 → 最高1074万円

当物件の坪単価：444.6万円 → 相場比 +113.8%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	13件	234万円	45〜421
2025年第4四半期	24件	202万円	100〜503
2025年第3四半期	31件	202万円	48〜496
2025年第2四半期	31件	248万円	43〜479
2025年第1四半期	31件	186万円	50〜350
2024年第4四半期	27件	229万円	90〜349
2024年第3四半期	25件	222万円	37〜408
2024年第2四半期	30件	222万円	54〜400
2024年第1四半期	33件	216万円	74〜353
2023年第4四半期	22件	202万円	108〜331
2023年第3四半期	28件	168万円	43〜367
2023年第2四半期	25件	202万円	52〜446
2023年第1四半期	32件	240万円	20〜463
2022年第4四半期	24件	194万円	102〜253
2022年第3四半期	26件	178万円	40〜300
2022年第2四半期	25件	216万円	9〜383
2022年第1四半期	26件	179万円	30〜1074

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	65㎡	890万円	45万円	2m
2026年第1四半期	50㎡	2,500万円	165万円	－
2026年第1四半期	60㎡	5,300万円	292万円	－
2026年第1四半期	60㎡	3,400万円	187万円	－
2026年第1四半期	65㎡	4,600万円	234万円	－
2026年第1四半期	70㎡	5,400万円	255万円	4m
2026年第1四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2026年第1四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2026年第1四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2026年第1四半期	70㎡	6,400万円	302万円	－
2026年第1四半期	40㎡	1,900万円	157万円	－
2026年第1四半期	75㎡	3,400万円	150万円	－
2026年第1四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2025年第4四半期	80㎡	4,000万円	165万円	－
2025年第4四半期	80㎡	4,600万円	190万円	－
2025年第4四半期	80㎡	6,800万円	281万円	4m
2025年第4四半期	75㎡	5,400万円	238万円	4m
2025年第4四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2025年第4四半期	75㎡	3,500万円	154万円	6m
2025年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2025年第4四半期	60㎡	3,600万円	198万円	－
2025年第4四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2025年第4四半期	165㎡	5,000万円	100万円	20.5m
2025年第4四半期	45㎡	2,000万円	147万円	4m
2025年第4四半期	85㎡	5,200万円	202万円	4m
2025年第4四半期	460㎡	70,000万円	503万円	6m
2025年第4四半期	80㎡	6,800万円	281万円	4m
2025年第4四半期	45㎡	1,900万円	140万円	4m
2025年第4四半期	90㎡	3,600万円	132万円	6m
2025年第4四半期	55㎡	5,800万円	349万円	－
2025年第4四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2025年第4四半期	60㎡	2,700万円	149万円	－
2025年第4四半期	60㎡	5,900万円	325万円	－
2025年第4四半期	70㎡	4,000万円	189万円	－
2025年第4四半期	65㎡	6,100万円	310万円	－
2025年第4四半期	60㎡	3,000万円	165万円	－
2025年第4四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2025年第3四半期	45㎡	650万円	48万円	2.5m
2025年第3四半期	130㎡	4,300万円	109万円	4m
2025年第3四半期	45㎡	3,600万円	264万円	4m
2025年第3四半期	60㎡	1,500万円	83万円	4m
2025年第3四半期	50㎡	2,800万円	185万円	－
2025年第3四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2025年第3四半期	20㎡	3,000万円	496万円	－
2025年第3四半期	15㎡	700万円	154万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2025年第3四半期	45㎡	4,400万円	323万円	－
2025年第3四半期	60㎡	3,600万円	198万円	－
2025年第3四半期	65㎡	3,600万円	183万円	－
2025年第3四半期	35㎡	3,300万円	312万円	4m
2025年第3四半期	95㎡	4,200万円	146万円	4m
2025年第3四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第3四半期	70㎡	6,100万円	288万円	－
2025年第3四半期	85㎡	5,200万円	202万円	4m
2025年第3四半期	45㎡	3,200万円	235万円	5.2m
2025年第3四半期	80㎡	6,200万円	256万円	－
2025年第3四半期	75㎡	5,100万円	225万円	－
2025年第3四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2025年第3四半期	65㎡	4,900万円	249万円	－
2025年第3四半期	55㎡	4,400万円	264万円	－
2025年第3四半期	55㎡	1,600万円	96万円	－
2025年第3四半期	65㎡	3,100万円	158万円	－
2025年第3四半期	50㎡	4,400万円	291万円	－
2025年第3四半期	65㎡	6,300万円	320万円	－
2025年第3四半期	65㎡	2,700万円	137万円	－
2025年第3四半期	75㎡	6,400万円	282万円	－
2025年第3四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2025年第3四半期	85㎡	4,500万円	175万円	4m
