練馬区氷川台４丁目 4LDK 3,980万円利回り2.3% 築35年中古一戸建て投資

練馬区氷川台４丁目

氷川台駅 9分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

3,980万円 4LDK 建物92.39㎡土地51.74㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：2.3% | 建替え利回り：2.6%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	練馬区氷川台４丁目
交通	氷川台駅 9分
価格	3,980万円
間取り	4LDK
建物面積	92.39㎡
土地面積	51.74㎡
築年数	35年3ヶ月
構造	RC造
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り2.3%

建替え利回り2.6%

築年数35年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

?築35年 — 旧耐震の可能性あり、要確認

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	7.6万円/月
年間賃料収入	91.2万円/年
経費（15%）	▲ 13.7万円/年
実質収入	77.5万円/年
月次返済（想定）	▲ 9.3万円/月
表面利回り	2.3%

現状賃貸では投資効率が低い。築35年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×2戸

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）2,608万円

総投資額7,050万円

月額賃料（想定）15.0万円/月

建替え後利回り2.6%

解体再建でも利回り2.6%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 氷川台エリア （練馬区内、過去5年間）活発

取引件数：193件 | 月平均 3.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低6万円 → 中央値254万円 → 最高479万円

当物件の坪単価：254.3万円 → 相場比 +0.1%（相場並）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	10件	298万円	160〜389
2025年第4四半期	6件	309万円	145〜409
2025年第3四半期	18件	264万円	172〜463
2025年第2四半期	14件	260万円	132〜331
2025年第1四半期	12件	264万円	157〜463
2024年第4四半期	11件	240万円	128〜383
2024年第3四半期	13件	304万円	122〜419
2024年第2四半期	11件	287万円	33〜441
2024年第1四半期	13件	229万円	143〜344
2023年第4四半期	9件	240万円	176〜320
2023年第3四半期	20件	292万円	6〜383
2023年第2四半期	14件	270万円	79〜479
2023年第1四半期	6件	223万円	210〜258
2022年第4四半期	9件	198万円	135〜397
2022年第3四半期	8件	235万円	113〜357
2022年第2四半期	9件	241万円	147〜357
2022年第1四半期	10件	228万円	99〜353

