船橋市八木が谷１丁目 4LDK 2,480万円利回り3.5% 築13年中古一戸建て投資

船橋市八木が谷１丁目

二和向台駅 15分

再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

2,480万円 4LDK 建物107.63㎡土地115.78㎡

総合評価：要注意（C） | 賃貸利回り：3.5% | 建替え利回り：4.0%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	船橋市八木が谷１丁目
交通	二和向台駅 15分
価格	2,480万円
間取り	4LDK
建物面積	107.63㎡
土地面積	115.78㎡
築年数	13年6ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

総合評価グレード要注意（C）

現況賃貸利回り3.5%

建替え利回り4.0%

築年数13年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	7.3万円/月
年間賃料収入	87.6万円/年
経費（15%）	▲ 13.1万円/年
実質収入	74.5万円/年
月次返済（想定）	▲ 5.8万円/月
表面利回り	3.5%

現状賃貸の利回りはやや低め。築13年の1K、値引き交渉余地あり。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	6.5万円/月
2F	1K	—	6.5万円/月
1F	1K	—	6.5万円/月
0F	1LDK	—	10.0万円/月

建築費（想定）5,835万円

総投資額8,853万円

月額賃料（想定）29.5万円/月

建替え後利回り4.0%

解体再建で標準利回り4.0%。解体538万+建築5835万のコストが回収できるか要検討。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 八木が谷エリア （船橋市内、過去5年間）活発

取引件数：72件 | 月平均 1.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低2万円 → 中央値36万円 → 最高105万円

当物件の坪単価：70.8万円 → 相場比 +96.7%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	3件	40万円	39〜54
2025年第4四半期	7件	33万円	23〜45
2025年第3四半期	7件	72万円	22〜84
2025年第2四半期	5件	55万円	11〜77
2025年第1四半期	8件	60万円	2〜85
2024年第4四半期	5件	28万円	13〜57
2024年第3四半期	4件	66万円	9〜69
2024年第2四半期	2件	55万円	13〜55
2024年第1四半期	6件	29万円	15〜63
2023年第4四半期	4件	66万円	29〜71
2023年第3四半期	5件	37万円	17〜52
2023年第2四半期	1件	68万円	68〜68
2023年第1四半期	4件	27万円	24〜30
2022年第4四半期	3件	27万円	14〜105
2022年第3四半期	4件	22万円	18〜28
2022年第2四半期	1件	27万円	27〜27
2022年第1四半期	2件	54万円	13〜54
2021年第4四半期	1件	66万円	66〜66

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	65㎡	780万円	40万円	4m
2026年第1四半期	140㎡	2,300万円	54万円	4.4m
2026年第1四半期	185㎡	2,200万円	39万円	4m
2025年第4四半期	80㎡	590万円	24万円	4m
2025年第4四半期	100㎡	700万円	23万円	4m
2025年第4四半期	170㎡	1,700万円	33万円	4m
2025年第4四半期	135㎡	1,500万円	37万円	3.7m
2025年第4四半期	80㎡	700万円	29万円	4m
2025年第4四半期	125㎡	1,700万円	45万円	－
2025年第4四半期	70㎡	760万円	36万円	－
2025年第3四半期	180㎡	1,200万円	22万円	8.5m
2025年第3四半期	145㎡	3,500万円	80万円	6m
2025年第3四半期	145㎡	3,300万円	75万円	4.5m
2025年第3四半期	160㎡	3,500万円	72万円	8.5m
2025年第3四半期	195㎡	2,400万円	41万円	4m
2025年第3四半期	110㎡	2,800万円	84万円	－
2025年第3四半期	160㎡	3,500万円	72万円	－
2025年第2四半期	140㎡	2,800万円	66万円	4m
2025年第2四半期	220㎡	750万円	11万円	8.5m
2025年第2四半期	120㎡	2,800万円	77万円	－
2025年第2四半期	150㎡	2,500万円	55万円	6m
2025年第2四半期	245㎡	1,500万円	20万円	5m
2025年第1四半期	120㎡	3,100万円	85万円	－
2025年第1四半期	120㎡	2,800万円	77万円	－
2025年第1四半期	110㎡	2,600万円	78万円	－
2025年第1四半期	160㎡	2,300万円	48万円	8.5m
2025年第1四半期	165㎡	3,000万円	60万円	8.5m
2025年第1四半期	1000㎡	620万円	2万円	6.1m
2025年第1四半期	115㎡	70万円	2万円	12m
2025年第1四半期	140㎡	83万円	2万円	－
2024年第4四半期	130㎡	800万円	20万円	4.5m
2024年第4四半期	190㎡	3,300万円	57万円	4m
2024年第4四半期	45㎡	380万円	28万円	4m
2024年第4四半期	105㎡	1,400万円	44万円	4m
2024年第4四半期	95㎡	380万円	13万円	4m
2024年第3四半期	100㎡	2,000万円	66万円	6m
2024年第3四半期	90㎡	250万円	9万円	4m
2024年第3四半期	9999㎡	36,000万円	12万円	8.7m
2024年第3四半期	130㎡	2,700万円	69万円	4m
2024年第2四半期	150㎡	570万円	13万円	4.5m
2024年第2四半期	150㎡	2,500万円	55万円	6m
2024年第1四半期	125㎡	1,100万円	29万円	－
2024年第1四半期	125㎡	970万円	26万円	4m
2024年第1四半期	120㎡	2,300万円	63万円	4m
2024年第1四半期	180㎡	1,600万円	29万円	4m
2024年第1四半期	140㎡	650万円	15万円	6m
2024年第1四半期	140㎡	1,100万円	26万円	6m
2023年第4四半期	170㎡	1,500万円	29万円	6m
2023年第4四半期	180㎡	3,600万円	66万円	4.5m
2023年第4四半期	130㎡	2,800万円	71万円	6m
2023年第4四半期	140㎡	2,200万円	52万円	－
2023年第3四半期	90㎡	450万円	17万円	4m
2023年第3四半期	180㎡	2,000万円	37万円	5m
2023年第3四半期	165㎡	2,600万円	52万円	3.9m
2023年第3四半期	120㎡	750万円	21万円	4m
2023年第3四半期	165㎡	2,600万円	52万円	3.9m
2023年第2四半期	155㎡	3,200万円	68万円	6m
2023年第1四半期	105㎡	950万円	30万円	3.6m
2023年第1四半期	135㎡	1,000万円	24万円	4m
2023年第1四半期	115㎡	950万円	27万円	－
2023年第1四半期	90㎡	730万円	27万円	－
2022年第4四半期	110㎡	3,500万円	105万円	7.7m
2022年第4四半期	180㎡	780万円	14万円	4.5m
2022年第4四半期	185㎡	1,500万円	27万円	4m
2022年第3四半期	140㎡	1,200万円	28万円	4m
2022年第3四半期	170㎡	950万円	18万円	4m
2022年第3四半期	150㎡	1,000万円	22万円	4.5m
2022年第3四半期	155㎡	900万円	19万円	4m
2022年第2四半期	145㎡	1,200万円	27万円	4m
2022年第1四半期	190㎡	3,100万円	54万円	6m
2022年第1四半期	130㎡	510万円	13万円	4m
2021年第4四半期	140㎡	2,800万円	66万円	4m