ヌ一ベルメゾン鶯谷 4SLDK 9,398万円利回り5.8% 築44年中古マンション投資

ヌ一ベルメゾン鶯谷

台東区下谷2丁目 | 入谷駅 2分

23区内角部屋新耐震S級立地

9,398万円 4SLDK 123.9㎡坪単価 251万円

評価グレード：優良（A） | 利回り：5.8% | リスクスコア：88/100

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件名	ヌ一ベルメゾン鶯谷
物件種別	中古マンション
所在地	台東区下谷2丁目
交通	入谷駅 2分
価格	9,398万円
間取り・専有面積	4SLDK 123.9㎡
所在階	4階 / 13階建
築年数	44年9ヶ月
想定賃料	45.2万円/月
情報更新日	2026-06-15

AI 投資評価サマリー

評価グレード優良（A）

表面利回り5.8%

実質利回り4.6%

リスクスコア88/100

坪単価251万円

築年数44年

リスク・確認事項

確認済み（問題なし）

✓新耐震基準（1981年以降）

要確認

?築44年(-20)

?リノベ済(+5)

?角部屋(+3)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	45.2万円/月
年間賃料収入	542.4万円/年
管理費・諸経費	▲ 54.2万円/年
実質賃貸収入	488.2万円/年
月次返済（想定）	▲ 22.0万円/月
表面利回り	5.8%
実質利回り	4.6%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 下谷エリア （台東区内、過去5年間）活発

取引件数：243件 | 月平均 4.0件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低94万円 → 中央値295万円 → 最高1201万円

当物件の坪単価：250.8万円 → 相場比 -15.0%（割安）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2025年第4四半期	10件	369万円	176〜520
2025年第3四半期	13件	353万円	198〜485
2025年第2四半期	14件	359万円	198〜962
2025年第1四半期	12件	217万円	95〜411
2024年第4四半期	16件	331万円	220〜427
2024年第3四半期	14件	314万円	154〜1201
2024年第2四半期	14件	364万円	157〜496
2024年第1四半期	6件	287万円	185〜331
2023年第4四半期	5件	273万円	132〜359
2023年第3四半期	24件	283万円	149〜397
2023年第2四半期	11件	293万円	142〜388
2023年第1四半期	12件	305万円	159〜446
2022年第4四半期	18件	280万円	99〜364
2022年第3四半期	14件	294万円	110〜512
2022年第2四半期	20件	304万円	110〜628
2022年第1四半期	13件	295万円	157〜359
2021年第4四半期	17件	236万円	125〜339
2021年第3四半期	10件	270万円	94〜430

