江戸川区西小岩

小岩駅 7分

23区内C級立地建ぺい率 60%容積率 160%再建築可

5,280万円 116.89㎡（35.4坪）坪単価 149万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：2.9%

写真：SUUMO / myhome.nifty.com（クリックで掲載元ページ）

物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	江戸川区西小岩
交通	小岩駅 7分
価格	5,280万円
土地面積	116.89㎡（35.4坪）
坪単価	149万円
建ぺい率	60%
容積率	160%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 2.9%

実質利回り（推定） 2.2%

坪単価149万円

建築可能延床187㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 70.1㎡ | 最大延床面積: 187.0㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	2LDK	—	12.5万円/月
2F	2LDK	—	12.5万円/月

建築費（想定）5,237万円

総投資額（土地+建築）10,517万円

月額賃料合計（想定）25.0万円/月

表面利回り2.9%

※坪単価93万円 × 187㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	300.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 45.0万円
実質賃貸収入	255.0万円/年
総投資額（土地＋建築）	10,517万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 24.6万円/月
表面利回り	2.9%
実質利回り	2.2%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 西小岩エリア （江戸川区内、過去5年間）活発

取引件数：315件 | 月平均 5.2件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低8万円 → 中央値213万円 → 最高945万円

当物件の坪単価：149.3万円 → 相場比 -29.9%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	10件	231万円	122〜344
2025年第3四半期	11件	275万円	145〜372
2025年第2四半期	16件	278万円	47〜833
2025年第1四半期	37件	220万円	69〜397
2024年第4四半期	19件	256万円	107〜945
2024年第3四半期	24件	214万円	66〜843
2024年第2四半期	15件	172万円	110〜278
2024年第1四半期	8件	251万円	150〜344
2023年第4四半期	20件	219万円	66〜559
2023年第3四半期	13件	242万円	99〜551
2023年第2四半期	9件	206万円	77〜331
2023年第1四半期	17件	221万円	139〜343
2022年第4四半期	12件	231万円	123〜309
2022年第3四半期	32件	224万円	103〜479
2022年第2四半期	22件	212万円	73〜304
2022年第1四半期	15件	176万円	8〜292
2021年第4四半期	18件	159万円	29〜281
2021年第3四半期	17件	161万円	66〜278

