新宿区西落合 1LDK+S（納戸） 8,720万円利回り2.0% 築15年中古一戸建て投資

新宿区西落合

新井薬師前駅 7分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

8,720万円 1LDK+S（納戸）建物92.11㎡土地62.55㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：2.0% | 建替え利回り：3.2%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	新宿区西落合
交通	新井薬師前駅 7分
価格	8,720万円
間取り	1LDK+S（納戸）
建物面積	92.11㎡
土地面積	62.55㎡
築年数	15年1ヶ月
構造	RC造
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り2.0%

建替え利回り3.2%

築年数15年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	14.5万円/月
年間賃料収入	174.0万円/年
経費（15%）	▲ 26.1万円/年
実質収入	147.9万円/年
月次返済（想定）	▲ 20.4万円/月
表面利回り	2.0%

現状賃貸では投資効率が低い。築15年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×3戸

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	11.0万円/月
2F	1K	—	11.0万円/月
1F	1K	—	11.0万円/月

建築費（想定）3,153万円

総投資額12,334万円

月額賃料（想定）33.0万円/月

建替え後利回り3.2%

解体再建でも利回り3.2%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 西落合エリア （新宿区内、過去5年間）活発

取引件数：276件 | 月平均 4.6件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低61万円 → 中央値314万円 → 最高2645万円

当物件の坪単価：460.9万円 → 相場比 +46.8%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	5件	314万円	174〜430
2025年第4四半期	23件	364万円	103〜2645
2025年第3四半期	15件	331万円	215〜470
2025年第2四半期	10件	287万円	127〜430
2025年第1四半期	23件	367万円	182〜479
2024年第4四半期	15件	397万円	172〜483
2024年第3四半期	12件	331万円	240〜453
2024年第2四半期	19件	353万円	162〜436
2024年第1四半期	18件	343万円	81〜441
2023年第4四半期	16件	292万円	198〜410
2023年第3四半期	23件	312万円	126〜421
2023年第2四半期	15件	264万円	165〜463
2023年第1四半期	20件	239万円	61〜397
2022年第4四半期	11件	304万円	165〜397
2022年第3四半期	25件	326万円	141〜512
2022年第2四半期	10件	331万円	230〜481
2022年第1四半期	16件	295万円	98〜463

