世田谷区上用賀 2LDK+S（納戸） 15,980万円利回り2.3% 築16年中古一戸建て投資

世田谷区上用賀

用賀駅 13分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

15,980万円 2LDK+S（納戸）建物147.25㎡土地100.0㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：2.3% | 建替え利回り：2.3%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	世田谷区上用賀
交通	用賀駅 13分
価格	15,980万円
間取り	2LDK+S（納戸）
建物面積	147.25㎡
土地面積	100.0㎡
築年数	16年11ヶ月
構造	RC造
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り2.3%

建替え利回り2.3%

築年数16年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	31.0万円/月
年間賃料収入	372.0万円/年
経費（15%）	▲ 55.8万円/年
実質収入	316.2万円/年
月次返済（想定）	▲ 37.3万円/月
表面利回り	2.3%

現状賃貸では投資効率が低い。築16年の3LDK、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	9.0万円/月
2F	1K	—	9.0万円/月
1F	1K	—	9.0万円/月
0F	1LDK	—	14.5万円/月

建築費（想定）5,040万円

総投資額21,756万円

月額賃料（想定）41.5万円/月

建替え後利回り2.3%

解体再建でも利回り2.3%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 上用賀エリア （世田谷区内、過去5年間）活発

取引件数：250件 | 月平均 4.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低73万円 → 中央値295万円 → 最高522万円

当物件の坪単価：528.3万円 → 相場比 +79.1%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	10件	367万円	231〜496
2025年第4四半期	13件	264万円	147〜430
2025年第3四半期	20件	344万円	175〜481
2025年第2四半期	24件	298万円	143〜506
2025年第1四半期	16件	322万円	96〜485
2024年第4四半期	12件	253万円	138〜485
2024年第3四半期	13件	306万円	73〜360
2024年第2四半期	9件	320万円	279〜418
2024年第1四半期	15件	307万円	236〜410
2023年第4四半期	11件	306万円	183〜441
2023年第3四半期	10件	307万円	98〜413
2023年第2四半期	12件	294万円	141〜522
2023年第1四半期	10件	310万円	159〜475
2022年第4四半期	21件	298万円	107〜496
2022年第3四半期	7件	389万円	163〜430
2022年第2四半期	12件	292万円	105〜430
2022年第1四半期	23件	270万円	91〜403
2021年第4四半期	12件	288万円	137〜369

