新宿区戸山３丁目

西早稲田駅 5分

23区内S級立地建ぺい率 60%容積率 300%再建築可

13,980万円 83.12㎡（25.1坪）坪単価 556万円

評価グレード：要注意（C） | 想定利回り：3.1%

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物件概要

物件種別	土地（建築条件なし）
所在地	新宿区戸山３丁目
交通	西早稲田駅 5分
価格	13,980万円
土地面積	83.12㎡（25.1坪）
坪単価	556万円
建ぺい率	60%
容積率	300%
再建築可否	要確認
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

評価グレード要注意（C）

想定表面利回り 3.1%

実質利回り（推定） 2.3%

坪単価556万円

建築可能延床249㎡

推奨建築5階建重量鉄骨/RC造

再建築リスク要確認

建築プランシミュレーション

最大建築面積（1層）: 49.9㎡ | 最大延床面積: 249.4㎡

階	用途・間取り	面積	月額賃料
5F	1K	—	11.0万円/月
4F	1K	—	11.0万円/月
3F	1K	—	11.0万円/月
2F	1K	—	11.0万円/月
1F	1LDK	—	18.0万円/月

建築費（想定）9,974万円

総投資額（土地+建築）23,954万円

月額賃料合計（想定）62.0万円/月

表面利回り3.1%

※坪単価132万円 × 249㎡（延床）で算出（重量鉄骨/RC造の標準値）

リスク・確認事項

要確認事項

?再建築可否 — 役所・道路台帳で接道幅員を要確認

収益シミュレーション

賃料収入（年間）	744.0万円
経費（管理費・税等 15%）	▲ 111.6万円
実質賃貸収入	632.4万円/年
総投資額（土地＋建築）	23,954万円
月次返済（35年2%想定）	▲ 56.0万円/月
表面利回り	3.1%
実質利回り	2.3%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 戸山エリア （新宿区内、過去5年間）活発

取引件数：107件 | 月平均 1.8件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低83万円 → 中央値364万円 → 最高838万円

当物件の坪単価：556.0万円 → 相場比 +52.7%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	4件	661万円	276〜838
2025年第4四半期	4件	579万円	402〜785
2025年第3四半期	3件	380万円	264〜661
2025年第2四半期	9件	331万円	231〜661
2025年第1四半期	4件	553万円	281〜606
2024年第4四半期	3件	404万円	176〜433
2024年第3四半期	7件	405万円	231〜468
2024年第2四半期	4件	407万円	375〜571
2024年第1四半期	9件	368万円	83〜468
2023年第4四半期	7件	344万円	209〜478
2023年第3四半期	10件	331万円	182〜516
2023年第2四半期	7件	413万円	91〜455
2023年第1四半期	8件	300万円	222〜588
2022年第4四半期	6件	356万円	171〜407
2022年第3四半期	6件	287万円	144〜441
2022年第2四半期	8件	417万円	188〜712
2021年第4四半期	8件	370万円	176〜501

