世田谷区桜上水5丁目

上北沢駅 7分

23区内A級立地建ぺい率 50%容積率 100%再建築可

6,300万円 70.2㎡（21.2坪）坪単価 297万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：2.8%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	世田谷区桜上水5丁目
交通	上北沢駅 7分
価格	6,300万円
土地面積	70.2㎡（21.2坪）
坪単価	297万円
建ぺい率	50%
容積率	100%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 2.8%

実質利回り（推定） 2.1%

坪単価297万円

建築可能延床70㎡

推奨建築2階建木造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 35.1㎡ | 最大延床面積: 70.2㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
2F	1K	—	9.0万円/月
1F	1K	—	9.0万円/月

建築費（想定）1,404万円

総投資額（土地+建築）7,704万円

月額賃料合計（想定）18.0万円/月

表面利回り2.8%

※坪単価66万円 × 70㎡（延床）で算出（木造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	216.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 32.4万円
実質賃貸収入	183.6万円/年
総投資額（土地＋建築）	7,704万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 18.0万円/月
表面利回り	2.8%
実質利回り	2.1%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 桜上水エリア （世田谷区内、過去5年間）活発

取引件数：249件 | 月平均 4.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低72万円 → 中央値339万円 → 最高1045万円

当物件の坪単価：296.7万円 → 相場比 -12.5%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	10件	301万円	215〜661
2025年第3四半期	12件	409万円	194〜610
2025年第2四半期	22件	317万円	99〜661
2025年第1四半期	16件	299万円	72〜545
2024年第4四半期	14件	339万円	150〜610
2024年第3四半期	12件	369万円	126〜441
2024年第2四半期	16件	331万円	165〜496
2024年第1四半期	11件	345万円	212〜419
2023年第4四半期	6件	414万円	272〜496
2023年第3四半期	7件	305万円	237〜428
2023年第2四半期	14件	373万円	186〜506
2023年第1四半期	17件	364万円	167〜448
2022年第4四半期	11件	397万円	152〜506
2022年第3四半期	12件	339万円	128〜441
2022年第2四半期	17件	335万円	180〜455
2022年第1四半期	23件	326万円	138〜1045
2021年第4四半期	14件	331万円	161〜378
2021年第3四半期	15件	327万円	150〜407

