船橋市丸山2丁目 3DK 580万円利回り11.6% 築49年中古一戸建て投資

船橋市丸山2丁目

馬込沢駅 10分

再建築可否要確認駐車場あり推奨: 現況賃貸が有利

580万円 3DK 建物64.58㎡土地84.26㎡

総合評価：優良（A） | 賃貸利回り：11.6% | 建替え利回り：5.4%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	船橋市丸山2丁目
交通	馬込沢駅 10分
価格	580万円
間取り	3DK
建物面積	64.58㎡
土地面積	84.26㎡
築年数	49年1ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

総合評価グレード優良（A）

現況賃貸利回り11.6%

建替え利回り5.4%

築年数49年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

?築49年 — 旧耐震の可能性あり、要確認

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	5.6万円/月
年間賃料収入	67.2万円/年
経費（15%）	▲ 10.1万円/年
実質収入	57.1万円/年
月次返済（想定）	▲ 1.4万円/月
表面利回り	11.6%

現状賃貸で高利回り。築49年の1K、月CF+4.2万。即入居可能。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×2 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	6.5万円/月
2F	1K	—	6.5万円/月
1F	1LDK	—	10.0万円/月

建築費（想定）4,247万円

総投資額5,150万円

月額賃料（想定）23.0万円/月

建替え後利回り5.4%

解体再建で標準利回り5.4%。解体323万+建築4247万のコストが回収できるか要検討。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 丸山エリア （船橋市内、過去5年間）活発

取引件数：156件 | 月平均 2.6件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低6万円 → 中央値48万円 → 最高143万円

当物件の坪単価：22.8万円 → 相場比 -52.5%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	3件	61万円	39〜101
2025年第4四半期	10件	59万円	11〜90
2025年第3四半期	13件	74万円	16〜120
2025年第2四半期	6件	35万円	25〜41
2025年第1四半期	12件	50万円	28〜111
2024年第4四半期	7件	26万円	6〜48
2024年第3四半期	9件	76万円	11〜132
2024年第2四半期	7件	46万円	14〜86
2024年第1四半期	11件	80万円	13〜121
2023年第4四半期	5件	54万円	7〜132
2023年第3四半期	11件	63万円	14〜106
2023年第2四半期	3件	118万円	33〜143
2023年第1四半期	5件	72万円	31〜88
2022年第4四半期	15件	46万円	12〜97
2022年第3四半期	9件	57万円	16〜121
2022年第2四半期	7件	35万円	15〜100
2022年第1四半期	8件	54万円	7〜94
2021年第4四半期	15件	33万円	12〜115

