エムエフ両国 3LDK 6,490万円利回り3.5% 築47年中古マンション投資

エムエフ両国

墨田区亀沢 | 両国駅 6分

23区内旧耐震確認推奨B級立地

6,490万円 3LDK 56.0㎡坪単価 383万円

評価グレード：標準（B） | 利回り：3.5% | リスクスコア：70/100

物件写真は掲載元サイトでご確認ください

物件概要

物件名	エムエフ両国
物件種別	中古マンション
所在地	墨田区亀沢
交通	両国駅 6分
価格	6,490万円
間取り・専有面積	3LDK 56.0㎡
所在階	-階 / -
築年数	47年2ヶ月
想定賃料	19.0万円/月
情報更新日	2026-07-30

AI 投資評価サマリー

評価グレード標準（B）

表面利回り3.5%

実質利回り2.8%

リスクスコア70/100

坪単価383万円

築年数47年

リスク・確認事項

要注意

⚠旧耐震の可能性あり（築47年）

⚠旧耐震(-15)

要確認

?築47年(-20)

?リノベ済(+5)

収益シミュレーション

月額賃料（想定）	19.0万円/月
年間賃料収入	228.0万円/年
管理費・諸経費	▲ 22.8万円/年
実質賃貸収入	205.2万円/年
月次返済（想定）	▲ 15.2万円/月
表面利回り	3.5%
実質利回り	2.8%

周辺取引データ（国土交通省不動産情報ライブラリ）

🟢 亀沢エリア （墨田区内、過去5年間）活発

取引件数：273件 | 月平均 4.5件 — 流動性高く出口戦略を立てやすいエリアです

坪単価相場（成約事例）

最低33万円 → 中央値336万円 → 最高1603万円

当物件の坪単価：383.1万円 → 相場比 +14.0%（割高）

四半期別坪単価推移

時期	件数	中央値	範囲（万円/坪）
2026年第1四半期	15件	413万円	242〜567
2025年第4四半期	14件	397万円	174〜509
2025年第3四半期	19件	307万円	157〜479
2025年第2四半期	21件	361万円	132〜1352
2025年第1四半期	22件	383万円	252〜1240
2024年第4四半期	11件	397万円	180〜1033
2024年第3四半期	12件	397万円	174〜1347
2024年第2四半期	11件	331万円	292〜413
2024年第1四半期	13件	315万円	206〜567
2023年第4四半期	16件	319万円	33〜476
2023年第3四半期	16件	357万円	198〜1603
2023年第2四半期	11件	325万円	187〜446
2023年第1四半期	15件	314万円	171〜397
2022年第4四半期	11件	326万円	184〜383
2022年第3四半期	15件	313万円	162〜557
2022年第2四半期	11件	337万円	172〜503
2022年第1四半期	22件	311万円	192〜661
2021年第4四半期	18件	324万円	194〜450