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	80㎡	7,700万円	318万円	－
2026年第1四半期	15㎡	970万円	214万円	－
2026年第1四半期	85㎡	10,000万円	389万円	6m
2026年第1四半期	80㎡	7,100万円	293万円	－
2026年第1四半期	60㎡	2,900万円	160万円	－
2026年第1四半期	70㎡	8,000万円	378万円	－
2026年第1四半期	100㎡	10,000万円	331万円	－
2026年第1四半期	80㎡	7,200万円	298万円	－
2026年第1四半期	80㎡	5,400万円	223万円	－
2026年第1四半期	75㎡	5,000万円	220万円	11m
2025年第4四半期	110㎡	9,100万円	273万円	5.5m
2025年第4四半期	60㎡	5,600万円	309万円	－
2025年第4四半期	80㎡	3,500万円	145万円	－
2025年第4四半期	80㎡	9,900万円	409万円	6m
2025年第4四半期	95㎡	10,000万円	348万円	－
2025年第4四半期	75㎡	6,000万円	264万円	－
2025年第3四半期	90㎡	9,700万円	356万円	4m
2025年第3四半期	105㎡	8,400万円	264万円	11m
2025年第3四半期	170㎡	11,000万円	214万円	6m
2025年第3四半期	65㎡	4,900万円	249万円	－
2025年第3四半期	15㎡	780万円	172万円	－
2025年第3四半期	75㎡	6,300万円	278万円	－
2025年第3四半期	30㎡	4,200万円	463万円	－
2025年第3四半期	40㎡	2,400万円	198万円	－
2025年第3四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2025年第3四半期	75㎡	6,400万円	282万円	－
2025年第3四半期	75㎡	6,000万円	264万円	4.5m
2025年第3四半期	80㎡	7,000万円	289万円	－
2025年第3四半期	70㎡	8,900万円	420万円	5m
2025年第3四半期	70㎡	6,100万円	288万円	－
2025年第3四半期	80㎡	6,000万円	248万円	－
2025年第3四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2025年第3四半期	85㎡	6,500万円	253万円	－
2025年第3四半期	75㎡	5,200万円	229万円	－
2025年第2四半期	75㎡	6,000万円	264万円	－
2025年第2四半期	80㎡	6,300万円	260万円	－
2025年第2四半期	90㎡	8,900万円	327万円	6m
2025年第2四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2025年第2四半期	15㎡	750万円	165万円	－
2025年第2四半期	75㎡	7,200万円	317万円	－
2025年第2四半期	55㎡	3,200万円	192万円	5.8m
2025年第2四半期	45㎡	1,800万円	132万円	－
2025年第2四半期	130㎡	8,500万円	216万円	6m
2025年第2四半期	70㎡	6,000万円	283万円	－
2025年第2四半期	40㎡	1,800万円	149万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	70㎡	6,400万円	302万円	－
2025年第2四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－
2025年第1四半期	75㎡	9,000万円	397万円	11m
2025年第1四半期	100㎡	14,000万円	463万円	7.4m
2025年第1四半期	150㎡	12,000万円	264万円	6m
2025年第1四半期	190㎡	9,000万円	157万円	7.8m
2025年第1四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2025年第1四半期	60㎡	4,600万円	253万円	－
2025年第1四半期	65㎡	3,500万円	178万円	－
2025年第1四半期	70㎡	5,400万円	255万円	－
2025年第1四半期	65㎡	5,600万円	285万円	－
2025年第1四半期	75㎡	5,500万円	242万円	－
2025年第1四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2024年第4四半期	75㎡	8,700万円	383万円	5.5m
2024年第4四半期	75㎡	8,600万円	379万円	11m
2024年第4四半期	155㎡	10,000万円	213万円	8m
2024年第4四半期	110㎡	7,500万円	225万円	5.4m
2024年第4四半期	105㎡	8,300万円	261万円	6m
2024年第4四半期	50㎡	3,600万円	238万円	－
2024年第4四半期	60㎡	4,900万円	270万円	－
2024年第4四半期	75㎡	2,900万円	128万円	－
2024年第4四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－
2024年第4四半期	80㎡	5,800万円	240万円	－
2024年第4四半期	75㎡	6,200万円	273万円	－
2024年第3四半期	100㎡	6,800万円	225万円	6m
2024年第3四半期	65㎡	5,800万円	295万円	－
2024年第3四半期	55㎡	5,300万円	319万円	－
2024年第3四半期	30㎡	3,200万円	353万円	－
2024年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2024年第3四半期	50㎡	5,200万円	344万円	－
2024年第3四半期	30㎡	3,800万円	419万円	－
2024年第3四半期	95㎡	3,500万円	122万円	－
2024年第3四半期	65㎡	5,300万円	270万円	4m
2024年第3四半期	105㎡	7,300万円	230万円	4m
2024年第3四半期	65㎡	3,700万円	188万円	－
2024年第2四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2024年第2四半期	70㎡	5,800万円	274万円	－
2024年第2四半期	90㎡	7,800万円	287万円	6m
2024年第2四半期	95㎡	6,800万円	237万円	6m
2024年第2四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2024年第2四半期	60㎡	600万円	33万円	－
2024年第2四半期	50㎡	2,600万円	172万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2024年第2四半期	30㎡	4,000万円	441万円	－
2024年第1四半期	95㎡	6,300万円	219万円	6.2m
2024年第1四半期	50㎡	5,200万円	344万円	2m
2024年第1四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2024年第1四半期	55㎡	2,900万円	174万円	－
2024年第1四半期	65㎡	4,900万円	249万円	－
