板橋区大谷口上町 4LDK 10,180万円利回り1.1% 築9年中古一戸建て投資

板橋区大谷口上町

小竹向原駅 15分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

10,180万円 4LDK 建物99.36㎡土地103.27㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：1.1% | 建替え利回り：2.6%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	板橋区大谷口上町
交通	小竹向原駅 15分
価格	10,180万円
間取り	4LDK
建物面積	99.36㎡
土地面積	103.27㎡
築年数	9年1ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り1.1%

建替え利回り2.6%

築年数9年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	9.0万円/月
年間賃料収入	108.0万円/年
経費（15%）	▲ 16.2万円/年
実質収入	91.8万円/年
月次返済（想定）	▲ 23.8万円/月
表面利回り	1.1%

現状賃貸では投資効率が低い。築9年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×3 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月
0F	1LDK	—	12.0万円/月

建築費（想定）5,205万円

総投資額15,882万円

月額賃料（想定）34.5万円/月

建替え後利回り2.6%

解体再建でも利回り2.6%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 大谷口上町エリア （板橋区内、過去5年間）活発

取引件数：63件 | 月平均 1.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低50万円 → 中央値248万円 → 最高661万円

当物件の坪単価：325.9万円 → 相場比 +31.4%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	3件	296万円	287〜397
2025年第3四半期	4件	327万円	186〜357
2025年第2四半期	5件	317万円	126〜397
2025年第1四半期	3件	168万円	156〜236
2024年第4四半期	2件	380万円	259〜380
2024年第3四半期	5件	317万円	189〜661
2024年第2四半期	4件	413万円	143〜433
2024年第1四半期	3件	241万円	204〜283
2023年第4四半期	4件	264万円	185〜347
2023年第3四半期	3件	245万円	208〜314
2023年第2四半期	2件	427万円	172〜427
2022年第4四半期	6件	190万円	153〜248
2022年第3四半期	3件	225万円	169〜281
2022年第2四半期	6件	264万円	62〜347
2022年第1四半期	2件	331万円	171〜331
2021年第4四半期	4件	198万円	56〜331
2021年第3四半期	4件	274万円	50〜281

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	105㎡	9,400万円	296万円	3.5m
2025年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2025年第4四半期	30㎡	2,600万円	287万円	－
2025年第3四半期	90㎡	8,900万円	327万円	3.6m
2025年第3四半期	135㎡	7,600万円	186万円	4.1m
2025年第3四半期	40㎡	3,400万円	281万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2025年第2四半期	65㎡	7,400万円	376万円	4m
2025年第2四半期	95㎡	9,100万円	317万円	4m
2025年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	55㎡	2,100万円	126万円	－
2025年第2四半期	50㎡	3,600万円	238万円	－
2025年第1四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2025年第1四半期	55㎡	2,600万円	156万円	－
2025年第1四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2024年第4四半期	230㎡	18,000万円	259万円	3.4m
2024年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第3四半期	75㎡	15,000万円	661万円	11m
2024年第3四半期	210㎡	12,000万円	189万円	5.4m
2024年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2024年第3四半期	55㎡	4,500万円	270万円	－
2024年第2四半期	145㎡	19,000万円	433万円	4m
2024年第2四半期	180㎡	7,800万円	143万円	3m
2024年第2四半期	115㎡	6,200万円	178万円	4m
2024年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第1四半期	85㎡	6,200万円	241万円	2.9m
2024年第1四半期	125㎡	7,700万円	204万円	3.6m
2024年第1四半期	55㎡	4,700万円	283万円	4m
2023年第4四半期	145㎡	8,100万円	185万円	4.6m
2023年第4四半期	410㎡	24,000万円	194万円	3.8m
2023年第4四半期	65㎡	5,200万円	264万円	3.8m
2023年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第3四半期	100㎡	7,400万円	245万円	4m
2023年第3四半期	70㎡	4,400万円	208万円	3.9m
2023年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第2四半期	155㎡	20,000万円	427万円	4m
2023年第2四半期	100㎡	5,200万円	172万円	3.6m
2022年第4四半期	125㎡	6,800万円	180万円	4.5m
2022年第4四半期	55㎡	3,100万円	186万円	－
2022年第4四半期	90㎡	5,700万円	209万円	44m
2022年第4四半期	410㎡	19,000万円	153万円	4.4m
2022年第4四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2022年第4四半期	115㎡	6,600万円	190万円	4m
2022年第3四半期	80㎡	4,100万円	169万円	4m
2022年第3四半期	220㎡	15,000万円	225万円	2.7m
2022年第3四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2022年第2四半期	75㎡	1,400万円	62万円	4.3m
2022年第2四半期	40㎡	3,200万円	264万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第2四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2022年第2四半期	75㎡	4,600万円	203万円	4m
2022年第2四半期	25㎡	1,600万円	212万円	－
2022年第1四半期	60㎡	6,000万円	331万円	4m
2022年第1四半期	60㎡	3,100万円	171万円	－
2021年第4四半期	60㎡	3,600万円	198万円	－
2021年第4四半期	75㎡	1,500万円	66万円	4m
2021年第4四半期	100㎡	1,700万円	56万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2021年第3四半期	70㎡	5,800万円	274万円	4m
2021年第3四半期	185㎡	2,800万円	50万円	3.9m
2021年第3四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－