大田区山王

大森駅 7分

23区内B級立地建ぺい率 80%容積率 400%再建築可

21,800万円 167.01㎡（50.5坪）坪単価 432万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：3.5%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	大田区山王
交通	大森駅 7分
価格	21,800万円
土地面積	167.01㎡（50.5坪）
坪単価	432万円
建ぺい率	80%
容積率	400%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 3.5%

実質利回り（推定） 2.6%

坪単価432万円

建築可能延床668㎡

推奨建築5階建重量鉄骨/RC造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 133.6㎡ | 最大延床面積: 668.0㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
5F	1K	—	7.5万円/月
4F	1K	—	7.5万円/月
3F	1K	—	7.5万円/月
2F	1K	—	7.5万円/月
1F	1K	—	7.5万円/月

建築費（想定）26,722万円

総投資額（土地+建築）48,522万円

月額賃料合計（想定）142.5万円/月

表面利回り3.5%

※坪単価132万円 × 668㎡（延床）で算出（重量鉄骨/RC造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	1710.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 256.5万円
実質賃貸収入	1453.5万円/年
総投資額（土地＋建築）	48,522万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 113.4万円/月
表面利回り	3.5%
実質利回り	2.6%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 山王エリア （大田区内、過去5年間）活発

取引件数：464件 | 月平均 7.7件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低8万円 → 中央値302万円 → 最高1010万円

当物件の坪単価：431.5万円 → 相場比 +42.9%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	21件	331万円	143〜617
2025年第3四半期	17件	425万円	192〜617
2025年第2四半期	20件	273万円	161〜529
2025年第1四半期	37件	288万円	48〜529
2024年第4四半期	23件	397万円	61〜582
2024年第3四半期	29件	301万円	111〜595
2024年第2四半期	30件	283万円	25〜551
2024年第1四半期	24件	319万円	25〜485
2023年第4四半期	26件	298万円	93〜485
2023年第3四半期	16件	375万円	141〜520
2023年第2四半期	25件	311万円	8〜559
2023年第1四半期	22件	321万円	113〜472
2022年第4四半期	39件	264万円	76〜463
2022年第3四半期	33件	314万円	101〜485
2022年第2四半期	27件	287万円	92〜535
2022年第1四半期	20件	296万円	55〜410
2021年第4四半期	32件	294万円	139〜1010
2021年第3四半期	23件	298万円	141〜404