成約明細

取引時点	面積	価格	坪単価	前面道路
2026年第1四半期	15㎡	1,100万円	242万円	－
2026年第1四半期	35㎡	5,000万円	472万円	－
2026年第1四半期	55㎡	8,800万円	529万円	－
2026年第1四半期	45㎡	3,300万円	242万円	－
2026年第1四半期	75㎡	8,100万円	357万円	－
2026年第1四半期	70㎡	12,000万円	567万円	－
2026年第1四半期	60㎡	7,200万円	397万円	－
2026年第1四半期	60㎡	8,900万円	490万円	－
2026年第1四半期	60㎡	8,800万円	485万円	－
2026年第1四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2026年第1四半期	35㎡	5,200万円	491万円	－
2026年第1四半期	40㎡	5,000万円	413万円	－
2026年第1四半期	75㎡	10,000万円	441万円	－
2026年第1四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2026年第1四半期	50㎡	6,000万円	397万円	－
2025年第4四半期	75㎡	8,200万円	361万円	－
2025年第4四半期	60㎡	5,700万円	314万円	－
2025年第4四半期	55㎡	8,000万円	481万円	－
2025年第4四半期	65㎡	8,000万円	407万円	－
2025年第4四半期	75㎡	10,000万円	441万円	－
2025年第4四半期	55㎡	2,900万円	174万円	－
2025年第4四半期	50㎡	7,700万円	509万円	－
2025年第4四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2025年第4四半期	50㎡	5,800万円	383万円	－
2025年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第4四半期	65㎡	10,000万円	509万円	－
2025年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第3四半期	70㎡	8,000万円	378万円	－
2025年第3四半期	55㎡	5,600万円	337万円	－
2025年第3四半期	20㎡	2,100万円	347万円	－
2025年第3四半期	50㎡	5,200万円	344万円	－
2025年第3四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2025年第3四半期	20㎡	1,300万円	215万円	－
2025年第3四半期	15㎡	1,300万円	287万円	－
2025年第3四半期	50㎡	4,600万円	304万円	－
2025年第3四半期	50㎡	4,400万円	291万円	－
2025年第3四半期	55㎡	7,700万円	463万円	－
2025年第3四半期	40㎡	5,800万円	479万円	－
2025年第3四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2025年第3四半期	55㎡	5,100万円	307万円	－
2025年第3四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2025年第3四半期	70㎡	9,600万円	453万円	－
2025年第3四半期	60㎡	5,600万円	309万円	－
2025年第3四半期	55㎡	4,600万円	277万円	－
2025年第3四半期	25㎡	2,100万円	278万円	－
2025年第3四半期	40㎡	1,900万円	157万円	－
2025年第2四半期	70㎡	7,300万円	345万円	6m
2025年第2四半期	95㎡	9,500万円	331万円	6m
2025年第2四半期	50㎡	6,400万円	423万円	－
2025年第2四半期	45㎡	4,400万円	323万円	－
2025年第2四半期	55㎡	6,400万円	385万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2025年第2四半期	220㎡	90,000万円	1352万円	10.9m
2025年第2四半期	190㎡	23,000万円	400万円	3m
2025年第2四半期	150㎡	12,000万円	264万円	4m
2025年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第2四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2025年第2四半期	45㎡	4,400万円	323万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第2四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2025年第2四半期	55㎡	6,000万円	361万円	－
2025年第2四半期	55㎡	6,300万円	379万円	－
2025年第2四半期	60㎡	6,300万円	347万円	－
2025年第2四半期	60㎡	5,500万円	303万円	－
2025年第2四半期	45㎡	1,800万円	132万円	－
2025年第2四半期	50㎡	3,200万円	212万円	－
2025年第2四半期	60㎡	5,200万円	287万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,800万円	463万円	－
2025年第1四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2025年第1四半期	170㎡	24,000万円	467万円	5.9m
2025年第1四半期	320㎡	120,000万円	1240万円	24.7m
2025年第1四半期	140㎡	20,000万円	472万円	11.2m
2025年第1四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,600万円	430万円	－
2025年第1四半期	50㎡	4,200万円	278万円	－
2025年第1四半期	50㎡	5,300万円	350万円	－
2025年第1四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2025年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2025年第1四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2025年第1四半期	55㎡	4,200万円	252万円	－
2025年第1四半期	60㎡	6,400万円	353万円	－
2025年第1四半期	20㎡	1,600万円	264万円	－
2025年第1四半期	80㎡	9,800万円	405万円	－
2025年第1四半期	60㎡	5,200万円	287万円	－
2025年第1四半期	55㎡	6,200万円	373万円	－
2025年第1四半期	40㎡	3,500万円	289万円	－
2025年第1四半期	70㎡	9,200万円	435万円	－