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	195㎡	26,000万円	441万円	6m
2026年第1四半期	130㎡	13,000万円	331万円	4m
2026年第1四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2026年第1四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2026年第1四半期	85㎡	12,000万円	467万円	4m
2026年第1四半期	70㎡	5,700万円	269万円	－
2026年第1四半期	100㎡	11,000万円	364万円	－
2026年第1四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2026年第1四半期	80㎡	12,000万円	496万円	－
2026年第1四半期	75㎡	9,400万円	414万円	－
2025年第4四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2025年第4四半期	65㎡	2,900万円	147万円	－
2025年第4四半期	100㎡	13,000万円	430万円	5m
2025年第4四半期	100㎡	6,900万円	228万円	4m
2025年第4四半期	180㎡	9,800万円	180万円	4m
2025年第4四半期	100㎡	9,400万円	311万円	4.5m
2025年第4四半期	240㎡	21,000万円	289万円	6m
2025年第4四半期	70㎡	5,800万円	274万円	－
2025年第4四半期	85㎡	5,100万円	198万円	－
2025年第4四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2025年第4四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2025年第4四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2025年第4四半期	100㎡	10,000万円	331万円	－
2025年第3四半期	60㎡	8,000万円	441万円	－
2025年第3四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2025年第3四半期	75㎡	4,700万円	207万円	－
2025年第3四半期	50㎡	5,200万円	344万円	6m
2025年第3四半期	95㎡	11,000万円	383万円	11m
2025年第3四半期	45㎡	5,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	85㎡	4,500万円	175万円	－
2025年第3四半期	55㎡	3,600万円	216万円	－
2025年第3四半期	80㎡	11,000万円	455万円	6m
2025年第3四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2025年第3四半期	40㎡	4,200万円	347万円	－
2025年第3四半期	80㎡	8,900万円	368万円	－
2025年第3四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2025年第3四半期	60㎡	4,600万円	253万円	－
2025年第3四半期	130㎡	13,000万円	331万円	8m
2025年第3四半期	200㎡	18,000万円	298万円	4m
2025年第3四半期	90㎡	11,000万円	404万円	11.5m
2025年第3四半期	100㎡	7,700万円	255万円	4m
2025年第3四半期	100㎡	13,000万円	430万円	－
2025年第3四半期	55㎡	8,000万円	481万円	－
2025年第2四半期	80㎡	6,200万円	256万円	－
2025年第2四半期	60㎡	2,600万円	143万円	－
2025年第2四半期	95㎡	12,000万円	418万円	6.2m
2025年第2四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2025年第2四半期	90㎡	6,700万円	246万円	－
2025年第2四半期	55㎡	5,500万円	331万円	－
2025年第2四半期	235㎡	14,000万円	197万円	6m
2025年第2四半期	110㎡	13,000万円	391万円	－
2025年第2四半期	50㎡	2,200万円	145万円	－
2025年第2四半期	200㎡	18,000万円	298万円	3.9m
2025年第2四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2025年第2四半期	75㎡	8,000万円	353万円	－
2025年第2四半期	90㎡	7,500万円	276万円	－
2025年第2四半期	165㎡	22,000万円	441万円	－
2025年第2四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2025年第2四半期	85㎡	13,000万円	506万円	－
2025年第2四半期	40㎡	4,400万円	364万円	－
2025年第2四半期	55㎡	4,500万円	270万円	－
2025年第2四半期	65㎡	5,300万円	270万円	－
2025年第2四半期	145㎡	8,000万円	182万円	4m
2025年第2四半期	100㎡	14,000万円	463万円	4m
2025年第2四半期	80㎡	8,700万円	360万円	－
2025年第2四半期	50㎡	5,500万円	364万円	－
2025年第2四半期	35㎡	4,400万円	416万円	－
2025年第1四半期	9999㎡	290,000万円	96万円	9.2m
2025年第1四半期	50㎡	4,900万円	324万円	－
2025年第1四半期	100㎡	8,900万円	294万円	4m
2025年第1四半期	430㎡	38,000万円	292万円	11m
2025年第1四半期	410㎡	20,000万円	161万円	6m
2025年第1四半期	380㎡	37,000万円	322万円	11m
2025年第1四半期	95㎡	10,000万円	348万円	4.5m
2025年第1四半期	85㎡	8,400万円	327万円	6m
2025年第1四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2025年第1四半期	75㎡	5,700万円	251万円	－
2025年第1四半期	70㎡	8,500万円	401万円	－
2025年第1四半期	50㎡	2,000万円	132万円	－
2025年第1四半期	80㎡	11,000万円	455万円	－