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	70㎡	6,200万円	293万円	4m
2025年第4四半期	50㎡	3,700万円	245万円	2.6m
2025年第4四半期	185㎡	8,000万円	143万円	4m
2025年第4四半期	110㎡	15,000万円	451万円	2.9m
2025年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2025年第4四半期	80㎡	9,200万円	380万円	－
2025年第4四半期	80㎡	8,000万円	331万円	－
2025年第4四半期	55㎡	8,400万円	505万円	－
2025年第4四半期	60㎡	4,100万円	226万円	－
2025年第4四半期	55㎡	8,000万円	481万円	4m
2025年第4四半期	145㎡	19,000万円	433万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2025年第4四半期	60㎡	5,700万円	314万円	－
2025年第4四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2025年第4四半期	40㎡	3,700万円	306万円	4m
2025年第4四半期	75㎡	13,000万円	573万円	－
2025年第4四半期	120㎡	12,000万円	331万円	4.5m
2025年第4四半期	150㎡	13,000万円	287万円	－
2025年第4四半期	75㎡	14,000万円	617万円	－
2025年第4四半期	60㎡	6,200万円	342万円	4m
2025年第3四半期	90㎡	14,000万円	514万円	3.9m
2025年第3四半期	75㎡	5,100万円	225万円	3.5m
2025年第3四半期	230㎡	15,000万円	216万円	7.3m
2025年第3四半期	70㎡	9,000万円	425万円	3m
2025年第3四半期	50㎡	8,000万円	529万円	－
2025年第3四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2025年第3四半期	100㎡	12,000万円	397万円	－
2025年第3四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第3四半期	50㎡	8,400万円	555万円	－
2025年第3四半期	30㎡	4,400万円	485万円	－
2025年第3四半期	55㎡	3,200万円	192万円	－
2025年第3四半期	70㎡	8,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	55㎡	8,400万円	505万円	－
2025年第3四半期	35㎡	4,400万円	416万円	－
2025年第3四半期	50㎡	6,200万円	410万円	－
2025年第3四半期	75㎡	14,000万円	617万円	－
2025年第2四半期	40㎡	2,000万円	165万円	4m
2025年第2四半期	85㎡	6,200万円	241万円	4m
2025年第2四半期	90㎡	5,800万円	213万円	4.6m
2025年第2四半期	75㎡	5,700万円	251万円	24.5m
2025年第2四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2025年第2四半期	100㎡	16,000万円	529万円	－
2025年第2四半期	60㎡	7,000万円	386万円	－
2025年第2四半期	45㎡	2,500万円	184万円	－
2025年第2四半期	65㎡	7,200万円	366万円	－
2025年第2四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2025年第2四半期	35㎡	4,500万円	425万円	－
2025年第2四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2025年第2四半期	75㎡	12,000万円	529万円	－
2025年第2四半期	40㎡	2,200万円	182万円	－
2025年第2四半期	80㎡	3,900万円	161万円	4.5m
2025年第2四半期	40㎡	2,400万円	198万円	－
2025年第2四半期	75㎡	6,200万円	273万円	－
2025年第2四半期	35㎡	4,800万円	453万円	－
2025年第2四半期	35㎡	3,000万円	283万円	1.6m
2025年第2四半期	80㎡	11,000万円	455万円	－
2025年第1四半期	65㎡	5,100万円	259万円	－
2025年第1四半期	75㎡	1,100万円	48万円	25m
2025年第1四半期	40㎡	2,200万円	182万円	4m
2025年第1四半期	100㎡	8,700万円	288万円	4m
2025年第1四半期	80㎡	7,000万円	289万円	4.5m
2025年第1四半期	370㎡	40,000万円	357万円	5.5m
2025年第1四半期	130㎡	13,000万円	331万円	4.6m
2025年第1四半期	30㎡	4,500万円	496万円	－
2025年第1四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2025年第1四半期	80㎡	6,200万円	256万円	－
2025年第1四半期	55㎡	7,200万円	433万円	－
2025年第1四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第1四半期	40㎡	2,800万円	231万円	－
2025年第1四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2025年第1四半期	15㎡	950万円	209万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第1四半期	180㎡	10,000万円	184万円	4m
2025年第1四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2025年第1四半期	55㎡	8,800万円	529万円	－
2025年第1四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－
2025年第1四半期	75㎡	6,100万円	269万円	4.5m
2025年第1四半期	230㎡	15,000万円	216万円	6.6m
2025年第1四半期	60㎡	2,400万円	132万円	－
2025年第1四半期	90㎡	6,200万円	228万円	－
2025年第1四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2025年第1四半期	75㎡	4,400万円	194万円	－
2025年第1四半期	70㎡	5,600万円	264万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2025年第1四半期	75㎡	6,400万円	282万円	－
2025年第1四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2025年第1四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2024年第4四半期	50㎡	6,000万円	397万円	－