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	70㎡	14,000万円	661万円	－
2025年第4四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2025年第4四半期	100㎡	6,500万円	215万円	－
2025年第4四半期	120㎡	9,800万円	270万円	5.4m
2025年第4四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2025年第4四半期	80㎡	12,000万円	496万円	－
2025年第4四半期	105㎡	9,000万円	283万円	5m
2025年第4四半期	35㎡	2,900万円	274万円	－
2025年第4四半期	165㎡	13,000万円	260万円	4m
2025年第4四半期	80㎡	14,000万円	579万円	－
2025年第3四半期	65㎡	8,900万円	453万円	－
2025年第3四半期	95㎡	9,000万円	313万円	－
2025年第3四半期	125㎡	16,000万円	423万円	4m
2025年第3四半期	105㎡	13,000万円	409万円	5.2m
2025年第3四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2025年第3四半期	45㎡	4,400万円	323万円	－
2025年第3四半期	85㎡	13,000万円	506万円	－
2025年第3四半期	70㎡	8,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	110㎡	9,500万円	286万円	6m
2025年第3四半期	75㎡	4,400万円	194万円	－
2025年第3四半期	80㎡	14,000万円	579万円	－
2025年第3四半期	140㎡	9,400万円	222万円	5.2m
2025年第2四半期	95㎡	6,200万円	216万円	11m
2025年第2四半期	125㎡	12,000万円	317万円	4m
2025年第2四半期	50㎡	1,500万円	99万円	2.8m
2025年第2四半期	150㎡	9,700万円	214万円	5m
2025年第2四半期	220㎡	15,000万円	225万円	3.6m
2025年第2四半期	50㎡	3,100万円	205万円	－
2025年第2四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2025年第2四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2025年第2四半期	70㎡	8,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	75㎡	15,000万円	661万円	－
2025年第2四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2025年第2四半期	60㎡	2,100万円	116万円	4.1m
2025年第2四半期	60㎡	2,800万円	154万円	4.1m
2025年第2四半期	105㎡	9,500万円	299万円	－
2025年第2四半期	130㎡	8,000万円	203万円	－
2025年第2四半期	70㎡	9,000万円	425万円	－
2025年第2四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2025年第2四半期	75㎡	12,000万円	529万円	－
2025年第2四半期	75㎡	12,000万円	529万円	－
2025年第2四半期	55㎡	3,200万円	192万円	－
2025年第2四半期	110㎡	9,500万円	286万円	6m
2025年第2四半期	80㎡	7,800万円	322万円	－
2025年第1四半期	105㎡	2,300万円	72万円	1.5m
2025年第1四半期	80㎡	5,000万円	207万円	5.4m
2025年第1四半期	40㎡	2,000万円	165万円	5.5m
2025年第1四半期	90㎡	10,000万円	367万円	4m
2025年第1四半期	95㎡	7,700万円	268万円	5.3m
2025年第1四半期	65㎡	5,600万円	285万円	－
2025年第1四半期	85㎡	14,000万円	545万円	－
2025年第1四半期	70㎡	9,700万円	458万円	－
2025年第1四半期	85㎡	8,600万円	334万円	4m
2025年第1四半期	100㎡	7,100万円	235万円	－
2025年第1四半期	155㎡	15,000万円	320万円	4m
2025年第1四半期	95㎡	7,700万円	268万円	－
2025年第1四半期	85㎡	12,000万円	467万円	－
2025年第1四半期	95㎡	8,600万円	299万円	4m
2025年第1四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2025年第1四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2024年第4四半期	85㎡	9,700万円	377万円	6m
2024年第4四半期	85㎡	8,400万円	327万円	5m
2024年第4四半期	165㎡	8,300万円	166万円	4.6m
2024年第4四半期	100㎡	5,900万円	195万円	3.5m
2024年第4四半期	90㎡	7,200万円	264万円	5.2m
2024年第4四半期	100㎡	11,000万円	364万円	4m
2024年第4四半期	1100㎡	50,000万円	150万円	4m
2024年第4四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2024年第4四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2024年第4四半期	95㎡	14,000万円	487万円	－
2024年第4四半期	80㎡	8,200万円	339万円	－
2024年第4四半期	90㎡	14,000万円	514万円	－
2024年第4四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2024年第4四半期	75㎡	4,800万円	212万円	－
2024年第3四半期	85㎡	9,800万円	381万円	5.5m
2024年第3四半期	85㎡	9,300万円	362万円	6m
2024年第3四半期	55㎡	6,700万円	403万円	－
