杉並区方南 3K 3,400万円利回り2.4% 築54年中古一戸建て投資

杉並区方南

代田橋駅 9分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

3,400万円 3K 建物49.14㎡土地40.82㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：2.4% | 建替え利回り：3.2%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	杉並区方南
交通	代田橋駅 9分
価格	3,400万円
間取り	3K
建物面積	49.14㎡
土地面積	40.82㎡
築年数	54年10ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り2.4%

建替え利回り3.2%

築年数54年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

?築54年 — 旧耐震の可能性あり、要確認

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	6.8万円/月
年間賃料収入	81.6万円/年
経費（15%）	▲ 12.2万円/年
実質収入	69.4万円/年
月次返済（想定）	▲ 7.9万円/月
表面利回り	2.4%

現状賃貸では投資効率が低い。築54年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×2戸

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）2,057万円

総投資額5,703万円

月額賃料（想定）15.0万円/月

建替え後利回り3.2%

解体再建でも利回り3.2%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 方南エリア （杉並区内、過去5年間）活発

取引件数：299件 | 月平均 5.0件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低81万円 → 中央値315万円 → 最高1914万円

当物件の坪単価：275.4万円 → 相場比 -12.6%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	16件	313万円	99〜567
2025年第4四半期	18件	373万円	113〜567
2025年第3四半期	14件	331万円	122〜1914
2025年第2四半期	23件	345万円	208〜537
2025年第1四半期	25件	313万円	151〜567
2024年第4四半期	17件	314万円	152〜472
2024年第3四半期	18件	264万円	139〜468
2024年第2四半期	19件	307万円	120〜529
2024年第1四半期	21件	347万円	84〜548
2023年第4四半期	14件	342万円	132〜449
2023年第3四半期	21件	383万円	206〜567
2023年第2四半期	12件	309万円	121〜450
2023年第1四半期	25件	331万円	121〜1301
2022年第4四半期	13件	313万円	162〜383
2022年第3四半期	11件	303万円	124〜402
2022年第2四半期	18件	291万円	81〜397
2022年第1四半期	14件	331万円	182〜441

