杉並区善福寺4丁目 3LDK 9,480万円利回り0.9% 築1985年中古一戸建て投資

杉並区善福寺4丁目

上石神井駅 15分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

9,480万円 3LDK 建物87.6㎡土地109.76㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：0.9% | 建替え利回り：2.7%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	杉並区善福寺4丁目
交通	上石神井駅 15分
価格	9,480万円
間取り	3LDK
建物面積	87.6㎡
土地面積	109.76㎡
築年数	ーベストセレクトは創立1985年の売買専門の不動産会社ですー
構造	木造
情報更新日	2026-06-22

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り0.9%

建替え利回り2.7%

築年数1985年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

?築1985年 — 旧耐震の可能性あり、要確認

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	6.8万円/月
年間賃料収入	81.6万円/年
経費（15%）	▲ 12.2万円/年
実質収入	69.4万円/年
月次返済（想定）	▲ 22.1万円/月
表面利回り	0.9%

現状賃貸では投資効率が低い。築1985年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月
0F	1LDK	—	12.0万円/月

建築費（想定）5,532万円

総投資額15,450万円

月額賃料（想定）34.5万円/月

建替え後利回り2.7%

解体再建でも利回り2.7%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 善福寺エリア （杉並区内、過去5年間）活発

取引件数：150件 | 月平均 2.5件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低60万円 → 中央値237万円 → 最高1026万円

当物件の坪単価：285.5万円 → 相場比 +20.5%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	3件	260万円	249〜423
2025年第3四半期	9件	235万円	112〜403
2025年第2四半期	13件	238万円	107〜1026
2025年第1四半期	10件	256万円	163〜327
2024年第4四半期	7件	231万円	60〜248
2024年第3四半期	8件	251万円	146〜331
2024年第2四半期	8件	260万円	176〜364
2024年第1四半期	5件	291万円	187〜331
2023年第4四半期	11件	239万円	132〜280
2023年第3四半期	12件	220万円	66〜335
2023年第2四半期	9件	284万円	211〜860
2023年第1四半期	6件	268万円	191〜311
2022年第4四半期	8件	185万円	93〜405
2022年第3四半期	8件	253万円	195〜476
2022年第2四半期	6件	254万円	165〜476
2022年第1四半期	3件	258万円	198〜277
2021年第4四半期	11件	187万円	128〜288
2021年第3四半期	13件	192万円	99〜331