2025年第2四半期	50㎡	5,000万円	331万円	4m
2025年第2四半期	75㎡	2,800万円	123万円	4m
2025年第2四半期	9999㎡	130,000万円	43万円	5.2m
2025年第2四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2025年第2四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2025年第2四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,900万円	479万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2025年第2四半期	65㎡	6,700万円	341万円	－
2025年第2四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2025年第2四半期	70㎡	5,900万円	279万円	－
2025年第2四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2025年第2四半期	65㎡	2,900万円	147万円	－
2025年第2四半期	80㎡	6,700万円	277万円	4m
2025年第2四半期	55㎡	6,700万円	403万円	－
2025年第2四半期	90㎡	4,300万円	158万円	4m
2025年第2四半期	45㎡	2,100万円	154万円	－
2025年第2四半期	80㎡	3,800万円	157万円	7.2m
2025年第2四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第2四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2025年第2四半期	70㎡	6,700万円	316万円	－
2025年第2四半期	65㎡	5,700万円	290万円	－
2025年第2四半期	80㎡	6,500万円	269万円	－
2025年第2四半期	60㎡	4,800万円	264万円	－
2025年第2四半期	60㎡	4,500万円	248万円	5.4m
2025年第2四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2025年第2四半期	55㎡	2,600万円	156万円	－
2025年第2四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2025年第1四半期	55㎡	840万円	50万円	4m
2025年第1四半期	70㎡	4,300万円	203万円	7.3m
2025年第1四半期	195㎡	11,000万円	186万円	3.6m
2025年第1四半期	65㎡	4,500万円	229万円	4m
2025年第1四半期	120㎡	7,600万円	209万円	3.4m
2025年第1四半期	90㎡	3,900万円	143万円	4m
2025年第1四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2025年第1四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2025年第1四半期	15㎡	650万円	143万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第1四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2025年第1四半期	75㎡	4,200万円	185万円	－
2025年第1四半期	40㎡	850万円	70万円	－
2025年第1四半期	50㎡	5,300万円	350万円	4m
2025年第1四半期	85㎡	3,200万円	124万円	－
2025年第1四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2025年第1四半期	60㎡	4,000万円	220万円	－
2025年第1四半期	70㎡	3,900万円	184万円	－
2025年第1四半期	35㎡	1,900万円	179万円	－
2025年第1四半期	200㎡	8,300万円	137万円	6.4m
2025年第1四半期	80㎡	6,200万円	256万円	－
2025年第1四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2025年第1四半期	45㎡	2,000万円	147万円	－
2025年第1四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2025年第1四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2025年第1四半期	80㎡	4,200万円	174万円	－
2025年第1四半期	55㎡	1,600万円	96万円	－
2025年第1四半期	80㎡	6,300万円	260万円	－
2025年第1四半期	70㎡	4,500万円	213万円	4m
2025年第1四半期	45㎡	1,300万円	96万円	－
2025年第1四半期	70㎡	2,300万円	109万円	－
2024年第4四半期	80㎡	4,200万円	174万円	4.5m
2024年第4四半期	15㎡	650万円	143万円	－
2024年第4四半期	75㎡	5,900万円	260万円	－
2024年第4四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2024年第4四半期	90㎡	6,300万円	231万円	－
2024年第4四半期	75㎡	5,900万円	260万円	－
2024年第4四半期	20㎡	750万円	124万円	－
2024年第4四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2024年第4四半期	75㎡	5,300万円	234万円	－
2024年第4四半期	95㎡	6,500万円	226万円	7.2m
2024年第4四半期	55㎡	5,300万円	319万円	8.5m
2024年第4四半期	320㎡	17,000万円	176万円	7.3m
2024年第4四半期	140㎡	4,600万円	109万円	4m
2024年第4四半期	95㎡	5,400万円	188万円	7.2m
2024年第4四半期	65㎡	6,200万円	315万円	16m
2024年第4四半期	110㎡	3,000万円	90万円	4m
2024年第4四半期	120㎡	3,700万円	102万円	2.8m
2024年第4四半期	60㎡	4,000万円	220万円	－
2024年第4四半期	80㎡	7,500万円	310万円	－
2024年第4四半期	75㎡	5,900万円	260万円	－
2024年第4四半期	70㎡	5,900万円	279万円	－