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2026年第1四半期	85㎡	7,000万円	272万円	3m
2026年第1四半期	35㎡	1,700万円	161万円	3.6m
2026年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2026年第1四半期	60㎡	7,500万円	413万円	4m
2026年第1四半期	95㎡	9,000万円	313万円	5m
2026年第1四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2026年第1四半期	80㎡	6,800万円	281万円	－
2026年第1四半期	35㎡	2,500万円	236万円	－
2026年第1四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2026年第1四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2026年第1四半期	75㎡	7,400万円	326万円	4.5m
2026年第1四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2026年第1四半期	70㎡	2,100万円	99万円	－
2026年第1四半期	50㎡	3,800万円	251万円	－
2026年第1四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2025年第4四半期	70㎡	8,300万円	392万円	4m
2025年第4四半期	15㎡	980万円	216万円	－
2025年第4四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2025年第4四半期	60㎡	9,500万円	523万円	－
2025年第4四半期	60㎡	8,500万円	468万円	4m
2025年第4四半期	15㎡	780万円	172万円	－
2025年第4四半期	70㎡	7,900万円	373万円	－
2025年第4四半期	40㎡	2,400万円	198万円	－
2025年第4四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2025年第4四半期	35㎡	1,200万円	113万円	3.3m
2025年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2025年第4四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2025年第4四半期	35㎡	1,700万円	161万円	－
2025年第4四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2025年第4四半期	40㎡	6,000万円	496万円	5.4m
2025年第4四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2025年第4四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2025年第4四半期	30㎡	2,400万円	264万円	－
2025年第3四半期	380㎡	14,000万円	122万円	5.3m
2025年第3四半期	105㎡	10,000万円	315万円	4m
2025年第3四半期	135㎡	24,000万円	588万円	4m
2025年第3四半期	190㎡	110,000万円	1914万円	15m
2025年第3四半期	230㎡	15,000万円	216万円	4m
2025年第3四半期	60㎡	6,800万円	375万円	4m
2025年第3四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2025年第3四半期	65㎡	9,800万円	498万円	－
2025年第3四半期	30㎡	2,400万円	264万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2025年第3四半期	50㎡	4,100万円	271万円	－
2025年第3四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2025年第3四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2025年第2四半期	140㎡	15,000万円	354万円	3m
2025年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第2四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2025年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2025年第2四半期	130㎡	8,400万円	214万円	5.2m
2025年第2四半期	90㎡	8,600万円	316万円	4m
2025年第2四半期	290㎡	44,000万円	502万円	4.5m
2025年第2四半期	70㎡	8,500万円	401万円	4m
2025年第2四半期	55㎡	6,000万円	361万円	－
2025年第2四半期	30㎡	2,200万円	242万円	－
2025年第2四半期	80㎡	13,000万円	537万円	－
2025年第2四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2025年第2四半期	30㎡	2,800万円	309万円	－
2025年第2四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	35㎡	3,100万円	293万円	3.8m
2025年第2四半期	35㎡	2,200万円	208万円	－
2025年第2四半期	70㎡	8,000万円	378万円	－
2025年第2四半期	70㎡	8,500万円	401万円	－
2025年第2四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2025年第2四半期	35㎡	2,400万円	227万円	－
2025年第1四半期	40㎡	2,300万円	190万円	－
2025年第1四半期	95㎡	9,000万円	313万円	－
2025年第1四半期	70㎡	9,900万円	468万円	－
2025年第1四半期	55㎡	8,600万円	517万円	－
2025年第1四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2025年第1四半期	55㎡	3,200万円	192万円	－
2025年第1四半期	50㎡	4,800万円	317万円	－
2025年第1四半期	35㎡	1,600万円	151万円	－
2025年第1四半期	65㎡	7,100万円	361万円	－
2025年第1四半期	95㎡	6,600万円	230万円	－
2025年第1四半期	75㎡	9,700万円	428万円	－
2025年第1四半期	30㎡	2,300万円	253万円	－
2025年第1四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2025年第1四半期	45㎡	2,400万円	176万円	－
2025年第1四半期	30㎡	2,300万円	253万円	－
2025年第1四半期	210㎡	13,000万円	205万円	4m
2025年第1四半期	70㎡	12,000万円	567万円	4.5m
2025年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第1四半期	40㎡	4,400万円	364万円	－
2025年第1四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
2025年第1四半期	95㎡	9,000万円	313万円	3.8m
2025年第1四半期	30㎡	1,600万円	176万円	－
2025年第1四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2025年第1四半期	45㎡	4,800万円	353万円	－
2025年第1四半期	65㎡	11,000万円	559万円	－
2024年第4四半期	95㎡	13,000万円	452万円	4m