2024年第4四半期	50㎡	8,800万円	582万円	－
2024年第4四半期	210㎡	3,900万円	61万円	2.3m
2024年第4四半期	55㎡	8,000万円	481万円	4.5m
2024年第4四半期	270㎡	20,000万円	245万円	4m
2024年第4四半期	50㎡	3,700万円	245万円	－
2024年第4四半期	35㎡	4,700万円	444万円	－
2024年第4四半期	50㎡	6,600万円	436万円	－
2024年第4四半期	75㎡	9,000万円	397万円	－
2024年第4四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2024年第4四半期	90㎡	12,000万円	441万円	4m
2024年第4四半期	35㎡	3,200万円	302万円	－
2024年第4四半期	120㎡	9,000万円	248万円	4m
2024年第4四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2024年第4四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2024年第4四半期	60㎡	8,200万円	452万円	－
2024年第4四半期	60㎡	8,000万円	441万円	4.5m
2024年第4四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2024年第4四半期	35㎡	1,400万円	132万円	－
2024年第4四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－
2024年第4四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2024年第4四半期	80㎡	4,600万円	190万円	－
2024年第4四半期	35㎡	4,500万円	425万円	－
2024年第3四半期	185㎡	6,200万円	111万円	4m
2024年第3四半期	70㎡	7,000万円	331万円	3.5m
2024年第3四半期	40㎡	7,200万円	595万円	15m
2024年第3四半期	55㎡	3,300万円	198万円	4m
2024年第3四半期	160㎡	6,800万円	141万円	4m
2024年第3四半期	70㎡	7,500万円	354万円	4m
2024年第3四半期	80㎡	8,800万円	364万円	4m
2024年第3四半期	85㎡	6,500万円	253万円	4.4m
2024年第3四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2024年第3四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2024年第3四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2024年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2024年第3四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2024年第3四半期	230㎡	20,000万円	287万円	25m
2024年第3四半期	65㎡	6,900万円	351万円	4.3m
2024年第3四半期	50㎡	2,600万円	172万円	－
2024年第3四半期	55㎡	3,000万円	180万円	－
2024年第3四半期	70㎡	5,400万円	255万円	－
2024年第3四半期	60㎡	2,100万円	116万円	－
2024年第3四半期	40㎡	4,700万円	388万円	－
2024年第3四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2024年第3四半期	80㎡	8,800万円	364万円	4m
2024年第3四半期	130㎡	10,000万円	254万円	4.5m
2024年第3四半期	40㎡	4,400万円	364万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第3四半期	45㎡	3,500万円	257万円	－
2024年第3四半期	110㎡	12,000万円	361万円	4m
2024年第3四半期	70㎡	9,900万円	468万円	－
2024年第2四半期	160㎡	4,800万円	99万円	3.2m
2024年第2四半期	100㎡	13,000万円	430万円	4.5m
2024年第2四半期	330㎡	55,000万円	551万円	5m
2024年第2四半期	185㎡	21,000万円	375万円	4m
2024年第2四半期	40㎡	300万円	25万円	3.9m
2024年第2四半期	80㎡	6,000万円	248万円	20m
2024年第2四半期	45㎡	5,500万円	404万円	4m
2024年第2四半期	70㎡	5,900万円	279万円	4m
2024年第2四半期	90㎡	7,700万円	283万円	4m
2024年第2四半期	95㎡	12,000万円	418万円	4.1m
2024年第2四半期	170㎡	12,000万円	233万円	4m
2024年第2四半期	25㎡	1,400万円	185万円	－
2024年第2四半期	15㎡	820万円	181万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2024年第2四半期	35㎡	1,700万円	161万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2024年第2四半期	160㎡	14,000万円	289万円	－
2024年第2四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2024年第2四半期	15㎡	1,600万円	353万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第2四半期	170㎡	14,000万円	272万円	－
2024年第2四半期	70㎡	2,700万円	128万円	－
2024年第2四半期	60㎡	5,400万円	298万円	－
2024年第2四半期	105㎡	13,000万円	409万円	4.5m
2024年第2四半期	95㎡	12,000万円	418万円	4m
2024年第2四半期	80㎡	6,600万円	273万円	－
2024年第2四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2024年第1四半期	165㎡	14,000万円	281万円	2.6m
2024年第1四半期	45㎡	2,000万円	147万円	20m
2024年第1四半期	150㎡	12,000万円	264万円	4.3m
2024年第1四半期	210㎡	1,600万円	25万円	2.8m
2024年第1四半期	80㎡	9,100万円	376万円	22m
2024年第1四半期	145㎡	20,000万円	456万円	22m
2024年第1四半期	15㎡	1,400万円	309万円	－
2024年第1四半期	15㎡	880万円	194万円	－
2024年第1四半期	70㎡	10,000万円	472万円	－