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	140㎡	11,000万円	260万円	5m
2025年第4四半期	65㎡	4,900万円	249万円	4.5m
2025年第4四半期	50㎡	6,400万円	423万円	3.6m
2025年第3四半期	105㎡	9,200万円	290万円	8.1m
2025年第3四半期	100㎡	7,100万円	235万円	5.4m
2025年第3四半期	100㎡	5,500万円	182万円	5.4m
2025年第3四半期	55㎡	6,700万円	403万円	4.5m
2025年第3四半期	130㎡	9,200万円	234万円	7.2m
2025年第3四半期	135㎡	13,000万円	318万円	5.4m
2025年第3四半期	20㎡	680万円	112万円	－
2025年第3四半期	100㎡	7,100万円	235万円	－
2025年第3四半期	60㎡	3,000万円	165万円	－
2025年第2四半期	100㎡	7,800万円	258万円	6.1m
2025年第2四半期	95㎡	5,200万円	181万円	5.4m
2025年第2四半期	140㎡	8,000万円	189万円	9m
2025年第2四半期	75㎡	5,400万円	238万円	4.5m
2025年第2四半期	145㎡	45,000万円	1026万円	25m
2025年第2四半期	90㎡	5,700万円	209万円	4m
2025年第2四半期	100㎡	7,600万円	251万円	－
2025年第2四半期	105㎡	7,800万円	246万円	－
2025年第2四半期	80㎡	6,000万円	248万円	－
2025年第2四半期	195㎡	7,800万円	132万円	5.4m
2025年第2四半期	105㎡	12,000万円	378万円	4.5m
2025年第2四半期	95㎡	5,200万円	181万円	5.4m
2025年第2四半期	40㎡	1,300万円	107万円	－
2025年第1四半期	110㎡	8,000万円	240万円	7.2m
2025年第1四半期	155㎡	12,000万円	256万円	4m
2025年第1四半期	150㎡	11,000万円	242万円	4m
2025年第1四半期	175㎡	9,400万円	178万円	5.4m
2025年第1四半期	95㎡	9,400万円	327万円	5.4m
2025年第1四半期	300㎡	27,000万円	298万円	5.4m
2025年第1四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2025年第1四半期	150㎡	7,400万円	163万円	－
2025年第1四半期	85㎡	5,800万円	226万円	4m
2025年第1四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2024年第4四半期	120㎡	8,600万円	237万円	5.4m
2024年第4四半期	115㎡	8,400万円	241万円	5.4m
2024年第4四半期	70㎡	4,900万円	231万円	5.4m
2024年第4四半期	60㎡	4,100万円	226万円	－
2024年第4四半期	55㎡	1,000万円	60万円	2.7m
2024年第4四半期	80㎡	4,300万円	178万円	4.4m
2024年第4四半期	80㎡	6,000万円	248万円	－
2024年第3四半期	135㎡	6,200万円	152万円	5m
2024年第3四半期	110㎡	6,000万円	180万円	5.4m
2024年第3四半期	90㎡	7,300万円	268万円	7.2m
2024年第3四半期	220㎡	9,700万円	146万円	4m
2024年第3四半期	95㎡	7,200万円	251万円	4.2m
2024年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2024年第3四半期	120㎡	7,800万円	215万円	9m
2024年第3四半期	100㎡	9,600万円	317万円	7.3m
2024年第2四半期	120㎡	6,400万円	176万円	7.9m
2024年第2四半期	110㎡	7,900万円	237万円	7.2m
2024年第2四半期	115㎡	7,000万円	201万円	5.4m
2024年第2四半期	100㎡	11,000万円	364万円	5m
2024年第2四半期	130㎡	7,200万円	183万円	7.3m
2024年第2四半期	100㎡	11,000万円	364万円	5m
2024年第2四半期	165㎡	13,000万円	260万円	3.2m
2024年第2四半期	85㎡	7,400万円	288万円	－
2024年第1四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2024年第1四半期	45㎡	4,500万円	331万円	－
2024年第1四半期	100㎡	8,800万円	291万円	5m
2024年第1四半期	75㎡	7,200万円	317万円	4m
2024年第1四半期	120㎡	6,800万円	187万円	5.4m
2023年第4四半期	115㎡	6,800万円	195万円	3.4m
2023年第4四半期	105㎡	6,600万円	208万円	3.4m
2023年第4四半期	120㎡	9,500万円	262万円	4.5m
2023年第4四半期	120㎡	9,000万円	248万円	4.5m
2023年第4四半期	120㎡	9,900万円	273万円	5.4m
2023年第4四半期	130㎡	11,000万円	280万円	5.4m
2023年第4四半期	120㎡	10,000万円	276万円	4.5m
2023年第4四半期	65㎡	4,700万円	239万円	6.1m
2023年第4四半期	105㎡	7,600万円	239万円	4m
2023年第4四半期	145㎡	7,800万円	178万円	4m
2023年第4四半期	35㎡	1,400万円	132万円	－