2024年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2024年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第4四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2024年第4四半期	135㎡	9,200万円	225万円	3.8m
2024年第4四半期	120㎡	5,500万円	152万円	4m
2024年第4四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2024年第4四半期	75㎡	9,700万円	428万円	－
2024年第4四半期	85㎡	10,000万円	389万円	4m
2024年第4四半期	60㎡	5,500万円	303万円	－
2024年第4四半期	30㎡	2,000万円	220万円	－
2024年第4四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2024年第4四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2024年第4四半期	45㎡	3,500万円	257万円	－
2024年第4四半期	45㎡	3,700万円	272万円	－
2024年第4四半期	100㎡	6,600万円	218万円	3.8m
2024年第3四半期	45㎡	4,000万円	294万円	4m
2024年第3四半期	70㎡	4,900万円	231万円	4m
2024年第3四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2024年第3四半期	195㎡	13,000万円	220万円	2.4m
2024年第3四半期	290㎡	21,000万円	239万円	4m
2024年第3四半期	105㎡	6,200万円	195万円	3.3m
2024年第3四半期	45㎡	3,100万円	228万円	－
2024年第3四半期	65㎡	9,200万円	468万円	－
2024年第3四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2024年第3四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2024年第3四半期	50㎡	2,700万円	179万円	－
2024年第3四半期	45㎡	3,300万円	242万円	－
2024年第3四半期	75㎡	7,500万円	331万円	－
2024年第3四半期	70㎡	9,700万円	458万円	－
2024年第3四半期	45㎡	3,600万円	264万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第3四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2024年第3四半期	50㎡	2,100万円	139万円	－
2024年第2四半期	75㎡	12,000万円	529万円	3.7m
2024年第2四半期	80㎡	5,200万円	215万円	3.7m
2024年第2四半期	30㎡	2,800万円	309万円	－
2024年第2四半期	55㎡	2,000万円	120万円	4m
2024年第2四半期	95㎡	4,900万円	171万円	3.6m
2024年第2四半期	90㎡	8,300万円	305万円	4m
2024年第2四半期	100㎡	7,900万円	261万円	5.5m
2024年第2四半期	45㎡	4,300万円	316万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,800万円	397万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第2四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2024年第2四半期	85㎡	7,900万円	307万円	4m
2024年第2四半期	70㎡	9,100万円	430万円	－
2024年第2四半期	50㎡	3,300万円	218万円	－
2024年第2四半期	50㎡	6,300万円	417万円	5.3m
2024年第2四半期	70㎡	9,600万円	453万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2024年第2四半期	105㎡	8,800万円	277万円	－
2024年第1四半期	95㎡	8,000万円	278万円	4.4m
2024年第1四半期	75㎡	9,500万円	419万円	－
2024年第1四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2024年第1四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2024年第1四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2024年第1四半期	50㎡	6,700万円	443万円	5.4m
2024年第1四半期	70㎡	9,200万円	435万円	－
2024年第1四半期	70㎡	9,000万円	425万円	－
2024年第1四半期	35㎡	5,800万円	548万円	2.9m
2024年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2024年第1四半期	55㎡	1,400万円	84万円	－
2024年第1四半期	45㎡	3,000万円	220万円	3.4m
2024年第1四半期	50㎡	6,800万円	450万円	5.3m
2024年第1四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第1四半期	35㎡	2,700万円	255万円	－
2024年第1四半期	50㎡	3,900万円	258万円	－
2024年第1四半期	15㎡	870万円	192万円	－
2024年第1四半期	15㎡	1,600万円	353万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2024年第1四半期	70㎡	9,500万円	449万円	－
2023年第4四半期	85㎡	8,800万円	342万円	3.7m
2023年第4四半期	65㎡	8,200万円	417万円	3.4m
2023年第4四半期	50㎡	2,200万円	145万円	4m
2023年第4四半期	75㎡	8,300万円	366万円	3.7m
2023年第4四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第4四半期	115㎡	4,700万円	135万円	2.7m
2023年第4四半期	40㎡	2,800万円	231万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第4四半期	45㎡	1,800万円	132万円	－
2023年第4四半期	50㎡	3,100万円	205万円	－
2023年第4四半期	45㎡	1,900万円	140万円	－
2023年第4四半期	65㎡	6,800万円	346万円	－
2023年第4四半期	70㎡	9,500万円	449万円	－
2023年第3四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2023年第3四半期	40㎡	5,800万円	479万円	3.9m
2023年第3四半期	70㎡	8,500万円	401万円	－
2023年第3四半期	70㎡	8,800万円	416万円	－
2023年第3四半期	35㎡	6,000万円	567万円	4m
2023年第3四半期	70㎡	8,100万円	383万円	－
2023年第3四半期	65㎡	8,700万円	442万円	－
2023年第3四半期	75㎡	7,600万円	335万円	－
2023年第3四半期	75㎡	6,700万円	295万円	4m
2023年第3四半期	65㎡	5,900万円	300万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第3四半期	35㎡	5,800万円	548万円	4m
2023年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第3四半期	80㎡	7,000万円	289万円	4m
2023年第3四半期	50㎡	5,700万円	377万円	4m