2025年第1四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2024年第4四半期	55㎡	5,500万円	331万円	－
2024年第4四半期	55㎡	3,000万円	180万円	－
2024年第4四半期	55㎡	6,200万円	373万円	－
2024年第4四半期	40㎡	2,800万円	231万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第4四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2024年第4四半期	60㎡	8,000万円	441万円	21.3m
2024年第4四半期	80㎡	25,000万円	1033万円	6.2m
2024年第4四半期	110㎡	31,000万円	932万円	25m
2024年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2024年第3四半期	270㎡	110,000万円	1347万円	5.9m
2024年第3四半期	170㎡	35,000万円	681万円	24.8m
2024年第3四半期	35㎡	8,700万円	822万円	24.8m
2024年第3四半期	95㎡	12,000万円	418万円	15m
2024年第3四半期	55㎡	7,500万円	451万円	－
2024年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第3四半期	50㎡	4,400万円	291万円	－
2024年第3四半期	55㎡	5,300万円	319万円	－
2024年第3四半期	45㎡	5,000万円	367万円	－
2024年第3四半期	50㎡	5,000万円	331万円	－
2024年第3四半期	80㎡	4,200万円	174万円	－
2024年第3四半期	50㎡	4,800万円	317万円	3.5m
2024年第2四半期	55㎡	5,500万円	331万円	－
2024年第2四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2024年第2四半期	60㎡	5,300万円	292万円	－
2024年第2四半期	30㎡	3,000万円	331万円	－
2024年第2四半期	55㎡	6,500万円	391万円	－
2024年第2四半期	50㎡	4,800万円	317万円	－
2024年第2四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2024年第2四半期	50㎡	5,500万円	364万円	－
2024年第2四半期	20㎡	2,000万円	331万円	－
2024年第2四半期	40㎡	4,300万円	355万円	－
2024年第1四半期	420㎡	72,000万円	567万円	6m
2024年第1四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2024年第1四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2024年第1四半期	35㎡	2,800万円	264万円	－
2024年第1四半期	60㎡	5,600万円	309万円	－
2024年第1四半期	25㎡	2,400万円	317万円	－
2024年第1四半期	50㎡	4,800万円	317万円	－
2024年第1四半期	50㎡	4,000万円	264万円	－
2024年第1四半期	55㎡	4,000万円	240万円	－
2024年第1四半期	60㎡	5,200万円	287万円	－
2024年第1四半期	45㎡	2,800万円	206万円	－
2024年第1四半期	30㎡	2,900万円	320万円	－
2023年第4四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2023年第4四半期	35㎡	2,700万円	255万円	－
2023年第4四半期	30㎡	300万円	33万円	6m
2023年第4四半期	125㎡	18,000万円	476万円	10.6m
2023年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2023年第4四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2023年第4四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第4四半期	15㎡	1,200万円	264万円	－
2023年第4四半期	55㎡	6,000万円	361万円	－
2023年第4四半期	40㎡	2,000万円	165万円	－
2023年第4四半期	70㎡	6,200万円	293万円	－
2023年第4四半期	55㎡	5,700万円	343万円	－
2023年第4四半期	45㎡	3,100万円	228万円	－
2023年第4四半期	20㎡	1,200万円	198万円	－
2023年第4四半期	85㎡	8,200万円	319万円	－
2023年第4四半期	60㎡	6,000万円	331万円	－
2023年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2023年第3四半期	70㎡	6,800万円	321万円	－
2023年第3四半期	100㎡	12,000万円	397万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2023年第3四半期	165㎡	80,000万円	1603万円	6m
2023年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,800万円	370万円	－
2023年第3四半期	50㎡	4,400万円	291万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2023年第3四半期	75㎡	8,100万円	357万円	－
2023年第3四半期	105㎡	12,000万円	378万円	－
2023年第3四半期	55㎡	4,400万円	264万円	－
2023年第3四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2023年第3四半期	80㎡	6,900万円	285万円	－
2023年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2023年第2四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2023年第2四半期	55㎡	5,400万円	325万円	－
2023年第2四半期	70㎡	6,700万円	316万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2023年第2四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2023年第2四半期	20㎡	2,700万円	446万円	－
2023年第2四半期	55㎡	6,000万円	361万円	－
2023年第2四半期	55㎡	4,900万円	295万円	－
2023年第2四半期	75㎡	6,800万円	300万円	－
