品川区戸越

戸越駅 7分

23区内A級立地建ぺい率 60%容積率 168%再建築可

11,980万円 147.65㎡（44.7坪）坪単価 268万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：3.2%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	品川区戸越
交通	戸越駅 7分
価格	11,980万円
土地面積	147.65㎡（44.7坪）
坪単価	268万円
建ぺい率	60%
容積率	168%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-10-28

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 3.2%

実質利回り（推定） 2.4%

坪単価268万円

建築可能延床248㎡

推奨建築3階建軽量鉄骨造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 88.6㎡ | 最大延床面積: 248.1㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
3F	1K	—	9.0万円/月
2F	1K	—	9.0万円/月
1F	1K	—	9.0万円/月

建築費（想定）6,945万円

総投資額（土地+建築）18,925万円

月額賃料合計（想定）50.5万円/月

表面利回り3.2%

※坪単価93万円 × 248㎡（延床）で算出（軽量鉄骨造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	606.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 90.9万円
実質賃貸収入	515.1万円/年
総投資額（土地＋建築）	18,925万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 44.2万円/月
表面利回り	3.2%
実質利回り	2.4%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 戸越エリア （品川区内、過去5年間）活発

取引件数：248件 | 月平均 4.1件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低74万円 → 中央値402万円 → 最高1570万円

当物件の坪単価：268.2万円 → 相場比 -33.3%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	7件	382万円	246〜972
2025年第4四半期	19件	432万円	207〜902
2025年第3四半期	17件	381万円	151〜1140
2025年第2四半期	19件	370万円	106〜716
2025年第1四半期	13件	401万円	145〜708
2024年第4四半期	19件	455万円	204〜712
2024年第3四半期	19件	380万円	74〜1570
2024年第2四半期	9件	304万円	227〜529
2024年第1四半期	16件	411万円	228〜628
2023年第4四半期	17件	451万円	165〜1222
2023年第3四半期	16件	421万円	210〜1358
2023年第2四半期	8件	364万円	253〜436
2023年第1四半期	16件	368万円	150〜1223
2022年第4四半期	11件	387万円	102〜595
2022年第3四半期	21件	289万円	185〜928
2022年第2四半期	12件	410万円	142〜496
2022年第1四半期	9件	397万円	259〜463

