物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 川口市坂下町 |
| 交通 | 鳩ヶ谷駅 15分 |
| 価格 | 4,650万円 |
| 間取り | 3LDK |
| 建物面積 | 98.0㎡ |
| 土地面積 | 103.73㎡ |
| 築年数 | 12年4ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-07-30 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り1.9%
建替え利回り3.4%
築年数12年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 7.3万円/月 |
| 年間賃料収入 | 87.6万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 13.1万円/年 |
| 実質収入 | 74.5万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 10.9万円/月 |
| 表面利回り | 1.9% |
現状賃貸では投資効率が低い。築12年の1K、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 2F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 1F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 0F | 1LDK | — | 10.0万円/月 |
建築費（想定）5,228万円
総投資額10,368万円
月額賃料（想定）29.5万円/月
建替え後利回り3.4%
解体再建でも利回り3.4%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 坂下町エリア
（川口市 内、過去5年間）
活発
取引件数：95件 | 月平均 1.6件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低28万円
→
中央値136万円
→
最高249万円
当物件の坪単価：148.2万円
→ 相場比 +9.0%（相場並）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 3件 | 141万円 | 74〜231 |
| 2025年第4四半期 | 6件 | 155万円 | 72〜172 |
| 2025年第3四半期 | 9件 | 136万円 | 39〜247 |
| 2025年第2四半期 | 3件 | 173万円 | 168〜249 |
| 2025年第1四半期 | 5件 | 149万円 | 73〜168 |
| 2024年第4四半期 | 7件 | 101万円 | 58〜171 |
| 2024年第3四半期 | 2件 | 184万円 | 70〜184 |
| 2024年第2四半期 | 6件 | 163万円 | 89〜172 |
| 2023年第4四半期 | 3件 | 222万円 | 207〜230 |
| 2023年第3四半期 | 2件 | 89万円 | 77〜89 |
| 2023年第2四半期 | 3件 | 117万円 | 43〜129 |
| 2023年第1四半期 | 5件 | 142万円 | 101〜193 |
| 2022年第4四半期 | 5件 | 175万円 | 83〜193 |
| 2022年第3四半期 | 11件 | 119万円 | 28〜218 |
| 2022年第2四半期 | 10件 | 110万円 | 30〜209 |
| 2022年第1四半期 | 6件 | 92万円 | 38〜188 |
| 2021年第4四半期 | 9件 | 90万円 | 44〜220 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 85㎡ | 1,900万円 | 74万円 | 4m |
| 2026年第1四半期 | 60㎡ | 4,200万円 | 231万円 | 4m |
| 2026年第1四半期 | 75㎡ | 3,200万円 | 141万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 115㎡ | 5,400万円 | 155万円 | 13m |
| 2025年第4四半期 | 110㎡ | 2,400万円 | 72万円 | 3.5m |
| 2025年第4四半期 | 85㎡ | 3,800万円 | 148万円 | 4m |
| 2025年第4四半期 | 100㎡ | 4,900万円 | 162万円 | 4m |
| 2025年第4四半期 | 75㎡ | 3,900万円 | 172万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 105㎡ | 4,700万円 | 148万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 50㎡ | 2,000万円 | 132万円 | 4.3m |
| 2025年第3四半期 | 75㎡ | 5,500万円 | 242万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 75㎡ | 5,600万円 | 247万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 45㎡ | 710万円 | 52万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 65㎡ | 3,000万円 | 153万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 95㎡ | 3,900万円 | 136万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 95㎡ | 3,900万円 | 136万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 55㎡ | 650万円 | 39万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 590㎡ | 14,000万円 | 78万円 | 4m |
| 2025年第2四半期 | 105㎡ | 5,500万円 | 173万円 | 6.2m |
| 2025年第2四半期 | 55㎡ | 2,800万円 | 168万円 | 4m |
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全95件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
鳩ヶ谷駅 15分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築12年の1K、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-07-30
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