新宿区住吉町

曙橋駅 6分

23区内S級立地建ぺい率 60%容積率 400%再建築可

24,800万円 99.17㎡（30.0坪）坪単価 827万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：2.4%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	新宿区住吉町
交通	曙橋駅 6分
価格	24,800万円
土地面積	99.17㎡（30.0坪）
坪単価	827万円
建ぺい率	60%
容積率	400%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 2.4%

実質利回り（推定） 1.8%

坪単価827万円

建築可能延床298㎡

推奨建築5階建重量鉄骨/RC造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 59.5㎡ | 最大延床面積: 396.7㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
5F	店舗1F	—	17.9万円/月
4F	1LDK	—	18.0万円/月
3F	1LDK	—	18.0万円/月
2F	1LDK	—	18.0万円/月

建築費（想定）11,900万円

総投資額（土地+建築）36,700万円

月額賃料合計（想定）71.9万円/月

表面利回り2.4%

※坪単価132万円 × 298㎡（延床）で算出（重量鉄骨/RC造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	862.8000000000001万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 129.4万円
実質賃貸収入	733.4万円/年
総投資額（土地＋建築）	36,700万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 85.7万円/月
表面利回り	2.4%
実質利回り	1.8%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 住吉町エリア （新宿区内、過去5年間）活発

取引件数：77件 | 月平均 1.3件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低137万円 → 中央値354万円 → 最高1700万円

当物件の坪単価：826.8万円 → 相場比 +133.6%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	4件	472万円	281〜523
2025年第3四半期	8件	386万円	240〜575
2025年第2四半期	9件	364万円	251〜562
2025年第1四半期	3件	397万円	286〜463
2024年第4四半期	3件	436万円	387〜1700
2024年第3四半期	7件	372万円	220〜507
2024年第2四半期	5件	264万円	182〜481
2024年第1四半期	1件	408万円	408〜408
2023年第4四半期	4件	380万円	240〜485
2023年第3四半期	3件	383万円	342〜520
2023年第2四半期	1件	380万円	380〜380
2023年第1四半期	2件	278万円	270〜278
2022年第4四半期	9件	347万円	185〜1669
2022年第3四半期	1件	353万円	353〜353
2022年第2四半期	5件	331万円	248〜386
2022年第1四半期	4件	331万円	137〜354
2021年第4四半期	7件	364万円	325〜511
2021年第3四半期	1件	172万円	172〜172

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第4四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2025年第4四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2025年第4四半期	60㎡	9,500万円	523万円	－
2025年第3四半期	45㎡	4,100万円	301万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第3四半期	50㎡	8,700万円	575万円	－
2025年第3四半期	60㎡	7,000万円	386万円	－
2025年第3四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2025年第3四半期	95㎡	12,000万円	418万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2025年第2四半期	55㎡	6,800万円	409万円	－
2025年第2四半期	200㎡	19,000万円	314万円	2.9m
2025年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2025年第2四半期	50㎡	6,800万円	450万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2025年第2四半期	50㎡	8,500万円	562万円	4m
2025年第2四半期	160㎡	21,000万円	434万円	5.4m
2025年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2025年第1四半期	220㎡	19,000万円	286万円	2.4m
2025年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第1四半期	50㎡	7,000万円	463万円	－
2024年第4四半期	175㎡	90,000万円	1700万円	25m
2024年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第4四半期	35㎡	4,100万円	387万円	－
2024年第3四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2024年第3四半期	40㎡	4,500万円	372万円	－
2024年第3四半期	60㎡	7,500万円	413万円	－
2024年第3四半期	45㎡	6,900万円	507万円	4m
2024年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第3四半期	55㎡	7,100万円	427万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2024年第2四半期	55㎡	8,000万円	481万円	2.6m
2024年第1四半期	30㎡	3,700万円	408万円	－
2023年第4四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2023年第4四半期	110㎡	8,000万円	240万円	4m
2023年第4四半期	15㎡	2,200万円	485万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第3四半期	145㎡	15,000万円	342万円	－
2023年第3四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2023年第3四半期	75㎡	8,700万円	383万円	－
2023年第2四半期	40㎡	4,600万円	380万円	－
2023年第1四半期	110㎡	9,000万円	270万円	4.4m
2023年第1四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2022年第4四半期	105㎡	53,000万円	1669万円	13.3m
2022年第4四半期	25㎡	3,500万円	463万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第4四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2022年第4四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2022年第4四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2022年第4四半期	70㎡	6,800万円	321万円	－
2022年第4四半期	25㎡	1,400万円	185万円	－
2022年第4四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2022年第3四半期	30㎡	3,200万円	353万円	－
2022年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第2四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2022年第2四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2022年第2四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2022年第2四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2022年第1四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2022年第1四半期	20㎡	830万円	137万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	30㎡	2,800万円	309万円	－
2021年第4四半期	60㎡	5,900万円	325万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	55㎡	8,500万円	511万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2021年第4四半期	60㎡	8,500万円	468万円	－
2021年第3四半期	150㎡	7,800万円	172万円	2m