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	85㎡	25,000万円	972万円	4m
2026年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2026年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2026年第1四半期	45㎡	5,200万円	382万円	－
2026年第1四半期	65㎡	13,000万円	661万円	4.1m
2026年第1四半期	70㎡	5,200万円	246万円	－
2026年第1四半期	60㎡	11,000万円	606万円	－
2025年第4四半期	85㎡	11,000万円	428万円	3m
2025年第4四半期	65㎡	8,500万円	432万円	4m
2025年第4四半期	185㎡	35,000万円	625万円	3.6m
2025年第4四半期	240㎡	15,000万円	207万円	3.6m
2025年第4四半期	85㎡	13,000万円	506万円	3.3m
2025年第4四半期	200㎡	26,000万円	430万円	4.3m
2025年第4四半期	170㎡	22,000万円	428万円	4.3m
2025年第4四半期	105㎡	12,000万円	378万円	2.3m
2025年第4四半期	55㎡	13,000万円	781万円	－
2025年第4四半期	65㎡	14,000万円	712万円	－
2025年第4四半期	70㎡	9,000万円	425万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2025年第4四半期	45㎡	7,600万円	558万円	5.4m
2025年第4四半期	65㎡	13,000万円	661万円	4m
2025年第4四半期	55㎡	4,500万円	270万円	－
2025年第4四半期	40㎡	8,200万円	678万円	－
2025年第4四半期	55㎡	15,000万円	902万円	－
2025年第4四半期	45㎡	4,300万円	316万円	－
2025年第4四半期	50㎡	13,000万円	860万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2025年第3四半期	75㎡	8,400万円	370万円	4.3m
2025年第3四半期	30㎡	1,400万円	154万円	－
2025年第3四半期	60㎡	13,000万円	716万円	－
2025年第3四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2025年第3四半期	45㎡	3,600万円	264万円	－
2025年第3四半期	70㎡	16,000万円	756万円	－
2025年第3四半期	65㎡	7,500万円	381万円	－
2025年第3四半期	35㎡	1,600万円	151万円	－
2025年第3四半期	160㎡	21,000万円	434万円	6m
2025年第3四半期	165㎡	17,000万円	341万円	4m
2025年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2025年第3四半期	145㎡	50,000万円	1140万円	7.9m
2025年第3四半期	110㎡	15,000万円	451万円	3.2m
2025年第3四半期	40㎡	5,600万円	463万円	－
2025年第3四半期	65㎡	12,000万円	610万円	－
2025年第3四半期	105㎡	8,800万円	277万円	2.8m
2025年第2四半期	110㎡	6,100万円	183万円	－
2025年第2四半期	40㎡	7,800万円	645万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第2四半期	35㎡	5,100万円	482万円	－
2025年第2四半期	40㎡	6,300万円	521万円	－
2025年第2四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2025年第2四半期	50㎡	8,400万円	555万円	2.7m
2025年第2四半期	85㎡	9,500万円	369万円	－
2025年第2四半期	65㎡	3,500万円	178万円	－
2025年第2四半期	115㎡	8,800万円	253万円	4m
2025年第2四半期	200㎡	19,000万円	314万円	1.8m
2025年第2四半期	210㎡	23,000万円	362万円	3m
2025年第2四半期	190㎡	16,000万円	278万円	2m
2025年第2四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2025年第2四半期	100㎡	16,000万円	529万円	7.9m
2025年第2四半期	60㎡	10,000万円	551万円	4.1m
2025年第2四半期	140㎡	4,500万円	106万円	1.9m
2025年第2四半期	60㎡	13,000万円	716万円	4.3m
2025年第1四半期	80㎡	7,500万円	310万円	1.8m
2025年第1四半期	65㎡	9,500万円	483万円	3.3m
2025年第1四半期	55㎡	3,900万円	234万円	－
2025年第1四半期	45㎡	5,000万円	367万円	2m
2025年第1四半期	200㎡	16,000万円	264万円	3.2m
2025年第1四半期	125㎡	5,500万円	145万円	2.6m
2025年第1四半期	140㎡	17,000万円	401万円	3.7m
2025年第1四半期	35㎡	6,500万円	614万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2025年第1四半期	65㎡	8,400万円	427万円	－
2025年第1四半期	70㎡	15,000万円	708万円	－
2025年第1四半期	55㎡	9,000万円	541万円	4m
2025年第1四半期	60㎡	8,500万円	468万円	－
2024年第4四半期	60㎡	7,300万円	402万円	3m
2024年第4四半期	85㎡	7,100万円	276万円	2.2m
2024年第4四半期	60㎡	7,300万円	402万円	1.8m
2024年第4四半期	105㎡	15,000万円	472万円	7m
2024年第4四半期	115㎡	8,800万円	253万円	2.7m
2024年第4四半期	175㎡	35,000万円	661万円	4m
2024年第4四半期	270㎡	25,000万円	306万円	6.3m
2024年第4四半期	85㎡	14,000万円	545万円	6m
2024年第4四半期	55㎡	11,000万円	661万円	－
2024年第4四半期	65㎡	9,500万円	483万円	－
2024年第4四半期	65㎡	13,000万円	661万円	－
