物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 新宿区余丁町 |
| 交通 | 若松河田駅 4分 |
| 価格 | 10,900万円 |
| 間取り | 3LDK |
| 建物面積 | 90.89㎡ |
| 土地面積 | 58.07㎡ |
| 築年数 | 20年4ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-06-15 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り1.5%
建替え利回り2.8%
築年数20年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 13.8万円/月 |
| 年間賃料収入 | 165.6万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 24.8万円/年 |
| 実質収入 | 140.8万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 25.5万円/月 |
| 表面利回り | 1.5% |
現状賃貸では投資効率が低い。築20年の1K、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×3戸
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 11.0万円/月 |
| 2F | 1K | — | 11.0万円/月 |
| 1F | 1K | — | 11.0万円/月 |
建築費（想定）2,927万円
総投資額14,281万円
月額賃料（想定）33.0万円/月
建替え後利回り2.8%
解体再建でも利回り2.8%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 余丁町エリア
（新宿区 内、過去5年間）
活発
取引件数：108件 | 月平均 1.8件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低114万円
→
中央値372万円
→
最高1616万円
当物件の坪単価：620.6万円
→ 相場比 +66.8%（割高）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2025年第4四半期 | 3件 | 314万円 | 264〜341 |
| 2025年第3四半期 | 5件 | 301万円 | 287〜463 |
| 2025年第2四半期 | 6件 | 529万円 | 364〜567 |
| 2025年第1四半期 | 1件 | 402万円 | 402〜402 |
| 2024年第4四半期 | 1件 | 342万円 | 342〜342 |
| 2024年第3四半期 | 6件 | 415万円 | 347〜517 |
| 2024年第2四半期 | 7件 | 380万円 | 264〜441 |
| 2024年第1四半期 | 4件 | 496万円 | 257〜529 |
| 2023年第4四半期 | 4件 | 397万円 | 353〜555 |
| 2023年第3四半期 | 6件 | 391万円 | 274〜489 |
| 2023年第2四半期 | 10件 | 430万円 | 114〜485 |
| 2023年第1四半期 | 8件 | 368万円 | 317〜489 |
| 2022年第4四半期 | 7件 | 386万円 | 304〜441 |
| 2022年第3四半期 | 6件 | 397万円 | 279〜1616 |
| 2022年第2四半期 | 11件 | 331万円 | 132〜450 |
| 2022年第1四半期 | 8件 | 371万円 | 165〜441 |
| 2021年第4四半期 | 5件 | 382万円 | 293〜397 |
| 2021年第3四半期 | 10件 | 383万円 | 271〜512 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年第4四半期 | 65㎡ | 6,700万円 | 341万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 60㎡ | 4,800万円 | 264万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 20㎡ | 1,900万円 | 314万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 165㎡ | 15,000万円 | 301万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 45㎡ | 3,900万円 | 287万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 25㎡ | 3,500万円 | 463万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 60㎡ | 5,300万円 | 292万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 30㎡ | 3,800万円 | 419万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 75㎡ | 12,000万円 | 529万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 20㎡ | 2,200万円 | 364万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 15㎡ | 2,000万円 | 441万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 60㎡ | 10,000万円 | 551万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 30㎡ | 3,900万円 | 430万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 70㎡ | 12,000万円 | 567万円 | － |
| 2025年第1四半期 | 60㎡ | 7,300万円 | 402万円 | － |
| 2024年第4四半期 | 30㎡ | 3,100万円 | 342万円 | － |
| 2024年第3四半期 | 35㎡ | 3,900万円 | 368万円 | － |
| 2024年第3四半期 | 320㎡ | 50,000万円 | 517万円 | 5.5m |
| 2024年第3四半期 | 35㎡ | 3,800万円 | 359万円 | － |
| 2024年第3四半期 | 55㎡ | 6,900万円 | 415万円 | － |
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全108件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
若松河田駅 4分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築20年の1K、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-06-15
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