アドリーム西新井 3LDK 5,480万円利回り3.3% 築31年中古マンション投資

アドリーム西新井

足立区西新井本町２丁目 | 大師前駅 5分

23区内新耐震C級立地

5,480万円 3LDK 80.14㎡坪単価 226万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：3.3% | リスクスコア：90/100

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物件概要

物件名	アドリーム西新井
物件種別	中古マンション
所在地	足立区西新井本町２丁目
交通	大師前駅 5分
価格	5,480万円
間取り・専有面積	3LDK 80.14㎡
所在階	5階 / 8階建
築年数	31年10ヶ月
想定賃料	15.0万円/月
情報更新日	2026-10-29

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り3.3%

実質利回り2.6%

リスクスコア90/100

坪単価226万円

築年数31年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築31年(-10)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	15.0万円/月
年間賃料収入	180.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 18.0万円/年
実質賃貸収入	162.0万円/年
月次返済（想定）	▲ 12.8万円/月
表面利回り	3.3%
実質利回り	2.6%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 西新井本町エリア （足立区内、過去5年間）活発

取引件数：270件 | 月平均 4.5件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低17万円 → 中央値178万円 → 最高1058万円

当物件の坪単価：226.1万円 → 相場比 +27.0%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第2四半期	14件	198万円	99〜344
2026年第1四半期	28件	223万円	17〜1058
2025年第4四半期	21件	157万円	48〜348
2025年第3四半期	30件	212万円	33〜397
2025年第2四半期	25件	163万円	33〜316
2025年第1四半期	21件	189万円	60〜413
2024年第4四半期	19件	179万円	86〜430
2024年第3四半期	8件	220万円	58〜413
2024年第2四半期	8件	202万円	137〜336
2024年第1四半期	8件	198万円	149〜357
2023年第4四半期	17件	157万円	37〜380
2023年第3四半期	6件	142万円	53〜250
2023年第2四半期	9件	94万円	78〜220
2023年第1四半期	10件	219万円	83〜304
2022年第4四半期	18件	106万円	51〜238
2022年第3四半期	9件	122万円	55〜248
2022年第2四半期	9件	132万円	33〜248
2022年第1四半期	10件	193万円	61〜302