2024年第1四半期	15㎡	650万円	143万円	－
2024年第1四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2024年第1四半期	75㎡	6,000万円	264万円	－
2024年第1四半期	75㎡	4,900万円	216万円	－
2024年第1四半期	65㎡	4,100万円	209万円	－
2024年第1四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2024年第1四半期	80㎡	6,000万円	248万円	－
2024年第1四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2023年第4四半期	165㎡	15,000万円	301万円	6m
2023年第4四半期	240㎡	17,000万円	234万円	8.3m
2023年第4四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2023年第4四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2023年第4四半期	65㎡	6,300万円	320万円	－
2023年第4四半期	70㎡	6,300万円	298万円	－
2023年第4四半期	60㎡	3,200万円	176万円	－
2023年第4四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2023年第4四半期	70㎡	5,200万円	246万円	－
2023年第3四半期	210㎡	380万円	6万円	4.1m
2023年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2023年第3四半期	15㎡	940万円	207万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第3四半期	55㎡	3,700万円	222万円	－
2023年第3四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2023年第3四半期	60㎡	5,300万円	292万円	－
2023年第3四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2023年第3四半期	70㎡	5,400万円	255万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2023年第3四半期	35㎡	3,100万円	293万円	－
2023年第3四半期	65㎡	5,900万円	300万円	－
2023年第3四半期	60㎡	4,000万円	220万円	－
2023年第3四半期	70㎡	5,900万円	279万円	－
2023年第3四半期	65㎡	5,400万円	275万円	－
2023年第3四半期	65㎡	5,200万円	264万円	－
2023年第3四半期	95㎡	5,300万円	184万円	－
2023年第2四半期	50㎡	1,200万円	79万円	－
2023年第2四半期	75㎡	3,100万円	137万円	11m
2023年第2四半期	210㎡	18,000万円	283万円	4m
2023年第2四半期	80㎡	3,800万円	157万円	5.8m
2023年第2四半期	50㎡	1,600万円	106万円	2m
2023年第2四半期	145㎡	21,000万円	479万円	8.3m
2023年第2四半期	15㎡	920万円	203万円	－
2023年第2四半期	55㎡	4,700万円	283万円	－
2023年第2四半期	65㎡	5,800万円	295万円	－
2023年第2四半期	70㎡	5,500万円	260万円	－
2023年第2四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2023年第2四半期	65㎡	5,300万円	270万円	－
2023年第2四半期	70㎡	5,800万円	274万円	－
2023年第2四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2023年第1四半期	80㎡	5,400万円	223万円	6.5m
2023年第1四半期	205㎡	16,000万円	258万円	6m
2023年第1四半期	75㎡	4,800万円	212万円	－
2023年第1四半期	80㎡	5,500万円	227万円	－
2023年第1四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2023年第1四半期	85㎡	5,400万円	210万円	6.5m
2022年第4四半期	1100㎡	45,000万円	135万円	5m
2022年第4四半期	85㎡	5,400万円	210万円	－
2022年第4四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2022年第4四半期	30㎡	3,600万円	397万円	－
2022年第4四半期	20㎡	1,000万円	165万円	－
2022年第4四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2022年第4四半期	95㎡	5,400万円	188万円	－
2022年第4四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2022年第3四半期	35㎡	1,200万円	113万円	6m
2022年第3四半期	50㎡	5,400万円	357万円	4m
2022年第3四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2022年第3四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2022年第3四半期	25㎡	1,000万円	132万円	－
2022年第3四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2022年第3四半期	105㎡	7,600万円	239万円	4m
2022年第3四半期	80㎡	6,700万円	277万円	－
2022年第2四半期	40㎡	2,200万円	182万円	－
2022年第2四半期	50㎡	5,400万円	357万円	4m
2022年第2四半期	60㎡	3,300万円	182万円	－
2022年第2四半期	160㎡	7,100万円	147万円	4m
2022年第2四半期	100㎡	7,300万円	241万円	4m
2022年第2四半期	120㎡	7,100万円	196万円	4m
2022年第2四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2022年第1四半期	50㎡	5,000万円	331万円	5.8m
2022年第1四半期	70㎡	5,200万円	246万円	－
2022年第1四半期	45㎡	3,100万円	228万円	－
2022年第1四半期	70㎡	4,600万円	217万円	－
2022年第1四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2022年第1四半期	50㎡	1,500万円	99万円	4m
2022年第1四半期	105㎡	6,800万円	214万円	6m
2022年第1四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2022年第1四半期	65㎡	5,200万円	264万円	－
2022年第1四半期	30㎡	3,200万円	353万円	－