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	50㎡	3,300万円	218万円	4.5m
2025年第4四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2025年第4四半期	110㎡	7,000万円	210万円	3.7m
2025年第4四半期	75㎡	7,800万円	344万円	－
2025年第4四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2025年第4四半期	75㎡	7,700万円	339万円	－
2025年第4四半期	50㎡	4,700万円	311万円	－
2025年第4四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2025年第4四半期	100㎡	3,700万円	122万円	1.8m
2025年第4四半期	20㎡	930万円	154万円	－
2025年第3四半期	50㎡	2,200万円	145万円	－
2025年第3四半期	65㎡	5,700万円	290万円	－
2025年第3四半期	65㎡	6,100万円	310万円	－
2025年第3四半期	80㎡	6,300万円	260万円	－
2025年第3四半期	45㎡	4,200万円	309万円	－
2025年第3四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2025年第3四半期	80㎡	6,200万円	256万円	－
2025年第3四半期	65㎡	5,400万円	275万円	－
2025年第3四半期	190㎡	8,400万円	146万円	－
2025年第3四半期	40㎡	4,500万円	372万円	－
2025年第3四半期	80㎡	7,900万円	326万円	－
2025年第2四半期	50㎡	4,200万円	278万円	－
2025年第2四半期	45㎡	2,000万円	147万円	－
2025年第2四半期	70㎡	7,500万円	354万円	－
2025年第2四半期	25㎡	6,300万円	833万円	－
2025年第2四半期	75㎡	6,700万円	295万円	－
2025年第2四半期	80㎡	4,100万円	169万円	－
2025年第2四半期	60㎡	4,400万円	242万円	－
2025年第2四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2025年第2四半期	80㎡	8,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	20㎡	900万円	149万円	－
2025年第2四半期	75㎡	5,600万円	247万円	－
2025年第2四半期	70㎡	1,000万円	47万円	－
2025年第2四半期	50㎡	3,800万円	251万円	－
2025年第2四半期	250㎡	29,000万円	383万円	4.5m
2025年第2四半期	65㎡	8,400万円	427万円	－
2025年第2四半期	55㎡	4,400万円	264万円	－
2025年第1四半期	195㎡	13,000万円	220万円	7m
2025年第1四半期	70㎡	5,900万円	279万円	4m
2025年第1四半期	45㎡	4,900万円	360万円	4m
2025年第1四半期	65㎡	5,500万円	280万円	4m
2025年第1四半期	110㎡	3,600万円	108万円	5.4m
2025年第1四半期	100㎡	6,000万円	198万円	7.2m
2025年第1四半期	50㎡	5,100万円	337万円	4m
2025年第1四半期	105㎡	2,200万円	69万円	－
2025年第1四半期	30㎡	2,600万円	287万円	－
2025年第1四半期	65㎡	7,000万円	356万円	－
2025年第1四半期	80㎡	4,200万円	174万円	－
2025年第1四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2025年第1四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2025年第1四半期	65㎡	7,400万円	376万円	－
2025年第1四半期	45㎡	2,500万円	184万円	－
2025年第1四半期	70㎡	4,000万円	189万円	－
2025年第1四半期	40㎡	1,600万円	132万円	－
2025年第1四半期	70㎡	4,200万円	198万円	－
2025年第1四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2025年第1四半期	80㎡	4,800万円	198万円	－
2025年第1四半期	70㎡	5,100万円	241万円	－
2025年第1四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2025年第1四半期	40㎡	1,500万円	124万円	－
2025年第1四半期	75㎡	4,700万円	207万円	－
2025年第1四半期	55㎡	3,600万円	216万円	－
2025年第1四半期	70㎡	6,500万円	307万円	7.2m
2025年第1四半期	55㎡	2,400万円	144万円	2.2m
2025年第1四半期	80㎡	8,700万円	360万円	－
2025年第1四半期	125㎡	6,600万円	175万円	3.5m
2025年第1四半期	45㎡	1,700万円	125万円	－
2025年第1四半期	35㎡	2,600万円	246万円	－
2025年第1四半期	55㎡	2,900万円	174万円	4m
2025年第1四半期	80㎡	6,400万円	264万円	－
2025年第1四半期	70㎡	8,400万円	397万円	－
2025年第1四半期	65㎡	5,300万円	270万円	－
2025年第1四半期	80㎡	4,700万円	194万円	－
2025年第1四半期	20㎡	980万円	162万円	－
2024年第4四半期	130㎡	8,300万円	211万円	11m
2024年第4四半期	95㎡	4,200万円	146万円	9.1m
2024年第4四半期	70㎡	4,900万円	231万円	－