2024年第4四半期	55㎡	5,800万円	349万円	－
2024年第4四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2024年第4四半期	70㎡	5,900万円	279万円	－
2024年第4四半期	50㎡	3,500万円	231万円	－
2024年第4四半期	40㎡	1,400万円	116万円	－
2024年第4四半期	65㎡	2,800万円	142万円	－
2024年第3四半期	85㎡	5,000万円	194万円	6m
2024年第3四半期	40㎡	450万円	37万円	2m
2024年第3四半期	65㎡	4,700万円	239万円	7.2m
2024年第3四半期	65㎡	1,400万円	71万円	4m
2024年第3四半期	50㎡	5,000万円	331万円	7.2m
2024年第3四半期	55㎡	3,900万円	234万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2024年第3四半期	60㎡	2,000万円	110万円	－
2024年第3四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第3四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2024年第3四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2024年第3四半期	85㎡	5,400万円	210万円	6m
2024年第3四半期	75㎡	6,200万円	273万円	－
2024年第3四半期	85㎡	5,700万円	222万円	－
2024年第3四半期	30㎡	3,700万円	408万円	－
2024年第3四半期	55㎡	1,400万円	84万円	4m
2024年第3四半期	90㎡	5,000万円	184万円	－
2024年第3四半期	55㎡	3,700万円	222万円	－
2024年第3四半期	75㎡	5,700万円	251万円	－
2024年第3四半期	75㎡	6,000万円	264万円	－
2024年第3四半期	35㎡	1,800万円	170万円	－
2024年第3四半期	55㎡	2,700万円	162万円	－
2024年第3四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2024年第3四半期	70㎡	6,300万円	298万円	－
2024年第2四半期	75㎡	5,400万円	238万円	－
2024年第2四半期	80㎡	5,900万円	244万円	－
2024年第2四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2024年第2四半期	85㎡	5,700万円	222万円	－
2024年第2四半期	65㎡	1,300万円	66万円	－
2024年第2四半期	85㎡	7,300万円	284万円	－
2024年第2四半期	80㎡	4,800万円	198万円	－
2024年第2四半期	20㎡	630万円	104万円	－
2024年第2四半期	75㎡	4,200万円	185万円	－
2024年第2四半期	65㎡	2,900万円	147万円	－
2024年第2四半期	75㎡	5,300万円	234万円	－
2024年第2四半期	75㎡	6,200万円	273万円	－
2024年第2四半期	70㎡	4,100万円	194万円	－
2024年第2四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2024年第2四半期	90㎡	6,800万円	250万円	4m
2024年第2四半期	85㎡	5,000万円	194万円	4.5m
2024年第2四半期	95㎡	4,300万円	150万円	4.5m
2024年第2四半期	190㎡	23,000万円	400万円	18m
2024年第2四半期	40㎡	650万円	54万円	4m
2024年第2四半期	95㎡	5,100万円	177万円	5.2m
2024年第2四半期	200㎡	8,800万円	145万円	8.1m
2024年第2四半期	70㎡	4,500万円	213万円	4m
2024年第2四半期	65㎡	4,100万円	209万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2024年第2四半期	55㎡	5,100万円	307万円	－
2024年第2四半期	80㎡	7,300万円	302万円	－
2024年第2四半期	60㎡	2,000万円	110万円	－
2024年第2四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2024年第2四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2024年第2四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2024年第1四半期	90㎡	5,500万円	202万円	4.5m
2024年第1四半期	40㎡	900万円	74万円	4m
2024年第1四半期	60㎡	6,400万円	353万円	4m
2024年第1四半期	200㎡	14,000万円	231万円	7.2m
2024年第1四半期	90㎡	4,900万円	180万円	4.5m
2024年第1四半期	100㎡	4,800万円	159万円	4m
2024年第1四半期	280㎡	28,000万円	331万円	6m
2024年第1四半期	55㎡	3,600万円	216万円	4m
2024年第1四半期	60㎡	4,300万円	237万円	6m
2024年第1四半期	65㎡	5,600万円	285万円	4m
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2024年第1四半期	15㎡	670万円	148万円	－
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2024年第1四半期	60㎡	4,300万円	237万円	6m
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2024年第1四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2024年第1四半期	80㎡	7,600万円	314万円	－
2024年第1四半期	75㎡	4,800万円	212万円	－
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2023年第3四半期	15㎡	670万円	148万円	－
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2023年第3四半期	75㎡	5,900万円	260万円	－
2023年第3四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2023年第3四半期	75㎡	5,900万円	260万円	－