2024年第3四半期	110㎡	4,200万円	126万円	3.9m
2024年第3四半期	90㎡	7,900万円	290万円	3.9m
2024年第3四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2024年第3四半期	60㎡	6,700万円	369万円	－
2024年第3四半期	95㎡	9,000万円	313万円	－
2024年第3四半期	75㎡	9,500万円	419万円	－
2024年第3四半期	75㎡	9,700万円	428万円	－
2024年第3四半期	75㎡	7,800万円	344万円	－
2024年第3四半期	75㎡	10,000万円	441万円	－
2024年第2四半期	125㎡	14,000万円	370万円	4.5m
2024年第2四半期	95㎡	9,400万円	327万円	5m
2024年第2四半期	55㎡	6,500万円	391万円	－
2024年第2四半期	175㎡	11,000万円	208万円	5m
2024年第2四半期	125㎡	8,000万円	212万円	4m
2024年第2四半期	100㎡	8,600万円	284万円	5.4m
2024年第2四半期	80㎡	12,000万円	496万円	－
2024年第2四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2024年第2四半期	65㎡	9,300万円	473万円	－
2024年第2四半期	95㎡	7,900万円	275万円	3.9m
2024年第2四半期	130㎡	8,300万円	211万円	4m
2024年第2四半期	70㎡	3,500万円	165万円	2.6m
2024年第2四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2024年第2四半期	90㎡	9,000万円	331万円	5.4m
2024年第2四半期	95㎡	13,000万円	452万円	－
2024年第2四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2024年第1四半期	10㎡	640万円	212万円	－
2024年第1四半期	100㎡	6,700万円	222万円	5.6m
2024年第1四半期	125㎡	14,000万円	370万円	4m
2024年第1四半期	40㎡	2,800万円	231万円	11m
2024年第1四半期	80㎡	8,800万円	364万円	4m
2024年第1四半期	75㎡	9,500万円	419万円	－
2024年第1四半期	70㎡	8,000万円	378万円	－
2024年第1四半期	85㎡	7,700万円	299万円	－
2024年第1四半期	75㎡	8,000万円	353万円	－
2024年第1四半期	70㎡	7,300万円	345万円	－
2024年第1四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2023年第4四半期	100㎡	15,000万円	496万円	5.6m
2023年第4四半期	75㎡	9,300万円	410万円	－
2023年第4四半期	75㎡	8,800万円	388万円	－
2023年第4四半期	85㎡	12,000万円	467万円	－
2023年第4四半期	75㎡	9,400万円	414万円	－
2023年第4四半期	85㎡	7,000万円	272万円	5.7m
2023年第3四半期	65㎡	6,000万円	305万円	10.9m
2023年第3四半期	130㎡	9,300万円	237万円	6m
2023年第3四半期	70㎡	8,200万円	387万円	－
2023年第3四半期	115㎡	9,800万円	282万円	5m
2023年第3四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2023年第3四半期	60㎡	5,400万円	298万円	－
2023年第3四半期	70㎡	7,900万円	373万円	－
2023年第2四半期	65㎡	7,700万円	392万円	－
2023年第2四半期	95㎡	10,000万円	348万円	5.1m
2023年第2四半期	95㎡	12,000万円	418万円	5.2m
2023年第2四半期	105㎡	9,700万円	305万円	5m
2023年第2四半期	125㎡	17,000万円	450万円	5.6m
2023年第2四半期	165㎡	9,300万円	186万円	5.5m
2023年第2四半期	100㎡	7,700万円	255万円	3.4m
2023年第2四半期	100㎡	7,900万円	261万円	4m
2023年第2四半期	85㎡	13,000万円	506万円	－
2023年第2四半期	70㎡	7,600万円	359万円	－
2023年第2四半期	80㎡	9,200万円	380万円	－
2023年第2四半期	70㎡	7,700万円	364万円	－
2023年第2四半期	85㎡	9,600万円	373万円	－
2023年第2四半期	70㎡	8,600万円	406万円	－
2023年第1四半期	350㎡	31,000万円	293万円	11m
2023年第1四半期	80㎡	8,700万円	360万円	5.2m
2023年第1四半期	80㎡	8,000万円	331万円	5m
2023年第1四半期	100㎡	13,000万円	430万円	6m
2023年第1四半期	95㎡	4,800万円	167万円	4m
2023年第1四半期	95㎡	11,000万円	383万円	5m
2023年第1四半期	330㎡	17,000万円	170万円	5m
2023年第1四半期	65㎡	8,800万円	448万円	－
2023年第1四半期	65㎡	8,600万円	437万円	－
2023年第1四半期	70㎡	7,700万円	364万円	－
2023年第1四半期	70㎡	9,200万円	435万円	－
2023年第1四半期	85㎡	9,800万円	381万円	－
2023年第1四半期	80㎡	7,700万円	318万円	－
2023年第1四半期	85㎡	8,000万円	311万円	－
2023年第1四半期	35㎡	3,900万円	368万円	－
2023年第1四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2023年第1四半期	70㎡	8,800万円	416万円	－
2022年第4四半期	85㎡	4,200万円	163万円	4.5m
2022年第4四半期	45㎡	2,600万円	191万円	4.6m
2022年第4四半期	85㎡	7,600万円	296万円	4.5m
2022年第4四半期	85㎡	13,000万円	506万円	5.2m
