物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 練馬区小竹町 |
| 交通 | 小竹向原駅 3分 |
| 価格 | 11,980万円 |
| 間取り | 3LDK+S（納戸） |
| 建物面積 | 102.11㎡ |
| 土地面積 | 75.05㎡ |
| 築年数 | 6年6ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-07-30 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り2.5%
建替え利回り2.0%
築年数6年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 25.0万円/月 |
| 年間賃料収入 | 300.0万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 45.0万円/年 |
| 実質収入 | 255.0万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 28.0万円/月 |
| 表面利回り | 2.5% |
現状賃貸では投資効率が低い。築6年の3LDK、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×2 + 1LDK×1
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 7.5万円/月 |
| 2F | 1K | — | 7.5万円/月 |
| 1F | 1LDK | — | 12.0万円/月 |
建築費（想定）3,783万円
総投資額16,274万円
月額賃料（想定）27.0万円/月
建替え後利回り2.0%
解体再建でも利回り2.0%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 小竹町エリア
（練馬区 内、過去5年間）
活発
取引件数：124件 | 月平均 2.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低70万円
→
中央値269万円
→
最高551万円
当物件の坪単価：527.7万円
→ 相場比 +96.2%（割高）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 6件 | 270万円 | 132〜425 |
| 2025年第4四半期 | 7件 | 280万円 | 129〜481 |
| 2025年第3四半期 | 5件 | 318万円 | 149〜413 |
| 2025年第2四半期 | 9件 | 254万円 | 107〜413 |
| 2025年第1四半期 | 7件 | 270万円 | 162〜369 |
| 2024年第4四半期 | 8件 | 312万円 | 182〜551 |
| 2024年第3四半期 | 16件 | 286万円 | 115〜413 |
| 2024年第2四半期 | 8件 | 269万円 | 115〜345 |
| 2024年第1四半期 | 7件 | 397万円 | 203〜442 |
| 2023年第4四半期 | 11件 | 242万円 | 153〜496 |
| 2023年第3四半期 | 4件 | 301万円 | 242〜383 |
| 2023年第2四半期 | 7件 | 291万円 | 70〜457 |
| 2023年第1四半期 | 5件 | 290万円 | 146〜327 |
| 2022年第4四半期 | 3件 | 223万円 | 132〜301 |
| 2022年第3四半期 | 5件 | 247万円 | 123〜309 |
| 2022年第2四半期 | 4件 | 255万円 | 187〜290 |
| 2022年第1四半期 | 6件 | 227万円 | 145〜364 |
| 2021年第4四半期 | 6件 | 278万円 | 159〜361 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 110㎡ | 7,200万円 | 216万円 | 4m |
| 2026年第1四半期 | 20㎡ | 2,400万円 | 397万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 220㎡ | 18,000万円 | 270万円 | 4m |
| 2026年第1四半期 | 60㎡ | 2,400万円 | 132万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 30㎡ | 2,400万円 | 264万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 70㎡ | 9,000万円 | 425万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 220㎡ | 15,000万円 | 225万円 | 6m |
| 2025年第4四半期 | 55㎡ | 8,000万円 | 481万円 | 9m |
| 2025年第4四半期 | 65㎡ | 5,500万円 | 280万円 | 7.2m |
| 2025年第4四半期 | 115㎡ | 13,000万円 | 374万円 | 3.8m |
| 2025年第4四半期 | 75㎡ | 6,900万円 | 304万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 20㎡ | 780万円 | 129万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 30㎡ | 2,100万円 | 231万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 125㎡ | 15,000万円 | 397万円 | 3.3m |
| 2025年第3四半期 | 15㎡ | 900万円 | 198万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 80㎡ | 7,700万円 | 318万円 | 6m |
| 2025年第3四半期 | 20㎡ | 2,500万円 | 413万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 20㎡ | 900万円 | 149万円 | － |
| 2025年第2四半期 | 50㎡ | 4,000万円 | 264万円 | 6m |
| 2025年第2四半期 | 110㎡ | 6,000万円 | 180万円 | 2.7m |
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全124件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
小竹向原駅 3分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築6年の3LDK、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-07-30
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