八王子市小宮町 4LDK 2,680万円利回り2.5% 築21年中古一戸建て投資

八王子市小宮町

小宮駅 4分

再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

2,680万円 4LDK 建物150.12㎡土地101.85㎡

総合評価：要注意（C） | 賃貸利回り：2.5% | 建替え利回り：3.5%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	八王子市小宮町
交通	小宮駅 4分
価格	2,680万円
間取り	4LDK
建物面積	150.12㎡
土地面積	101.85㎡
築年数	21年1ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

総合評価グレード要注意（C）

現況賃貸利回り2.5%

建替え利回り3.5%

築年数21年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	5.5万円/月
年間賃料収入	66.0万円/年
経費（15%）	▲ 9.9万円/年
実質収入	56.1万円/年
月次返済（想定）	▲ 6.3万円/月
表面利回り	2.5%

現状賃貸では投資効率が低い。築21年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	5.5万円/月
2F	1K	—	5.5万円/月
1F	1K	—	5.5万円/月
0F	1LDK	—	8.5万円/月

建築費（想定）5,133万円

総投資額8,564万円

月額賃料（想定）25.0万円/月

建替え後利回り3.5%

解体再建でも利回り3.5%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 小宮町エリア （八王子市内、過去5年間）活発

取引件数：60件 | 月平均 1.0件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

当物件の坪単価：87.0万円 → 相場比 +42.6%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	2件	94万円	35〜94
2025年第4四半期	3件	53万円	23〜96
2025年第3四半期	6件	66万円	12〜94
2025年第2四半期	3件	36万円	24〜91
2025年第1四半期	7件	71万円	26〜96
2024年第4四半期	3件	16万円	0〜88
2024年第3四半期	3件	68万円	58〜174
2024年第2四半期	4件	64万円	55〜81
2024年第1四半期	1件	74万円	74〜74
2023年第4四半期	4件	102万円	45〜107
2023年第3四半期	1件	75万円	75〜75
2023年第2四半期	3件	59万円	50〜76
2023年第1四半期	5件	60万円	26〜64
2022年第4四半期	2件	76万円	19〜76
2022年第3四半期	5件	61万円	35〜64
2022年第2四半期	3件	48万円	43〜77
2022年第1四半期	3件	25万円	21〜58
2021年第4四半期	2件	73万円	20〜73

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	380㎡	4,000万円	35万円	2.8m
2026年第1四半期	130㎡	3,700万円	94万円	4.5m
2025年第4四半期	440㎡	3,000万円	23万円	5m
2025年第4四半期	150㎡	2,400万円	53万円	5m
2025年第4四半期	120㎡	3,500万円	96万円	3.8m
2025年第3四半期	140㎡	4,000万円	94万円	7.8m
2025年第3四半期	280㎡	980万円	12万円	3.6m
2025年第3四半期	150㎡	3,100万円	68万円	5m
2025年第3四半期	140㎡	500万円	12万円	4.5m
2025年第3四半期	155㎡	3,100万円	66万円	－
2025年第3四半期	140㎡	2,700万円	64万円	－
2025年第2四半期	230㎡	1,700万円	24万円	5m
2025年第2四半期	175㎡	1,900万円	36万円	5m
2025年第2四半期	145㎡	4,000万円	91万円	－
2025年第1四半期	340㎡	3,000万円	29万円	4m
2025年第1四半期	165㎡	1,300万円	26万円	4.5m
2025年第1四半期	135㎡	2,900万円	71万円	2.9m
2025年第1四半期	120㎡	3,500万円	96万円	－
2025年第1四半期	135㎡	2,900万円	71万円	2.9m
2025年第1四半期	135㎡	3,400万円	83万円	2.9m
2025年第1四半期	95㎡	910万円	32万円	－
2024年第4四半期	135㎡	3,600万円	88万円	4m
2024年第4四半期	50㎡	240万円	16万円	－
2024年第4四半期	175㎡	5万円	0万円	－
2024年第3四半期	360㎡	19,000万円	174万円	2.7m
2024年第3四半期	215㎡	3,800万円	58万円	5m
2024年第3四半期	150㎡	3,100万円	68万円	6m
2024年第2四半期	145㎡	2,400万円	55万円	5m
2024年第2四半期	150㎡	2,900万円	64万円	5m
2024年第2四半期	135㎡	3,300万円	81万円	4m
2024年第2四半期	145㎡	2,400万円	55万円	5m
2024年第1四半期	125㎡	2,800万円	74万円	－
2023年第4四半期	130㎡	3,200万円	81万円	1.8m
2023年第4四半期	130㎡	4,000万円	102万円	4m
2023年第4四半期	130㎡	4,200万円	107万円	4m
2023年第4四半期	140㎡	1,900万円	45万円	6m
2023年第3四半期	150㎡	3,400万円	75万円	3m
2023年第2四半期	140㎡	3,200万円	76万円	5m
2023年第2四半期	250㎡	3,800万円	50万円	16m
2023年第2四半期	195㎡	3,500万円	59万円	5m
2023年第1四半期	140㎡	1,100万円	26万円	1.8m
2023年第1四半期	185㎡	3,600万円	64万円	－
2023年第1四半期	105㎡	1,900万円	60万円	5m
2023年第1四半期	160㎡	3,100万円	64万円	5m
2023年第1四半期	105㎡	1,900万円	60万円	5m
2022年第4四半期	105㎡	600万円	19万円	17m
2022年第4四半期	140㎡	3,200万円	76万円	4m
2022年第3四半期	145㎡	2,500万円	57万円	5m
2022年第3四半期	340㎡	3,600万円	35万円	16m
2022年第3四半期	185㎡	3,400万円	61万円	4.6m
2022年第3四半期	185㎡	3,600万円	64万円	－
2022年第3四半期	185㎡	3,500万円	63万円	－
2022年第2四半期	140㎡	1,800万円	43万円	2.7m
2022年第2四半期	150㎡	3,500万円	77万円	6m
2022年第2四半期	150㎡	2,200万円	48万円	－
2022年第1四半期	1100㎡	6,900万円	21万円	4m
2022年第1四半期	200㎡	3,500万円	58万円	6m
2022年第1四半期	160㎡	1,200万円	25万円	4m
2021年第4四半期	520㎡	3,200万円	20万円	3.4m
2021年第4四半期	135㎡	3,000万円	73万円	5m