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第2四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2026年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2026年第2四半期	35㎡	2,500万円	236万円	－
2026年第2四半期	55㎡	4,500万円	270万円	－
2026年第2四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2026年第2四半期	55㎡	3,400万円	204万円	－
2026年第2四半期	60㎡	1,800万円	99万円	－
2026年第2四半期	75㎡	3,200万円	141万円	－
2026年第2四半期	60㎡	2,400万円	132万円	－
2026年第2四半期	65㎡	5,700万円	290万円	4m
2026年第2四半期	55㎡	3,300万円	198万円	－
2026年第2四半期	65㎡	3,500万円	178万円	－
2026年第2四半期	45㎡	3,900万円	287万円	4m
2026年第2四半期	50㎡	1,900万円	126万円	－
2026年第1四半期	75㎡	4,300万円	190万円	4.2m
2026年第1四半期	30㎡	150万円	17万円	1m
2026年第1四半期	45㎡	250万円	18万円	1m
2026年第1四半期	50㎡	3,700万円	245万円	4m
2026年第1四半期	80㎡	5,400万円	223万円	5m
2026年第1四半期	50㎡	4,000万円	264万円	2.9m
2026年第1四半期	35㎡	4,300万円	406万円	5m
2026年第1四半期	55㎡	1,300万円	78万円	－
2026年第1四半期	60㎡	5,800万円	320万円	4m
2026年第1四半期	430㎡	33,000万円	254万円	24.8m
2026年第1四半期	45㎡	810万円	60万円	－
2026年第1四半期	135㎡	8,400万円	206万円	4m
2026年第1四半期	80㎡	5,400万円	223万円	5m
2026年第1四半期	75㎡	5,500万円	242万円	5m
2026年第1四半期	55㎡	1,100万円	66万円	－
2026年第1四半期	35㎡	2,400万円	227万円	－
2026年第1四半期	25㎡	650万円	86万円	－
2026年第1四半期	40㎡	4,400万円	364万円	5m
2026年第1四半期	35㎡	4,300万円	406万円	5m
2026年第1四半期	55㎡	3,500万円	210万円	－
2026年第1四半期	50㎡	16,000万円	1058万円	－
2026年第1四半期	55㎡	3,000万円	180万円	－
2026年第1四半期	70㎡	3,500万円	165万円	－
2026年第1四半期	80㎡	2,900万円	120万円	－
2026年第1四半期	70㎡	6,500万円	307万円	5.4m
2026年第1四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2026年第1四半期	70㎡	3,100万円	146万円	－
2026年第1四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2025年第4四半期	75㎡	1,100万円	48万円	4m
2025年第4四半期	95㎡	4,100万円	143万円	6.5m
2025年第4四半期	40㎡	1,900万円	157万円	4m
2025年第4四半期	190㎡	20,000万円	348万円	5m
2025年第4四半期	60㎡	4,400万円	242万円	－
2025年第4四半期	100㎡	5,500万円	182万円	3.8m
2025年第4四半期	140㎡	14,000万円	331万円	4m
2025年第4四半期	55㎡	1,600万円	96万円	－
2025年第4四半期	20㎡	650万円	107万円	－
2025年第4四半期	65㎡	3,000万円	153万円	－
2025年第4四半期	70㎡	5,800万円	274万円	5m
2025年第4四半期	45㎡	1,900万円	140万円	4m
2025年第4四半期	60㎡	4,000万円	220万円	4m
2025年第4四半期	55㎡	3,300万円	198万円	－
2025年第4四半期	75㎡	4,600万円	203万円	－
2025年第4四半期	50㎡	2,300万円	152万円	－
2025年第4四半期	50㎡	4,100万円	271万円	－
2025年第4四半期	50㎡	800万円	53万円	－
2025年第4四半期	50㎡	1,900万円	126万円	－
2025年第4四半期	30㎡	980万円	108万円	3m
2025年第4四半期	65㎡	3,500万円	178万円	－
2025年第3四半期	65㎡	3,300万円	168万円	－
2025年第3四半期	70㎡	5,900万円	279万円	6.5m
2025年第3四半期	65㎡	4,600万円	234万円	－
2025年第3四半期	65㎡	4,400万円	224万円	4m
2025年第3四半期	95㎡	6,100万円	212万円	－
2025年第3四半期	95㎡	5,900万円	205万円	4m
2025年第3四半期	70㎡	4,500万円	213万円	－
2025年第3四半期	75㎡	5,500万円	242万円	4m
2025年第3四半期	25㎡	800万円	106万円	－
2025年第3四半期	70㎡	4,800万円	227万円	－
2025年第3四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2025年第3四半期	75㎡	3,900万円	172万円	－
2025年第3四半期	50㎡	500万円	33万円	－
2025年第3四半期	55㎡	3,700万円	222万円	－
2025年第3四半期	60㎡	2,700万円	149万円	－
2025年第3四半期	55㎡	4,900万円	295万円	－
2025年第3四半期	70㎡	4,900万円	231万円	－
2025年第3四半期	30㎡	490万円	54万円	－
2025年第3四半期	65㎡	3,800万円	193万円	2.9m
2025年第3四半期	185㎡	7,500万円	134万円	6m
2025年第3四半期	65㎡	4,500万円	229万円	－
2025年第3四半期	55㎡	2,800万円	168万円	12.7m
2025年第3四半期	55㎡	4,100万円	246万円	1.8m
2025年第3四半期	65㎡	1,100万円	56万円	－
2025年第3四半期	25㎡	800万円	106万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	55㎡	3,300万円	198万円	－
