物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 船橋市前貝塚町 |
| 交通 | 塚田駅 13分 |
| 価格 | 3,980万円 |
| 間取り | 3LDK+S（納戸） |
| 建物面積 | 141.75㎡ |
| 土地面積 | 207.07㎡ |
| 築年数 | 52年5ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-06-15 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレード標準（B）
現況賃貸利回り4.5%
建替え利回り4.7%
築年数52年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
築52年 — 旧耐震の可能性あり、要確認
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 15.0万円/月 |
| 年間賃料収入 | 180.0万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 27.0万円/年 |
| 実質収入 | 153.0万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 9.3万円/月 |
| 表面利回り | 4.5% |
現状賃貸で標準利回り。築52年の3LDK、月CF+5.7万。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×6 + 1LDK×2
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 2F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 1F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 0F | 1LDK | — | 10.0万円/月 |
建築費（想定）10,436万円
総投資額15,125万円
月額賃料（想定）59.0万円/月
建替え後利回り4.7%
解体再建で標準利回り4.7%。解体709万+建築10436万のコストが回収できるか要検討。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 前貝塚町エリア
（船橋市 内、過去5年間）
活発
取引件数：96件 | 月平均 1.6件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低10万円
→
中央値86万円
→
最高169万円
当物件の坪単価：63.5万円
→ 相場比 -26.2%（割安）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2025年第4四半期 | 1件 | 55万円 | 55〜55 |
| 2025年第3四半期 | 7件 | 94万円 | 24〜109 |
| 2025年第2四半期 | 9件 | 55万円 | 13〜129 |
| 2025年第1四半期 | 6件 | 61万円 | 22〜132 |
| 2024年第4四半期 | 5件 | 101万円 | 63〜105 |
| 2024年第3四半期 | 8件 | 104万円 | 31〜132 |
| 2024年第2四半期 | 2件 | 128万円 | 14〜128 |
| 2024年第1四半期 | 2件 | 165万円 | 58〜165 |
| 2023年第4四半期 | 1件 | 108万円 | 108〜108 |
| 2023年第3四半期 | 7件 | 94万円 | 38〜169 |
| 2023年第2四半期 | 6件 | 137万円 | 53〜160 |
| 2023年第1四半期 | 5件 | 59万円 | 16〜88 |
| 2022年第4四半期 | 2件 | 90万円 | 61〜90 |
| 2022年第3四半期 | 4件 | 57万円 | 12〜132 |
| 2022年第2四半期 | 4件 | 122万円 | 102〜132 |
| 2022年第1四半期 | 9件 | 94万円 | 10〜145 |
| 2021年第4四半期 | 10件 | 55万円 | 40〜108 |
| 2021年第3四半期 | 8件 | 94万円 | 43〜136 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年第4四半期 | 295㎡ | 4,900万円 | 55万円 | 6m |
| 2025年第3四半期 | 170㎡ | 5,500万円 | 107万円 | 4.5m |
| 2025年第3四半期 | 115㎡ | 1,900万円 | 55万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 120㎡ | 2,900万円 | 80万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 75㎡ | 550万円 | 24万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 130㎡ | 3,700万円 | 94万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 130㎡ | 3,900万円 | 99万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 115㎡ | 3,800万円 | 109万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 120㎡ | 2,000万円 | 55万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 250㎡ | 1,000万円 | 13万円 | 9m |
| 2025年第2四半期 | 115㎡ | 4,500万円 | 129万円 | 8m |
| 2025年第2四半期 | 115㎡ | 2,200万円 | 63万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 220㎡ | 3,500万円 | 53万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 125㎡ | 2,100万円 | 56万円 | 4m |
| 2025年第2四半期 | 175㎡ | 5,500万円 | 104万円 | 4.4m |
| 2025年第2四半期 | 140㎡ | 2,100万円 | 50万円 | 5.5m |
| 2025年第2四半期 | 145㎡ | 2,400万円 | 55万円 | － |
| 2025年第1四半期 | 190㎡ | 3,300万円 | 57万円 | 6m |
| 2025年第1四半期 | 270㎡ | 1,800万円 | 22万円 | 6m |
| 2025年第1四半期 | 280㎡ | 10,000万円 | 118万円 | 4.5m |
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全96件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
塚田駅 13分
AI による物件分析
現状賃貸で標準利回り。築52年の3LDK、月CF+5.7万。
分析: GPT-4o | 2026-06-15
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