2025年第1四半期	90㎡	11,000万円	404万円	6m
2025年第1四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2025年第1四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2024年第4四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2024年第4四半期	50㎡	3,100万円	205万円	－
2024年第4四半期	100㎡	6,500万円	215万円	4m
2024年第4四半期	95㎡	8,000万円	278万円	11.1m
2024年第4四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2024年第4四半期	60㎡	4,600万円	253万円	－
2024年第4四半期	40㎡	3,900万円	322万円	－
2024年第4四半期	50㎡	3,100万円	205万円	－
2024年第4四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2024年第4四半期	95㎡	7,200万円	251万円	5m
2024年第4四半期	85㎡	9,300万円	362万円	4m
2024年第4四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2024年第3四半期	65㎡	7,000万円	356万円	－
2024年第3四半期	85㎡	3,600万円	140万円	4m
2024年第3四半期	9999㎡	220,000万円	73万円	11m
2024年第3四半期	100㎡	10,000万円	331万円	8.1m
2024年第3四半期	45㎡	4,900万円	360万円	－
2024年第3四半期	90㎡	3,500万円	129万円	－
2024年第3四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2024年第3四半期	90㎡	4,600万円	169万円	－
2024年第3四半期	50㎡	2,100万円	139万円	－
2024年第3四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2024年第3四半期	80㎡	8,500万円	351万円	－
2024年第3四半期	85㎡	8,700万円	338万円	－
2024年第3四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2024年第2四半期	55㎡	6,600万円	397万円	15m
2024年第2四半期	90㎡	8,000万円	294万円	4m
2024年第2四半期	95㎡	12,000万円	418万円	6m
2024年第2四半期	90㎡	8,000万円	294万円	8.1m
2024年第2四半期	90㎡	7,600万円	279万円	－
2024年第2四半期	60㎡	5,800万円	320万円	－
2024年第2四半期	45㎡	4,900万円	360万円	－
2024年第2四半期	55㎡	4,900万円	295万円	－
2024年第2四半期	90㎡	9,000万円	331万円	4m
2024年第1四半期	80㎡	5,700万円	236万円	6m
2024年第1四半期	95㎡	9,000万円	313万円	4m
2024年第1四半期	130㎡	13,000万円	331万円	11m
2024年第1四半期	135㎡	10,000万円	245万円	6m
2024年第1四半期	105㎡	9,500万円	299万円	6m
2024年第1四半期	75㎡	9,300万円	410万円	－
2024年第1四半期	75㎡	5,700万円	251万円	4m
2024年第1四半期	260㎡	28,000万円	356万円	－
2024年第1四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2024年第1四半期	55㎡	6,000万円	361万円	－
2024年第1四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2024年第1四半期	100㎡	7,600万円	251万円	－
2024年第1四半期	45㎡	4,800万円	353万円	－
2024年第1四半期	80㎡	7,100万円	293万円	－
2024年第1四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2023年第4四半期	65㎡	3,600万円	183万円	－
2023年第4四半期	400㎡	27,000万円	223万円	11.1m
2023年第4四半期	160㎡	12,000万円	248万円	11m
2023年第4四半期	105㎡	10,000万円	315万円	－
2023年第4四半期	75㎡	10,000万円	441万円	－
2023年第4四半期	70㎡	6,700万円	316万円	－
2023年第4四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2023年第4四半期	65㎡	4,600万円	234万円	－
2023年第4四半期	80㎡	10,000万円	413万円	－
2023年第4四半期	80㎡	7,400万円	306万円	－
2023年第4四半期	85㎡	7,300万円	284万円	－
2023年第3四半期	210㎡	13,000万円	205万円	4m
2023年第3四半期	80㎡	7,700万円	318万円	8.1m
2023年第3四半期	270㎡	17,000万円	208万円	5m
2023年第3四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2023年第3四半期	80㎡	10,000万円	413万円	－
2023年第3四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2023年第3四半期	115㎡	3,400万円	98万円	－
2023年第3四半期	85㎡	10,000万円	389万円	－
2023年第3四半期	85㎡	7,900万円	307万円	－
2023年第3四半期	65㎡	7,300万円	371万円	－
2023年第2四半期	220㎡	14,000万円	210万円	6.6m
2023年第2四半期	50㎡	7,500万円	496万円	5.9m
2023年第2四半期	50㎡	7,900万円	522万円	6m
2023年第2四半期	100㎡	15,000万円	496万円	5m
2023年第2四半期	85㎡	7,500万円	292万円	6.6m
2023年第2四半期	180㎡	16,000万円	294万円	4m
2023年第2四半期	75㎡	6,600万円	291万円	－
2023年第2四半期	90㎡	8,000万円	294万円	－
2023年第2四半期	75㎡	3,200万円	141万円	－
2023年第2四半期	85㎡	6,900万円	268万円	－