2024年第4四半期	210㎡	8,700万円	137万円	12.1m
2024年第4四半期	35㎡	10,000万円	945万円	6.5m
2024年第4四半期	40㎡	1,300万円	107万円	5.5m
2024年第4四半期	95㎡	6,300万円	219万円	4m
2024年第4四半期	60㎡	6,400万円	353万円	4.5m
2024年第4四半期	35㎡	3,300万円	312万円	－
2024年第4四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2024年第4四半期	60㎡	6,300万円	347万円	－
2024年第4四半期	60㎡	7,700万円	424万円	－
2024年第4四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2024年第4四半期	65㎡	6,300万円	320万円	－
2024年第4四半期	85㎡	6,300万円	245万円	4m
2024年第4四半期	90㎡	8,900万円	327万円	－
2024年第4四半期	80㎡	6,200万円	256万円	－
2024年第4四半期	70㎡	6,800万円	321万円	－
2024年第4四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2024年第3四半期	105㎡	7,700万円	242万円	9.1m
2024年第3四半期	160㎡	7,100万円	147万円	6m
2024年第3四半期	200㎡	51,000万円	843万円	11m
2024年第3四半期	170㎡	8,100万円	158万円	4m
2024年第3四半期	110㎡	7,500万円	225万円	16m
2024年第3四半期	65㎡	6,100万円	310万円	－
2024年第3四半期	50㎡	1,000万円	66万円	4m
2024年第3四半期	80㎡	5,800万円	240万円	4m
2024年第3四半期	120㎡	6,500万円	179万円	4m
2024年第3四半期	80㎡	6,000万円	248万円	4.5m
2024年第3四半期	115㎡	3,400万円	98万円	4m
2024年第3四半期	120㎡	14,000万円	386万円	5.4m
2024年第3四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2024年第3四半期	60㎡	2,900万円	160万円	－
2024年第3四半期	20㎡	680万円	112万円	－
2024年第3四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第3四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
2024年第3四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2024年第3四半期	75㎡	4,500万円	198万円	－
2024年第3四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2024年第3四半期	85㎡	5,600万円	218万円	－
2024年第3四半期	80㎡	4,500万円	186万円	－
2024年第3四半期	75㎡	4,500万円	198万円	－
2024年第3四半期	60㎡	2,600万円	143万円	3.5m
2024年第2四半期	60㎡	2,000万円	110万円	3m
2024年第2四半期	60㎡	2,400万円	132万円	11m
2024年第2四半期	250㎡	13,000万円	172万円	4.5m
2024年第2四半期	80㎡	3,500万円	145万円	4m
2024年第2四半期	250㎡	13,000万円	172万円	4.5m
2024年第2四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2024年第2四半期	20㎡	1,000万円	165万円	－
2024年第2四半期	75㎡	3,900万円	172万円	－
2024年第2四半期	15㎡	630万円	139万円	－
2024年第2四半期	80㎡	3,900万円	161万円	－
2024年第2四半期	85㎡	6,900万円	268万円	－
2024年第2四半期	70㎡	4,100万円	194万円	－
2024年第2四半期	100㎡	6,200万円	205万円	5.5m
2024年第2四半期	70㎡	2,900万円	137万円	－
2024年第2四半期	85㎡	6,900万円	268万円	－
2024年第1四半期	250㎡	19,000万円	251万円	9.1m
2024年第1四半期	80㎡	7,400万円	306万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2024年第1四半期	80㎡	4,800万円	198万円	－
2024年第1四半期	20㎡	910万円	150万円	－
2024年第1四半期	120㎡	6,000万円	165万円	6.3m
2024年第1四半期	30㎡	2,000万円	220万円	－
2023年第4四半期	75㎡	3,900万円	172万円	－
2023年第4四半期	65㎡	3,600万円	183万円	－
2023年第4四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2023年第4四半期	60㎡	1,200万円	66万円	4m
2023年第4四半期	80㎡	6,000万円	248万円	6.6m
2023年第4四半期	130㎡	22,000万円	559万円	4.5m
2023年第4四半期	260㎡	14,000万円	178万円	6.6m
2023年第4四半期	80㎡	6,800万円	281万円	4m
2023年第4四半期	65㎡	2,200万円	112万円	4m
2023年第4四半期	470㎡	47,000万円	331万円	7.2m
2023年第4四半期	250㎡	9,000万円	119万円	7.3m
2023年第4四半期	60㎡	2,600万円	143万円	1.8m
2023年第4四半期	240㎡	11,000万円	152万円	4.5m
2023年第4四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2023年第4四半期	55㎡	3,900万円	234万円	－