2023年第3四半期	190㎡	19,000万円	331万円	4m
2023年第3四半期	65㎡	8,500万円	432万円	－
2023年第3四半期	65㎡	8,900万円	453万円	－
2023年第3四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2023年第3四半期	60㎡	8,100万円	446万円	－
2023年第2四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2023年第2四半期	75㎡	7,800万円	344万円	－
2023年第2四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2023年第2四半期	60㎡	5,600万円	309万円	－
2023年第2四半期	70㎡	7,800万円	368万円	－
2023年第2四半期	30㎡	1,100万円	121万円	4m
2023年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第2四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2023年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第2四半期	65㎡	3,900万円	198万円	4.3m
2023年第2四半期	30㎡	2,300万円	253万円	－
2023年第2四半期	45㎡	2,400万円	176万円	－
2023年第1四半期	150㎡	12,000万円	264万円	3.7m
2023年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第1四半期	40㎡	2,800万円	231万円	4m
2023年第1四半期	35㎡	2,400万円	227万円	4m
2023年第1四半期	155㎡	61,000万円	1301万円	5.4m
2023年第1四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第1四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2023年第1四半期	65㎡	9,300万円	473万円	－
2023年第1四半期	30㎡	2,300万円	253万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第1四半期	65㎡	9,300万円	473万円	－
2023年第1四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2023年第1四半期	70㎡	8,100万円	383万円	－
2023年第1四半期	40㎡	6,000万円	496万円	4m
2023年第1四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2023年第1四半期	50㎡	3,800万円	251万円	－
2023年第1四半期	70㎡	8,400万円	397万円	－
2023年第1四半期	75㎡	9,400万円	414万円	－
2023年第1四半期	40㎡	5,400万円	446万円	4m
2023年第1四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2023年第1四半期	50㎡	3,100万円	205万円	－
2023年第1四半期	30㎡	1,100万円	121万円	－
2023年第1四半期	35㎡	3,500万円	331万円	－
2023年第1四半期	35㎡	2,800万円	264万円	－
2023年第1四半期	70㎡	8,900万円	420万円	－
2022年第4四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2022年第4四半期	75㎡	6,600万円	291万円	4m
2022年第4四半期	85㎡	5,500万円	214万円	3.7m
2022年第4四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2022年第4四半期	600㎡	65,000万円	358万円	5.6m
2022年第4四半期	80㎡	7,900万円	326万円	3.5m
2022年第4四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2022年第4四半期	30㎡	2,300万円	253万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2022年第4四半期	40㎡	2,200万円	182万円	－
2022年第4四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2022年第4四半期	75㎡	7,100万円	313万円	－
2022年第4四半期	20㎡	980万円	162万円	－
2022年第3四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2022年第3四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2022年第3四半期	45㎡	4,200万円	309万円	4m
2022年第3四半期	40㎡	1,500万円	124万円	4m
2022年第3四半期	45㎡	4,400万円	323万円	－
2022年第3四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2022年第3四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2022年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2022年第3四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2022年第3四半期	60㎡	5,500万円	303万円	－
2022年第3四半期	60㎡	7,300万円	402万円	－
2022年第2四半期	200㎡	16,000万円	264万円	5.2m
2022年第2四半期	115㎡	11,000万円	316万円	3.6m
2022年第2四半期	80㎡	6,900万円	285万円	4m
2022年第2四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第2四半期	140㎡	7,500万円	177万円	4m
2022年第2四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2022年第2四半期	65㎡	7,800万円	397万円	－
2022年第2四半期	45㎡	1,100万円	81万円	－
2022年第2四半期	50㎡	4,400万円	291万円	－
2022年第2四半期	75㎡	8,000万円	353万円	－
2022年第2四半期	70㎡	6,800万円	321万円	3.7m
2022年第2四半期	75㎡	8,300万円	366万円	－
2022年第2四半期	20㎡	970万円	160万円	－
2022年第2四半期	85㎡	7,900万円	307万円	4m
2022年第2四半期	70㎡	7,800万円	368万円	－
2022年第2四半期	45㎡	3,900万円	287万円	－
2022年第2四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	15㎡	2,000万円	441万円	－
2022年第1四半期	190㎡	17,000万円	296万円	15m
2022年第1四半期	45㎡	3,500万円	257万円	－
2022年第1四半期	30㎡	2,300万円	253万円	－
2022年第1四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2022年第1四半期	75㎡	4,700万円	207万円	5.1m
2022年第1四半期	30㎡	2,200万円	242万円	－
2022年第1四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－
2022年第1四半期	65㎡	7,300万円	371万円	4.8m
2022年第1四半期	70㎡	8,200万円	387万円	－
2022年第1四半期	75㎡	9,000万円	397万円	－