東京ガーデンフォーラム 2LDK 6,880万円利回り2.9% 築23年中古マンション投資

東京ガーデンフォーラム

板橋区大原町 | 本蓮沼駅 5分

23区内南向き新耐震B級立地

6,880万円 2LDK 70.03㎡坪単価 325万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：2.9% | リスクスコア：98/100

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物件概要

物件名	東京ガーデンフォーラム
物件種別	中古マンション
所在地	板橋区大原町
交通	本蓮沼駅 5分
価格	6,880万円
間取り・専有面積	2LDK 70.03㎡
所在階	-階 / -
築年数	23年5ヶ月
想定賃料	16.5万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り2.9%

実質利回り2.3%

リスクスコア98/100

坪単価325万円

築年数23年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築23年(-5)

?南向き(+3)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	16.5万円/月
年間賃料収入	198.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 19.8万円/年
実質賃貸収入	178.2万円/年
月次返済（想定）	▲ 16.1万円/月
表面利回り	2.9%
実質利回り	2.3%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 大原町エリア （板橋区内、過去5年間）活発

取引件数：125件 | 月平均 2.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低63万円 → 中央値249万円 → 最高940万円

当物件の坪単価：324.8万円 → 相場比 +30.4%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	4件	312万円	237〜380
2025年第3四半期	5件	264万円	238〜364
2025年第2四半期	12件	298万円	132〜397
2025年第1四半期	6件	281万円	203〜344
2024年第4四半期	5件	269万円	153〜331
2024年第3四半期	13件	284万円	214〜940
2024年第2四半期	9件	254万円	220〜383
2024年第1四半期	7件	264万円	207〜353
2023年第4四半期	6件	210万円	119〜344
2023年第3四半期	7件	228万円	159〜317
2023年第1四半期	11件	278万円	198〜355
2022年第4四半期	6件	278万円	171〜301
2022年第3四半期	1件	156万円	156〜156
2022年第2四半期	5件	204万円	132〜251
2022年第1四半期	11件	198万円	63〜264
2021年第4四半期	7件	213万円	198〜249
2021年第3四半期	10件	209万円	124〜298

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第4四半期	45㎡	3,500万円	257万円	－
2025年第4四半期	90㎡	8,500万円	312万円	－
2025年第4四半期	60㎡	4,300万円	237万円	4m
2025年第3四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2025年第3四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2025年第3四半期	85㎡	7,300万円	284万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2025年第2四半期	150㎡	7,800万円	172万円	6m
2025年第2四半期	15㎡	790万円	174万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第2四半期	60㎡	5,800万円	320万円	－
2025年第2四半期	25㎡	1,800万円	238万円	－
2025年第2四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2025年第2四半期	60㎡	2,400万円	132万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2025年第2四半期	70㎡	3,300万円	156万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第1四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2025年第1四半期	90㎡	8,000万円	294万円	－
2025年第1四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－
2025年第1四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2024年第4四半期	65㎡	3,000万円	153万円	1.8m
2024年第4四半期	50㎡	3,300万円	218万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2024年第4四半期	30㎡	2,500万円	276万円	－
2024年第4四半期	75㎡	6,100万円	269万円	－
2024年第3四半期	95㎡	27,000万円	940万円	4m
2024年第3四半期	70㎡	5,800万円	274万円	2.9m
2024年第3四半期	15㎡	970万円	214万円	－
2024年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第3四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第3四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2024年第3四半期	45㎡	4,300万円	316万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2024年第3四半期	75㎡	6,300万円	278万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第3四半期	75㎡	5,500万円	242万円	－
2024年第3四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2024年第3四半期	80㎡	6,300万円	260万円	－
2024年第2四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2024年第2四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2024年第2四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2024年第2四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2024年第2四半期	110㎡	9,600万円	289万円	－
2024年第2四半期	85㎡	6,200万円	241万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2024年第1四半期	20㎡	1,500万円	248万円	－
2024年第1四半期	45㎡	4,800万円	353万円	4m
2024年第1四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2024年第1四半期	80㎡	5,000万円	207万円	－
2024年第1四半期	80㎡	6,400万円	264万円	－
2023年第4四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2023年第4四半期	20㎡	720万円	119万円	－
2023年第4四半期	60㎡	2,800万円	154万円	－
2023年第4四半期	50㎡	3,800万円	251万円	－
2023年第3四半期	135㎡	12,000万円	294万円	6m
2023年第3四半期	90㎡	7,700万円	283万円	6m
2023年第3四半期	110㎡	6,700万円	201万円	6m
2023年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2023年第3四半期	25㎡	1,200万円	159万円	－
2023年第3四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2023年第3四半期	90㎡	6,200万円	228万円	－
2023年第1四半期	55㎡	5,900万円	355万円	3.8m
2023年第1四半期	75㎡	5,200万円	229万円	6.1m
2023年第1四半期	90㎡	8,000万円	294万円	3.4m
2023年第1四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2023年第1四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2023年第1四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2023年第1四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2022年第4四半期	120㎡	6,200万円	171万円	2.2m
2022年第4四半期	75㎡	6,500万円	287万円	4m
2022年第4四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2022年第4四半期	75㎡	5,800万円	256万円	－
2022年第3四半期	85㎡	4,000万円	156万円	－
2022年第2四半期	55㎡	3,300万円	198万円	6.1m
2022年第2四半期	60㎡	3,700万円	204万円	－
2022年第2四半期	35㎡	2,300万円	217万円	－
2022年第2四半期	100㎡	7,600万円	251万円	－
2022年第2四半期	65㎡	2,600万円	132万円	－
2022年第1四半期	75㎡	4,600万円	203万円	3.2m
2022年第1四半期	110㎡	2,200万円	66万円	－
2022年第1四半期	200㎡	12,000万円	198万円	6.1m
2022年第1四半期	260㎡	8,500万円	108万円	6m
2022年第1四半期	65㎡	5,200万円	264万円	－
2022年第1四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2022年第1四半期	55㎡	3,000万円	180万円	－
2022年第1四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2022年第1四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2022年第1四半期	65㎡	3,300万円	168万円	－
2022年第1四半期	115㎡	2,200万円	63万円	4m
2021年第4四半期	25㎡	1,500万円	198万円	－
2021年第4四半期	75㎡	4,600万円	203万円	4m
2021年第4四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2021年第4四半期	125㎡	8,000万円	212万円	4m
2021年第4四半期	50㎡	3,500万円	231万円	－
2021年第4四半期	65㎡	4,900万円	249万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2021年第3四半期	75㎡	3,000万円	132万円	3.2m
2021年第3四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2021年第3四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2021年第3四半期	50㎡	3,700万円	245万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2021年第3四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2021年第3四半期	95㎡	5,500万円	191万円	－
2021年第3四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2021年第3四半期	80㎡	3,000万円	124万円	－
2021年第3四半期	75㎡	5,300万円	234万円	－