2024年第4四半期	65㎡	14,000万円	712万円	－
2024年第4四半期	40㎡	5,500万円	455万円	－
2024年第4四半期	50㎡	8,400万円	555万円	－
2024年第4四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2024年第4四半期	60㎡	3,700万円	204万円	－
2024年第4四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第4四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2024年第4四半期	40㎡	6,500万円	537万円	－
2024年第3四半期	70㎡	7,900万円	373万円	4m
2024年第3四半期	125㎡	2,800万円	74万円	－
2024年第3四半期	105㎡	9,800万円	309万円	3.8m
2024年第3四半期	140㎡	11,000万円	260万円	2.9m
2024年第3四半期	105㎡	9,700万円	305万円	4.1m
2024年第3四半期	85㎡	8,300万円	323万円	4m
2024年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第3四半期	20㎡	3,200万円	529万円	－
2024年第3四半期	120㎡	7,600万円	209万円	6m
2024年第3四半期	40㎡	19,000万円	1570万円	6m
2024年第3四半期	65㎡	11,000万円	559万円	－
2024年第3四半期	65㎡	11,000万円	559万円	－
2024年第3四半期	30㎡	5,300万円	584万円	－
2024年第3四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2024年第3四半期	65㎡	6,600万円	336万円	－
2024年第3四半期	70㎡	9,800万円	463万円	－
2024年第3四半期	70㎡	14,000万円	661万円	－
2024年第3四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2024年第2四半期	125㎡	8,600万円	227万円	3.1m
2024年第2四半期	50㎡	8,000万円	529万円	3.4m
2024年第2四半期	75㎡	6,500万円	287万円	4m
2024年第2四半期	70㎡	7,300万円	345万円	4m
2024年第2四半期	35㎡	4,600万円	435万円	－
2024年第2四半期	85㎡	6,800万円	264万円	4m
2024年第2四半期	75㎡	5,800万円	256万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2024年第2四半期	40㎡	4,800万円	397万円	－
2024年第1四半期	80㎡	7,700万円	318万円	4m
2024年第1四半期	100㎡	19,000万円	628万円	7m
2024年第1四半期	100㎡	6,900万円	228万円	4m
2024年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2024年第1四半期	30㎡	5,300万円	584万円	－
2024年第1四半期	20㎡	3,000万円	496万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第1四半期	50㎡	5,500万円	364万円	－
2024年第1四半期	175㎡	20,000万円	378万円	6.2m
2024年第1四半期	90㎡	7,800万円	287万円	3.1m
2024年第1四半期	55㎡	5,500万円	331万円	－
2024年第1四半期	35㎡	5,300万円	501万円	－
2024年第1四半期	90㎡	13,000万円	478万円	4m
2024年第1四半期	45㎡	5,600万円	411万円	－
2024年第1四半期	70㎡	9,500万円	449万円	－
2024年第1四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2023年第4四半期	40㎡	5,100万円	422万円	－
2023年第4四半期	60㎡	3,000万円	165万円	－
2023年第4四半期	35㎡	4,800万円	453万円	－
2023年第4四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2023年第4四半期	40㎡	4,900万円	405万円	－
2023年第4四半期	60㎡	8,200万円	452万円	－
2023年第4四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2023年第4四半期	70㎡	7,000万円	331万円	4m
2023年第4四半期	115㎡	12,000万円	345万円	4.3m
2023年第4四半期	55㎡	7,700万円	463万円	4.2m
2023年第4四半期	50㎡	7,000万円	463万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2023年第4四半期	55㎡	6,700万円	403万円	－
2023年第4四半期	460㎡	170,000万円	1222万円	20m
2023年第4四半期	60㎡	8,800万円	485万円	－
2023年第4四半期	30㎡	4,800万円	529万円	－
2023年第4四半期	35㎡	4,900万円	463万円	－
2023年第3四半期	560㎡	230,000万円	1358万円	4.6m
2023年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2023年第3四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－
2023年第3四半期	35㎡	3,400万円	321万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2023年第3四半期	50㎡	6,900万円	456万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2023年第3四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2023年第3四半期	55㎡	6,900万円	415万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,200万円	291万円	－
2023年第3四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2023年第3四半期	65㎡	6,700万円	341万円	－