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	80㎡	6,000万円	248万円	－
2026年第1四半期	100㎡	13,000万円	430万円	4.5m
2026年第1四半期	65㎡	6,800万円	346万円	－
2026年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2026年第1四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2025年第4四半期	115㎡	9,700万円	279万円	2.6m
2025年第4四半期	340㎡	35,000万円	340万円	6.2m
2025年第4四半期	35㎡	5,300万円	501万円	－
2025年第4四半期	55㎡	8,000万円	481万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2025年第4四半期	50㎡	5,900万円	390万円	－
2025年第4四半期	30㎡	24,000万円	2645万円	－
2025年第4四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2025年第4四半期	55㎡	5,900万円	355万円	－
2025年第4四半期	160㎡	5,000万円	103万円	4m
2025年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2025年第4四半期	95㎡	12,000万円	418万円	4m
2025年第4四半期	20㎡	810万円	134万円	－
2025年第4四半期	65㎡	6,900万円	351万円	－
2025年第4四半期	90㎡	7,000万円	257万円	－
2025年第4四半期	60㎡	5,900万円	325万円	－
2025年第4四半期	30㎡	3,300万円	364万円	－
2025年第4四半期	135㎡	19,000万円	465万円	8.7m
2025年第4四半期	60㎡	7,000万円	386万円	－
2025年第4四半期	70㎡	6,400万円	302万円	3.6m
2025年第4四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2025年第4四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2025年第3四半期	30㎡	2,200万円	242万円	－
2025年第3四半期	95㎡	12,000万円	418万円	4m
2025年第3四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2025年第3四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2025年第3四半期	65㎡	8,400万円	427万円	6.1m
2025年第3四半期	45㎡	6,400万円	470万円	3.2m
2025年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2025年第3四半期	230㎡	15,000万円	216万円	6.2m
2025年第3四半期	90㎡	6,400万円	235万円	2.8m
2025年第3四半期	90㎡	9,300万円	342万円	3m
2025年第3四半期	45㎡	6,400万円	470万円	2.6m
2025年第3四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2025年第3四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2025年第3四半期	60㎡	4,900万円	270万円	－
2025年第3四半期	85㎡	7,800万円	303万円	3.1m
2025年第2四半期	65㎡	6,300万円	320万円	3.3m
2025年第2四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2025年第2四半期	30㎡	2,600万円	287万円	－
2025年第2四半期	60㎡	2,300万円	127万円	－
2025年第2四半期	30㎡	3,700万円	408万円	－
2025年第2四半期	130㎡	11,000万円	280万円	4m
2025年第2四半期	115㎡	8,600万円	247万円	4m
2025年第2四半期	200㎡	18,000万円	298万円	4m
2025年第2四半期	125㎡	5,000万円	132万円	6.2m
2025年第2四半期	40㎡	5,200万円	430万円	－
2025年第1四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2025年第1四半期	40㎡	4,500万円	372万円	－
2025年第1四半期	60㎡	6,300万円	347万円	4m
2025年第1四半期	75㎡	6,300万円	278万円	4m
2025年第1四半期	100㎡	8,800万円	291万円	3.6m
2025年第1四半期	140㎡	8,800万円	208万円	6m
2025年第1四半期	110㎡	8,400万円	252万円	3.3m
2025年第1四半期	15㎡	970万円	214万円	－
2025年第1四半期	30㎡	3,600万円	397万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第1四半期	15㎡	1,800万円	397万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第1四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第1四半期	55㎡	3,400万円	204万円	－
2025年第1四半期	80㎡	9,400万円	388万円	3.3m
2025年第1四半期	95㎡	7,600万円	264万円	－
2025年第1四半期	60㎡	8,700万円	479万円	6.1m
2025年第1四半期	60㎡	8,700万円	479万円	6.1m
2025年第1四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2025年第1四半期	60㎡	6,700万円	369万円	6.7m
2025年第1四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2025年第1四半期	55㎡	4,400万円	264万円	－
2024年第4四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2024年第4四半期	50㎡	7,300万円	483万円	4m
2024年第4四半期	50㎡	7,300万円	483万円	3.6m
2024年第4四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2024年第4四半期	30㎡	4,100万円	452万円	－
2024年第4四半期	30㎡	4,000万円	441万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第4四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第4四半期	90㎡	7,600万円	279万円	－
2024年第4四半期	30㎡	4,200万円	463万円	－
2024年第4四半期	60㎡	5,900万円	325万円	－
2024年第4四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2024年第4四半期	30㎡	3,600万円	397万円	－
2024年第4四半期	50㎡	2,600万円	172万円	－
2024年第4四半期	65㎡	6,500万円	331万円	4m
2024年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第3四半期	65㎡	8,900万円	453万円	3.2m
2024年第3四半期	65㎡	5,000万円	254万円	6.2m
2024年第3四半期	110㎡	14,000万円	421万円	6.1m
2024年第3四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2024年第3四半期	30㎡	2,500万円	276万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2024年第3四半期	80㎡	8,000万円	331万円	6.2m
2024年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2024年第3四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2024年第3四半期	30㎡	3,800万円	419万円	－
2024年第3四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,600万円	353万円	－
2024年第2四半期	60㎡	6,800万円	375万円	4m
2024年第2四半期	185㎡	14,000万円	250万円	3.7m
2024年第2四半期	155㎡	17,000万円	363万円	8.4m
2024年第2四半期	40㎡	3,600万円	298万円	4m
2024年第2四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2024年第2四半期	40㎡	2,300万円	190万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2024年第2四半期	45㎡	3,900万円	287万円	6.2m
2024年第2四半期	45㎡	2,200万円	162万円	－
2024年第2四半期	85㎡	7,200万円	280万円	4m
2024年第2四半期	95㎡	11,000万円	383万円	4m
2024年第2四半期	30㎡	1,900万円	209万円	－
2024年第2四半期	75㎡	9,000万円	397万円	－
2024年第2四半期	155㎡	14,000万円	299万円	5.6m
2024年第1四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2024年第1四半期	40㎡	3,500万円	289万円	－
2024年第1四半期	320㎡	35,000万円	362万円	8.6m
2024年第1四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2024年第1四半期	50㎡	5,700万円	377万円	－
2024年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第1四半期	15㎡	2,000万円	441万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2024年第1四半期	70㎡	5,600万円	264万円	－
2024年第1四半期	45㎡	1,100万円	81万円	－