2023年第4四半期	75㎡	6,500万円	287万円	－
2023年第4四半期	85㎡	7,400万円	288万円	－
2023年第4四半期	70㎡	4,200万円	198万円	－
2023年第4四半期	80㎡	6,500万円	269万円	－
2023年第4四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2023年第3四半期	210㎡	16,000万円	252万円	16m
2023年第3四半期	30㎡	1,000万円	110万円	5m
2023年第3四半期	95㎡	5,700万円	198万円	4m
2023年第3四半期	125㎡	11,000万円	291万円	6m
2023年第3四半期	240㎡	18,000万円	248万円	6.6m
2023年第3四半期	40㎡	1,200万円	99万円	4m
2023年第3四半期	150㎡	25,000万円	551万円	11m
2023年第3四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2023年第3四半期	65㎡	3,500万円	178万円	－
2023年第3四半期	95㎡	4,900万円	171万円	7.2m
2023年第3四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2023年第2四半期	240㎡	21,000万円	289万円	5.4m
2023年第2四半期	110㎡	11,000万円	331万円	25m
2023年第2四半期	95㎡	2,200万円	77万円	4m
2023年第2四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2023年第2四半期	55㎡	3,300万円	198万円	－
2023年第2四半期	100㎡	8,000万円	264万円	－
2023年第2四半期	45㎡	2,100万円	154万円	－
2023年第2四半期	25㎡	1,100万円	145万円	－
2023年第2四半期	75㎡	6,200万円	273万円	－
2023年第1四半期	45㎡	3,400万円	250万円	－
2023年第1四半期	135㎡	14,000万円	343万円	8.5m
2023年第1四半期	130㎡	8,700万円	221万円	4m
2023年第1四半期	195㎡	8,200万円	139万円	9.1m
2023年第1四半期	50㎡	3,000万円	198万円	－
2023年第1四半期	15㎡	700万円	154万円	－
2023年第1四半期	20㎡	840万円	139万円	－
2023年第1四半期	90㎡	3,900万円	143万円	－
2023年第1四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－
2023年第1四半期	15㎡	910万円	201万円	－
2023年第1四半期	65㎡	5,500万円	280万円	－
2023年第1四半期	70㎡	3,700万円	175万円	－
2023年第1四半期	75㎡	5,700万円	251万円	－
2023年第1四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2023年第1四半期	55㎡	2,400万円	144万円	－
2023年第1四半期	75㎡	5,400万円	238万円	－
2023年第1四半期	70㎡	5,400万円	255万円	－
2022年第4四半期	150㎡	14,000万円	309万円	5.5m
2022年第4四半期	95㎡	3,800万円	132万円	6.6m
2022年第4四半期	80㎡	5,600万円	231万円	4m
2022年第4四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2022年第4四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2022年第4四半期	75㎡	5,400万円	238万円	－
2022年第4四半期	70㎡	3,200万円	151万円	－
2022年第4四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2022年第4四半期	125㎡	5,800万円	153万円	－
2022年第4四半期	70㎡	2,900万円	137万円	－
2022年第4四半期	70㎡	2,600万円	123万円	－
2022年第3四半期	55㎡	6,000万円	361万円	6m
2022年第3四半期	170㎡	24,000万円	467万円	9.6m
2022年第3四半期	45㎡	4,200万円	309万円	－
2022年第3四半期	80㎡	4,600万円	190万円	4m
2022年第3四半期	310㎡	20,000万円	213万円	6.3m
2022年第3四半期	145㎡	21,000万円	479万円	9.1m
2022年第3四半期	35㎡	4,500万円	425万円	9.1m
2022年第3四半期	100㎡	8,400万円	278万円	4m
2022年第3四半期	270㎡	8,400万円	103万円	9.2m
2022年第3四半期	1100㎡	130,000万円	391万円	25m
2022年第3四半期	65㎡	3,300万円	168万円	－
2022年第3四半期	65㎡	3,700万円	188万円	－
2022年第3四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2022年第3四半期	65㎡	4,900万円	249万円	－
2022年第3四半期	65㎡	5,300万円	270万円	－
2022年第3四半期	75㎡	6,900万円	304万円	－
2022年第3四半期	80㎡	3,300万円	136万円	－
2022年第3四半期	55㎡	3,700万円	222万円	－
2022年第3四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2022年第3四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2022年第3四半期	80㎡	5,000万円	207万円	－
2022年第3四半期	70㎡	5,000万円	236万円	4m