2023年第3四半期	65㎡	8,800万円	448万円	－
2023年第3四半期	45㎡	5,100万円	375万円	－
2023年第3四半期	25㎡	3,200万円	423万円	－
2023年第2四半期	95㎡	10,000万円	348万円	6m
2023年第2四半期	55㎡	6,000万円	361万円	4.2m
2023年第2四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2023年第2四半期	85㎡	6,500万円	253万円	6m
2023年第2四半期	25㎡	3,300万円	436万円	－
2023年第2四半期	55㎡	5,900万円	355万円	－
2023年第2四半期	40㎡	4,600万円	380万円	－
2023年第1四半期	185㎡	8,400万円	150万円	3.3m
2023年第1四半期	120㎡	11,000万円	303万円	4m
2023年第1四半期	65㎡	4,400万円	224万円	4m
2023年第1四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第1四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2023年第1四半期	45㎡	3,900万円	287万円	－
2023年第1四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2023年第1四半期	75㎡	12,000万円	529万円	3.4m
2023年第1四半期	100㎡	37,000万円	1223万円	8m
2023年第1四半期	120㎡	31,000万円	854万円	6.2m
2023年第1四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2023年第1四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2023年第1四半期	45㎡	2,300万円	169万円	1.2m
2023年第1四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2023年第1四半期	70㎡	7,800万円	368万円	－
2023年第1四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2022年第4四半期	120㎡	7,400万円	204万円	4m
2022年第4四半期	150㎡	22,000万円	485万円	7m
2022年第4四半期	100㎡	6,100万円	202万円	3.6m
2022年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第4四半期	30㎡	4,100万円	452万円	－
2022年第4四半期	20㎡	3,600万円	595万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2022年第4四半期	55㎡	1,700万円	102万円	－
2022年第4四半期	50㎡	7,100万円	469万円	3.2m
2022年第4四半期	35㎡	4,100万円	387万円	－
2022年第4四半期	50㎡	6,900万円	456万円	－
2022年第3四半期	145㎡	19,000万円	433万円	4m
2022年第3四半期	70㎡	8,700万円	411万円	4.3m
2022年第3四半期	100㎡	7,400万円	245万円	2.7m
2022年第3四半期	95㎡	7,500万円	261万円	2.7m
2022年第3四半期	105㎡	7,000万円	220万円	3.5m
2022年第3四半期	50㎡	2,800万円	185万円	－
2022年第3四半期	25㎡	1,900万円	251万円	－
2022年第3四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2022年第3四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2022年第3四半期	55㎡	7,200万円	433万円	4.2m
2022年第3四半期	260㎡	73,000万円	928万円	2.8m
2022年第3四半期	160㎡	19,000万円	393万円	7.9m
2022年第3四半期	450㎡	72,000万円	529万円	4m
2022年第3四半期	50㎡	3,400万円	225万円	8.8m
2022年第3四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2022年第3四半期	65㎡	4,200万円	214万円	－
2022年第3四半期	65㎡	6,200万円	315万円	4m
2022年第3四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2022年第3四半期	50㎡	7,200万円	476万円	4m
2022年第3四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2022年第3四半期	50㎡	7,700万円	509万円	4.2m
2022年第2四半期	35㎡	4,500万円	425万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2022年第2四半期	45㎡	6,600万円	485万円	4.3m
2022年第2四半期	50㎡	7,000万円	463万円	4.2m
2022年第2四半期	175㎡	25,000万円	472万円	4m
2022年第2四半期	65㎡	2,800万円	142万円	3.9m
2022年第2四半期	100㎡	8,400万円	278万円	4.3m
2022年第2四半期	50㎡	6,200万円	410万円	4m
2022年第2四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2022年第2四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2022年第2四半期	35㎡	4,100万円	387万円	－
2022年第2四半期	30㎡	4,500万円	496万円	－
2022年第1四半期	75㎡	8,500万円	375万円	－
2022年第1四半期	175㎡	23,000万円	435万円	4.2m
2022年第1四半期	100㎡	8,500万円	281万円	4.2m
2022年第1四半期	15㎡	2,100万円	463万円	－
2022年第1四半期	15㎡	1,800万円	397万円	－
2022年第1四半期	200㎡	19,000万円	314万円	4m
2022年第1四半期	55㎡	6,600万円	397万円	3.2m
2022年第1四半期	370㎡	29,000万円	259万円	2.9m
2022年第1四半期	100㎡	13,000万円	430万円	7.9m