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2025年第4四半期	70㎡	11,000万円	520万円	－
2025年第4四半期	65㎡	8,300万円	422万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第4四半期	45㎡	2,400万円	176万円	－
2025年第4四半期	75㎡	7,800万円	344万円	－
2025年第4四半期	55㎡	8,300万円	499万円	－
2025年第4四半期	45㎡	4,800万円	353万円	－
2025年第4四半期	75㎡	8,300万円	366万円	－
2025年第4四半期	60㎡	6,700万円	369万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2025年第3四半期	60㎡	6,400万円	353万円	－
2025年第3四半期	65㎡	4,700万円	239万円	－
2025年第3四半期	60㎡	8,800万円	485万円	－
2025年第3四半期	50㎡	3,500万円	231万円	－
2025年第3四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2025年第3四半期	75㎡	9,000万円	397万円	－
2025年第3四半期	75㎡	11,000万円	485万円	－
2025年第3四半期	60㎡	7,600万円	419万円	－
2025年第3四半期	60㎡	6,900万円	380万円	－
2025年第3四半期	15㎡	900万円	198万円	－
2025年第3四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2025年第3四半期	70㎡	5,700万円	269万円	－
2025年第3四半期	55㎡	7,600万円	457万円	－
2025年第2四半期	70㎡	7,600万円	359万円	－
2025年第2四半期	40㎡	3,500万円	289万円	－
2025年第2四半期	40㎡	3,300万円	273万円	－
2025年第2四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2025年第2四半期	55㎡	7,000万円	421万円	－
2025年第2四半期	75㎡	7,000万円	309万円	－
2025年第2四半期	110㎡	32,000万円	962万円	16.7m
2025年第2四半期	65㎡	8,700万円	442万円	－
2025年第2四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2025年第2四半期	50㎡	6,500万円	430万円	－
2025年第2四半期	65㎡	7,600万円	387万円	－
2025年第2四半期	55㎡	5,200万円	313万円	－
2025年第2四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2025年第1四半期	15㎡	430万円	95万円	－
2025年第1四半期	50㎡	2,800万円	185万円	－
2025年第1四半期	40㎡	3,200万円	264万円	－
2025年第1四半期	40㎡	1,700万円	141万円	－
2025年第1四半期	70㎡	8,700万円	411万円	－
2025年第1四半期	30㎡	1,900万円	209万円	－
2025年第1四半期	55㎡	5,600万円	337万円	－
2025年第1四半期	30㎡	2,700万円	298万円	－
2025年第1四半期	70㎡	4,600万円	217万円	－
2025年第1四半期	65㎡	6,900万円	351万円	－
2025年第1四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2025年第1四半期	40㎡	2,600万円	215万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第4四半期	135㎡	11,000万円	269万円	28m
2024年第4四半期	35㎡	4,500万円	425万円	11m
2024年第4四半期	50㎡	6,000万円	397万円	－
2024年第4四半期	60㎡	5,900万円	325万円	－
2024年第4四半期	65㎡	8,400万円	427万円	－
2024年第4四半期	55㎡	5,600万円	337万円	－
2024年第4四半期	60㎡	6,800万円	375万円	－
2024年第4四半期	85㎡	9,700万円	377万円	－
2024年第4四半期	55㎡	5,000万円	301万円	－
2024年第4四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2024年第4四半期	45㎡	4,500万円	331万円	－
2024年第4四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2024年第4四半期	35㎡	3,300万円	312万円	－
2024年第4四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2024年第4四半期	55㎡	5,300万円	319万円	－
2024年第3四半期	35㎡	2,400万円	227万円	－
2024年第3四半期	30㎡	2,200万円	242万円	－
2024年第3四半期	75㎡	9,300万円	410万円	－
2024年第3四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2024年第3四半期	70㎡	8,000万円	378万円	－
2024年第3四半期	40㎡	3,800万円	314万円	－
2024年第3四半期	45㎡	2,100万円	154万円	－
2024年第3四半期	190㎡	69,000万円	1201万円	37m
2024年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2024年第3四半期	45㎡	5,300万円	389万円	－
2024年第3四半期	45㎡	2,500万円	184万円	－
2024年第3四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2024年第3四半期	40㎡	2,100万円	174万円	－
2024年第3四半期	35㎡	3,200万円	302万円	－
2024年第2四半期	45㎡	3,900万円	287万円	－