2024年第1四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第1四半期	70㎡	6,900万円	326万円	－
2024年第1四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2024年第1四半期	60㎡	7,800万円	430万円	－
2024年第1四半期	85㎡	8,200万円	319万円	4.5m
2024年第1四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2024年第1四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2024年第1四半期	70㎡	9,700万円	458万円	－
2024年第1四半期	120㎡	12,000万円	331万円	4.5m
2024年第1四半期	140㎡	15,000万円	354万円	4.5m
2024年第1四半期	70㎡	3,900万円	184万円	－
2024年第1四半期	190㎡	21,000万円	365万円	4m
2024年第1四半期	40㎡	3,700万円	306万円	－
2024年第1四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2023年第4四半期	35㎡	3,400万円	321万円	－
2023年第4四半期	85㎡	8,500万円	331万円	－
2023年第4四半期	120㎡	11,000万円	303万円	4.5m
2023年第4四半期	55㎡	3,100万円	186万円	－
2023年第4四半期	95㎡	8,800万円	306万円	－
2023年第4四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2023年第4四半期	70㎡	6,700万円	316万円	－
2023年第4四半期	130㎡	10,000万円	254万円	3.4m
2023年第4四半期	55㎡	2,900万円	174万円	－
2023年第4四半期	75㎡	9,800万円	432万円	－
2023年第4四半期	30㎡	2,500万円	276万円	－
2023年第4四半期	75㎡	10,000万円	441万円	－
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2023年第2四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
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2023年第1四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2023年第1四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2023年第1四半期	35㎡	1,200万円	113万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
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2022年第4四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
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2022年第3四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
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2022年第2四半期	75㎡	5,100万円	225万円	－
2022年第2四半期	60㎡	5,100万円	281万円	－
2022年第2四半期	60㎡	5,100万円	281万円	－
2022年第2四半期	90㎡	2,500万円	92万円	－
2022年第2四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
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2022年第1四半期	75㎡	7,600万円	335万円	－
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2022年第1四半期	95㎡	9,600万円	334万円	4.5m
2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	60㎡	4,700万円	259万円	－
2022年第1四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2022年第1四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2022年第1四半期	40㎡	2,400万円	198万円	－
2022年第1四半期	70㎡	7,900万円	373万円	－
2022年第1四半期	75㎡	9,300万円	410万円	－
2022年第1四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2022年第1四半期	75㎡	6,000万円	264万円	－
2022年第1四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2022年第1四半期	90㎡	7,600万円	279万円	－
2021年第4四半期	70㎡	5,300万円	250万円	3.4m
2021年第4四半期	100㎡	9,000万円	298万円	4m
2021年第4四半期	95㎡	7,900万円	275万円	4m
2021年第4四半期	140㎡	12,000万円	283万円	2.8m
2021年第4四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2021年第4四半期	100㎡	4,200万円	139万円	4m
2021年第4四半期	720㎡	220,000万円	1010万円	－
2021年第4四半期	300㎡	20,000万円	220万円	－
2021年第4四半期	65㎡	6,300万円	320万円	4.6m
2021年第4四半期	290㎡	20,000万円	228万円	15m
2021年第4四半期	20㎡	1,100万円	182万円	－
2021年第4四半期	50㎡	2,800万円	185万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2021年第4四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2021年第4四半期	65㎡	8,100万円	412万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2021年第4四半期	200㎡	11,000万円	182万円	2.9m
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2021年第4四半期	145㎡	13,000万円	296万円	4m
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2021年第4四半期	70㎡	8,100万円	383万円	－
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