2023年第2四半期	60㎡	4,600万円	253万円	10m
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2023年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2023年第1四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
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2023年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2023年第1四半期	65㎡	3,200万円	163万円	－
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2023年第1四半期	70㎡	3,500万円	165万円	－
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2023年第1四半期	75㎡	5,900万円	260万円	－
2023年第1四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2023年第1四半期	70㎡	3,800万円	179万円	6m
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2022年第4四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2022年第4四半期	60㎡	2,000万円	110万円	－
2022年第4四半期	60㎡	4,600万円	253万円	－
2022年第4四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2022年第4四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2022年第4四半期	55㎡	3,400万円	204万円	－
2022年第4四半期	65㎡	3,300万円	168万円	－
2022年第4四半期	50㎡	1,800万円	119万円	－
2022年第4四半期	90㎡	5,600万円	206万円	－
2022年第4四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2022年第4四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
2022年第4四半期	65㎡	3,200万円	163万円	－
2022年第4四半期	80㎡	5,800万円	240万円	－
2022年第4四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2022年第4四半期	75㎡	4,000万円	176万円	－
2022年第4四半期	75㎡	5,300万円	234万円	－
2022年第4四半期	245㎡	13,000万円	175万円	4m
2022年第4四半期	85㎡	5,000万円	194万円	－
2022年第4四半期	60㎡	3,600万円	198万円	－
2022年第4四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2022年第3四半期	75㎡	3,700万円	163万円	4m
2022年第3四半期	75㎡	5,500万円	242万円	5.4m
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2022年第3四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
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2022年第3四半期	70㎡	4,200万円	198万円	－
2022年第3四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2022年第3四半期	15㎡	750万円	165万円	－
2022年第3四半期	75㎡	2,300万円	101万円	－
2022年第3四半期	90㎡	4,700万円	173万円	－
2022年第3四半期	65㎡	5,900万円	300万円	－
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2022年第3四半期	75㎡	6,000万円	264万円	－
2022年第3四半期	75㎡	6,000万円	264万円	－
2022年第3四半期	75㎡	5,200万円	229万円	－
2022年第3四半期	70㎡	3,500万円	165万円	3.8m
2022年第3四半期	75㎡	5,900万円	260万円	－
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2022年第2四半期	70㎡	5,200万円	246万円	－
2022年第2四半期	55㎡	1,400万円	84万円	－
2022年第2四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
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2022年第1四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
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2022年第1四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2022年第1四半期	65㎡	2,600万円	132万円	－
2022年第1四半期	70㎡	4,200万円	198万円	－
2022年第1四半期	105㎡	5,000万円	157万円	4m
2022年第1四半期	60㎡	3,100万円	171万円	11m
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2022年第1四半期	20㎡	710万円	117万円	－
2022年第1四半期	75㎡	4,000万円	176万円	－
2022年第1四半期	85㎡	5,600万円	218万円	－
2022年第1四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2022年第1四半期	75㎡	4,500万円	198万円	－
2022年第1四半期	75㎡	4,100万円	181万円	－
2022年第1四半期	80㎡	5,700万円	236万円	－
2022年第1四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2022年第1四半期	85㎡	980万円	38万円	－