物件概要
| 物件種別 | 中古一戸建て |
| 所在地 | 文京区小日向 |
| 交通 | 江戸川橋駅 6分 |
| 価格 | 14,980万円 |
| 間取り | 2LDK+S（納戸） |
| 建物面積 | 96.16㎡ |
| 土地面積 | 101.19㎡ |
| 築年数 | 4年5ヶ月 |
| 構造 | 木造 |
| 情報更新日 | 2026-07-30 |
AI 投資評価サマリー
総合評価グレードD
現況賃貸利回り2.6%
建替え利回り2.4%
築年数4年
再建築要確認
写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）
リスク・確認事項
確認済み（問題なし）
駐車スペースあり
要確認事項
再建築可否 — 現地・役所確認推奨
現況賃貸プラン
| 月額賃料（想定） | 32.0万円/月 |
| 年間賃料収入 | 384.0万円/年 |
| 経費（15%） | ▲ 57.6万円/年 |
| 実質収入 | 326.4万円/年 |
| 月次返済（想定） | ▲ 35.0万円/月 |
| 表面利回り | 2.6% |
現状賃貸では投資効率が低い。築4年の3LDK、解体再建を検討推奨。
建替えプランシミュレーション
3階建 軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1
| 階 | 用途・間取り | 面積 | 月額賃料 |
|---|---|---|---|
| 3F | 1K | — | 9.0万円/月 |
| 2F | 1K | — | 9.0万円/月 |
| 1F | 1K | — | 9.0万円/月 |
| 0F | 1LDK | — | 14.5万円/月 |
建築費（想定）5,100万円
総投資額20,561万円
月額賃料（想定）41.5万円/月
建替え後利回り2.4%
解体再建でも利回り2.4%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。
周辺取引データ （国土交通省 不動産情報ライブラリ）
🟢 小日向エリア
（文京区 内、過去5年間）
活発
取引件数：133件 | 月平均 2.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです
坪単価相場（成約事例）
最低99万円
→
中央値419万円
→
最高1039万円
当物件の坪単価：489.4万円
→ 相場比 +16.8%（割高）
四半期別 坪単価推移
| 時期 | 件数 | 中央値 | 範囲（万円/坪） |
|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 4件 | 661万円 | 193〜845 |
| 2025年第4四半期 | 7件 | 567万円 | 132〜628 |
| 2025年第3四半期 | 10件 | 537万円 | 349〜1039 |
| 2025年第2四半期 | 8件 | 419万円 | 245〜535 |
| 2025年第1四半期 | 5件 | 315万円 | 287〜460 |
| 2024年第4四半期 | 7件 | 358万円 | 215〜473 |
| 2024年第3四半期 | 6件 | 573万円 | 410〜661 |
| 2024年第2四半期 | 9件 | 406万円 | 252〜589 |
| 2024年第1四半期 | 7件 | 428万円 | 264〜610 |
| 2023年第4四半期 | 12件 | 441万円 | 99〜661 |
| 2023年第3四半期 | 6件 | 331万円 | 168〜529 |
| 2023年第2四半期 | 8件 | 449万円 | 281〜703 |
| 2023年第1四半期 | 7件 | 472万円 | 337〜520 |
| 2022年第4四半期 | 4件 | 479万円 | 408〜573 |
| 2022年第3四半期 | 5件 | 435万円 | 383〜489 |
| 2022年第2四半期 | 12件 | 432万円 | 287〜579 |
| 2022年第1四半期 | 5件 | 351万円 | 298〜474 |
| 2021年第4四半期 | 11件 | 383万円 | 198〜610 |
成約明細
| 取引時点 | 面積 | 価格 | 坪単価 | 前面道路 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年第1四半期 | 90㎡ | 15,000万円 | 551万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 90㎡ | 23,000万円 | 845万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 60㎡ | 3,500万円 | 193万円 | － |
| 2026年第1四半期 | 95㎡ | 19,000万円 | 661万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 165㎡ | 15,000万円 | 301万円 | 4.4m |
| 2025年第4四半期 | 100㎡ | 19,000万円 | 628万円 | 5.5m |
| 2025年第4四半期 | 50㎡ | 2,000万円 | 132万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 95㎡ | 13,000万円 | 452万円 | － |
| 2025年第4四半期 | 70㎡ | 12,000万円 | 567万円 | 3.7m |
| 2025年第4四半期 | 90㎡ | 17,000万円 | 624万円 | 4m |
| 2025年第4四半期 | 100㎡ | 19,000万円 | 628万円 | 5.5m |
| 2025年第3四半期 | 65㎡ | 7,800万円 | 397万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 390㎡ | 51,000万円 | 432万円 | 5.5m |
| 2025年第3四半期 | 70㎡ | 22,000万円 | 1039万円 | 28m |
| 2025年第3四半期 | 35㎡ | 3,700万円 | 349万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 90㎡ | 17,000万円 | 624万円 | 4m |
| 2025年第3四半期 | 115㎡ | 15,000万円 | 431万円 | 5.5m |
| 2025年第3四半期 | 80㎡ | 13,000万円 | 537万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 35㎡ | 4,200万円 | 397万円 | － |
| 2025年第3四半期 | 70㎡ | 15,000万円 | 708万円 | 4m |
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全133件
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）
立地情報
江戸川橋駅 6分
AI による物件分析
現状賃貸では投資効率が低い。築4年の3LDK、解体再建を検討推奨。
分析: GPT-4o | 2026-07-30
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