新宿区山吹町 1SLDK 15,900万円利回り1.1% 築7年中古一戸建て投資

新宿区山吹町

江戸川橋駅 6分

23区内再建築可否要確認駐車場あり推奨: 建替えが有利

15,900万円 1SLDK 建物92.77㎡土地84.14㎡

総合評価：D | 賃貸利回り：1.1% | 建替え利回り：2.3%

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件種別	中古一戸建て
所在地	新宿区山吹町
交通	江戸川橋駅 6分
価格	15,900万円
間取り	1SLDK
建物面積	92.77㎡
土地面積	84.14㎡
築年数	7年3ヶ月
構造	木造
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

総合評価グレードD

現況賃貸利回り1.1%

建替え利回り2.3%

築年数7年

再建築要確認

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓駐車スペースあり

要確認事項

?再建築可否 — 現地・役所確認推奨

現況賃貸プラン

月額賃料（想定）	15.0万円/月
年間賃料収入	180.0万円/年
経費（15%）	▲ 27.0万円/年
実質収入	153.0万円/年
月次返済（想定）	▲ 37.1万円/月
表面利回り	1.1%

現状賃貸では投資効率が低い。築7年の1K、解体再建を検討推奨。

建替えプランシミュレーション

3階建軽量鉄骨造 / 1K×2 + 1LDK×1

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	11.0万円/月
2F	1K	—	11.0万円/月
1F	1LDK	—	18.0万円/月

建築費（想定）4,241万円

総投資額20,605万円

月額賃料（想定）40.0万円/月

建替え後利回り2.3%

解体再建でも利回り2.3%と低め。地価が高く建築コストが収益を圧迫。立地重視の自己居住向き。

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 山吹町エリア （新宿区内、過去5年間）活発

取引件数：192件 | 月平均 3.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低119万円 → 中央値473万円 → 最高1984万円

当物件の坪単価：624.7万円 → 相場比 +32.1%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	13件	463万円	119〜771
2025年第4四半期	13件	503万円	192〜608
2025年第3四半期	8件	589万円	344〜763
2025年第2四半期	11件	547万円	301〜1142
2025年第1四半期	8件	551万円	287〜697
2024年第4四半期	19件	529万円	179〜617
2024年第3四半期	11件	413万円	252〜1322
2024年第2四半期	10件	551万円	331〜1928
2024年第1四半期	13件	511万円	345〜610
2023年第4四半期	7件	430万円	291〜601
2023年第3四半期	14件	496万円	397〜1725
2023年第2四半期	11件	474万円	314〜920
2023年第1四半期	10件	421万円	317〜614
2022年第4四半期	9件	397万円	289〜1984
2022年第3四半期	9件	410万円	165〜529
2022年第2四半期	2件	426万円	331〜426
2022年第1四半期	11件	419万円	182〜573
2021年第4四半期	13件	426万円	278〜1747