2022年第3四半期	65㎡	4,000万円	203万円	－
2022年第3四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2022年第3四半期	100㎡	5,000万円	165万円	3.7m
2022年第3四半期	60㎡	3,700万円	204万円	－
2022年第3四半期	75㎡	5,000万円	220万円	－
2022年第3四半期	70㎡	5,300万円	250万円	－
2022年第3四半期	60㎡	3,200万円	176万円	－
2022年第3四半期	80㎡	6,900万円	285万円	－
2022年第3四半期	75㎡	3,100万円	137万円	－
2022年第3四半期	80㎡	3,100万円	128万円	－
2022年第2四半期	45㎡	3,800万円	279万円	－
2022年第2四半期	50㎡	3,800万円	251万円	4m
2022年第2四半期	90㎡	6,300万円	231万円	4m
2022年第2四半期	190㎡	10,000万円	174万円	9.1m
2022年第2四半期	160㎡	11,000万円	227万円	9.1m
2022年第2四半期	250㎡	5,500万円	73万円	6.6m
2022年第2四半期	250㎡	6,000万円	79万円	6.6m
2022年第2四半期	160㎡	11,000万円	227万円	4.5m
2022年第2四半期	55㎡	4,500万円	270万円	9.1m
2022年第2四半期	80㎡	2,400万円	99万円	2.2m
2022年第2四半期	200㎡	7,300万円	121万円	7.3m
2022年第2四半期	340㎡	14,000万円	136万円	7.3m
2022年第2四半期	125㎡	5,200万円	138万円	－
2022年第2四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2022年第2四半期	15㎡	400万円	88万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2022年第2四半期	115㎡	3,900万円	112万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2022年第2四半期	25㎡	1,300万円	172万円	－
2022年第2四半期	85㎡	6,000万円	233万円	－
2022年第2四半期	55㎡	4,500万円	270万円	9.1m
2022年第2四半期	70㎡	2,300万円	109万円	－
2022年第1四半期	75㎡	4,500万円	198万円	－
2022年第1四半期	95㎡	3,500万円	122万円	9.1m
2022年第1四半期	190㎡	5,000万円	87万円	9m
2022年第1四半期	55㎡	2,100万円	126万円	1.9m
2022年第1四半期	110㎡	6,300万円	189万円	4m
2022年第1四半期	95㎡	220万円	8万円	4m
2022年第1四半期	60㎡	5,300万円	292万円	4.4m
2022年第1四半期	65㎡	3,400万円	173万円	－
2022年第1四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2022年第1四半期	80㎡	4,500万円	186万円	－
2022年第1四半期	75㎡	4,600万円	203万円	－
2022年第1四半期	65㎡	3,000万円	153万円	－
2022年第1四半期	75㎡	4,000万円	176万円	－
2022年第1四半期	135㎡	5,200万円	127万円	－
2021年第4四半期	170㎡	6,600万円	128万円	10m
2021年第4四半期	70㎡	1,200万円	57万円	1.7m
2021年第4四半期	60㎡	5,100万円	281万円	9.2m
2021年第4四半期	250㎡	12,000万円	159万円	4.5m
2021年第4四半期	1300㎡	41,000万円	104万円	4.5m
2021年第4四半期	55㎡	1,500万円	90万円	3m
2021年第4四半期	110㎡	970万円	29万円	6.5m
2021年第4四半期	200㎡	7,300万円	121万円	6.7m
2021年第4四半期	90㎡	5,900万円	217万円	4m
2021年第4四半期	50㎡	2,000万円	132万円	4m
2021年第4四半期	70㎡	4,200万円	198万円	－
2021年第4四半期	55㎡	3,000万円	180万円	－
2021年第4四半期	85㎡	7,000万円	272万円	－
2021年第4四半期	70㎡	3,500万円	165万円	－
2021年第4四半期	205㎡	9,100万円	147万円	4m
2021年第4四半期	75㎡	3,700万円	163万円	－
2021年第4四半期	60㎡	3,000万円	165万円	－
2021年第4四半期	70㎡	3,300万円	156万円	－
2021年第3四半期	80㎡	4,300万円	178万円	－
2021年第3四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2021年第3四半期	45㎡	2,100万円	154万円	－
2021年第3四半期	75㎡	4,200万円	185万円	－
2021年第3四半期	190㎡	8,600万円	150万円	－
2021年第3四半期	75㎡	3,700万円	163万円	－
2021年第3四半期	90㎡	4,300万円	158万円	－
2021年第3四半期	80㎡	4,900万円	202万円	－
2021年第3四半期	100㎡	2,000万円	66万円	5.7m
2021年第3四半期	250㎡	6,000万円	79万円	4m
2021年第3四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2021年第3四半期	10㎡	650万円	215万円	－
2021年第3四半期	20㎡	860万円	142万円	－
2021年第3四半期	15㎡	1,000万円	220万円	－
2021年第3四半期	70㎡	3,400万円	161万円	－
2021年第3四半期	50㎡	1,900万円	126万円	－
2021年第3四半期	85㎡	3,500万円	136万円	4.4m