渋谷区西原

代々木上原駅 7分

23区内S級立地建ぺい率 60%容積率 150%再建築可

34,800万円 170.1㎡（51.5坪）坪単価 676万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：1.6%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	渋谷区西原
交通	代々木上原駅 7分
価格	34,800万円
土地面積	170.1㎡（51.5坪）
坪単価	676万円
建ぺい率	60%
容積率	150%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 1.6%

実質利回り（推定） 1.2%

坪単価676万円

建築可能延床204㎡

推奨建築2階建木造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 102.1㎡ | 最大延床面積: 255.2㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
2F	1K	—	11.0万円/月
1F	1K	—	11.0万円/月

建築費（想定）4,082万円

総投資額（土地+建築）38,882万円

月額賃料合計（想定）51.0万円/月

表面利回り1.6%

※坪単価66万円 × 204㎡（延床）で算出（木造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	612.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 91.8万円
実質賃貸収入	520.2万円/年
総投資額（土地＋建築）	38,882万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 90.8万円/月
表面利回り	1.6%
実質利回り	1.2%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 西原エリア （渋谷区内、過去5年間）活発

取引件数：141件 | 月平均 2.4件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低61万円 → 中央値472万円 → 最高1671万円

当物件の坪単価：676.4万円 → 相場比 +43.3%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	5件	573万円	436〜716
2025年第3四半期	11件	520万円	242〜926
2025年第2四半期	3件	652万円	255〜1577
2025年第1四半期	4件	402万円	248〜457
2024年第4四半期	13件	607万円	280〜845
2024年第3四半期	10件	501万円	252〜945
2024年第2四半期	8件	557万円	281〜1069
2024年第1四半期	7件	485万円	198〜622
2023年第4四半期	9件	485万円	295〜1671
2023年第3四半期	8件	620万円	468〜1144
2023年第2四半期	10件	487万円	198〜573
2023年第1四半期	3件	457万円	198〜481
2022年第4四半期	4件	634万円	345〜661
2022年第3四半期	4件	512万円	311〜785
2022年第2四半期	13件	407万円	61〜826
2022年第1四半期	6件	397万円	242〜488
2021年第4四半期	11件	345万円	62〜838
2021年第3四半期	12件	520万円	208〜793

