船橋市南三咲２丁目

滝不動駅 8分

D建ぺい率 50%容積率 100%再建築可

3,100万円 203.65㎡（61.6坪）坪単価 50万円

評価グレード：標準（B） | 想定利回り：4.4%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	船橋市南三咲２丁目
交通	滝不動駅 8分
価格	3,100万円
土地面積	203.65㎡（61.6坪）
坪単価	50万円
建ぺい率	50%
容積率	100%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

想定表面利回り 4.4%

実質利回り（推定） 3.3%

坪単価50万円

建築可能延床204㎡

推奨建築2階建木造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 101.8㎡ | 最大延床面積: 203.7㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
2F	2LDK	—	10.5万円/月
1F	2LDK	—	10.5万円/月

建築費（想定）4,073万円

総投資額（土地+建築）7,173万円

月額賃料合計（想定）26.5万円/月

表面利回り4.4%

※坪単価66万円 × 204㎡（延床）で算出（木造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	318.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 47.7万円
実質賃貸収入	270.3万円/年
総投資額（土地＋建築）	7,173万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 16.8万円/月
表面利回り	4.4%
実質利回り	3.3%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 南三咲エリア （船橋市内、過去5年間）活発

取引件数：131件 | 月平均 2.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低9万円 → 中央値68万円 → 最高198万円

当物件の坪単価：50.3万円 → 相場比 -26.0%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	12件	86万円	29〜96
2025年第3四半期	4件	112万円	47〜116
2025年第2四半期	6件	83万円	56〜111
2025年第1四半期	12件	60万円	17〜107
2024年第4四半期	7件	76万円	50〜120
2024年第3四半期	6件	64万円	44〜76
2024年第2四半期	3件	38万円	37〜87
2023年第4四半期	8件	89万円	42〜142
2023年第3四半期	5件	64万円	28〜107
2023年第2四半期	9件	50万円	17〜112
2023年第1四半期	7件	82万円	38〜144
2022年第4四半期	6件	91万円	33〜112
2022年第3四半期	8件	42万円	20〜88
2022年第2四半期	10件	77万円	25〜89
2022年第1四半期	8件	83万円	9〜96
2021年第4四半期	13件	76万円	31〜198
2021年第3四半期	7件	53万円	19〜96