2023年第2四半期	235㎡	29,000万円	408万円	7.9m
2023年第2四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2023年第1四半期	125㎡	13,000万円	344万円	11m
2023年第1四半期	70㎡	6,400万円	302万円	－
2023年第1四半期	90㎡	7,300万円	268万円	4m
2023年第1四半期	9999㎡	480,000万円	159万円	33m
2023年第1四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2023年第1四半期	80㎡	7,500万円	310万円	－
2023年第1四半期	70㎡	3,500万円	165万円	－
2023年第1四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2023年第1四半期	75㎡	6,400万円	282万円	－
2023年第1四半期	55㎡	7,900万円	475万円	6m
2022年第4四半期	70㎡	5,900万円	279万円	4m
2022年第4四半期	85㎡	8,800万円	342万円	4m
2022年第4四半期	140㎡	17,000万円	401万円	5m
2022年第4四半期	110㎡	11,000万円	331万円	6.4m
2022年第4四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2022年第4四半期	85㎡	7,000万円	272万円	－
2022年第4四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
2022年第4四半期	75㎡	7,800万円	344万円	－
2022年第4四半期	65㎡	2,100万円	107万円	－
2022年第4四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2022年第4四半期	70㎡	6,300万円	298万円	－
2022年第4四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2022年第4四半期	60㎡	3,000万円	165万円	－
2022年第4四半期	90㎡	7,000万円	257万円	－
2022年第4四半期	70㎡	8,900万円	420万円	11m
2022年第4四半期	85㎡	6,500万円	253万円	－
2022年第4四半期	50㎡	7,500万円	496万円	5.8m
2022年第4四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2022年第4四半期	115㎡	11,000万円	316万円	8.7m
2022年第4四半期	80㎡	7,500万円	310万円	－
2022年第4四半期	65㎡	5,400万円	275万円	－
2022年第3四半期	65㎡	3,200万円	163万円	－
2022年第3四半期	120㎡	11,000万円	303万円	6.1m
2022年第3四半期	60㎡	7,300万円	402万円	－
2022年第3四半期	70㎡	6,000万円	283万円	－
2022年第3四半期	100㎡	13,000万円	430万円	6.2m
2022年第3四半期	70㎡	8,800万円	416万円	11m
2022年第3四半期	85㎡	10,000万円	389万円	－
2022年第2四半期	85㎡	7,500万円	292万円	－
2022年第2四半期	100㎡	13,000万円	430万円	4.5m
2022年第2四半期	20㎡	830万円	137万円	－
2022年第2四半期	100㎡	13,000万円	430万円	4.5m
2022年第2四半期	45㎡	5,600万円	411万円	－
2022年第2四半期	65㎡	2,800万円	142万円	－
2022年第2四半期	220㎡	7,000万円	105万円	10m
2022年第2四半期	165㎡	12,000万円	240万円	4m
2022年第2四半期	100㎡	7,900万円	261万円	6m
2022年第2四半期	100㎡	13,000万円	430万円	4.5m
2022年第2四半期	155㎡	12,000万円	256万円	10.4m
2022年第2四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2022年第1四半期	110㎡	9,900万円	298万円	4.5m
2022年第1四半期	80㎡	3,800万円	157万円	－
2022年第1四半期	70㎡	5,800万円	274万円	－
2022年第1四半期	120㎡	9,800万円	270万円	6m
2022年第1四半期	70㎡	3,000万円	142万円	－
2022年第1四半期	145㎡	5,200万円	119万円	－
2022年第1四半期	70㎡	2,900万円	137万円	－
2022年第1四半期	80㎡	3,500万円	145万円	－
2022年第1四半期	55㎡	4,500万円	270万円	－
2022年第1四半期	70㎡	7,600万円	359万円	－
2022年第1四半期	80㎡	9,700万円	401万円	4.5m
2022年第1四半期	80㎡	5,900万円	244万円	－
2022年第1四半期	55㎡	4,600万円	277万円	－
2022年第1四半期	70㎡	7,200万円	340万円	11m
2022年第1四半期	45㎡	2,500万円	184万円	－
2022年第1四半期	90㎡	3,300万円	121万円	－
2022年第1四半期	80㎡	2,200万円	91万円	－
2022年第1四半期	55㎡	6,700万円	403万円	4m
2022年第1四半期	80㎡	7,000万円	289万円	6m
2022年第1四半期	100㎡	8,800万円	291万円	6m
2022年第1四半期	85㎡	4,900万円	191万円	－
2022年第1四半期	65㎡	7,600万円	387万円	－
2022年第1四半期	65㎡	5,800万円	295万円	－
2021年第4四半期	95㎡	9,900万円	345万円	4.5m
2021年第4四半期	75㎡	7,200万円	317万円	－
2021年第4四半期	125㎡	5,900万円	156万円	－
2021年第4四半期	35㎡	3,500万円	331万円	－
2021年第4四半期	70㎡	6,100万円	288万円	－
2021年第4四半期	95㎡	5,000万円	174万円	－
2021年第4四半期	135㎡	5,900万円	144万円	－
2021年第4四半期	95㎡	9,900万円	345万円	4.5m
2021年第4四半期	70㎡	2,900万円	137万円	－
2021年第4四半期	60㎡	3,400万円	187万円	－
2021年第4四半期	60㎡	6,700万円	369万円	4m
2021年第4四半期	75㎡	6,100万円	269万円	－