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	35㎡	5,300万円	501万円	－
2025年第4四半期	15㎡	2,600万円	573万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2025年第4四半期	60㎡	13,000万円	716万円	7.2m
2025年第4四半期	60㎡	12,000万円	661万円	－
2025年第3四半期	30㎡	3,400万円	375万円	－
2025年第3四半期	35㎡	5,000万円	472万円	－
2025年第3四半期	210㎡	33,000万円	520万円	3.3m
2025年第3四半期	75㎡	17,000万円	749万円	－
2025年第3四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第3四半期	75㎡	21,000万円	926万円	－
2025年第3四半期	30㎡	5,400万円	595万円	－
2025年第3四半期	170㎡	32,000万円	622万円	4.4m
2025年第3四半期	105㎡	28,000万円	882万円	4.5m
2025年第3四半期	50㎡	6,800万円	450万円	－
2025年第2四半期	65㎡	31,000万円	1577万円	7.4m
2025年第2四半期	35㎡	6,900万円	652万円	－
2025年第2四半期	35㎡	2,700万円	255万円	－
2025年第1四半期	55㎡	7,600万円	457万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,500万円	248万円	－
2025年第1四半期	115㎡	14,000万円	402万円	－
2024年第4四半期	130㎡	11,000万円	280万円	5.3m
2024年第4四半期	120㎡	20,000万円	551万円	5.4m
2024年第4四半期	25㎡	3,800万円	503万円	－
2024年第4四半期	170㎡	42,000万円	817万円	4m
2024年第4四半期	90㎡	23,000万円	845万円	6.2m
2024年第4四半期	70㎡	14,000万円	661万円	－
2024年第4四半期	90㎡	15,000万円	551万円	－
2024年第4四半期	65㎡	13,000万円	661万円	－
2024年第4四半期	30㎡	3,800万円	419万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第4四半期	90㎡	23,000万円	845万円	6.1m
2024年第4四半期	245㎡	45,000万円	607万円	－
2024年第4四半期	85㎡	16,000万円	622万円	－
2024年第3四半期	110㎡	14,000万円	421万円	－
2024年第3四半期	70㎡	15,000万円	708万円	－
2024年第3四半期	140㎡	40,000万円	945万円	3.6m
2024年第3四半期	210㎡	16,000万円	252万円	2.4m
2024年第3四半期	70㎡	6,400万円	302万円	4m
2024年第3四半期	35㎡	5,300万円	501万円	－
2024年第3四半期	120㎡	14,000万円	386万円	－
2024年第3四半期	40㎡	5,300万円	438万円	－
2024年第3四半期	60㎡	9,700万円	534万円	－
2024年第3四半期	80㎡	14,000万円	579万円	－
2024年第2四半期	45㎡	6,000万円	441万円	3.2m
2024年第2四半期	340㎡	52,000万円	506万円	6.7m
2024年第2四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2024年第2四半期	530㎡	69,000万円	430万円	3.8m
2024年第2四半期	30㎡	9,700万円	1069万円	－
2024年第2四半期	170㎡	42,000万円	817万円	3.7m
2024年第2四半期	40㎡	3,400万円	281万円	－
2024年第2四半期	95㎡	16,000万円	557万円	－
2024年第1四半期	60㎡	8,800万円	485万円	－
2024年第1四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2024年第1四半期	80㎡	15,000万円	620万円	－
2024年第1四半期	85㎡	16,000万円	622万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第1四半期	250㎡	45,000万円	595万円	4.4m
2024年第1四半期	170㎡	12,000万円	233万円	5.5m
2023年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2023年第4四半期	30㎡	4,400万円	485万円	－
2023年第4四半期	220㎡	30,000万円	451万円	3.5m
2023年第4四半期	130㎡	21,000万円	534万円	2.6m
2023年第4四半期	180㎡	91,000万円	1671万円	7m
2023年第4四半期	1500㎡	390,000万円	860万円	5.5m
2023年第4四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2023年第4四半期	75㎡	10,000万円	441万円	－
2023年第4四半期	65㎡	5,800万円	295万円	－
2023年第3四半期	165㎡	30,000万円	601万円	7m
2023年第3四半期	120㎡	23,000万円	634万円	－
2023年第3四半期	100㎡	25,000万円	826万円	－
2023年第3四半期	260㎡	90,000万円	1144万円	10.4m
2023年第3四半期	80㎡	15,000万円	620万円	－
2023年第3四半期	80㎡	13,000万円	537万円	－
2023年第3四半期	60㎡	8,500万円	468万円	－
2023年第3四半期	55㎡	8,800万円	529万円	－
2023年第2四半期	60㎡	9,200万円	507万円	3.2m
2023年第2四半期	140㎡	20,000万円	472万円	2.8m
2023年第2四半期	75㎡	13,000万円	573万円	－
2023年第2四半期	35㎡	5,000万円	472万円	－
2023年第2四半期	80㎡	12,000万円	496万円	－
2023年第2四半期	65㎡	11,000万円	559万円	－
2023年第2四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2023年第2四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2023年第2四半期	55㎡	8,100万円	487万円	－
2023年第2四半期	70㎡	8,200万円	387万円	－
2023年第1四半期	220㎡	32,000万円	481万円	4.5m
2023年第1四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2023年第1四半期	60㎡	8,300万円	457万円	4m
2022年第4四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2022年第4四半期	110㎡	15,000万円	451万円	－
2022年第4四半期	120㎡	23,000万円	634万円	4.5m
2022年第4四半期	75㎡	15,000万円	661万円	－
2022年第3四半期	20㎡	3,100万円	512万円	－
2022年第3四半期	40㎡	9,500万円	785万円	5.4m
2022年第3四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2022年第3四半期	50㎡	4,700万円	311万円	－
2022年第2四半期	55㎡	5,600万円	337万円	2.3m
2022年第2四半期	60㎡	1,100万円	61万円	－
2022年第2四半期	45㎡	3,700万円	272万円	－
2022年第2四半期	30㎡	1,900万円	209万円	－
2022年第2四半期	220㎡	27,000万円	406万円	4.5m
2022年第2四半期	130㎡	16,000万円	407万円	3.6m
2022年第2四半期	40㎡	10,000万円	826万円	－
2022年第2四半期	60㎡	7,500万円	413万円	－
2022年第2四半期	30㎡	2,800万円	309万円	－
2022年第2四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2022年第2四半期	75㎡	9,500万円	419万円	－
2022年第2四半期	60㎡	8,500万円	468万円	－
2022年第2四半期	40㎡	8,000万円	661万円	5.4m
2022年第1四半期	270㎡	30,000万円	367万円	7m
2022年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第1四半期	70㎡	7,100万円	335万円	－
2022年第1四半期	65㎡	9,600万円	488万円	4m
2022年第1四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2022年第1四半期	80㎡	10,000万円	413万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2021年第4四半期	95㎡	11,000万円	383万円	－
2021年第4四半期	70㎡	7,300万円	345万円	－
2021年第4四半期	90㎡	1,700万円	62万円	3.3m
2021年第4四半期	70㎡	15,000万円	708万円	3.5m
2021年第4四半期	75㎡	19,000万円	838万円	7.8m
2021年第4四半期	70㎡	15,000万円	708万円	4m
2021年第4四半期	55㎡	3,700万円	222万円	－
2021年第4四半期	75㎡	7,300万円	322万円	－
2021年第4四半期	80㎡	10,000万円	413万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2021年第3四半期	220㎡	25,000万円	376万円	4.4m
2021年第3四半期	120㎡	19,000万円	523万円	4.7m
2021年第3四半期	200㎡	48,000万円	793万円	2.7m
2021年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2021年第3四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2021年第3四半期	105㎡	17,000万円	535万円	6.1m
2021年第3四半期	40㎡	8,100万円	669万円	3.2m
2021年第3四半期	100㎡	11,000万円	364万円	4.9m
2021年第3四半期	35㎡	2,200万円	208万円	－
2021年第3四半期	85㎡	17,000万円	661万円	6m
2021年第3四半期	130㎡	11,000万円	280万円	－
2021年第3四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－