川口市芝西 4LDK+S（納戸） 5,200万円利回り5.5% 築27年中古一戸建て投資

川口市芝西

蕨駅 12分

再建築可否要確認駐車場あり推奨: 現況賃貸が有利

5,200万円 4LDK+S（納戸）建物170.78㎡土地109.06㎡

総合評価：標準（B） | 賃貸利回り：5.5% | 建替え利回り：3.1%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	川口市芝西
交通	蕨駅 12分
価格	5,200万円
間取り	4LDK+S（納戸）
建物面積	170.78㎡
土地面積	109.06㎡
築年数	27年1ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

総合評価グレード標準（B）

現況賃貸利回り5.5%

建替え利回り3.1%

築年数27年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	23.9万円/月
年間賃料収入	286.8万円/年
経費（15%）	▲ 43.0万円/年
実質収入	243.8万円/年
月次返済（想定）	▲ 12.1万円/月
表面利回り	5.5%

現状賃貸で標準利回り。築27年の4LDK+、月CF+11.8万。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	6.5万円/月
2F	1K	—	6.5万円/月
1F	1K	—	6.5万円/月
0F	1LDK	—	10.0万円/月

建築費（想定）5,497万円

総投資額11,551万円

月額賃料（想定）29.5万円/月

建替え後利回り3.1%

解体再建でも利回り3.1%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 芝西エリア （川口市内、過去5年間）活発

取引件数：68件 | 月平均 1.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

当物件の坪単価：157.6万円 → 相場比 -2.7%（相場並）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	6件	189万円	62〜225
2025年第4四半期	4件	167万円	145〜229
2025年第3四半期	5件	161万円	60〜214
2025年第2四半期	6件	145万円	84〜202
2025年第1四半期	17件	198万円	0〜222
2024年第4四半期	1件	24万円	24〜24
2024年第3四半期	2件	218万円	82〜218
2024年第2四半期	1件	102万円	102〜102
2024年第1四半期	2件	132万円	83〜132
2023年第4四半期	3件	203万円	122〜231
2023年第3四半期	1件	249万円	249〜249
2023年第2四半期	5件	98万円	9〜244
2023年第1四半期	1件	79万円	79〜79
2022年第3四半期	8件	213万円	132〜234
2022年第2四半期	2件	167万円	112〜167
2022年第1四半期	2件	102万円	52〜102
2021年第4四半期	2件	165万円	132〜165

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	70㎡	4,000万円	189万円	4m
2026年第1四半期	75㎡	4,000万円	176万円	－
2026年第1四半期	95㎡	3,500万円	122万円	－
2026年第1四半期	80㎡	5,200万円	215万円	6m
2026年第1四半期	75㎡	5,100万円	225万円	6m
2026年第1四半期	80㎡	1,500万円	62万円	－
2025年第4四半期	95㎡	4,800万円	167万円	8m
2025年第4四半期	95㎡	4,300万円	150万円	4m
2025年第4四半期	65㎡	4,500万円	229万円	4m
2025年第4四半期	125㎡	5,500万円	145万円	6m
2025年第3四半期	65㎡	4,200万円	214万円	4m
2025年第3四半期	70㎡	3,400万円	161万円	4m
2025年第3四半期	60㎡	3,400万円	187万円	4m
2025年第3四半期	50㎡	910万円	60万円	4m
2025年第3四半期	90㎡	3,900万円	143万円	8m
2025年第2四半期	55㎡	1,400万円	84万円	－
2025年第2四半期	125㎡	6,000万円	159万円	6m
2025年第2四半期	80㎡	2,500万円	103万円	13m
2025年第2四半期	80㎡	4,900万円	202万円	4m
2025年第2四半期	50㎡	2,200万円	145万円	1m
2025年第2四半期	50㎡	1,400万円	93万円	－
2025年第1四半期	90㎡	4,400万円	162万円	6m
2025年第1四半期	100㎡	2,700万円	89万円	12m
2025年第1四半期	50㎡	0万円	0万円	4m
2025年第1四半期	85㎡	5,400万円	210万円	7.5m
2025年第1四半期	55㎡	2,100万円	126万円	－
2025年第1四半期	55㎡	2,200万円	132万円	－
2025年第1四半期	100㎡	2,700万円	89万円	－
2025年第1四半期	55㎡	3,300万円	198万円	4m
2025年第1四半期	55㎡	3,500万円	210万円	4m
2025年第1四半期	65㎡	4,000万円	203万円	6m
2025年第1四半期	60㎡	2,200万円	121万円	－
2025年第1四半期	105㎡	4,300万円	135万円	－
2025年第1四半期	70㎡	4,700万円	222万円	4m
2025年第1四半期	65㎡	4,300万円	219万円	4m
2025年第1四半期	75㎡	4,500万円	198万円	4m
2025年第1四半期	70㎡	4,600万円	217万円	5m
2025年第1四半期	55㎡	3,400万円	204万円	－
2024年第4四半期	90㎡	640万円	24万円	8m
2024年第3四半期	50㎡	3,300万円	218万円	6m
2024年第3四半期	125㎡	3,100万円	82万円	－
2024年第2四半期	65㎡	2,000万円	102万円	8m
2024年第1四半期	80㎡	2,000万円	83万円	4m
2024年第1四半期	60㎡	2,400万円	132万円	－
2023年第4四半期	60㎡	4,200万円	231万円	4m
2023年第4四半期	70㎡	4,300万円	203万円	4m
2023年第4四半期	130㎡	4,800万円	122万円	6m
2023年第3四半期	65㎡	4,900万円	249万円	44m
2023年第2四半期	35㎡	99万円	9万円	－
2023年第2四半期	65㎡	4,800万円	244万円	4m
2023年第2四半期	260㎡	7,700万円	98万円	6m
2023年第2四半期	70㎡	4,800万円	227万円	4m
2023年第2四半期	60㎡	1,500万円	83万円	－
2023年第1四半期	50㎡	1,200万円	79万円	6m
2022年第3四半期	65㎡	4,600万円	234万円	6m
2022年第3四半期	70㎡	4,500万円	213万円	8m
2022年第3四半期	50㎡	2,000万円	132万円	－
2022年第3四半期	70㎡	4,600万円	217万円	6m
2022年第3四半期	90㎡	4,500万円	165万円	6m
2022年第3四半期	70㎡	4,500万円	213万円	6m
2022年第3四半期	65㎡	4,000万円	203万円	6m
2022年第3四半期	65㎡	4,400万円	224万円	6m
2022年第2四半期	85㎡	4,300万円	167万円	6m
2022年第2四半期	50㎡	1,700万円	112万円	－
2022年第1四半期	55㎡	1,700万円	102万円	－
2022年第1四半期	190㎡	3,000万円	52万円	8m
2021年第4四半期	60㎡	3,000万円	165万円	6m
2021年第4四半期	75㎡	3,000万円	132万円	6m