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2026年第1四半期	75㎡	19,000万円	838万円	－
2026年第1四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2026年第1四半期	55㎡	11,000万円	661万円	－
2025年第4四半期	65㎡	7,900万円	402万円	－
2025年第4四半期	80㎡	14,000万円	579万円	－
2025年第4四半期	80㎡	19,000万円	785万円	－
2025年第4四半期	40㎡	5,500万円	455万円	－
2025年第3四半期	60㎡	4,800万円	264万円	－
2025年第3四半期	90㎡	18,000万円	661万円	4m
2025年第3四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第2四半期	90㎡	18,000万円	661万円	4m
2025年第2四半期	105㎡	11,000万円	346万円	3m
2025年第2四半期	60㎡	5,100万円	281万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2025年第2四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2025年第2四半期	105㎡	11,000万円	346万円	5m
2025年第2四半期	40㎡	2,800万円	231万円	－
2025年第2四半期	60㎡	5,100万円	281万円	－
2025年第2四半期	70㎡	6,000万円	283万円	－
2025年第1四半期	60㎡	11,000万円	606万円	9.4m
2025年第1四半期	70㎡	8,500万円	401万円	－
2025年第1四半期	55㎡	9,200万円	553万円	－
2025年第1四半期	60㎡	5,100万円	281万円	－
2024年第4四半期	60㎡	3,200万円	176万円	－
2024年第4四半期	45㎡	5,900万円	433万円	－
2024年第4四半期	90㎡	11,000万円	404万円	5.4m
2024年第3四半期	90㎡	7,400万円	272万円	4m
2024年第3四半期	60㎡	8,500万円	468万円	－
2024年第3四半期	40㎡	4,900万円	405万円	4m
2024年第3四半期	95㎡	13,000万円	452万円	3.1m
2024年第3四半期	40㎡	5,100万円	422万円	－
2024年第3四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2024年第3四半期	70㎡	8,000万円	378万円	－
2024年第2四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第2四半期	55㎡	9,500万円	571万円	－
2024年第2四半期	45㎡	5,100万円	375万円	－
2024年第1四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2024年第1四半期	65㎡	8,500万円	432万円	－
2024年第1四半期	65㎡	8,500万円	432万円	－
2024年第1四半期	165㎡	19,000万円	381万円	3.7m
2024年第1四半期	60㎡	4,600万円	253万円	－
2024年第1四半期	60㎡	1,500万円	83万円	－
2024年第1四半期	60㎡	8,500万円	468万円	－
2024年第1四半期	80㎡	8,900万円	368万円	3.6m
2024年第1四半期	60㎡	4,200万円	231万円	－
2023年第4四半期	60㎡	5,200万円	287万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2023年第4四半期	60㎡	6,700万円	369万円	3.5m
2023年第4四半期	30㎡	3,800万円	419万円	－
2023年第4四半期	65㎡	6,700万円	341万円	4m
2023年第4四半期	65㎡	4,100万円	209万円	－
2023年第4四半期	90㎡	13,000万円	478万円	－
2023年第3四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2023年第3四半期	70㎡	6,600万円	312万円	－
2023年第3四半期	55㎡	7,700万円	463万円	3.6m
2023年第3四半期	100㎡	9,900万円	327万円	3.7m
2023年第3四半期	10㎡	750万円	248万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2023年第3四半期	15㎡	1,500万円	331万円	－
2023年第3四半期	25㎡	3,900万円	516万円	－
2023年第3四半期	60㎡	3,300万円	182万円	－
2023年第2四半期	60㎡	7,500万円	413万円	－
2023年第2四半期	55㎡	5,900万円	355万円	4.6m
2023年第2四半期	55㎡	5,900万円	355万円	4.6m
2023年第2四半期	145㎡	4,000万円	91万円	－
2023年第2四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2023年第2四半期	95㎡	12,000万円	418万円	3.4m
2023年第2四半期	80㎡	11,000万円	455万円	－
2023年第1四半期	70㎡	4,700万円	222万円	－
2023年第1四半期	75㎡	6,800万円	300万円	－
2023年第1四半期	60㎡	6,800万円	375万円	－
2023年第1四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2023年第1四半期	90㎡	16,000万円	588万円	8m
2023年第1四半期	90㎡	12,000万円	441万円	3.8m
2023年第1四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2022年第4四半期	65㎡	8,000万円	407万円	3.7m
2022年第4四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2022年第4四半期	65㎡	7,000万円	356万円	3.1m
2022年第4四半期	60㎡	4,300万円	237万円	－
2022年第4四半期	65㎡	8,000万円	407万円	3.6m
2022年第4四半期	95㎡	4,900万円	171万円	－
2022年第3四半期	230㎡	10,000万円	144万円	3.7m
2022年第3四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2022年第3四半期	90㎡	12,000万円	441万円	－
2022年第3四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2022年第3四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2022年第3四半期	125㎡	13,000万円	344万円	－
2022年第2四半期	50㎡	7,700万円	509万円	3.9m
2022年第2四半期	35㎡	5,300万円	501万円	5.4m
2022年第2四半期	210㎡	18,000万円	283万円	4m
2022年第2四半期	160㎡	9,100万円	188万円	3.2m
2022年第2四半期	65㎡	14,000万円	712万円	9.1m
2022年第2四半期	60㎡	5,300万円	292万円	4m
2022年第2四半期	50㎡	6,300万円	417万円	4m
2022年第2四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2021年第4四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2021年第4四半期	35㎡	5,300万円	501万円	3.7m
2021年第4四半期	60㎡	7,000万円	386万円	－
2021年第4四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2021年第4四半期	60㎡	3,200万円	176万円	－
2021年第4四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2021年第4四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－