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	170㎡	2,000万円	39万円	6m
2026年第1四半期	140㎡	2,600万円	61万円	－
2026年第1四半期	105㎡	3,200万円	101万円	4m
2025年第4四半期	130㎡	1,900万円	48万円	6m
2025年第4四半期	130㎡	1,300万円	33万円	4m
2025年第4四半期	170㎡	3,600万円	70万円	4m
2025年第4四半期	55㎡	980万円	59万円	－
2025年第4四半期	150㎡	3,600万円	79万円	－
2025年第4四半期	95㎡	1,900万円	66万円	4.5m
2025年第4四半期	55㎡	980万円	59万円	－
2025年第4四半期	145㎡	480万円	11万円	4m
2025年第4四半期	165㎡	1,600万円	32万円	3.9m
2025年第4四半期	150㎡	4,100万円	90万円	6m
2025年第3四半期	80㎡	600万円	25万円	4m
2025年第3四半期	200㎡	4,500万円	74万円	5.5m
2025年第3四半期	135㎡	1,700万円	42万円	6m
2025年第3四半期	170㎡	1,700万円	33万円	4m
2025年第3四半期	105㎡	3,800万円	120万円	5.7m
2025年第3四半期	1100㎡	5,300万円	16万円	6.6m
2025年第3四半期	95㎡	3,300万円	115万円	7.5m
2025年第3四半期	165㎡	3,800万円	76万円	4m
2025年第3四半期	85㎡	1,900万円	74万円	－
2025年第3四半期	95㎡	1,900万円	66万円	－
2025年第3四半期	95㎡	3,300万円	115万円	－
2025年第3四半期	110㎡	3,800万円	114万円	5.5m
2025年第3四半期	115㎡	3,900万円	112万円	4m
2025年第2四半期	155㎡	1,900万円	41万円	5m
2025年第2四半期	185㎡	1,400万円	25万円	5m
2025年第2四半期	165㎡	2,000万円	40万円	7.2m
2025年第2四半期	145㎡	1,400万円	32万円	4.5m
2025年第2四半期	180㎡	1,800万円	33万円	7.5m
2025年第2四半期	610㎡	6,500万円	35万円	3.7m
2025年第1四半期	105㎡	1,000万円	31万円	5.7m
2025年第1四半期	155㎡	1,300万円	28万円	3.6m
2025年第1四半期	190㎡	3,900万円	68万円	4m
2025年第1四半期	135㎡	2,200万円	54万円	4m
2025年第1四半期	105㎡	1,600万円	50万円	5.6m
2025年第1四半期	210㎡	2,700万円	43万円	3.4m
2025年第1四半期	130㎡	1,100万円	28万円	4m
2025年第1四半期	255㎡	2,900万円	38万円	6m
2025年第1四半期	155㎡	1,900万円	41万円	5m
2025年第1四半期	125㎡	4,200万円	111万円	4m
2025年第1四半期	165㎡	3,900万円	78万円	－
2025年第1四半期	115㎡	3,400万円	98万円	－
2024年第4四半期	165㎡	1,300万円	26万円	4m
2024年第4四半期	100㎡	1,400万円	46万円	5m
2024年第4四半期	145㎡	1,100万円	25万円	4m
2024年第4四半期	125㎡	1,400万円	37万円	7.5m
2024年第4四半期	145㎡	500万円	11万円	4m
2024年第4四半期	125㎡	240万円	6万円	4m
2024年第4四半期	145㎡	2,100万円	48万円	4m
2024年第3四半期	120㎡	4,800万円	132万円	6m
2024年第3四半期	125㎡	980万円	26万円	7.5m
2024年第3四半期	110㎡	3,200万円	96万円	4.9m
2024年第3四半期	130㎡	500万円	13万円	4m
2024年第3四半期	170㎡	550万円	11万円	4m
2024年第3四半期	110㎡	3,400万円	102万円	4m
2024年第3四半期	105㎡	2,400万円	76万円	6m
2024年第3四半期	105㎡	3,000万円	94万円	4m
2024年第3四半期	100㎡	1,400万円	46万円	5.1m
2024年第2四半期	270㎡	2,900万円	36万円	4.5m
2024年第2四半期	135㎡	3,500万円	86万円	6m
2024年第2四半期	130㎡	550万円	14万円	4m
2024年第2四半期	130㎡	770万円	20万円	2.8m
2024年第2四半期	55㎡	1,400万円	84万円	－
2024年第2四半期	130㎡	1,800万円	46万円	－
2024年第2四半期	135㎡	2,800万円	69万円	6m
2024年第1四半期	170㎡	2,300万円	45万円	3.9m
2024年第1四半期	120㎡	3,700万円	102万円	3.8m
2024年第1四半期	145㎡	550万円	13万円	4.5m
2024年第1四半期	200㎡	2,500万円	41万円	6m
2024年第1四半期	135㎡	1,400万円	34万円	4m
2024年第1四半期	100㎡	3,100万円	102万円	4m
2024年第1四半期	145㎡	3,500万円	80万円	3.9m
2024年第1四半期	120㎡	4,400万円	121万円	7.9m
2024年第1四半期	120㎡	4,400万円	121万円	6m
2024年第1四半期	240㎡	3,300万円	45万円	4m