2022年第4四半期	95㎡	9,800万円	341万円	5m
2022年第4四半期	70㎡	8,900万円	420万円	－
2022年第4四半期	70㎡	8,700万円	411万円	－
2022年第4四半期	75㎡	9,000万円	397万円	－
2022年第4四半期	15㎡	690万円	152万円	－
2022年第4四半期	85㎡	11,000万円	428万円	－
2022年第4四半期	70㎡	8,400万円	397万円	－
2022年第3四半期	65㎡	3,900万円	198万円	10.9m
2022年第3四半期	80㎡	8,200万円	339万円	5m
2022年第3四半期	60㎡	8,000万円	441万円	－
2022年第3四半期	65㎡	5,500万円	280万円	－
2022年第3四半期	75㎡	7,900万円	348万円	－
2022年第3四半期	85㎡	10,000万円	389万円	－
2022年第3四半期	85㎡	7,900万円	307万円	－
2022年第3四半期	75㎡	5,500万円	242万円	－
2022年第3四半期	75㎡	8,600万円	379万円	－
2022年第3四半期	60㎡	5,800万円	320万円	－
2022年第3四半期	15㎡	580万円	128万円	－
2022年第3四半期	80㎡	9,200万円	380万円	－
2022年第2四半期	210㎡	12,000万円	189万円	4m
2022年第2四半期	75㎡	6,800万円	300万円	15m
2022年第2四半期	110㎡	6,000万円	180万円	4m
2022年第2四半期	80㎡	8,100万円	335万円	11m
2022年第2四半期	65㎡	5,500万円	280万円	7.1m
2022年第2四半期	125㎡	7,100万円	188万円	4.1m
2022年第2四半期	65㎡	7,300万円	371万円	－
2022年第2四半期	85㎡	9,900万円	385万円	－
2022年第2四半期	45㎡	6,200万円	455万円	－
2022年第2四半期	100㎡	9,400万円	311万円	15m
2022年第2四半期	95㎡	7,700万円	268万円	3.5m
2022年第2四半期	50㎡	6,600万円	436万円	4.5m
2022年第2四半期	120㎡	7,800万円	215万円	－
2022年第2四半期	50㎡	6,200万円	410万円	－
2022年第2四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2022年第2四半期	75㎡	8,700万円	383万円	－
2022年第2四半期	75㎡	9,000万円	397万円	－
2022年第1四半期	460㎡	39,000万円	280万円	11m
2022年第1四半期	120㎡	7,600万円	209万円	3.7m
2022年第1四半期	155㎡	49,000万円	1045万円	7.1m
2022年第1四半期	120㎡	5,000万円	138万円	4m
2022年第1四半期	10㎡	830万円	274万円	－
2022年第1四半期	70㎡	8,200万円	387万円	－
2022年第1四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2022年第1四半期	70㎡	7,900万円	373万円	－
2022年第1四半期	70㎡	9,200万円	435万円	－
2022年第1四半期	85㎡	10,000万円	389万円	－
2022年第1四半期	100㎡	8,400万円	278万円	5.5m
2022年第1四半期	130㎡	12,000万円	305万円	5.5m
2022年第1四半期	110㎡	8,600万円	258万円	5.5m
2022年第1四半期	110㎡	11,000万円	331万円	5.5m
2022年第1四半期	80㎡	7,800万円	322万円	－
2022年第1四半期	50㎡	5,200万円	344万円	－
2022年第1四半期	105㎡	14,000万円	441万円	－
2022年第1四半期	80㎡	7,900万円	326万円	－
2022年第1四半期	75㎡	8,200万円	361万円	－
2022年第1四半期	215㎡	12,000万円	185万円	4m
2022年第1四半期	60㎡	5,200万円	287万円	－
2022年第1四半期	95㎡	10,000万円	348万円	－
2022年第1四半期	75㎡	9,200万円	406万円	－
2021年第4四半期	90㎡	9,000万円	331万円	－
2021年第4四半期	95㎡	10,000万円	348万円	－
2021年第4四半期	115㎡	5,600万円	161万円	3.7m
2021年第4四半期	85㎡	8,000万円	311万円	3.8m
2021年第4四半期	55㎡	2,800万円	168万円	－
2021年第4四半期	90㎡	8,000万円	294万円	3.8m
2021年第4四半期	60㎡	3,000万円	165万円	4m
2021年第4四半期	155㎡	16,000万円	341万円	4m
2021年第4四半期	80㎡	9,000万円	372万円	－
2021年第4四半期	10㎡	850万円	281万円	－
2021年第4四半期	135㎡	9,900万円	242万円	6m
2021年第4四半期	70㎡	8,000万円	378万円	4.2m
2021年第4四半期	70㎡	7,600万円	359万円	－
2021年第4四半期	95㎡	9,900万円	345万円	－
2021年第3四半期	130㎡	5,900万円	150万円	5.9m
2021年第3四半期	95㎡	9,400万円	327万円	5m
2021年第3四半期	95㎡	9,900万円	345万円	5m
2021年第3四半期	95㎡	10,000万円	348万円	5m
2021年第3四半期	85㎡	5,700万円	222万円	5.4m
2021年第3四半期	110㎡	5,300万円	159万円	－
2021年第3四半期	160㎡	12,000万円	248万円	5.3m
2021年第3四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2021年第3四半期	70㎡	7,800万円	368万円	－
2021年第3四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2021年第3四半期	75㎡	8,500万円	375万円	－
2021年第3四半期	120㎡	9,000万円	248万円	5m
2021年第3四半期	75㎡	7,800万円	344万円	－
2021年第3四半期	95㎡	7,900万円	275万円	3.5m
2021年第3四半期	80㎡	8,500万円	351万円	－