2023年第2四半期	75㎡	6,700万円	295万円	－
2023年第2四半期	60㎡	3,400万円	187万円	－
2023年第1四半期	65㎡	7,700万円	392万円	－
2023年第1四半期	45㎡	4,800万円	353万円	－
2023年第1四半期	20㎡	1,900万円	314万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2023年第1四半期	55㎡	3,900万円	234万円	－
2023年第1四半期	25㎡	3,000万円	397万円	－
2023年第1四半期	25㎡	2,000万円	264万円	－
2023年第1四半期	60㎡	6,500万円	358万円	－
2023年第1四半期	70㎡	7,000万円	331万円	－
2023年第1四半期	65㎡	6,500万円	331万円	－
2023年第1四半期	45㎡	2,700万円	198万円	－
2023年第1四半期	60㎡	3,100万円	171万円	－
2023年第1四半期	55㎡	4,800万円	289万円	－
2023年第1四半期	80㎡	6,300万円	260万円	－
2023年第1四半期	60㎡	5,500万円	303万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2022年第4四半期	20㎡	2,300万円	380万円	－
2022年第4四半期	60㎡	6,400万円	353万円	－
2022年第4四半期	55㎡	4,500万円	270万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,700万円	357万円	－
2022年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2022年第4四半期	75㎡	6,400万円	282万円	－
2022年第4四半期	70㎡	6,600万円	312万円	－
2022年第4四半期	60㎡	4,900万円	270万円	－
2022年第4四半期	65㎡	6,400万円	326万円	－
2022年第4四半期	45㎡	2,500万円	184万円	－
2022年第3四半期	95㎡	16,000万円	557万円	11m
2022年第3四半期	165㎡	21,000万円	421万円	11m
2022年第3四半期	50㎡	5,300万円	350万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2022年第3四半期	20㎡	2,500万円	413万円	－
2022年第3四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2022年第3四半期	20㎡	1,700万円	281万円	－
2022年第3四半期	35㎡	2,400万円	227万円	－
2022年第3四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2022年第3四半期	25㎡	3,100万円	410万円	－
2022年第3四半期	45㎡	2,300万円	169万円	－
2022年第3四半期	55㎡	5,200万円	313万円	－
2022年第3四半期	70㎡	5,100万円	241万円	－
2022年第3四半期	45㎡	2,200万円	162万円	－
2022年第3四半期	55㎡	4,300万円	258万円	－
2022年第2四半期	460㎡	70,000万円	503万円	10.9m
2022年第2四半期	300㎡	36,000万円	397万円	11.1m
2022年第2四半期	50㎡	4,500万円	298万円	－
2022年第2四半期	55㎡	5,700万円	343万円	－
2022年第2四半期	40㎡	4,000万円	331万円	－
2022年第2四半期	25㎡	2,300万円	304万円	－
2022年第2四半期	65㎡	6,900万円	351万円	－
2022年第2四半期	45㎡	4,600万円	338万円	－
2022年第2四半期	30㎡	2,200万円	242万円	－
2022年第2四半期	55㎡	5,600万円	337万円	－
2022年第2四半期	25㎡	1,300万円	172万円	－
2022年第1四半期	35㎡	2,100万円	198万円	－
2022年第1四半期	45㎡	4,700万円	345万円	－
2022年第1四半期	65㎡	6,600万円	336万円	－
2022年第1四半期	165㎡	24,000万円	481万円	5.9m
2022年第1四半期	1700㎡	340,000万円	661万円	8m
2022年第1四半期	75㎡	5,700万円	251万円	－
2022年第1四半期	65㎡	6,200万円	315万円	－
2022年第1四半期	50㎡	5,500万円	364万円	－
2022年第1四半期	70㎡	6,900万円	326万円	－
2022年第1四半期	55㎡	3,200万円	192万円	－
2022年第1四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2022年第1四半期	65㎡	6,000万円	305万円	－
2022年第1四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2022年第1四半期	50㎡	3,500万円	231万円	－
2022年第1四半期	50㎡	4,700万円	311万円	－
2022年第1四半期	70㎡	6,900万円	326万円	－
2022年第1四半期	75㎡	6,200万円	273万円	－
2022年第1四半期	45㎡	3,000万円	220万円	－
2022年第1四半期	60㎡	5,700万円	314万円	－
2022年第1四半期	75㎡	6,900万円	304万円	－
2022年第1四半期	45㎡	4,000万円	294万円	－
2022年第1四半期	70㎡	6,000万円	283万円	－
2021年第4四半期	50㎡	3,600万円	238万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,900万円	383万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,400万円	397万円	－
2021年第4四半期	20㎡	2,200万円	364万円	－
2021年第4四半期	25㎡	3,400万円	450万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,500万円	331万円	－
2021年第4四半期	45㎡	4,900万円	360万円	－
2021年第4四半期	70㎡	5,400万円	255万円	－
2021年第4四半期	50㎡	3,400万円	225万円	－
2021年第4四半期	25㎡	2,600万円	344万円	－
2021年第4四半期	50㎡	4,300万円	284万円	－
2021年第4四半期	90㎡	7,700万円	283万円	－
2021年第4四半期	50㎡	4,900万円	324万円	－
2021年第4四半期	70㎡	5,900万円	279万円	－
2021年第4四半期	85㎡	6,900万円	268万円	－
2021年第4四半期	55㎡	4,100万円	246万円	－
2021年第4四半期	70㎡	4,100万円	194万円	－