2024年第2四半期	95㎡	10,000万円	348万円	－
2024年第2四半期	70㎡	7,700万円	364万円	－
2024年第2四半期	45㎡	3,700万円	272万円	－
2024年第2四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2024年第2四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2024年第2四半期	30㎡	3,500万円	386万円	－
2024年第2四半期	90㎡	10,000万円	367万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第2四半期	50㎡	7,500万円	496万円	4m
2024年第2四半期	75㎡	9,300万円	410万円	3m
2024年第2四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第2四半期	20㎡	950万円	157万円	－
2024年第1四半期	30㎡	2,600万円	287万円	－
2024年第1四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2024年第1四半期	75㎡	7,500万円	331万円	－
2024年第1四半期	85㎡	8,500万円	331万円	－
2024年第1四半期	25㎡	1,400万円	185万円	－
2024年第1四半期	20㎡	1,400万円	231万円	－
2023年第4四半期	30㎡	1,200万円	132万円	－
2023年第4四半期	70㎡	7,600万円	359万円	－
2023年第4四半期	40㎡	3,300万円	273万円	6m
2023年第4四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2023年第4四半期	65㎡	4,400万円	224万円	－
2023年第3四半期	25㎡	1,700万円	225万円	－
2023年第3四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2023年第3四半期	55㎡	4,000万円	240万円	15m
2023年第3四半期	30㎡	2,200万円	242万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第3四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2023年第3四半期	60㎡	7,200万円	397万円	－
2023年第3四半期	40㎡	3,500万円	289万円	－
2023年第3四半期	60㎡	7,200万円	397万円	－
2023年第3四半期	90㎡	7,000万円	257万円	－
2023年第3四半期	50㎡	5,600万円	370万円	－
2023年第3四半期	40㎡	2,900万円	240万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2023年第3四半期	35㎡	2,000万円	189万円	－
2023年第3四半期	60㎡	5,800万円	320万円	－
2023年第3四半期	60㎡	4,100万円	226万円	－
2023年第3四半期	55㎡	4,700万円	283万円	－
2023年第3四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2023年第3四半期	75㎡	5,700万円	251万円	－
2023年第3四半期	55㎡	4,400万円	264万円	－
2023年第3四半期	60㎡	5,500万円	303万円	－
2023年第3四半期	55㎡	5,600万円	337万円	－
2023年第3四半期	70㎡	6,900万円	326万円	－
2023年第3四半期	40㎡	1,800万円	149万円	－
2023年第2四半期	55㎡	2,500万円	150万円	－
2023年第2四半期	50㎡	5,600万円	370万円	－
2023年第2四半期	65㎡	6,500万円	331万円	－
2023年第2四半期	50㎡	3,700万円	245万円	－
2023年第2四半期	45㎡	4,400万円	323万円	－
2023年第2四半期	75㎡	8,800万円	388万円	－
2023年第2四半期	35㎡	1,500万円	142万円	－
2023年第2四半期	45㎡	2,900万円	213万円	－
2023年第2四半期	35㎡	3,100万円	293万円	－
2023年第2四半期	60㎡	5,100万円	281万円	－
2023年第2四半期	70㎡	6,600万円	312万円	－
2023年第1四半期	65㎡	6,600万円	336万円	－
2023年第1四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2023年第1四半期	35㎡	2,800万円	264万円	－
2023年第1四半期	40㎡	4,800万円	397万円	－
2023年第1四半期	40㎡	2,300万円	190万円	－
2023年第1四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2023年第1四半期	30㎡	3,100万円	342万円	－
2023年第1四半期	50㎡	3,300万円	218万円	－
2023年第1四半期	30㎡	2,500万円	276万円	－
2023年第1四半期	25㎡	1,200万円	159万円	－
2023年第1四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2023年第1四半期	70㎡	6,500万円	307万円	－
2022年第4四半期	30㎡	3,300万円	364万円	4.4m
2022年第4四半期	210㎡	18,000万円	283万円	15m
2022年第4四半期	35㎡	3,500万円	331万円	－
2022年第4四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2022年第4四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2022年第4四半期	25㎡	1,200万円	159万円	－
2022年第4四半期	40㎡	1,200万円	99万円	－
2022年第4四半期	55㎡	3,000万円	180万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2022年第4四半期	65㎡	5,500万円	280万円	－