2024年第1四半期	110㎡	3,500万円	105万円	4m
2023年第4四半期	140㎡	1,200万円	28万円	4m
2023年第4四半期	120㎡	250万円	7万円	6m
2023年第4四半期	110㎡	1,800万円	54万円	5m
2023年第4四半期	115㎡	4,600万円	132万円	6m
2023年第4四半期	150㎡	4,300万円	95万円	5m
2023年第3四半期	80㎡	350万円	14万円	4m
2023年第3四半期	140㎡	2,200万円	52万円	5m
2023年第3四半期	145㎡	3,300万円	75万円	4.5m
2023年第3四半期	125㎡	4,000万円	106万円	4m
2023年第3四半期	200㎡	3,600万円	60万円	5m
2023年第3四半期	155㎡	800万円	17万円	4m
2023年第3四半期	140㎡	3,300万円	78万円	5m
2023年第3四半期	140㎡	3,900万円	92万円	4m
2023年第3四半期	135㎡	870万円	21万円	4m
2023年第3四半期	130㎡	3,500万円	89万円	4m
2023年第3四半期	105㎡	2,000万円	63万円	4m
2023年第2四半期	310㎡	3,100万円	33万円	4.9m
2023年第2四半期	95㎡	3,400万円	118万円	7.2m
2023年第2四半期	125㎡	5,400万円	143万円	4m
2023年第1四半期	130㎡	1,200万円	31万円	4m
2023年第1四半期	65㎡	1,600万円	81万円	4m
2023年第1四半期	80㎡	750万円	31万円	－
2023年第1四半期	55㎡	1,200万円	72万円	－
2023年第1四半期	60㎡	1,600万円	88万円	－
2022年第4四半期	115㎡	1,600万円	46万円	5.5m
2022年第4四半期	145㎡	2,000万円	46万円	4m
2022年第4四半期	200㎡	900万円	15万円	7.4m
2022年第4四半期	135㎡	700万円	17万円	6m
2022年第4四半期	110㎡	2,100万円	63万円	6m
2022年第4四半期	140㎡	3,300万円	78万円	4m
2022年第4四半期	210㎡	1,800万円	28万円	6m
2022年第4四半期	120㎡	2,300万円	63万円	4m
2022年第4四半期	55㎡	200万円	12万円	－
2022年第4四半期	95㎡	2,800万円	97万円	－
2022年第4四半期	145㎡	3,300万円	75万円	－
2022年第4四半期	215㎡	1,800万円	28万円	6m
2022年第4四半期	90㎡	1,300万円	48万円	4m
2022年第4四半期	280㎡	2,400万円	28万円	4m
2022年第4四半期	110㎡	2,100万円	63万円	6m
2022年第3四半期	85㎡	400万円	16万円	4m
2022年第3四半期	120㎡	4,200万円	116万円	4.5m
2022年第3四半期	135㎡	3,400万円	83万円	4m
2022年第3四半期	145㎡	2,400万円	55万円	4.5m
2022年第3四半期	360㎡	4,300万円	39万円	4m
2022年第3四半期	85㎡	3,100万円	121万円	4.5m
2022年第3四半期	130㎡	4,600万円	117万円	6m
2022年第3四半期	135㎡	1,800万円	44万円	6m
2022年第3四半期	145㎡	2,500万円	57万円	6m
2022年第2四半期	135㎡	4,100万円	100万円	3.6m
2022年第2四半期	90㎡	940万円	35万円	44m
2022年第2四半期	150㎡	1,200万円	26万円	4m
2022年第2四半期	40㎡	550万円	45万円	4m
2022年第2四半期	160㎡	1,200万円	25万円	4m
2022年第2四半期	280㎡	1,300万円	15万円	4m
2022年第2四半期	190㎡	3,500万円	61万円	5.4m
2022年第1四半期	60㎡	1,300万円	72万円	－
2022年第1四半期	90㎡	200万円	7万円	－
2022年第1四半期	125㎡	980万円	26万円	4m
2022年第1四半期	140㎡	2,300万円	54万円	7.4m
2022年第1四半期	135㎡	3,500万円	86万円	4m
2022年第1四半期	130㎡	1,400万円	36万円	6m
2022年第1四半期	560㎡	2,300万円	14万円	4m
2022年第1四半期	140㎡	4,000万円	94万円	4m
2021年第4四半期	130㎡	2,700万円	69万円	6m
2021年第4四半期	140㎡	2,900万円	68万円	6m
2021年第4四半期	130㎡	980万円	25万円	4m
2021年第4四半期	100㎡	650万円	21万円	－
2021年第4四半期	115㎡	570万円	16万円	4m
2021年第4四半期	115㎡	3,100万円	89万円	4.7m
2021年第4四半期	170㎡	600万円	12万円	4m
2021年第4四半期	130㎡	1,600万円	41万円	6m
2021年第4四半期	160㎡	1,300万円	27万円	5m
2021年第4四半期	135㎡	3,800万円	93万円	4.5m
2021年第4四半期	175㎡	1,400万円	26万円	7.5m
2021年第4四半期	160㎡	1,600万円	33万円	5m
2021年第4四半期	130㎡	1,400万円	36万円	4m
2021年第4四半期	540㎡	5,100万円	31万円	4m
2021年第4四半期	135㎡	4,700万円	115万円	4m