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	35㎡	6,500万円	614万円	－
2026年第1四半期	50㎡	5,300万円	350万円	－
2026年第1四半期	75㎡	16,000万円	705万円	－
2026年第1四半期	50㎡	1,800万円	119万円	－
2026年第1四半期	45㎡	4,400万円	323万円	－
2026年第1四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2026年第1四半期	40㎡	5,800万円	479万円	－
2026年第1四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2026年第1四半期	85㎡	11,000万円	428万円	6.2m
2026年第1四半期	45㎡	6,300万円	463万円	－
2026年第1四半期	70㎡	15,000万円	708万円	－
2026年第1四半期	60㎡	14,000万円	771万円	－
2026年第1四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2025年第4四半期	55㎡	3,200万円	192万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2025年第4四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2025年第4四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－
2025年第4四半期	50㎡	5,700万円	377万円	－
2025年第4四半期	80㎡	8,000万円	331万円	6m
2025年第4四半期	25㎡	4,600万円	608万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第4四半期	25㎡	4,300万円	569万円	－
2025年第4四半期	65㎡	11,000万円	559万円	－
2025年第4四半期	25㎡	4,500万円	595万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第3四半期	55㎡	9,800万円	589万円	－
2025年第3四半期	75㎡	15,000万円	661万円	－
2025年第3四半期	30㎡	4,000万円	441万円	－
2025年第3四半期	25㎡	4,700万円	622万円	－
2025年第3四半期	65㎡	15,000万円	763万円	－
2025年第3四半期	35㎡	5,000万円	472万円	－
2025年第3四半期	30㎡	4,900万円	540万円	－
2025年第2四半期	65㎡	16,000万円	814万円	6m
2025年第2四半期	55㎡	19,000万円	1142万円	6m
2025年第2四半期	25㎡	4,500万円	595万円	－
2025年第2四半期	75㎡	14,000万円	617万円	－
2025年第2四半期	45㎡	7,200万円	529万円	－
2025年第2四半期	55㎡	9,100万円	547万円	－
2025年第2四半期	45㎡	6,900万円	507万円	－
2025年第2四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2025年第2四半期	50㎡	9,000万円	595万円	－
2025年第2四半期	30㎡	4,600万円	507万円	－
2025年第2四半期	35㎡	4,900万円	463万円	－
2025年第1四半期	55㎡	7,600万円	457万円	－
2025年第1四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2025年第1四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2025年第1四半期	50㎡	7,100万円	469万円	－
2025年第1四半期	60㎡	5,200万円	287万円	－
2025年第1四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2025年第1四半期	280㎡	59,000万円	697万円	4.5m
2025年第1四半期	25㎡	4,600万円	608万円	－
2024年第4四半期	65㎡	12,000万円	610万円	6m
2024年第4四半期	25㎡	4,200万円	555万円	－
2024年第4四半期	30㎡	4,600万円	507万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2024年第4四半期	25㎡	4,400万円	582万円	－
2024年第4四半期	15㎡	2,400万円	529万円	－
2024年第4四半期	55㎡	8,800万円	529万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2024年第4四半期	75㎡	14,000万円	617万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,700万円	489万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第4四半期	65㎡	12,000万円	610万円	6.2m
2024年第4四半期	40㎡	7,000万円	579万円	－
2024年第4四半期	55㎡	8,800万円	529万円	－
2024年第4四半期	40㎡	5,200万円	430万円	－
2024年第4四半期	50㎡	8,000万円	529万円	－
2024年第4四半期	50㎡	2,700万円	179万円	－
2024年第3四半期	85㎡	34,000万円	1322万円	4m
2024年第3四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2024年第3四半期	25㎡	4,400万円	582万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第3四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2024年第3四半期	45㎡	4,200万円	309万円	－
2024年第3四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2024年第3四半期	40㎡	4,900万円	405万円	－
2024年第3四半期	55㎡	4,200万円	252万円	－
2024年第3四半期	40㎡	6,000万円	496万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2024年第2四半期	30㎡	3,000万円	331万円	4m
2024年第2四半期	120㎡	70,000万円	1928万円	8.2m
2024年第2四半期	55㎡	10,000万円	601万円	－
2024年第2四半期	45㎡	8,300万円	610万円	－
2024年第2四半期	30㎡	5,000万円	551万円	－
2024年第2四半期	50㎡	5,200万円	344万円	－
2024年第2四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第2四半期	75㎡	15,000万円	661万円	－
2024年第2四半期	50㎡	6,500万円	430万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第1四半期	60㎡	9,000万円	496万円	－
2024年第1四半期	75㎡	12,000万円	529万円	－
2024年第1四半期	40㎡	5,500万円	455万円	－