2022年第4四半期	40㎡	1,200万円	99万円	－
2022年第4四半期	40㎡	2,800万円	231万円	－
2022年第4四半期	40㎡	2,200万円	182万円	－
2022年第4四半期	40㎡	2,000万円	165万円	－
2022年第4四半期	65㎡	5,900万円	300万円	－
2022年第4四半期	55㎡	5,600万円	337万円	－
2022年第4四半期	25㎡	1,400万円	185万円	－
2022年第4四半期	35㎡	2,500万円	236万円	－
2022年第3四半期	35㎡	1,700万円	161万円	3m
2022年第3四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2022年第3四半期	50㎡	4,800万円	317万円	－
2022年第3四半期	30㎡	1,000万円	110万円	－
2022年第3四半期	20㎡	3,100万円	512万円	－
2022年第3四半期	65㎡	7,200万円	366万円	－
2022年第3四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2022年第3四半期	30㎡	1,800万円	198万円	－
2022年第3四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2022年第3四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2022年第3四半期	45㎡	3,300万円	242万円	－
2022年第3四半期	60㎡	5,300万円	292万円	－
2022年第3四半期	65㎡	7,000万円	356万円	－
2022年第3四半期	70㎡	6,600万円	312万円	－
2022年第2四半期	55㎡	5,200万円	313万円	－
2022年第2四半期	30㎡	1,000万円	110万円	－
2022年第2四半期	50㎡	3,300万円	218万円	－
2022年第2四半期	70㎡	4,700万円	222万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2022年第2四半期	50㎡	3,100万円	205万円	－
2022年第2四半期	40㎡	2,400万円	198万円	－
2022年第2四半期	35㎡	2,600万円	246万円	－
2022年第2四半期	70㎡	6,100万円	288万円	－
2022年第2四半期	55㎡	5,200万円	313万円	－
2022年第2四半期	30㎡	3,300万円	364万円	－
2022年第2四半期	340㎡	29,000万円	282万円	2.6m
2022年第2四半期	50㎡	7,000万円	463万円	3.3m
2022年第2四半期	45㎡	4,000万円	294万円	2.6m
2022年第2四半期	40㎡	7,600万円	628万円	2.6m
2022年第2四半期	35㎡	3,600万円	340万円	－
2022年第2四半期	30㎡	2,600万円	287万円	－
2022年第2四半期	35㎡	3,900万円	368万円	－
2022年第2四半期	60㎡	6,100万円	336万円	－
2022年第2四半期	35㎡	4,000万円	378万円	－
2022年第1四半期	60㎡	4,900万円	270万円	－
2022年第1四半期	65㎡	5,900万円	300万円	－
2022年第1四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2022年第1四半期	40㎡	1,900万円	157万円	－
2022年第1四半期	35㎡	3,400万円	321万円	－
2022年第1四半期	40㎡	2,800万円	231万円	－
2022年第1四半期	55㎡	4,900万円	295万円	－
2022年第1四半期	55㎡	5,800万円	349万円	－
2022年第1四半期	35㎡	3,300万円	312万円	－
2022年第1四半期	35㎡	2,900万円	274万円	－
2022年第1四半期	40㎡	3,100万円	256万円	－
2022年第1四半期	65㎡	5,800万円	295万円	－
2022年第1四半期	35㎡	3,800万円	359万円	－
2021年第4四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2021年第4四半期	35㎡	3,100万円	293万円	－
2021年第4四半期	65㎡	5,900万円	300万円	－
2021年第4四半期	40㎡	4,100万円	339万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2021年第4四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2021年第4四半期	40㎡	3,600万円	298万円	－
2021年第4四半期	45㎡	1,700万円	125万円	－
2021年第4四半期	35㎡	2,400万円	227万円	－
2021年第4四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2021年第4四半期	70㎡	5,000万円	236万円	－
2021年第4四半期	35㎡	1,500万円	142万円	－
2021年第4四半期	60㎡	5,000万円	276万円	－
2021年第4四半期	45㎡	4,100万円	301万円	－
2021年第4四半期	75㎡	4,800万円	212万円	－
2021年第4四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2021年第4四半期	45㎡	3,200万円	235万円	－
2021年第3四半期	65㎡	5,000万円	254万円	－
2021年第3四半期	60㎡	4,900万円	270万円	－
2021年第3四半期	70㎡	5,900万円	279万円	－
2021年第3四半期	35㎡	1,000万円	94万円	－
2021年第3四半期	60㎡	6,700万円	369万円	－
2021年第3四半期	50㎡	5,700万円	377万円	－
2021年第3四半期	55㎡	3,800万円	228万円	－
2021年第3四半期	60㎡	2,500万円	138万円	－
2021年第3四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2021年第3四半期	30㎡	2,400万円	264万円	－