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	65㎡	780万円	40万円	－
2025年第4四半期	160㎡	4,200万円	87万円	4.5m
2025年第4四半期	70㎡	1,600万円	76万円	－
2025年第4四半期	75㎡	1,600万円	71万円	－
2025年第4四半期	160㎡	4,200万円	87万円	4.5m
2025年第4四半期	60㎡	600万円	33万円	－
2025年第4四半期	65㎡	1,700万円	86万円	－
2025年第4四半期	105㎡	2,600万円	82万円	－
2025年第4四半期	75㎡	650万円	29万円	－
2025年第4四半期	100㎡	2,800万円	93万円	6m
2025年第4四半期	95㎡	2,700万円	94万円	4m
2025年第4四半期	90㎡	2,600万円	96万円	4m
2025年第3四半期	100㎡	3,400万円	112万円	6m
2025年第3四半期	130㎡	1,900万円	48万円	5.1m
2025年第3四半期	105㎡	1,500万円	47万円	－
2025年第3四半期	100㎡	3,500万円	116万円	6m
2025年第2四半期	170㎡	2,900万円	56万円	12.5m
2025年第2四半期	60㎡	1,500万円	83万円	－
2025年第2四半期	110㎡	3,700万円	111万円	4m
2025年第2四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2025年第2四半期	115㎡	3,300万円	95万円	4m
2025年第2四半期	110㎡	1,900万円	57万円	4m
2025年第1四半期	170㎡	2,900万円	56万円	6m
2025年第1四半期	165㎡	3,200万円	64万円	6m
2025年第1四半期	145㎡	3,700万円	84万円	6m
2025年第1四半期	130㎡	1,500万円	38万円	6m
2025年第1四半期	55㎡	280万円	17万円	－
2025年第1四半期	55㎡	580万円	35万円	－
2025年第1四半期	55㎡	980万円	59万円	－
2025年第1四半期	115㎡	3,500万円	101万円	4m
2025年第1四半期	130㎡	3,500万円	89万円	6.5m
2025年第1四半期	65㎡	2,100万円	107万円	－
2025年第1四半期	60㎡	900万円	50万円	－
2025年第1四半期	160㎡	2,900万円	60万円	4m
2024年第4四半期	120㎡	3,200万円	88万円	4m
2024年第4四半期	80㎡	2,900万円	120万円	－
2024年第4四半期	60㎡	1,500万円	83万円	－
2024年第4四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2024年第4四半期	125㎡	1,900万円	50万円	4.5m
2024年第4四半期	55㎡	1,100万円	66万円	－
2024年第4四半期	105㎡	1,700万円	54万円	6m
2024年第3四半期	155㎡	3,000万円	64万円	6m
2024年第3四半期	55㎡	790万円	47万円	－
2024年第3四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2024年第3四半期	155㎡	3,000万円	64万円	6m
2024年第3四半期	60㎡	790万円	44万円	－
2024年第3四半期	140㎡	2,000万円	47万円	4m
2024年第2四半期	115㎡	1,300万円	37万円	4m
2024年第2四半期	110㎡	2,900万円	87万円	4.5m
2024年第2四半期	65㎡	750万円	38万円	－
2023年第4四半期	165㎡	3,000万円	60万円	6.5m
2023年第4四半期	105㎡	3,900万円	123万円	7.3m
2023年第4四半期	165㎡	7,100万円	142万円	8m
2023年第4四半期	165㎡	2,400万円	48万円	7m
2023年第4四半期	165㎡	2,100万円	42万円	8.4m
2023年第4四半期	100㎡	1,700万円	56万円	5m
2023年第4四半期	100㎡	2,700万円	89万円	8.5m
2023年第4四半期	65㎡	1,800万円	92万円	－
2023年第3四半期	310㎡	2,600万円	28万円	2.7m
2023年第3四半期	80㎡	2,600万円	107万円	5m
2023年第3四半期	130㎡	2,500万円	64万円	8m
2023年第3四半期	55㎡	1,500万円	90万円	－
2023年第3四半期	75㎡	850万円	37万円	－
2023年第2四半期	105㎡	550万円	17万円	7.3m
2023年第2四半期	115㎡	1,200万円	34万円	4m
2023年第2四半期	70㎡	630万円	30万円	4m
2023年第2四半期	100㎡	3,400万円	112万円	4.5m
2023年第2四半期	165㎡	2,500万円	50万円	8.1m
2023年第2四半期	65㎡	1,100万円	56万円	－
2023年第2四半期	55㎡	510万円	31万円	－
2023年第2四半期	130㎡	2,500万円	64万円	－
2023年第2四半期	100㎡	3,400万円	112万円	－
2023年第1四半期	390㎡	5,200万円	44万円	14m
2023年第1四半期	80㎡	2,100万円	87万円	－
2023年第1四半期	110㎡	2,800万円	84万円	6m
2023年第1四半期	175㎡	2,000万円	38万円	7.9m
2023年第1四半期	175㎡	2,000万円	38万円	8m
2023年第1四半期	55㎡	2,400万円	144万円	－
2023年第1四半期	85㎡	2,100万円	82万円	－
2022年第4四半期	105㎡	2,900万円	91万円	4m
2022年第4四半期	80㎡	800万円	33万円	4m
2022年第4四半期	95㎡	2,700万円	94万円	4.3m
2022年第4四半期	125㎡	2,600万円	69万円	6.7m
2022年第4四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2022年第4四半期	65㎡	2,200万円	112万円	－
2022年第3四半期	90㎡	550万円	20万円	4m
2022年第3四半期	135㎡	1,700万円	42万円	6m
2022年第3四半期	100㎡	800万円	26万円	4.5m
2022年第3四半期	80㎡	550万円	23万円	5m
2022年第3四半期	330㎡	3,500万円	35万円	6m
2022年第3四半期	65㎡	1,300万円	66万円	－
2022年第3四半期	140㎡	2,400万円	57万円	6m
2022年第3四半期	75㎡	2,000万円	88万円	－
2022年第2四半期	120㎡	3,100万円	85万円	6m
2022年第2四半期	125㎡	3,200万円	85万円	6m
2022年第2四半期	55㎡	600万円	36万円	4m
2022年第2四半期	140㎡	3,200万円	76万円	6m
2022年第2四半期	100㎡	2,700万円	89万円	4m
2022年第2四半期	100㎡	2,500万円	83万円	4.5m
2022年第2四半期	55㎡	600万円	36万円	－
2022年第2四半期	60㎡	1,400万円	77万円	－
2022年第2四半期	65㎡	500万円	25万円	－
2022年第2四半期	55㎡	600万円	36万円	4m
2022年第1四半期	120㎡	3,000万円	83万円	6m
2022年第1四半期	115㎡	570万円	16万円	4m
2022年第1四半期	125㎡	3,500万円	93万円	6m
2022年第1四半期	140㎡	3,500万円	83万円	6m
2022年第1四半期	280㎡	750万円	9万円	3.4m
2022年第1四半期	250㎡	650万円	9万円	4.3m
2022年第1四半期	55㎡	1,600万円	96万円	－
2022年第1四半期	130㎡	3,500万円	89万円	6m
2021年第4四半期	75㎡	1,400万円	62万円	－
2021年第4四半期	65㎡	790万円	40万円	－
2021年第4四半期	200㎡	12,000万円	198万円	4.5m
2021年第4四半期	120㎡	3,200万円	88万円	6m
2021年第4四半期	145㎡	4,000万円	91万円	6m
2021年第4四半期	120㎡	3,200万円	88万円	6m
2021年第4四半期	145㎡	3,000万円	68万円	6m
2021年第4四半期	75㎡	2,400万円	106万円	－
2021年第4四半期	55㎡	790万円	47万円	－
2021年第4四半期	60㎡	1,300万円	72万円	－
2021年第4四半期	120㎡	3,500万円	96万円	6m
2021年第4四半期	65㎡	1,500万円	76万円	－
2021年第4四半期	65㎡	600万円	31万円	－
2021年第3四半期	55㎡	600万円	36万円	3.8m
2021年第3四半期	55㎡	520万円	31万円	4m
2021年第3四半期	90㎡	2,600万円	96万円	6m
2021年第3四半期	90㎡	2,400万円	88万円	6m
2021年第3四半期	195㎡	3,100万円	53万円	6m
2021年第3四半期	260㎡	1,500万円	19万円	2m
2021年第3四半期	135㎡	3,200万円	78万円	6m