2025年第3四半期	70㎡	4,400万円	208万円	－
2025年第3四半期	65㎡	1,800万円	92万円	－
2025年第2四半期	80㎡	3,600万円	149万円	3.8m
2025年第2四半期	75㎡	5,100万円	225万円	5m
2025年第2四半期	120㎡	5,000万円	138万円	4m
2025年第2四半期	100㎡	8,500万円	281万円	9.1m
2025年第2四半期	70㎡	6,700万円	316万円	4m
2025年第2四半期	85㎡	2,000万円	78万円	4m
2025年第2四半期	250㎡	11,000万円	145万円	5m
2025年第2四半期	35㎡	1,100万円	104万円	4m
2025年第2四半期	100㎡	4,400万円	145万円	5.4m
2025年第2四半期	75㎡	5,100万円	225万円	5m
2025年第2四半期	70㎡	6,000万円	283万円	6.5m
2025年第2四半期	70㎡	5,900万円	279万円	5m
2025年第2四半期	70㎡	5,800万円	274万円	5m
2025年第2四半期	70㎡	5,900万円	279万円	6.4m
2025年第2四半期	55㎡	3,300万円	198万円	－
2025年第2四半期	70㎡	1,800万円	85万円	－
2025年第2四半期	65㎡	3,200万円	163万円	－
2025年第2四半期	80㎡	3,700万円	153万円	－
2025年第2四半期	65㎡	2,000万円	102万円	－
2025年第2四半期	95㎡	4,200万円	146万円	－
2025年第2四半期	70㎡	4,900万円	231万円	4m
2025年第2四半期	65㎡	2,200万円	112万円	－
2025年第2四半期	70㎡	3,800万円	179万円	－
2025年第2四半期	30㎡	300万円	33万円	－
2025年第2四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2025年第1四半期	45㎡	3,300万円	242万円	22m
2025年第1四半期	85㎡	4,400万円	171万円	5m
2025年第1四半期	60㎡	4,300万円	237万円	4.5m
2025年第1四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2025年第1四半期	45㎡	1,800万円	132万円	－
2025年第1四半期	50㎡	3,900万円	258万円	－
2025年第1四半期	65㎡	5,900万円	300万円	5m
2025年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第1四半期	65㎡	2,700万円	137万円	－
2025年第1四半期	70㎡	4,100万円	194万円	5m
2025年第1四半期	70㎡	5,900万円	279万円	5m
2025年第1四半期	70㎡	5,900万円	279万円	6.4m
2025年第1四半期	65㎡	2,900万円	147万円	－
2025年第1四半期	75㎡	3,400万円	150万円	－
2025年第1四半期	70㎡	3,600万円	170万円	－
2025年第1四半期	65㎡	2,600万円	132万円	－
2025年第1四半期	80㎡	4,000万円	165万円	－
2025年第1四半期	80㎡	1,700万円	70万円	－
2025年第1四半期	25㎡	1,600万円	212万円	－
2025年第1四半期	55㎡	1,000万円	60万円	－
2025年第1四半期	70㎡	4,000万円	189万円	－
2024年第4四半期	65㎡	3,000万円	153万円	4m
2024年第4四半期	95㎡	8,900万円	310万円	4m
2024年第4四半期	400㎡	17,000万円	141万円	6m
2024年第4四半期	65㎡	5,900万円	300万円	4.5m
2024年第4四半期	40㎡	3,000万円	248万円	－
2024年第4四半期	70㎡	3,700万円	175万円	－
2024年第4四半期	75㎡	4,600万円	203万円	4m
2024年第4四半期	190㎡	5,800万円	101万円	5m
2024年第4四半期	65㎡	2,000万円	102万円	－
2024年第4四半期	60㎡	1,700万円	94万円	－
2024年第4四半期	50㎡	2,700万円	179万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2024年第4四半期	50㎡	3,700万円	245万円	－
2024年第4四半期	50㎡	2,700万円	179万円	－
2024年第4四半期	65㎡	3,700万円	188万円	－
2024年第4四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2024年第4四半期	50㎡	1,300万円	86万円	－
2024年第4四半期	90㎡	4,400万円	162万円	5m
2024年第4四半期	55㎡	2,700万円	162万円	－
2024年第3四半期	105㎡	4,000万円	126万円	3.6m
2024年第3四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2024年第3四半期	55㎡	4,200万円	252万円	5m
2024年第3四半期	120㎡	2,100万円	58万円	4m
2024年第3四半期	230㎡	6,800万円	98万円	12.7m
2024年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第3四半期	60㎡	4,000万円	220万円	－
2024年第3四半期	45㎡	900万円	66万円	－
2024年第2四半期	75㎡	4,900万円	216万円	－
2024年第2四半期	50㎡	2,200万円	145万円	2.4m
2024年第2四半期	65㎡	6,600万円	336万円	4m
2024年第2四半期	80㎡	4,900万円	202万円	－
2024年第2四半期	70㎡	3,500万円	165万円	－
2024年第2四半期	90㎡	4,600万円	169万円	－
2024年第2四半期	70㎡	4,600万円	217万円	4m
2024年第2四半期	65㎡	2,700万円	137万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2024年第1四半期	60㎡	2,700万円	149万円	－
2024年第1四半期	55㎡	3,000万円	180万円	3.6m
2024年第1四半期	80㎡	4,800万円	198万円	－
