物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 板橋区大谷口上町 |
| 交通 | 中板橋駅 13分 |
| 価格 | 7,880万円 |
| 間取り | 4LDK |
| 建物面積 | 95.8㎡ |
| 土地面積 | 57.06㎡ |
| 築年数 | 19年4ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 建ぺい率 | 60% |
| 容積率 | 200% |
| 情報更新日 | 2026-07-30 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り1.3%
建替え利回り2.4%
築年数19年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 8.7万円/月 |
| 年間賃料収入 | 104.4万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 15.7万円/年 |
| 実質収入 | 88.7万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 18.4万円/月 |
| 表面利回り | 1.3% |
現状賃貸では投資効率が低い。築19年の1K、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×3戸
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 7.5万円/月 |
| 2F | 1K | — | 7.5万円/月 |
| 1F | 1K | — | 7.5万円/月 |
建築費（想定）2,876万円
総投資額11,235万円
月額賃料（想定）22.5万円/月
建替え後利回り2.4%
解体再建でも利回り2.4%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 大谷口上町エリア
（板橋区 内、過去5年間）
活発
取引件数：66件 | 月平均 1.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低56万円
→
中央値259万円
→
最高661万円
当物件の坪単価：456.6万円
→ 相場比 +76.3%（割高）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 6件 | 320万円 | 251〜397 |
| 2025年第4四半期 | 4件 | 296万円 | 209〜397 |
| 2025年第3四半期 | 4件 | 327万円 | 186〜357 |
| 2025年第2四半期 | 5件 | 317万円 | 126〜397 |
| 2025年第1四半期 | 3件 | 168万円 | 156〜236 |
| 2024年第4四半期 | 2件 | 380万円 | 259〜380 |
| 2024年第3四半期 | 5件 | 317万円 | 189〜661 |
| 2024年第2四半期 | 4件 | 413万円 | 143〜433 |
| 2024年第1四半期 | 3件 | 241万円 | 204〜283 |
| 2023年第4四半期 | 4件 | 264万円 | 185〜347 |
| 2023年第3四半期 | 3件 | 245万円 | 208〜314 |
| 2023年第2四半期 | 2件 | 427万円 | 172〜427 |
| 2022年第4四半期 | 6件 | 190万円 | 153〜248 |
| 2022年第3四半期 | 3件 | 225万円 | 169〜281 |
| 2022年第2四半期 | 6件 | 264万円 | 62〜347 |
| 2022年第1四半期 | 2件 | 331万円 | 171〜331 |
| 2021年第4四半期 | 4件 | 198万円 | 56〜331 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 20㎡ | 2,100万円 | 347万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 20㎡ | 2,400万円 | 397万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 30㎡ | 2,900万円 | 320万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 30㎡ | 2,900万円 | 320万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 65㎡ | 5,400万円 | 275万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 95㎡ | 7,200万円 | 251万円 | 4m |
| 2025年第4四半期 | 25㎡ | 3,000万円 | 397万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 30㎡ | 2,600万円 | 287万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 105㎡ | 9,400万円 | 296万円 | 3.5m |
| 2025年第4四半期 | 60㎡ | 3,800万円 | 209万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 90㎡ | 8,900万円 | 327万円 | 3.6m |
| 2025年第3四半期 | 135㎡ | 7,600万円 | 186万円 | 4.1m |
| 2025年第3四半期 | 40㎡ | 3,400万円 | 281万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 25㎡ | 2,700万円 | 357万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 65㎡ | 7,400万円 | 376万円 | 4m |
| 2025年第2四半期 | 95㎡ | 9,100万円 | 317万円 | 4m |
| 2025年第2四半期 | 20㎡ | 2,400万円 | 397万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 55㎡ | 2,100万円 | 126万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 50㎡ | 3,600万円 | 238万円 | － |
| 2025年第1四半期 | 70㎡ | 5,000万円 | 236万円 | － |
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全66件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
中板橋駅 13分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築19年の1K、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-07-30
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