2023年第3四半期	100㎡	5,400万円	179万円	5.4m
2023年第3四半期	165㎡	8,000万円	160万円	5.4m
2023年第3四半期	110㎡	2,200万円	66万円	5.4m
2023年第3四半期	330㎡	13,000万円	130万円	5.5m
2023年第3四半期	110㎡	8,600万円	258万円	8m
2023年第3四半期	70㎡	7,100万円	335万円	5.4m
2023年第3四半期	65㎡	5,000万円	254万円	10m
2023年第3四半期	165㎡	11,000万円	220万円	5m
2023年第3四半期	45㎡	3,400万円	250万円	－
2023年第3四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2023年第3四半期	45㎡	1,900万円	140万円	－
2023年第3四半期	165㎡	11,000万円	220万円	5m
2023年第2四半期	105㎡	6,800万円	214万円	4m
2023年第2四半期	100㎡	7,200万円	238万円	5.4m
2023年第2四半期	90㎡	8,000万円	294万円	3.6m
2023年第2四半期	50㎡	13,000万円	860万円	16.3m
2023年第2四半期	80㎡	8,000万円	331万円	7.2m
2023年第2四半期	85㎡	7,300万円	284万円	5.4m
2023年第2四半期	85㎡	7,300万円	284万円	5.5m
2023年第2四半期	130㎡	8,300万円	211万円	4m
2023年第2四半期	100㎡	7,200万円	238万円	5.4m
2023年第1四半期	110㎡	9,900万円	298万円	5.5m
2023年第1四半期	85㎡	6,800万円	264万円	5.4m
2023年第1四半期	95㎡	7,700万円	268万円	5.4m
2023年第1四半期	75㎡	4,800万円	212万円	7.2m
2023年第1四半期	90㎡	5,200万円	191万円	7.7m
2023年第1四半期	85㎡	8,000万円	311万円	5.4m
2022年第4四半期	115㎡	6,200万円	178万円	4.5m
2022年第4四半期	120㎡	6,700万円	185万円	9.1m
2022年第4四半期	40㎡	4,900万円	405万円	－
2022年第4四半期	150㎡	11,000万円	242万円	5.4m
2022年第4四半期	20㎡	860万円	142万円	－
2022年第4四半期	95㎡	8,000万円	278万円	4m
2022年第4四半期	120㎡	6,700万円	185万円	9m
2022年第4四半期	460㎡	13,000万円	93万円	7.2m
2022年第3四半期	120㎡	9,200万円	253万円	8.2m
2022年第3四半期	110㎡	6,500万円	195万円	2.5m
2022年第3四半期	85㎡	5,400万円	210万円	2.5m
2022年第3四半期	90㎡	6,900万円	253万円	7.1m
2022年第3四半期	120㎡	7,400万円	204万円	5.4m
2022年第3四半期	75㎡	5,200万円	229万円	4m
2022年第3四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2022年第3四半期	120㎡	9,200万円	253万円	8m
2022年第2四半期	155㎡	8,900万円	190万円	7.2m
2022年第2四半期	95㎡	7,300万円	254万円	5.4m
2022年第2四半期	180㎡	9,000万円	165万円	5.4m
2022年第2四半期	175㎡	12,000万円	227万円	5.4m
2022年第2四半期	25㎡	3,600万円	476万円	－
2022年第2四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2022年第1四半期	50㎡	3,900万円	258万円	11m
2022年第1四半期	75㎡	4,500万円	198万円	－
2022年第1四半期	80㎡	6,700万円	277万円	4m
2021年第4四半期	100㎡	5,200万円	172万円	5.5m
2021年第4四半期	125㎡	5,800万円	153万円	7.2m
2021年第4四半期	100㎡	5,100万円	169万円	4m
2021年第4四半期	160㎡	7,700万円	159万円	5.4m
2021年第4四半期	115㎡	6,500万円	187万円	4.5m
2021年第4四半期	15㎡	900万円	198万円	－
2021年第4四半期	165㎡	6,400万円	128万円	7.2m
2021年第4四半期	85㎡	7,400万円	288万円	4.5m
2021年第4四半期	55㎡	4,100万円	246万円	－
2021年第4四半期	145㎡	8,400万円	192万円	5m
2021年第4四半期	75㎡	6,000万円	264万円	4m
2021年第3四半期	95㎡	5,700万円	198万円	4m
2021年第3四半期	145㎡	8,400万円	192万円	5m
2021年第3四半期	155㎡	6,000万円	128万円	7.2m
2021年第3四半期	100㎡	3,000万円	99万円	2m
2021年第3四半期	120㎡	5,000万円	138万円	3.2m
2021年第3四半期	135㎡	9,000万円	220万円	4.5m
2021年第3四半期	75㎡	6,000万円	264万円	4m
2021年第3四半期	165㎡	9,500万円	190万円	4.4m
2021年第3四半期	80㎡	4,600万円	190万円	4m
2021年第3四半期	70㎡	7,000万円	331万円	5.4m
2021年第3四半期	110㎡	8,300万円	249万円	4.5m
2021年第3四半期	110㎡	8,300万円	249万円	4.5m
2021年第3四半期	100㎡	5,700万円	188万円	4m