2024年第1四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2024年第1四半期	65㎡	5,400万円	275万円	11m
2024年第1四半期	105㎡	8,200万円	258万円	4m
2024年第1四半期	20㎡	790万円	131万円	－
2024年第1四半期	55㎡	5,700万円	343万円	－
2024年第1四半期	55㎡	6,000万円	361万円	－
2024年第1四半期	15㎡	960万円	212万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第4四半期	60㎡	5,300万円	292万円	－
2023年第4四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2023年第4四半期	65㎡	4,800万円	244万円	－
2023年第4四半期	45㎡	3,400万円	250万円	－
2023年第4四半期	50㎡	6,200万円	410万円	2.8m
2023年第4四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2023年第4四半期	45㎡	5,400万円	397万円	2.6m
2023年第4四半期	130㎡	9,800万円	249万円	3.1m
2023年第4四半期	15㎡	1,700万円	375万円	－
2023年第4四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2023年第4四半期	60㎡	5,300万円	292万円	－
2023年第4四半期	60㎡	4,600万円	253万円	－
2023年第4四半期	60㎡	4,800万円	264万円	－
2023年第3四半期	65㎡	6,600万円	336万円	2.9m
2023年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第3四半期	240㎡	19,000万円	262万円	8.4m
2023年第3四半期	270㎡	32,000万円	392万円	6.2m
2023年第3四半期	110㎡	14,000万円	421万円	4.5m
2023年第3四半期	70㎡	5,400万円	255万円	－
2023年第3四半期	35㎡	3,300万円	312万円	－
2023年第3四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第3四半期	40㎡	4,600万円	380万円	－
2023年第3四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2023年第3四半期	55㎡	2,900万円	174万円	－
2023年第3四半期	55㎡	6,400万円	385万円	3.4m
2023年第3四半期	45㎡	4,600万円	338万円	－
2023年第3四半期	45㎡	2,500万円	184万円	－
2023年第3四半期	50㎡	1,900万円	126万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第3四半期	70㎡	7,300万円	345万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2023年第2四半期	150㎡	7,800万円	172万円	4m
2023年第2四半期	740㎡	56,000万円	250万円	6.7m
2023年第2四半期	100㎡	14,000万円	463万円	4.5m
2023年第2四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2023年第2四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2023年第2四半期	20㎡	1,000万円	165万円	－
2023年第2四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2023年第2四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2023年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第2四半期	50㎡	3,500万円	231万円	－
2023年第2四半期	80㎡	5,400万円	223万円	－
2023年第2四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2023年第2四半期	60㎡	6,300万円	347万円	－
2023年第2四半期	60㎡	6,300万円	347万円	－
2023年第1四半期	55㎡	5,700万円	343万円	4m
2023年第1四半期	90㎡	3,200万円	118万円	4m
2023年第1四半期	70㎡	1,300万円	61万円	－
2023年第1四半期	200㎡	12,000万円	198万円	6.1m
2023年第1四半期	170㎡	11,000万円	214万円	3.4m
2023年第1四半期	140㎡	8,300万円	196万円	2.4m
2023年第1四半期	15㎡	940万円	207万円	－
2023年第1四半期	15㎡	1,800万円	397万円	－
2023年第1四半期	40㎡	1,900万円	157万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2023年第1四半期	35㎡	3,000万円	283万円	－
2023年第1四半期	140㎡	9,700万円	229万円	8.3m
2023年第1四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2023年第1四半期	105㎡	7,600万円	239万円	4m
2023年第1四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2023年第1四半期	35㎡	2,600万円	246万円	－
2023年第1四半期	40㎡	2,200万円	182万円	－
2023年第1四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2023年第1四半期	55㎡	4,200万円	252万円	－
2022年第4四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2022年第4四半期	40㎡	2,000万円	165万円	1.8m
2022年第4四半期	330㎡	21,000万円	210万円	6.2m
2022年第4四半期	260㎡	18,000万円	229万円	6.2m
2022年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2022年第4四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2022年第4四半期	70㎡	5,400万円	255万円	－
2022年第4四半期	55㎡	5,500万円	331万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第3四半期	100㎡	12,000万円	397万円	6.2m
2022年第3四半期	120㎡	7,300万円	201万円	8m
2022年第3四半期	120㎡	5,100万円	141万円	8m
2022年第3四半期	710㎡	110,000万円	512万円	8.3m
2022年第3四半期	110㎡	14,000万円	421万円	8.4m
2022年第3四半期	710㎡	110,000万円	512万円	8.3m
2022年第3四半期	65㎡	6,900万円	351万円	6.1m
2022年第3四半期	15㎡	1,800万円	397万円	－
2022年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2022年第3四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2022年第3四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2022年第3四半期	15㎡	2,000万円	441万円	－
2022年第3四半期	15㎡	1,600万円	353万円	－
2022年第3四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第3四半期	25㎡	3,400万円	450万円	4m
2022年第3四半期	20㎡	870万円	144万円	－
2022年第3四半期	60㎡	6,500万円	358万円	6.1m
2022年第3四半期	40㎡	2,300万円	190万円	－
2022年第3四半期	70㎡	6,900万円	326万円	6m
2022年第3四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2022年第3四半期	35㎡	1,700万円	161万円	－
2022年第3四半期	80㎡	4,900万円	202万円	－
2022年第3四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2022年第2四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2022年第2四半期	95㎡	6,600万円	230万円	4m
2022年第2四半期	110㎡	16,000万円	481万円	6.2m
2022年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2022年第2四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2022年第2四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2022年第2四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2022年第2四半期	105㎡	12,000万円	378万円	6m
2022年第2四半期	75㎡	5,700万円	251万円	－
2022年第1四半期	190㎡	13,000万円	226万円	6.7m
2022年第1四半期	45㎡	3,800万円	279万円	－
2022年第1四半期	170㎡	7,900万円	154万円	－
2022年第1四半期	30㎡	890万円	98万円	－
2022年第1四半期	115㎡	6,000万円	172万円	2.7m
2022年第1四半期	65㎡	5,800万円	295万円	6.7m
2022年第1四半期	50㎡	5,600万円	370万円	7.8m
2022年第1四半期	120㎡	8,700万円	240万円	6.1m
2022年第1四半期	105㎡	12,000万円	378万円	6.2m
2022年第1四半期	100㎡	13,000万円	430万円	6.1m
2022年第1四半期	100㎡	14,000万円	463万円	6.1m
2022年第1四半期	270㎡	27,000万円	331万円	6.1m
2022年第1四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2022年第1四半期	40㎡	1,800万円	149万円	－