2024年第1四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2024年第1四半期	65㎡	3,700万円	188万円	－
2024年第1四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2023年第4四半期	70㎡	3,100万円	146万円	4m
2023年第4四半期	290㎡	4,000万円	46万円	3.2m
2023年第4四半期	60㎡	3,800万円	209万円	－
2023年第4四半期	85㎡	4,100万円	159万円	3.7m
2023年第4四半期	110㎡	2,400万円	72万円	3.6m
2023年第4四半期	105㎡	3,200万円	101万円	3.8m
2023年第4四半期	120㎡	4,500万円	124万円	3.8m
2023年第4四半期	60㎡	2,900万円	160万円	－
2023年第4四半期	40㎡	1,900万円	157万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2023年第4四半期	70㎡	3,900万円	184万円	－
2023年第4四半期	65㎡	3,800万円	193万円	－
2023年第4四半期	115㎡	1,300万円	37万円	－
2023年第4四半期	50㎡	750万円	50万円	－
2023年第4四半期	50㎡	1,800万円	119万円	－
2023年第3四半期	70㎡	3,900万円	184万円	5m
2023年第3四半期	95㎡	3,700万円	129万円	4.9m
2023年第3四半期	70㎡	5,300万円	250万円	4m
2023年第3四半期	60㎡	1,700万円	94万円	－
2023年第3四半期	65㎡	2,800万円	142万円	－
2023年第3四半期	55㎡	880万円	53万円	－
2023年第2四半期	590㎡	14,000万円	78万円	6.5m
2023年第2四半期	135㎡	3,400万円	83万円	2.8m
2023年第2四半期	55㎡	2,000万円	120万円	－
2023年第2四半期	70㎡	4,200万円	198万円	4m
2023年第2四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2023年第2四半期	60㎡	1,700万円	94万円	－
2023年第2四半期	90㎡	6,000万円	220万円	－
2023年第2四半期	35㎡	850万円	80万円	4m
2023年第2四半期	65㎡	1,700万円	86万円	－
2023年第1四半期	80㎡	2,000万円	83万円	4.5m
2023年第1四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2023年第1四半期	55㎡	3,200万円	192万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,800万円	298万円	－
2023年第1四半期	60㎡	4,500万円	248万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2023年第1四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2023年第1四半期	75㎡	3,700万円	163万円	－
2023年第1四半期	65㎡	4,300万円	219万円	－
2023年第1四半期	55㎡	1,500万円	90万円	－
2022年第4四半期	50㎡	1,600万円	106万円	－
2022年第4四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2022年第4四半期	130㎡	6,000万円	153万円	6.3m
2022年第4四半期	135㎡	3,900万円	96万円	4m
2022年第4四半期	50㎡	1,600万円	106万円	－
2022年第4四半期	35㎡	1,400万円	132万円	－
2022年第4四半期	40㎡	650万円	54万円	－
2022年第4四半期	55㎡	880万円	53万円	－
2022年第4四半期	65㎡	1,000万円	51万円	－
2022年第4四半期	45㎡	1,200万円	88万円	－
2022年第4四半期	50㎡	3,600万円	238万円	－
2022年第4四半期	75㎡	3,400万円	150万円	4m
2022年第4四半期	440㎡	13,000万円	98万円	5m
2022年第4四半期	50㎡	1,200万円	79万円	1.8m
2022年第4四半期	60㎡	4,000万円	220万円	4m
2022年第4四半期	70㎡	3,700万円	175万円	－
2022年第4四半期	55㎡	1,400万円	84万円	－
2022年第4四半期	30㎡	1,400万円	154万円	－
2022年第3四半期	65㎡	2,000万円	102万円	－
2022年第3四半期	65㎡	2,400万円	122万円	－
2022年第3四半期	55㎡	3,600万円	216万円	－
2022年第3四半期	40㎡	1,200万円	99万円	4m
2022年第3四半期	80㎡	3,700万円	153万円	3.8m
2022年第3四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2022年第3四半期	30㎡	500万円	55万円	4m
2022年第3四半期	80㎡	6,000万円	248万円	5.5m
2022年第3四半期	40㎡	800万円	66万円	－
2022年第2四半期	130㎡	4,900万円	125万円	8m
2022年第2四半期	90㎡	5,200万円	191万円	4.9m
2022年第2四半期	175㎡	5,000万円	94万円	4m
2022年第2四半期	340㎡	15,000万円	146万円	6.5m
2022年第2四半期	50㎡	2,000万円	132万円	－
2022年第2四半期	70㎡	2,300万円	109万円	－
2022年第2四半期	50㎡	500万円	33万円	－
2022年第2四半期	45㎡	2,300万円	169万円	4m
2022年第2四半期	60㎡	4,500万円	248万円	4m
2022年第1四半期	130㎡	2,400万円	61万円	4m
2022年第1四半期	70㎡	4,300万円	203万円	－
2022年第1四半期	60㎡	3,500万円	193万円	－
2022年第1四半期	175㎡	16,000万円	302万円	5m
2022年第1四半期	40㎡	1,100万円	91万円	－
2022年第1四半期	60㎡	3,700万円	204万円	－
2022年第1四半期	75㎡	4,300万円	190万円	－
2022年第1四半期	70㎡	4,200万円	198万円	5m
2022年第1四半期	70㎡	3,500万円	165万円	－
2022年第1四半期	65㎡	3,000万円	153万円	－