藤和エクシール道玄坂 1LDK 5,000万円利回り3.2% 築45年中古マンション投資

藤和エクシール道玄坂

渋谷区道玄坂2丁目 | 渋谷駅 3分

23区内旧耐震確認推奨S級立地

5,000万円 1LDK 31.31㎡坪単価 528万円

評価グレード：要注意（C） | 利回り：3.2% | リスクスコア：65/100

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件名	藤和エクシール道玄坂
物件種別	中古マンション
所在地	渋谷区道玄坂2丁目
交通	渋谷駅 3分
価格	5,000万円
間取り・専有面積	1LDK 31.31㎡
所在階	5階 / 9階建
築年数	45年4ヶ月
想定賃料	13.4万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

表面利回り3.2%

実質利回り2.6%

リスクスコア65/100

坪単価528万円

築年数45年

リスク・確認事項

要注意

⚠旧耐震の可能性あり（築45年）

⚠旧耐震(-15)

要確認

?築45年(-20)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	13.4万円/月
年間賃料収入	160.8万円/年
管理費・諸経費	▲ 16.1万円/年
実質賃貸収入	144.7万円/年
月次返済（想定）	▲ 11.7万円/月
表面利回り	3.2%
実質利回り	2.6%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 道玄坂エリア （渋谷区内、過去5年間）活発

取引件数：73件 | 月平均 1.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低99万円 → 中央値354万円 → 最高7273万円

当物件の坪単価：527.9万円 → 相場比 +49.1%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	1件	353万円	353〜353
2025年第3四半期	3件	1613万円	413〜6171
2025年第2四半期	1件	291万円	291〜291
2025年第1四半期	1件	298万円	298〜298
2024年第4四半期	3件	380万円	278〜410
2024年第3四半期	3件	474万円	463〜496
2024年第2四半期	3件	780万円	372〜7273
2024年第1四半期	6件	478万円	278〜3637
2023年第4四半期	6件	405万円	291〜1653
2023年第3四半期	3件	304万円	99〜635
2023年第2四半期	2件	4476万円	357〜4476
2023年第1四半期	2件	298万円	264〜298
2022年第4四半期	10件	331万円	220〜413
2022年第3四半期	1件	386万円	386〜386
2022年第2四半期	6件	354万円	264〜364
2022年第1四半期	2件	397万円	220〜397
2021年第4四半期	9件	309万円	248〜2380
2021年第3四半期	11件	314万円	242〜2281

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	30㎡	3,200万円	353万円	－
2025年第3四半期	75㎡	140,000万円	6171万円	21m
2025年第3四半期	125㎡	61,000万円	1613万円	3.4m
2025年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2025年第1四半期	10㎡	900万円	298万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2024年第3四半期	10㎡	1,400万円	463万円	－
2024年第3四半期	20㎡	3,000万円	496万円	－
2024年第3四半期	30㎡	4,300万円	474万円	－
2024年第2四半期	100㎡	220,000万円	7273万円	21.9m
2024年第2四半期	25㎡	5,900万円	780万円	－
2024年第2四半期	40㎡	4,500万円	372万円	－
2024年第1四半期	10㎡	1,500万円	496万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2024年第1四半期	45㎡	6,500万円	478万円	－
2024年第1四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2024年第1四半期	30㎡	3,600万円	397万円	－
2024年第1四半期	90㎡	99,000万円	3637万円	6m
2023年第4四半期	125㎡	60,000万円	1587万円	7.2m
2023年第4四半期	100㎡	50,000万円	1653万円	3.4m
2023年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第4四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2023年第4四半期	40㎡	4,900万円	405万円	－
2023年第3四半期	20㎡	600万円	99万円	－
2023年第3四半期	25㎡	4,800万円	635万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2023年第2四半期	65㎡	88,000万円	4476万円	14.9m
2023年第2四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2023年第1四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2022年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2022年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2022年第4四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第4四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2022年第4四半期	45㎡	4,500万円	331万円	－
2022年第4四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2022年第3四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2022年第2四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2022年第2四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2022年第2四半期	40㎡	3,200万円	264万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2022年第2四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第1四半期	30㎡	2,000万円	220万円	－
2021年第4四半期	30㎡	2,800万円	309万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2021年第4四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	50㎡	36,000万円	2380万円	15m
2021年第4四半期	20㎡	1,500万円	248万円	－
2021年第4四半期	15㎡	1,800万円	397万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2021年第4四半期	30㎡	2,400万円	264万円	－
2021年第3四半期	100㎡	60,000万円	1984万円	3.5m
2021年第3四半期	100㎡	69,000万円	2281万円	22m
2021年第3四半期	50㎡	25,000万円	1653万円	15m
2021年第3四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2021年第3四半期	40㎡	3,500万円	289万円	－
2021年第3四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2021年第3四半期	45㎡	3,900万円	287万円	－
2021年第3四半期	30㎡	2,200万円	242万円	－
2021年第3四半期	30㎡	3,400万円	375万円	－