物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 葛飾区宝町 |
| 交通 | お花茶屋駅 9分 |
| 価格 | 5,250万円 |
| 間取り | 4LDK |
| 建物面積 | 90.76㎡ |
| 土地面積 | 70.38㎡ |
| 築年数 | 19年6ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-10-28 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り1.7%
建替え利回り3.0%
築年数19年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 7.3万円/月 |
| 年間賃料収入 | 87.6万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 13.1万円/年 |
| 実質収入 | 74.5万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 12.3万円/月 |
| 表面利回り | 1.7% |
現状賃貸では投資効率が低い。築19年の1K、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×2 + 1LDK×1
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 2F | 1K | — | 6.5万円/月 |
| 1F | 1LDK | — | 10.0万円/月 |
建築費（想定）3,547万円
総投資額9,251万円
月額賃料（想定）23.0万円/月
建替え後利回り3.0%
解体再建でも利回り3.0%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 宝町エリア
（葛飾区 内、過去5年間）
活発
取引件数：120件 | 月平均 2.0件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低66万円
→
中央値159万円
→
最高808万円
当物件の坪単価：246.6万円
→ 相場比 +55.1%（割高）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 3件 | 180万円 | 117〜370 |
| 2025年第4四半期 | 10件 | 229万円 | 118〜319 |
| 2025年第3四半期 | 12件 | 251万円 | 106〜808 |
| 2025年第2四半期 | 9件 | 198万円 | 107〜278 |
| 2025年第1四半期 | 6件 | 132万円 | 110〜278 |
| 2024年第4四半期 | 8件 | 188万円 | 106〜264 |
| 2024年第3四半期 | 6件 | 118万円 | 72〜180 |
| 2024年第2四半期 | 5件 | 144万円 | 70〜254 |
| 2024年第1四半期 | 8件 | 154万円 | 88〜220 |
| 2023年第4四半期 | 7件 | 132万円 | 99〜340 |
| 2023年第3四半期 | 11件 | 106万円 | 66〜159 |
| 2023年第2四半期 | 5件 | 212万円 | 118〜289 |
| 2023年第1四半期 | 4件 | 176万円 | 137〜270 |
| 2022年第4四半期 | 8件 | 132万円 | 102〜251 |
| 2022年第3四半期 | 8件 | 157万円 | 106〜537 |
| 2022年第2四半期 | 4件 | 198万円 | 162〜249 |
| 2022年第1四半期 | 6件 | 179万円 | 74〜237 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 65㎡ | 2,300万円 | 117万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 25㎡ | 2,800万円 | 370万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 55㎡ | 3,000万円 | 180万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 45㎡ | 2,100万円 | 154万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 65㎡ | 4,500万円 | 229万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 70㎡ | 2,500万円 | 118万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 60㎡ | 5,600万円 | 309万円 | 8.4m |
| 2025年第4四半期 | 55㎡ | 5,300万円 | 319万円 | 4m |
| 2025年第4四半期 | 60㎡ | 5,700万円 | 314万円 | 13.3m |
| 2025年第4四半期 | 65㎡ | 3,200万円 | 163万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 70㎡ | 6,200万円 | 293万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 40㎡ | 2,100万円 | 174万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 60㎡ | 2,500万円 | 138万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 80㎡ | 9,500万円 | 393万円 | 30m |
| 2025年第3四半期 | 50㎡ | 2,200万円 | 145万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 25㎡ | 800万円 | 106万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 70㎡ | 5,600万円 | 264万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 25㎡ | 2,800万円 | 370万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 75㎡ | 4,500万円 | 198万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 45㎡ | 2,600万円 | 191万円 | 6m |
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全120件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
お花茶屋駅 9分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築19年の1K、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-10-28
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