2024年第1四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2024年第1四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2024年第1四半期	55㎡	8,500万円	511万円	－
2024年第1四半期	60㎡	8,800万円	485万円	－
2024年第1四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2024年第1四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2024年第1四半期	25㎡	4,300万円	569万円	－
2024年第1四半期	55㎡	9,400万円	565万円	－
2024年第1四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2024年第1四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2023年第4四半期	55㎡	10,000万円	601万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第4四半期	60㎡	8,200万円	452万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第4四半期	75㎡	13,000万円	573万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2023年第4四半期	40㎡	5,200万円	430万円	－
2023年第3四半期	35㎡	4,200万円	397万円	－
2023年第3四半期	40㎡	4,900万円	405万円	－
2023年第3四半期	60㎡	9,000万円	496万円	－
2023年第3四半期	30㎡	4,100万円	452万円	－
2023年第3四半期	55㎡	8,000万円	481万円	－
2023年第3四半期	55㎡	7,300万円	439万円	－
2023年第3四半期	55㎡	7,600万円	457万円	－
2023年第3四半期	115㎡	60,000万円	1725万円	6m
2023年第3四半期	35㎡	9,000万円	850万円	8.1m
2023年第3四半期	115㎡	50,000万円	1437万円	30m
2023年第3四半期	70㎡	13,000万円	614万円	－
2023年第3四半期	30㎡	4,200万円	463万円	－
2023年第3四半期	60㎡	10,000万円	551万円	－
2023年第3四半期	55㎡	9,000万円	541万円	－
2023年第2四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2023年第2四半期	60㎡	9,100万円	501万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第2四半期	65㎡	8,300万円	422万円	－
2023年第2四半期	45㎡	7,200万円	529万円	4m
2023年第2四半期	95㎡	12,000万円	418万円	7.9m
2023年第2四半期	25㎡	4,400万円	582万円	－
2023年第2四半期	30㎡	4,300万円	474万円	－
2023年第2四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第2四半期	30㎡	4,900万円	540万円	－
2023年第2四半期	115㎡	32,000万円	920万円	30m
2023年第1四半期	60㎡	6,300万円	347万円	－
2023年第1四半期	75㎡	12,000万円	529万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第1四半期	30㎡	3,300万円	364万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2023年第1四半期	75㎡	13,000万円	573万円	－
2023年第1四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2023年第1四半期	50㎡	6,300万円	417万円	－
2023年第1四半期	70㎡	13,000万円	614万円	－
2023年第1四半期	25㎡	4,300万円	569万円	－
2022年第4四半期	125㎡	75,000万円	1984万円	8m
2022年第4四半期	150㎡	30,000万円	661万円	8m
2022年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2022年第4四半期	75㎡	10,000万円	441万円	－
2022年第4四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2022年第4四半期	40㎡	4,500万円	372万円	－
2022年第4四半期	40㎡	3,500万円	289万円	－
2022年第4四半期	40㎡	5,200万円	430万円	－
2022年第4四半期	55㎡	6,600万円	397万円	－
2022年第3四半期	60㎡	7,000万円	386万円	8.2m
2022年第3四半期	30㎡	1,500万円	165万円	4m
2022年第3四半期	30㎡	4,100万円	452万円	－
2022年第3四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2022年第3四半期	80㎡	12,000万円	496万円	－
2022年第3四半期	65㎡	8,400万円	427万円	－
2022年第3四半期	35㎡	4,100万円	387万円	－
2022年第3四半期	75㎡	12,000万円	529万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第2四半期	45㎡	5,800万円	426万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2022年第1四半期	50㎡	6,000万円	397万円	－
2022年第1四半期	70㎡	9,500万円	449万円	－
2022年第1四半期	40㎡	2,200万円	182万円	－
2022年第1四半期	70㎡	9,300万円	439万円	－
2022年第1四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第1四半期	45㎡	5,700万円	419万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2022年第1四半期	65㎡	9,300万円	473万円	－
2022年第1四半期	75㎡	13,000万円	573万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2021年第4四半期	40㎡	4,800万円	397万円	－
2021年第4四半期	50㎡	5,700万円	377万円	－
2021年第4四半期	50㎡	5,800万円	383万円	－
2021年第4四半期	530㎡	280,000万円	1747万円	29m
2021年第4四半期	115㎡	20,000万円	575万円	7.9m
2021年第4四半期	115㎡	17,000万円	489万円	7.9m
2021年第4四半期	95㎡	25,000万円	870万円	6m
2021年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2021年第4四半期	60㎡	9,000万円	496万円	－
2021年第4四半期	40㎡	4,800万円	397万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2021年第4四半期	45㎡	5,800万円	426万円	－